דף הבית חוק ומשפט נדל"ן ומקרקעין זכויות בניה - האמנם זכויות במקרקעין? - זיו שרון, עו"ד; ניר הורנשטיין, עו"ד
זכויות בניה - האמנם זכויות במקרקעין? - זיו שרון, עו"ד; ניר הורנשטיין, עו"ד
דר' אלתר ושות' עורכי דין |  26/07/08 |  צפיות: 3035

גם לאחר פסק הדין של בית המשפט העליון בעניין נכסי ר.א.ר.ד, שאלת סיווגן של זכויות הבניה כזכות במקרקעין איננה חד משמעית. המאמר מציע מספר דרכים להתמודד עם פסק הדין ולהגיע לתוצאה טובה יותר במקרים אחרים, אף בהסתמך על המופיע בפסק הדין עצמו. גם לאחר פסק הדין של בית המשפט העליון בעניין נכסי ר.א.ר.ד, שאלת סיווגן של זכויות הבניה כזכות במקרקעין איננה חד משמעית. המאמר מציע מספר דרכים להתמודד עם פסק הדין ולהגיע לתוצאה טובה יותר במקרים אחרים, אף בהסתמך על המופיע בפסק הדין עצמו.



מאז ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין נכסי ר.א.ר.ד (ע"א 7394/06), נשמעו דעות כאילו הוכרעה השאלה באופן סופי, נקבע כי זכויות בניה הינן בגדר זכות במקרקעין. מסתבר שהמציאות סבוכה הרבה יותר, וגם לאחר פסק הדין, שניתן בחודש דצמבר 2006, התמונה עדיין איננה ברורה.
בנסיבות פסק הדין נדונו 4 מקרים שונים בהם נמכרו זכויות במקרקעין ממקרקעין מסויימים למקרקעין אחרים במנותק מן הקרקע.
בית המשפט, בפסק דין מפי השופטת אסתר חיות, פסק כי בנסיבות העניין אכן מדובר במכירה של זכות במקרקעין. בהתאם להנמקת בית המשפט הכלכלה לעיתים מתקדמת מהר יותר מהמשפט וההכרעה היא על בסיס כלכלי. המשקל הרב שיש לזכויות הבניה במחיר הקרקע והיותה של הזכות חלק בלתי נפרד מהקרקע מביאים לדעת בית המשפט למסקנה כי גם זכויות בנייה עשויות להיות בגדר זכות במקרקעין, ובנסיבות העניין אכן נקבע כי כך הן.
אין ספק כי הכללת זכויות בניה בגדר "זכות במקרקעין" אינה מתיישבת כלל עם לשון החוק הכוללת בגדר המונח בעלות במקרקעין או חכירה לתקופה של 25 שנה (וביחס למקרקעי מינהל גם הרשאה לתקופה קצרה יותר שנהוג לחדשה מעת לעת). ואולם עיקר הביקורת, איננה רק במישור המילולי. פסיקת בית המשפט יוצרת תוצאה מוזרה ולפיה השאלה אם זכויות בניה הינן בגדר זכות במקרקעין משתנה בהתאם למיהות הגורם המעניק. כך לדוגמה - נניח כי פלוני הינו בעל זכות בעלות בקרקע. היה ויקבל זכויות בניה מהרשות התכנונית - הרי שאין מדובר ברכישה של זכות במקרקעין. לעומת זאת היה וימכור זכויות אלה לאדם אחר (לשם שימוש במקרקעין אחרים) - הרי שיראו אותו כמי שמכר זכות במקרקעין. השינוי במעמד הזכות בהתאם לזהות הגורם המעניק והגורם הרוכש אינה מתיישבת עם אופיין של זכויות במקרקעין. הוא הדין לעניין השאלה אם המכירה בוצעה בתמורה אם לאו. אלה אף אלה אין בהם כדי לשנות את מהות הזכות עצמה. ואכן, בהחלט ניתן לטעון כי זכויות בניה - קיומן או היעדרן, אין הוא אלא בגדר מגבלות (או הסרת מגבלות) הרובצת מטעם הרשות ביחס לניצול המקרקעין. אין ספק כי באלה יש כדי להשפיע על שוויים של המקרקעין, אך אין משמעות הדברים כי הינם זכות במקרקעין. כך לדוגמה, ניטול סיטואציה בה חלה מגבלה על מקרקעין עסקיים ולפיהם חל איסור להפעילם בשבת. אין ספק כי המדובר במגבלה המונעת ניצול של המקרקעין ופוגעת בערכם. האם הסרת התנאי (ולו גם תמורת תשלום) תיחשב כרכישה של זכות במקרקעין? תמהנו! קיימות כמובן דוגמאות נוספות הממחישות את העיקרון.
עם זאת, מעבר לביקורת האפשרית על פסק הדין, חשוב להיות מודעים לכך כי גם פסק הדין עצמו אינו קובע כי מכירת זכויות בניה הינה בכל מקרה מכירה של זכות במקרקעין. פסק הדין דן במפורש בסיטואציות בהן זכויות בניה עברו ממקרקעין של המוכרים למקרקעין אחרים, ולסיטואציה כזו בדיוק התייחסו גם טענות רשויות המס. פסק הדין אינו דן בסיטואציה בה יזם מקבל זכויות בניה שאינן משוייכות לקרקע ספציפית ואשר הוא רשאי למכרן על פי שיקול דעתו. סיטואציה כזו, הקיימת במקומות מסויימים בארץ, מרחיקה עוד יותר בין הזכויות לבין מקרקעין כלשהם - ועל כן, סבורנו כי גם לאחר פסק הדין בעניין נכסי ר.א.ר.ד אין המדובר במכירה של זכות במקרקעין. ויודגש - אין המדובר בהכרח במכירה שהיא פטורה ממס - אלא במכירה הכפופה למס רווח הון אך איננה חייבת במס רכישה (מס עקיף).
זאת ועוד, בית המשפט מציין במפורש כי בנסיבות העניין לא הוכח בפניו מן העובדות כי המדובר בפיצוי לפי 197 או פיצוי נזיקי. מקום בו ניתן יהיה להוכיח כי הזכויות ניתנו כפיצוי כאמור, הרי ממילא גם ישפיע הדבר על אופן מיסויין - בין ביחס לטענה של פטור ממס (פיצוי פטור) או הנחה של 50% מהמס בדומה לפיצויי הפקעה. ביחס לגישות השונות למיסוי פיצוי בגין פגיעה במקרקעין נרחיב באחד המאמרים הנוספים.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:
 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il


 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
© כל הזכויות שמורות לאתר מאמרים עסקיים ומקצועיים
שיווק באינטרנט על ידי WSI