דף הבית חוק ומשפט נדל"ן ומקרקעין תמ"א 38 - תיקונים חשובים בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)
תמ"א 38 - תיקונים חשובים בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)
עו"ד צבי שטיין 02/07/12 |  צפיות: 3984
תמ"א 38 - תיקונים חשובים בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)   מאת עו"ד צבי שטיין*

הריסת

 


א.      מבוא

1.                  הדבר ה"חם" כיום בתחום הנדל"ן הנו נושא תמ"א 38 על תיקוניה ושינוייה השונים.

2.                  עד היום, על מנת לקבל היתר לבצע הריסת הבניין ובנייתו מחדש במסגרת תמ"א, נדרש היה לקבל את הסכמתם של כל בעלי הנכסים בבנין.

3.                  ביום 20.6.2012 התקבל תיקון מספר 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשע"ב-2012, אשר פורסם בספר החוקים מס' 2364, בעמ' 458.

4.                  במאמר זה נסקור את התיקונים החשובים והעיקריים שהתקבלו בתיקון הנ"ל.

ב.      התיקון בעניין הרוב הדרוש

5.                  התיקון החשוב ביותר מבין כלל התיקונים שנתקבלו בתיקון זה לחוק הנו האפשרות לקבל צו מהמפקח (המוגדר בחוק-"מפקח" – כהגדרתו בסעיף 1 לחוק המקרקעין) לבצע את ההליך "אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם".

6.                  במבוא לסעיף המתקן כלולה ההוראה הכללית האומרת: "ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חיזוק, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות", ומיד בהמשך הסעיף, נמצא התיקון הנ"ל, לפיו ניתן להסתפק גם ברב של 80% מבעלי הדירות בבית, בכפוף לאמור בהמשך.

7.                  משמעות התיקון הנה, כי מעתה ואילך, לא תהייה חובה לקבל את חתימותיהם והסכמתם של כל הדיירים בבנין, אלא ניתן יהיה להסתפק בחתימות והסכמת 80% מכלל בעלי הנכסים בבנין.

8.                  אולם בל נטעה. אין המדובר ברוב אוטומטי שכל אימת שדיירי בית משותף מסוים יאספו את חתימותיהם של 80%  מבעלי הנכסים, הם יוכלו לקדם את ההליך באופן מיידי.

9.                  התיקון לחוק הוסיף סייג לא מבוטל. הסייג מצוי בסוף סעיף 5 (א) לחוק המתקן וקובע לאמור: "ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו; בהחלטה כאמור ישקול המפקח, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לביצוע העבודה כאמור והשלכותיהן; הוראות סעיף 5(ב) ו-(ג) יחולו לעניין זה, בשינויים המחויבים".

10.             המפקח לא ייתן את הצו לפני שנתן לכל בעל דירה ברכוש המשותף לטעון את טענותיו וכו', הכול כאמור לעיל.

11.             במידה והמפקח יגיע למסקנה כי דייר זה או אחר מתנגד להליך ללא כל סיבה מספקת ו/או מוצדקת, לאחר שישקול את כל השיקולים הרלוונטיים, יחליט המפקח האם לתת צו לביצועו של התהליך, על אף התנגדותו של דייר זה או אחר.

12.             תיקון זה לחוק הנו תיקון מהפכני, ובא לפתור את בעיית "הדייר הסרבן".

13.             כמעט כל מי שהיה מעורב בעסקת תמ"א 38 נתקל בבעיה שבדרך כלל קיים דייר אחד או יותר המנסה לטרפד את ההליך בטיעוני סרק לא ענייניים שכל מטרתו הנה להשיג לעצמו טובות הנאה כספיות ו/או אחרות, טובות וגדולות יותר.

14.             כל עוד דייר זה לא היה בא על סיפוקו, הוא לא היה נותן את הסכמתו לפרויקט וכך הוא היה מצליח לטרפד לבדו את כל הפרויקט ואת חלומם של יתר בעלי הדירות  לגור בעתיד בדירה חדשה משלהם.

15.             כלי נוסף במאבק בתופעת ה"דייר הסרבן", באה לאחרונה מכיוונו של בית המשפט, אשר קיבל תביעת נזיקין כנגד דייר סרבן, בסכום של כשני מיליון ₪.

16.             אין ספק, כי פסק דין זה, יגרום לדיירים סרבנים פוטנציאליים, לחשוב יותר מפעם אחת, בטרם ינסו לטרפד את הפרויקט, כאשר אין להם סיבה טובה ומוצדקת לעשות זאת. הם יחששו מפני חיובם האישי בתשלום סכומי עתק ליתר דיירי הבית, דבר שיגרום להם "לשחות עם הזרם" ולא להתנגד סתם כך, לביצוע הפרויקט.

ג.       התיקון בנושא הכשרת מקומות חנייה

17.             פרויקטים לא מעטים של תמ"א 38, לא אושרו ע"י הרשויות המקומיות, בשל העובדה כי לבנין אמורות היו להתווסף מספר דירות חדשות מבלי שניתן פתרון לחנייה של  רוכשי דירות אלו.

18.             תיקון זה לחוק אף תיקן את חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, והוסיף לו את סעיף 158 א 3.   תיקון זה קובע לאמור:

התניי

158א3.

(א)       לא יתנה מוסד תכנון היתר לביצוע עבודה ברכוש המשותף, לפי תכנית החיזוק, בהתקנת מקומות חניה נוספים במספר הנדרש לפי דין בתחום הנכס נושא ההיתר, אולם או חלקם, אם מצא כי לא ניתן להתקינם בתחום הנכס.

(ב)       (1)       מוסד תכנון רשאי לחייב מבקש היתר כאמור בסעיף קטן (א) להשתתף בהתקנתם של מקומות החניה הנוספים בחניון ציבורי באזור הנכס נושא ההיתר, בסכום שיקבע שמאי מטעם מוסד התכנון;

(2)       הסכומים שיתקבלו במוסד תכנון לפי הוראות סעיף זה יופקדו בחשבון נפרד של מוסד התכנון וישמשו אך ורק למטרה לשמה נועדו; לא הותקנו מקומות החניה בחניון הציבורי כאמור בתוך עשר שנים ממועד מתן ההיתר, יוחזרו הסכומים האמורים למבקש ההיתר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

19.             משמעות התיקון הנו, כי העדרם של מקומות חנייה נוספים כשלעצמו, לא יהווה משום סיבה ו/או צידוק למוסדות התכנון של הרשויות המקומיות, לסרב לאשר את ביצוע הפרויקט.

20.             התיקון לחוק קובע פתרונות חליפיים כאמור לעיל, אולם החשוב מכל הוא שהיעדר מקומות חנייה כשלעצמו, לא יאפשר לרשות המקומית לסרב לביצוע הפרויקט.

 

הותר לפרסום 1.7.2012

*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון בורר ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך ,תכנון ובנייה למעלה מ-30 שנים.

רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465

טלפונים: 6728559-03, 6720503-03

פקס' 6739193-03

טל' נייד:  5781323-050

דוא"ל  ZVIS7@BEZEQINT.NET

אתר:  WWW.ZVISTEIN-LAWOFFICE.CO.IL

**כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך  למעלה מ-30 שנים.

כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.

אין לשכפל, להעתיק, לצלם, להקליט, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או בכל אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר – כל חלק שהוא מתוך מאמר זה, השימוש במאמר זה מותר אך ורק לצורך ציטוט והפנייה למאמר העברתו או חלק ממנו לגורם אחר מהווה הפרה של זכויות היוצרים.


דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 עו"ד צבי שטיין

ליקויי בנייה -צבי שטיין עו"ד מגשר ונוטריון -

התמחות בתחום ליקויי בניה

צבי שטיין, משרד עו"ד ונוטריון מתמחה בתביעות ליקויי בניה, כשלים בבניה, ירידת ערך, מקרקעין, תיווך, נזיקין, חוזים והוצאה לפועל.

 

פרופיל המשרד

המשרד הוקם לפני למעלה מ-30 שנה ע"י עו"ד צבי שטיין, מגשר ונוטריון, בוגר הפקולטה למשפטים באוניברסיטת ת"א, חבר לשכת עורכי הדין בישראל מפברואר 1977 ונוטריון משנת 1992.

עיקר עיסוקו של המשרד הנו בתחום ליקויי בניה,כשלים בבניה וירידת ערך ומעניק שירות איכותי, אמין, מסור ומקצועי ללקוחותיו.המשרד מעניק שירותים משפטיים לכל הגורמים בתחום ליקויי בניה לרוכשי/בוני/משפצי/ מרחיבי דירות, לקבלנים הפרטיים ולחברות קבלניות גדולות וכן לכל הגורמים האחרים בתחום הבניה לרבות תביעות ליקויי בניה בהן מעורבים: מהנדסים, קונסטרוקטורים, מודדים אדריכלים, מפקחים ושמאים, קבלנים/קבלני משנה ויזמים.

במשך עשרות השנים בהן טיפל באלפי תביעות ליקויי בניה, רכש עו"ד צבי שטיין ניסיון עצום בתחום ליקויי בניה בבתי המשפט השונים ברחבי הארץ, בכל הערכאות, והנו בעל אוריינטציה מאוזנת ו"דו-צדדית" בתחום ליקויי בניה, בשל העובדה כי במשך כל השנים מייצג עו"ד שטיין הן תובעים והן נתבעים בתביעות ליקויי בניה.

 

הצלחתו של עו"ד שטיין בתחום ליקויי בניה נובעת מניסיונו הרב והעשיר ומהתמקצעותו העיקרית בתחום תביעות ליקויי בניה, בו רכש, במהלך השנים הרבות,בנוסף לידע המשפטי הרב, גם ידע הנדסי רב בתחום הבניה וכן מניסיונו הרב בניהול תביעות ליקויי בניה, הגעה להסדרים,ויכולותיו בניהול הליכי מו"מ עם קבלנים וחברות הבניה הגדולות ביותר בארץ.

 

פעילות ציבורית

 

1.. חברות בוועדה של בתי דין משמעתיים של לשכת עורכי הדין.

2.. פעילות התנדבותית באיל"ן- איגוד ישראלי לילדים נפגעים, חבר הנהלת סניף ר"ג וגזבר הסניף

3.חבר הנהלה ארצית של איל"ן בין השנים 2000-1982 ויועץ משפטי של העמותה בין השנים 2000-1985.

4.נכלל ברשימת הבוררים של לשכת עורכי הדין.

 

התמחות

ליקויי בניה,כשלים בבניה ,ירידת ערך.

עו"ד שטיין מטפל למעלה מ-30 שנים בתביעות של ליקויי בניה, כשלים בבניה ,ירידת ערך אחריות ורשלנות מקצועית של כל הצדדים ובעלי התפקידים המעורבים בתחום הבניה: מהנדסים, קונסטרוקטורים, מודדים אדריכלים, מפקחים ושמאים, וכן בתביעות בגין ליקויי בניה ואחרות בין קבלנים ו/או יזמים לקבלני משנה.

המשרד מייצג רוכשי דירות/בתים בתביעות ליקויי בניה כנגד קבלנים וחברות קבלניות בתביעות בגין ליקויי בניה/ירידת ערך/פיצוי בגין אחור במסירה ועוד, בתביעות ליקויי בניה כנגד קבלנים בשיפוץ/הרחבה/בניה חדשה של דירה וכן בייצוג ובהגנה על קבלנים וחברות קבלניות בפני תביעות דיירים בגין ליקויי בניה המוגשות כנגדם.

המשרד מטפל בתביעות נזיקין כנגד חברות ביטוח בגין נזקים שנגרמו לדירות משרדים ומבנים כתוצאה של שריפה/נזקי מים וכו'.

בנוסף עוסק המשרד בעריכת חוזים לסוגיהם השונים, נדל"ן, ירושות וצוואות תביעות כספיות שונות ייצוג בבתי המשפט הוצאה לפועל ושירותי נוטריון.

ליקויי בניה



 


מאמרים נוספים מאת עו"ד צבי שטיין
 
כיצד תצליחו בתביעות ליקויי בנייה כנגד הקבלן
מתוך ניסיוני העשיר של עשרות שנים בטיפול בתביעות ליקויי בניה, הן כמייצג קבלנים וחברות קבלניות והן כמייצג דיירים, רוכשי / משפצי / בוני דירות ובתים בתביעות נגד קבלנים/מהנדסים/אדריכלים/שמאים/מודדים/מפקחים וכו', ליקטתי עבורכם מספר רב של עצות וטיפים וככל שתעשו בהם שימוש רב יותר, כך יגבר הסיכוי שתצליחו בתביעה עתידית, אם תיאלצו להגיש כזו, כנגד הקבלן/היזם, בגין ליקויי הבנייה.

ליקויי בנייה- אחריות יועץ קרקע בתביעות בגין ליקויי בנייה.
מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושא אחריות יועץ קרקע בתביעות ליקויי בנייה, בסוגי המקרים בהם תיתכן אחריות יועץ קרקע בתביעות ליקויי בנייה. במאמר מובאת סקירת פסיקת בתי המשפט בנושא אחריותו של יועץ הקרקע כלפי רוכש הדירה כצד שלישי, דיון באחריות יועץ הקרקע במקרה של התקשרות ישירה בינו ובין מזמין העבודה והיקף אחריותו, תוך אבחנה בין אחריות לכשלים תכנוניים לבין אחריותו לכשלים בביצוע, והדגשה כי יועץ קרקע המפר את חובותיו המקצועיות כלפי הלקוח, עובר, במעשהו/מחדלו זה, גם עבירה משמעתית בהתאם לחוק המהנדסים. לסיכום מובאת עמדתו האישית בסוגיה של כותב המאמר.

ליקויי בנייה - מינוי מומחה מטעם בית המשפט וקביעת שכרו ע"י ביהמ"ש בתביעות ליקויי בנייה - הצעות לשיפורים.
מאמר זה סוקר באריכות, ביסודיות ובצורה מקיפה ומפורטת ביותר את נושא קביעת מינויים של המומחים המתמנים על ידי בתי המשפט בתביעות ליקויי בניה וקביעת שכרם. מאמר זה יצביע, על מספר החלטות שניתנו לאחרונה על ידי בתי המשפט ויסביר את הבעייתיות של החלטות אלה, אשר עם כל הכבוד, גורמות לבזבוז זמנו של בית המשפט הנכבד ובזבוז זמן של הצדדים המתדינים ובאי כוחם. במאמר מובאת הצעה מהפכנית לשינוי בכל הקשור למינוי המומחים מטעם בתי המשפט וכן נוסח מוצע של החלטת בית המשפט לענין מינוי מומחה מטעם בית המשפט.

תביעה נגד קבלן בגין ליקויי בנייה-האם כדאי להגיש אותה ומהם הסיכויים להצליח בה?.
מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושא הכדאיות בהגשת תביעה נגד קבלן בגין ליקויי בנייה והסיכויים להצליח בה. זו השאלה המרכזית בה מתחבטים בעיקר רוכשי הדירות החדשות במדינת ישראל וגם אותם אנשים אשר בנו את ביתם על קרקע שלהם ו/או הרחיבו/שיפצו את ביתם/דירתם. במאמרנו זה ננסה להשיב על השאלות החשובות האם כדאי להגיש תביעה נגד קבלן בגין ליקויי בנייה, מתי יש להגיש את התביעה ומהם סיכוי ההצלחה בתביעה שכזו?

בית משותף-חובות כספיים הדדיים בין דיירים במקרים של הרחבת דירותיהם -הקמת תקרה ועמודים.
מאמר זה דן בחובות הכספיים ההדדיים בין דיירים בבית משותף במקרים של הרחבת דירותיהם. תופעה זו נפוצה בעיקר בבתים בני שתי קומות וארבעה דיירים כאשר פעם מרחיב את דירתו הדייר מלמטה ופעם מרחיב את דירתו הדייר שגר בקומה העליונה.

ליקויי בניה- "זכות התיקון" עפ"י תיקון מספר 5 לחוק המכר (דירות) בתביעות ליקויי בניה
מאמרי זה הנו מאמר המשך למאמר קודם שפורסם על ידי ביום 22.10.2009 בו הבאתי סקירה מפורטת ורחבה יותר של נושא זכות התיקון ותביעות ליקויי בניה בכללותן. מאמרי זה מתמקד בתיקון הסעיף בחוק העוסק בזכות התיקון ובבעיתיות הנובעת מאופן ניסוחו של סעיף זה (תיקון מספר 5 לחוק מחודש אפריל 2011).

קבלן בנין חויב לפצות רוכשי דירה בגין נזקים שנגרמו להם עקב העובדה שהוא לא רשם בית משותף ולא רשם את דירתם בטאבו.
הקבלן משה קלוגר מבני ברק חויב בפסק דין מיום 8.9.2013 שניתן בבית משפט השלום בתל אביב לפצות רוכשי דירה משפ' הורונציק אשר היו מיוצגים ע"י עו"ד צבי שטיין מרמת-גן בסך של כ-140,000 בגין נזקים שנגרמו להם עקב העובדה כי הקבלן לא רשם את הבית כבית משותף ולא העביר את הדירה על שם הרוכשים בטאבו

ליקויי בניה – התוספת לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 מהותה, הסברים והצעות לתיקון.
מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושא מהותה של התוספת לחוק המכר (דירות) והצעות כותב המאמר לעריכת שינויים ותיקונים לתוספת זו. בפתח המאמר מובא הסבר קצר מהי התוספת לחוק המכר (דירות) וכן נוסחה העדכני של התוספת, לאחר מכן נסקור את סעיפי התוספת ונציע הצעות לשינויים ותיקונים לתוספת. בסוף המאמר נביא את עמדתנו האישית בסוגיה ולאחריו פרק סיכום.

ליקויי בניה – המדריך השלם לנושאים וראשי הנזק הנדונים בתביעות ליקויי בניה
מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושאים ובפלוגתאות הנדונים בתביעות ליקויי בניה. במאמר זה נביא מעין מדריך הכולל בחובו סקירה מפורטת של מרבית הנושאים, הפלוגתאות וראשי הנזק למיניהם, הנדונים בתביעות ליקוי בניה נגד קבלנים.

ליקויי בניה - בורר הנדסי- לפתרון סכסוכים בנושא ליקויי בנייה - האומנם?
מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושא כשרותו והתאמתו של מהנדס בנין לשמש כבורר הנדסי יחיד בתביעות ליקויי בניה. בפתח המאמר מובא הסבר קצר מהו בורר הנדסי. לאחר מכן נשיב לשאלה האם אכן מתאים מהנדס הבניין לשמש כבורר יחיד בתביעות ליקויי בניה? בהמשך נסקור את הפלוגתאות והנושאים הנדונים בתביעות ליקויי בניה. בסוף המאמר נביא את עמדתנו האישית בסוגיה ולאחריו פרק סיכום.
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI