דף הבית מיסים מיסוי בינלאומי התיישנות חובות מיסי מקרקעין של פושטי רגל. מאת: רונן ארויו, עו"ד; שרון בכר, עו"ד (25.11.2004)
התיישנות חובות מיסי מקרקעין של פושטי רגל. מאת: רונן ארויו, עו"ד; שרון בכר, עו"ד (25.11.2004)
דר' אלתר ושות' עורכי דין 31/07/08 |  צפיות: 9118

מה דינו של חוב למיסוי מקרקעין של חייב "חדל פירעון" (פושט רגל)? מס שבח חייב בהגשת "תביעת חוב" ביחס לחוב המס למפרק (נאמן, כונס נכסים, מנהל עיזבון...). תביעת חוב זו תידון בהתאם לדיני חדלות פירעון ותסווג במקום הראוי בסולם הנשייה. משרד מס שבח, שאיחר בהגשת הודעת החוב ללא "טעמים מיוחדים" להארכת מועד להגשת תביעת החוב, יאבד את זכות המדינה לגבות את מס השבח. מה דינו של חוב למיסוי מקרקעין של חייב "חדל פירעון" (פושט רגל)? מס שבח חייב בהגשת "תביעת חוב" ביחס לחוב המס למפרק (נאמן, כונס נכסים, מנהל עיזבון...). תביעת חוב זו תידון בהתאם לדיני חדלות פירעון ותסווג במקום הראוי בסולם הנשייה. משרד מס שבח, שאיחר בהגשת הודעת החוב ללא "טעמים מיוחדים" להארכת מועד להגשת תביעת החוב, יאבד את זכות המדינה לגבות את מס השבח.


בהחלטה שניתנה לאחרונה (16/5/04), בפש"ר 1765/02 דר' שלמה נס- נאמן ומנהל מיוחד של חברת פויכטונגר נ' מיסוי מקרקעין ואח', קבע בית המשפט כי החובה להגיש תביעת חוב בהליכי כינוס וזימון נושים חלה גם על רשויות המס ורשויות מקומיות. הווה אומר, אם רשות מס או רשות מקומית לא הגישה תביעת חוב במועד דינה יהיה נחות מכל נושה אחר, ובכל מקרה לא תינתן כל עדיפות לחוב שלה על פני יתר הנושים.
בנסיבות פסה"ד פורסמה מודעה הקוראת לנושי החברה ליתן הודעות או תביעות על חובות עד למועד מסוים. עיריית אשדוד ורשויות מסוי מקרקעין לא מסרו כל תביעת חוב למפרק החברה והמועד לכך חלף. למרות זאת, בבוא כונס הנכסים להשלים רישום בטאבו של נכסי מקרקעין שמכרה החברה לפני פירוקה, עיריית אשדוד ורשויות מיסוי מקרקעין סרבו ליתן אישור לביצוע הרישום בטאבו: הראשונה מכח סמכות הנתונה לה בסעיף 324 לפקודת העיריות והשניה מכח הוראות סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע כי אין כל תוקף לעסקת מקרקעין שלא שולם המס בגינה.
ההליך המשפטי בענייננו עסק בבקשת כונס הנכסים להורות לרשויות לעיל ליתן אישורי רישום לטאבו לחברה , וזאת מן הטעם שהללו אינן נושות של החברה שכן לא מסרו כל הודעת חוב במועד. בית המשפט (תוך אימוץ עמדת הכנ"ר בנושא) קיבל בקשה זו, וזאת בהסתמך על ההלכה אשר ניתנה ע"י בית המשפט העליון בעניין בג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה קריית אתא. אמנם הלכה זו נקבעה בקשר עם סעיף 324 לפקודת העיריות (המקביל לסעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין), לעניין היטל השבחה, אך כב' השופטת אלשיך מצאה לנכון לאמץ הלכה זו אף לעניין מיסוי מקרקעין. משמעותו של פסה"ד בעניין קהילת ציון היא שהרשות אינה יכולה להשתמש בסעיף 324 לפקודת העיריות ובסעיפים דומים (כגון סעיף 16 לחוק) בכדי לעקוף את הדינים המיוחדים והקוגנטיים של חדלות הפירעון ועליה להגיש תביעת חוב.
יושם לב כי במסגרת הליכים אלה לא העלה אף צד לדיון את הוראות פקודת המיסים (גביה) לרבות סעיף 11(א) לה המקנה לחוב על מקרקעי הסרבן "שיעבוד ראשון".
משכך הוא, עולה השאלה מה דינו של חוב כאמור על מקרקעי הסרבן, במידה והודעה על תביעת אותו חוב לא נמסרה למפרק במועד.
בפס"ד שניתן בבית המשפט העליון בעניין שושנה שמש ואח (ע"א 633/91), קבע ביהמ"ש כי מס רכוש ומס רכישה הינם בגדר שיעבוד ראשון מהותי על הקרקע לפי סעיף 11(א) לפקודת המיסים (גביה). תוקפו של שיעבוד זה יפה גם בימים בהם החייב הינו חדל פירעון. באמרת אגב נאמר כי מס שבח אינו חוסה תחת סעיף 11(א) לפקודת המיסים (גביה) שכן הוא מסווג כרווח הון ולא כמס הנובע מהמקרקעין עצמם.
בפס"ד נוסף שניתן בבית המשפט העליון בעניין ארטיק תחיה בע"מ (ע"א 4227/92), חזר בית המשפט על החלטתו לעיל והגדיל להוסיף את העובדה שהשעבוד יהיה בתוקף אף אם לא נרשם בטאבו.
למרות שני פסקי דין אלה, הנה נתקבלה ההחלטה בעניין שלמה נס בבית המשפט המחוזי אשר לכאורה עומדת בסתירה להם. יישוב סתירה זו אפשרי על-ידי מספר ניתוחים משפטיים: יתכן כי ההחלטה בעניין שלמה נס עסקה בחוב מסוג "מס שבח" לרשויות מיסוי מקרקעין, שכן אם היה מדובר בחובות מס רכישה או מס רכוש, לכאורה לפי קביעותיו של בית המשפט העליון בשני פסקי הדין דלעיל, לא היה על מנהל מיסוי מקרקעין להיכנס למסלול של דיני חדלות פירעון ולא היתה נדרשת ממנו כל הוכחת חוב, שכן קיים "שיעבוד ראשון" על הקרקע. אפשרות נוספת ליישוב הסתירה ניתן למצוא בכך שבפסקי הדין של בית המשפט העליון נותחו הוראות פקודת המיסים (גביה) ואילו בהליך נשוא מאמר זה, אף צד לא שקל לטעון בכיוון זה.
אך לעמדתנו, הגישה הראויה לאימוץ לשם יישוב פסקי דין אלה נעוצה בכך, שבפסקי הדין של בית המשפט העליון, מעולם לא נטען שלמעשה לא קיים כל "חוב" לחברה שבפרוק מן הטעם שנטען בהחלטה בעניין שלמה נס, קרי מן הטעם של אי מסירת תביעת חוב למפרק במועד. משמעות העניין היא כי אכן לחובות מיסי מקרקעין מסוג "רכישה" ו"רכוש" קיימת עדיפות ראשונה מעצם היותם "שיעבוד ראשון" על מקרקעי הסרבן, אך היה ושיעבוד זה אינו רשום בטאבו, והיה החברה נכנסה לפירוק ופרסמה מודעת נושים המזמינה הגשת תביעות חוב - ומשלא הוגשו תביעות כאמור - אין כל חוב של מס מקרקעין, ולכן המקרקעין של החברה אינם משועבדים.
אימוץ גישה זו מאפשר ניהול יעיל של הליכי פירוק וכינוס של חברה/אדם/עיזבון שכן רק שעבודים של חובות מסי מקרקעין הרשומים בטאבו ו/או הודעות חוב שיגיעו במועד מרשויות המס, יובאו בחשבון על ידי המפרק, וכך מלאכת הפירוק לא תיתקל בכל "הפתעה" בדמות "שיעבוד" ערטילאי שלא נתבע חוב בגינו ושלא נרשם בטאבו.
אמור מעתה, כל חוב מס, מכל סוג שהוא, לרבות חוב על מקרקעי הסרבן, אשר לא נרשם לגביו שיעבוד בטאבו - דיני הפירוק והכינוס מחייבים מסירת הודעת או תביעת חוב לגביו במועד. ללא ביצוע אקט כאמור, אין כלל חוב שעומד לדיון על הפרק.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il



 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI