דף הבית מיסים מיסים 10 דרכים כיצד למכור קרקע בפטור ממס (א) – נאמנות ||
10 דרכים כיצד למכור קרקע בפטור ממס (א) – נאמנות ||
דר' אלתר ושות' עורכי דין |  29/07/08 |  צפיות: 3775

מאת: ד"ר אברהם אלתר, עו"ד (15.10.2001)

בסדרת הרשימות בשבועות הקרובים ננסה לתהות על מספר דרכים, קיימות, למכירת מקרקעין בפטור ממס. בסדרת הרשימות בשבועות הקרובים ננסה לתהות על מספר דרכים, קיימות, למכירת מקרקעין בפטור ממס.



ברשימה זו נדון בתכנוני מס במכירת קרקע על-ידי שימוש בסעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין הדן בפטור בהעברת מקרקעין מנאמן לנהנה. השימוש בסעיף 69 נרחב הרבה יותר ממה שמקובל לחשוב. פטור זה מותנה בהודעה מראש לרשויות המס, בתוך 30 יום מיום רכישת הקרקע. הפטור מותנה בטיב הנאמנות ומהותה. לפי הפסיקה הפטור איננו חל על מכירת קרקע מנהנה לנאמן (אוצר השכון).

לפי הילכת אביגדור זיו, והתיקון לסעיף 107 לחוק, ניתן בתנאים מסוימים להכיר בנאמנות גם אם לא הוגשה ההודעה הנדרשת תוך 30 יום מיום הרכישה. המנהל חייב להכיר בנאמנות ובפטור ממס לפי סעיף 69 לחוק, אם יש ראיות אמיתיות לקיום נאמנות אמיתית.

לרוב יצירת נאמנות ביחס לנכס המצוי כבר בידי הנאמן מהווה "מכירה" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין. נאמנות הנוצרת לפני שהנאמן רכש את הקרקע כשלעצמה איננה אירוע מס. יצירת נאמנות יכולה להיות ע"י חכירה לתקופה של עד ל-25 שנים. חכירה כזו – והנאמנות בעקבותיה אינם ארוע מס. הקניית חכירה כזו על-ידי הנאמן לטובת הנהנה איננה ארוע במס שבח אלא במס רווח הון. במס רווח הון לעומת מס שבח אין פטור ממס ספציפי ופורמלי להעברה מנאמן לנהנה. עם זאת, בפועל דיני המס לא רואים בכך ארוע חייב מס וזאת נוכח העובדה שלא היה קיים מימוש כלכלי אמיתי. רשויות המס פוטרות, איפוא, ממס רווח הון העברות בין נאמן לנהנה, גם ללא סעיף פטור מפורש וזאת מן הטעם של העדר מימוש כלכלי.

אחד מתכנוני המס האפשריים הינו יצירת נאמנות בה הנהנה והנאמן הינם היינו הך. קרי, אדם אחד. כך, אדם המכריז על עצמו כנאמן על רכושו לטובת עצמו, ואחרי אריכות ימיו עבור בניו כנהנים. נאמנות כזו מחייבת על פי הדין הכללי. הודעה תוך 30 יום שנותן אותו אדם על נאמנות לטובתו כנהנה הינה הודעה מחייבת לפי חוק מס שבח, ומיד אח"כ הוא חייב ליתן הודעה כנאמן (שרכש נכס) עבור בניו כנהנים. אם בחר האב הנאמן להעביר אח"כ את הבית לילדיו בעודו בחייו, הרי המדובר בהעברה מנאמן לנהנים וכך נחסך תשלום 1/3 מס רכישה החל בד"כ במתנות בין קרובים. רשויות מס שבח בדעה כי הכרזת הנאמנות היא כשלעצמה מתן מתנה, למרות שהאב הוא הנהנה, ולפיכך יטילו חיוב ב-1/3 מס רכישה. ספק אם גישת רשויות מס שבח תואמת ללשון חוק מיסוי מקרקעין. במקרה מסוים, זהה לאמור, הסכים הממונה על נאמנויות במס שבח להתפשר ולהוון את 1/3 מס רכישה בתוחלת החיים של אב (עד גיל 85). כך יצא שמס הרכישה לאחר ההיוון היה 1/6 ולא 1/3. גם זה חסכון שראוי להתכבד בו.

נושא נוסף: ניתן לנצל את הנאמנות גם לאחר קבלת מתנה. כיצד? ניטול לדוגמא מצב בו פלוני רוצה למכור ביתו לאלמוני שאיננו קרובו. פלוני נותן את ביתו במתנה לבנו בפטור לפי סעיף 62, ומשלם 1/3 מס רכישה (או 1/6 לפי התכנון לעיל). בנו חותם עם הקונה הזר על הסכם נאמנות קודם למתנה. הבן מדווח על הנאמנות תוך 30 יום מיום המתנה. מאחר והעיסקה של העברה מנאמן לנהנה אינה מותנת בהעדר תמורה על פי ניסוחו של סעיף 69, ומאחר ורשויות מס שבח ובתי המשפט הולכים ביחס לנאמנות אחרי נוסחו המילולי של החוק ולאו דווקא אחר הגיונו הכלכלי, רשאי הבן למכור לאלמוני את הקרקע בתמורה מלאה והפטור ממס שבח ומס רכישה עדיין יחול. על מנת למנוע טענות על מעבר כסף יכול הנאמן (הבן) לקבל את הכסף מראש מהנהנה, למרות שהעברה אליו מאביו הינה ללא תמורה. לכל היותר יטענו הרשויות כי האב (פלוני) מכר לקונה הסופי (אלמוני) ויחייבו את האב במס שבח. במקרה כזה כמובן כי הבן יהיה זכאי להחזר מס הרכישה ששולם. קשה לראות כיצד ניתן להפסיד מתכנון מס כזה המעוגן בלשון החוק כגישת מס שבח, גם אם לא ברוחו! כמובן, יש להקפיד על גילוי מלא לרשויות ועל נכונות להתפשר עימן על מנת למנוע דיונים ומשפטים מיותרים. את אותו רעיון ניתן ליישם ביחס לכל העברה פטורה, וייתכן אף שביתר שאת. כך לדוגמא, בהעברה פטורה לחברה, יכולה החברה להצהיר נאמנות לטובת קונה בתמורה. העברה כזו יכולה להיות הן לפי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין והן לפי סעיף 104א לפקודת מס הכנסה. סעיף 70 עדיף, למרות שהדבר כרוך ב-5% מס רכישה (אותו נחסוך בהעברה לנהנה אח"כ), שם לפי סעיף 104א יכולות רשויות המס להעלות את הטענה שהקניית נאמנות היא מתן זכות אסורה ע"י החברה, אף אם נעשתה לפני העברת הקרקע ומפירה את תנאי ההקפאה של השנתיים האוסרות על החברה לעשות כל פעולה בנכס משך אותו זמן הקפאה.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:
 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il


 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
© כל הזכויות שמורות לאתר מאמרים עסקיים ומקצועיים
שיווק באינטרנט על ידי WSI