פרויקטים של תמ"א 38 הפכו לפופולאריים ביותר לאחרונה, בשל החיסכון הכלכלי שהם מקנים לדיירים הרוצים לשדרג את מראה פני הבניין ופנים הדירה שלהם. יחד עם זאת, מדובר בתהליך מורכב שחשוב לדעת ולהבינו על שלביו בכדי לצלוח אותו בצורה טובה וקלה ככל האפשר, להנאה מירבית מהפרויקט שישפר את איכות חייכם. לפניכם מספר שאלות ותשובות להבהרת הנושא.
נכתב ע"י יצחק הבדלה

ש: אני ושכניי צועדים בימים אילו לקראת תחילתו של פרויקט תמ"א 38. היזם מסכים לחזק את המבנה, להוסיף מעלית ולחדש את התשתיות אולם עבור תוספת מרפסת וממ"ד הוא דרש מכל בעל דירה תוספת תשלום של שישים וחמישה אלף שקלים. האם דרישה זו הינה מקובלת?

ת: עבור היזם, ביצוע פרויקט תמ"א 38 הוא עניין כלכלי לכל דבר. לפיכך, כששווי הקרקע והדירות נמוכים, הדבר מפחית מחבילת התמורות שיציע היזם ומצמצמה לצנועה יותר. לכן נדרשים הדיירים בחלק מהמקרים לשלם בעצמם עבור שדרוג משמעותי שהוא מעבר לחיזוק הבניין ותוספותיו הבסיסיות.

ש: אני ודיירי הבניין בו אני מתגורר פנינו לעורך דין לצורך ביצוע תמ"א 38 בבניין שלנו. הוא דורש שכר טרחה בכדי להתחיל את הטיפול. האם ניתן להימנע מהוצאה זו בדרך כלשהי?

ת: בהחלט. בפנותכם לעורך דין, התחלתם את התהליך הפוך. עליכם להתחיל באיתור היזם שמתאים לביצוע הפרויקט. לאחר שזה ימצא ויחלו מגעים ראשוניים ממשיים לקראת ביצוע הפרויקט, ניתן יהיה להשית עליו את שכר טרחת העורך דין כמקובל בפרויקטים אילו.

ש: אני מנסה לקדם ביצוע של תמ"א 38 בבניין בו אני מתגוררת בלוד, אולם אינני מצליחה למצוא קבלנים או יזמים שמעוניינים בביצוע הפרויקט.

ת: את מתארת בעיה שכיחה. במתכונתה הנוכחית של תמ"א 38 היא רווחית לביצוע עבור היזם או הקבלן , רק באזורים שבהם ערכי הקרקע גבוהים (עפ"י ביקוש) דוגמת ערים כמו ת"א, ר"ג, גבעתיים והרצליה. בערים או שכונות שמחירי הקרקע והדירות זולים , עלויות ביצוע הפרויקטים אינן משתלמות אל מול השווי שמקנות זכויות הבנייה בבניין.

ש: האם פרויקט תמ"א 38 יכול לחול גם על בניין שנועד לשימור?

ת: פרויקט תמ"א 38 אינו חל ברמת העיקרון על מבנים שנועדו לשימור. אולם, יחד עם זאת, ביכולתה של הרשות המקומית לאשר במקרים חריגים את ביצועו של הפרויקט גם במבנים שנועדו לשימור.

[למאמרים בנושא תמ"א 38 - יצחק הבדלה]

ש: מהו אחוז הסכמת הדיירים שנדרש, בכדי להוסיף יח' דיור על פי תמ"א 38? האם הוא כולל מעלית?

ת: כאשר מדובר בתוספת של יח' דיור, אם מספרן אינו עולה על שליש ממספר היח' הקיימות בבניין, נדרשת הסכמתם של 66% מבעלי דירות הבניין. כשהמספר של היח' החדשות עולה על 1/3, נדרשת הסכמתם של כל דיירי הבניין ללא יוצא מן הכלל. את התוכנית ניתן לבצע גם על ידי הריסת הבניין והקמתו של חדש , לפי תיקון א2' של תמ"א 38 , מה שגם כן דורש הסכמה גורפת.
באשר למעלית – לרוב היא חלק מסל התמורות שלהן זכאים בעלי הדירות במסגרת תמ"א 38.

ש: הבניין בו אני גרה הינו בעל תשע קומות ודירת פנטהאוז. מה הסיכוי לאפשרות ביצוע תמ"א 38?

ת: הסיכוי הינו קלוש. סביר להניח שבעל הפנטאהוז שהגג בבעלותו,  ירצה להיות גם בסיום הפרויקט בדירת הפנטהאוז, מה שיהפוך את הפרויקט לפחות רווחי ואטרקטיבי עבור היזם.  בנוסף, בבניינים גבוהים עלות השיפוץ גבוהה יותר, בעוד שווי הזכויות המוענקות ליזם אינו שונה מאילו המוענקות לו בבניינים נמוכים. לפיכך פרויקט תמ"א 38 מבוצע כיום לרוב בבניינים נמוכים.

השאלות הן של גולשי NRG והתשובות נלקחו מתוך פאנל מומחים שכלל עורכי דין, שמאים, קבלנים ויזמים

למידע נוסף בנושא תמ"א 38 – יצחק הבדלה