דף הבית מיסים מיסוי מקרקעין יתרונות החכירה על פני המכירה
יתרונות החכירה על פני המכירה
דר' אלתר ושות' עורכי דין 27/07/08 |  צפיות: 3436

יתרונות החכירה על פני המכירה, אברהם אלתר, עו"ד

יתרונות מיסוי רבים קיימים למכירת חכירה על פני מכירת בעלות. אמנם מכירת חכירה היא עניין סבוך הדורש זהירות רבה, אך יתרונות המס בולטים במכירת חכירה. יש להיזהר במכירת חכירה פחות מ- 15 שנה. הפסיקה (בר-בנין) קבעה כי במכירת חכירה פחות מ- 15 שנה ישולם מס הכנסה ולא מס רווח הון. תשלום מס הכנסה מגיע ל- 49% ולכן הסיכוי במכירה של חכירה לתקופה היורדת מ- 15 שנה גדולים. יש להקפיד איפה כי מכירת החכירה תהיה לתקופה של 25 שנה. בתקופה של 25 שנה המס יהיה מס רווחי הון וככזה יהיה ניתן לשלמו רק בשיעור של 20%. מאחר ולא מדובר ביחסי בעלי שליטה כי המדובר במקרקעין ולא בתאגידים, הרי שכלל ה- 25% אינו חל גם במכירת חכירה על ידי בעל שליטה. בדקנו את תכנוני המס האגרסיביים שפורסמו לאחרונה ומצאנו כי קיימת דרך לערוך את העסקה בדרך שאמנם תחייב באור מלא, אך לא תכלול את מכירת החכירה בגדר רשימת תכנוני המס האגרסיביים. העובדה שהיא איננה נכללת ברשימה מהווה יתרון גדול שכן לא מוטלות עליה סנקציות של 30% קנס. גם לא ניתן לטעון שמדובר במחדל שלילי, המהווה עבירה לאור הביאור המפורט שמציין את המכירה של החכירה. מכירת החכירה אינה חייבת במס רכישה בשיעור של 5% ואינה נתונה לשומת מס שבח. ברם, הפחתה על פני כ- 10 שנים, עשירית כל שנה או תקופה חשבונאית הולמת (בגדי כלה, פי גלילות), נתונה לדווח במס רווח הון, שם הדיונים יותר ענייניים ממס שבח. מכירת חכירה איננה בגדר בניית שיפורים במושכר ולכן הסיכון של חיוב במס של הבעלים על הבניה (בר-בנין) כמעט שאיננה קיימת. הטכניקה היא בניה של החברה עבור הבעלים בתשלום ואז מכירת הבנוי לחברה כחכירה. הבניה נעשית כקבלן-מבצע על כל המשמעות שכרוכה בכך קרי, הפחתת כל הסיכונים של אירועי המס. יכולה לעלות טענה כי מדובר בעסקה מלאכותית וכי יש לראות את מכירת החכירה כאילו נעשתה מכירת בעלות על כל המשמעות הכרוכה בכך. על מנת להימנע מסיכון כזה יש להקפיד לבצע מספר פעולות שיצדיקו מכירת חכירה אך לא מכירת בעלות. דוגמא: שיעבוד הבעלות והאשראי בבנק, מתנה של הבעלות לקרוב, רישום הערת אזהרה לגבי החכירה בטאבו, לקיחת אשראי מהבנק על סמך החכירה ועוד שורה של סיבות כלכליות אמיתיות. יתרונות מיסוי רבים קיימים למכירת חכירה על פני מכירת בעלות. אמנם מכירת חכירה היא עניין סבוך הדורש זהירות רבה, אך יתרונות המס בולטים במכירת חכירה. יש להיזהר במכירת חכירה פחות מ- 15 שנה. הפסיקה (בר-בנין) קבעה כי במכירת חכירה פחות מ- 15 שנה ישולם מס הכנסה ולא מס רווח הון. תשלום מס הכנסה מגיע ל- 49% ולכן הסיכוי במכירה של חכירה לתקופה היורדת מ- 15 שנה גדולים. יש להקפיד איפה כי מכירת החכירה תהיה לתקופה של 25 שנה. בתקופה של 25 שנה המס יהיה מס רווחי הון וככזה יהיה ניתן לשלמו רק בשיעור של 20%. מאחר ולא מדובר ביחסי בעלי שליטה כי המדובר במקרקעין ולא בתאגידים, הרי שכלל ה- 25% אינו חל גם במכירת חכירה על ידי בעל שליטה. בדקנו את תכנוני המס האגרסיביים שפורסמו לאחרונה ומצאנו כי קיימת דרך לערוך את העסקה בדרך שאמנם תחייב באור מלא, אך לא תכלול את מכירת החכירה בגדר רשימת תכנוני המס האגרסיביים. העובדה שהיא איננה נכללת ברשימה מהווה יתרון גדול שכן לא מוטלות עליה סנקציות של 30% קנס. גם לא ניתן לטעון שמדובר במחדל שלילי, המהווה עבירה לאור הביאור המפורט שמציין את המכירה של החכירה. מכירת החכירה אינה חייבת במס רכישה בשיעור של 5% ואינה נתונה לשומת מס שבח. ברם, הפחתה על פני כ- 10 שנים, עשירית כל שנה או תקופה חשבונאית הולמת (בגדי כלה, פי גלילות), נתונה לדווח במס רווח הון, שם הדיונים יותר ענייניים ממס שבח. מכירת חכירה איננה בגדר בניית שיפורים במושכר ולכן הסיכון של חיוב במס של הבעלים על הבניה (בר-בנין) כמעט שאיננה קיימת. הטכניקה היא בניה של החברה עבור הבעלים בתשלום ואז מכירת הבנוי לחברה כחכירה. הבניה נעשית כקבלן-מבצע על כל המשמעות שכרוכה בכך קרי, הפחתת כל הסיכונים של אירועי המס. יכולה לעלות טענה כי מדובר בעסקה מלאכותית וכי יש לראות את מכירת החכירה כאילו נעשתה מכירת בעלות על כל המשמעות הכרוכה בכך. על מנת להימנע מסיכון כזה יש להקפיד לבצע מספר פעולות שיצדיקו מכירת חכירה אך לא מכירת בעלות. דוגמא: שיעבוד הבעלות והאשראי בבנק, מתנה של הבעלות לקרוב, רישום הערת אזהרה לגבי החכירה בטאבו, לקיחת אשראי מהבנק על סמך החכירה ועוד שורה של סיבות כלכליות אמיתיות.


לסיכום: יתרונות החכירה על פני הבעלות הנם רבים ומשמעותיים. על מנת להימנע מסיכונים יש להקפיד על חכירה של 25 שנה. יש להשתדל לשלם את החכירה בתשלום אחד או שניים. יש להיזהר להיכנס לחיוב על פי פקודת מס הכנסה, זאת על ידי הימנעות מסדרת תשלומים והעברת מאפייני הבעלות לחוכר. בהתקיים כל אלה הרי שמדובר בתכנון מס קלאסי שאינו נושא סיכוני

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il



 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI