דף הבית מיסים מיסוי מקרקעין מיסוי איגודי מקרקעין לאור תיקון 55
מיסוי איגודי מקרקעין לאור תיקון 55
דר' אלתר ושות' עורכי דין 30/07/08 |  צפיות: 3645

מאת: דר' אברהם אלתר, עו"ד

בתיקון 50 משנת 2001 ותיקון 55 משנת 2004 הוחל בחישוב המס על מכירת זכות באיגוד מקרקעין חישוב המס הרגיל החל על רווח הון במכירת מניה רגילה.עם מעבר השנים נותרו עדיין שאלות רבות בלתי פתורות ביחס לשעטנז המיסוי שקבעה ועדת רבינוביץ. בתיקון 50 משנת 2001 ותיקון 55 משנת 2004 הוחל בחישוב המס על מכירת זכות באיגוד מקרקעין חישוב המס הרגיל החל על רווח הון במכירת מניה רגילה.עם מעבר השנים נותרו עדיין שאלות רבות בלתי פתורות ביחס לשעטנז המיסוי שקבעה ועדת רבינוביץ.



ועדת רבינוביץ יצרה רשת מיסוי הונית ומכירת מניות באיגוד מקרקעין מהטעם של ביטולי עיוותי מס ותיכנוני מס שהיו בנוסח הישן של החוק טרם תיקון 50. העיוות האחד היה במיסוי יתר של מניות שעה שערכן היה אפסי נוכח התחייבויות של האיגוד למרות שמקרקעי האיגוד עלו בערכן רבות, אך עדיין פחות מהגידול בהתחייבות לבנק, התחייבות שמימנה באופן היסטורי את רכישת המקרקעין. עיוות זה היה תוצאה של פסיקה ערכאית (פולינווסטאסטבלישמנט) שקבעה, כי פרוש דווקני של סעיפי חישוב המס במכירת המניה לא הביאו את ערך המניה כגורם רלבנטי, אלא את עליית המקרקעין בשעה שהריבית דאז לא היתה מותרת בניכוי. היה זה דווקא אחרי תיקון 50 שבית המשפט פסק בעניין מ.ל.השקעות כי ריבית הינה הוצאה מוכרת, מאחר ויש לפרש את החוק לפי פרוש כלכלי המקיים הגיונו. אולם הגיונן של רשויות המיסוי שבושש מלבוא הכריח את ועדת רבינוביץ להמליץ על תיקון מיסוי איגודי מקרקעין מחד, ולחוקק את סעיף 39א - המתיר כיום ניכוי הוצאות מימון - שאף הוא נולד בלידה קשה מלאת צירים, תוך כדי התנגדות עזה של שתיים מהחברות הבכירות בועדה ובצוותים המלווים שלה.

מה שהכריע את הכף לזכות מיסוי זכויות באיגוד לפי רווח הון רגיל היו מספר נימוקים שהעיקרי ביניהם הינו עיוות המיסוי שהיה קיים קודם לתיקון. העיוות שהיה קיים קודם להחלת חישוב ריווחי הון על מכירת זכויות באיגוד אפשר לקונה מניות שקנה מניות ביוקר לקבע את מחיר המקרקעין על פי ערך המניות ולא על פי ערך המקרקעין. עיוות שני היה בכך שקניית מניות תוך התחייבות להחזרת חובות האיגוד ללא תשלום עבור המניות אף הוא אפשר לרוכש לקבל את ערך המקרקעין כעלות אף כי לא שילם על המניות דבר וחצי דבר. שתי פרצות אלו נסגרו בתיקונים 50 ו-55. עלות המניות נקבעה בתיקון 50 לפי התשלום בפועל ולא לפי ערך המקרקעין ביום רכישת המניות. ואילו בתיקון 55 נקבע ערך המקרקעין לאחר פרוק לפי הנמוך מהתשלום עבור המניות או התשלום עבור המקרקעין ובמקרים חריגים הגזים המחוקק בתיקון 55 ושלל מקונה מניות ששילם מחיר גבוהה עבור מניותיו את מה ששילם עבור המניות ונתן לו כעלות לצורך חיובו במס רק את העלות ההיסטורית של המקרקעין, תוצאה בלתי סבירה ביותר.

מפאת פרצות אלו הסכימו נציגי הנציבות בועדת רבינוביץ לתיקון סעיף 7א והחלת משטר מיסוי רווח הון על חישוב המס במכירת זכויות במקרקעין. עם כל זאת ועדת רבינוביץ ציפתה וקיוותה כי המשך החקיקה יביא לאיחוד אגפי מס שבח ומס הכנסה, כצעד מקדים לקראת איחוד אגפי המיסים כולם. אלא שתקוות לחוד ומציאות לחוד. מסתבר כי במקום לקדם את איחוד מנגנוני המס הולך המחוקק ומכביד עליהם. במקום לגרום לזהות מקסימלית המחוקק יוצר מערכת חוקים ההולכת ומייחדת את מיסוי זכויות באיגודי מקרקעין ומיסוי מניות רגיל.

נסקור להלן מספר נושאים שהיה צורך לקדמם אך טרם קודמו. כמו כן נסקור מספר נושאים שבהם היתה נסיגה לאחור. ראשית על המחוקק לתקן את סעיף 88 המוציא מגדר הגדרת נכס-מניה באיגוד מקרקעין שעל מכירתה מוטל מס שבח מקרקעין. על המחוקק להבהיר כי מניה באיגוד מקרקעין נכללת בהגדרת נכס בחלק ה'. נציין כי במקום לקבוע כי מניה נסחרת באיגוד מקרקעין איננה נכנסת בהגדרת מניה ב"איגוד מקרקעין" - כפי שקבע המחוקק בדרך לא סבירה - בתיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין היה עליו לתקן את סעיף 88 לפקודת מס הכנסה, הגדרת "נכס" כך שיהיה ברור כי חל רווח הון במכירת זכות באיגוד מקרקעין. הותרת שעטנז זה של הוצאת מניה סחירה מגדר זכות באיגוד, אך הוצאת זכות באיגוד מגדר נכס בחלק ה' יוצרות מעגל שוטה מיותר.

שנית, היה צריך המחוקק לתקן את סעיף 8 לחוק מיסוי מקרקעין העוסק באירוע מס של רישום מניות למסחר בבורסה לאור ביטולו של סעיף 101. השארתו יוצר סלט פרשני, האם חל סעיף 8 על זכות נסחרת או לאו.

שלישית, יש צורך בביטול סעיף 7 לחוק מיסוי מקרקעין המטיל היסטורית מס על פעולה באיגוד מקרקעין.

רביעית, יש מקום לתקן את סעיף 7א כך שלא יטול מס על חישוב המס, אלא על כל ארוע המס בפעולה באיגוד.

חמישית, אין מקום להוצאת תחולת הסעיף ביחס לאמנות מס, שכן ממילא אמנות המס רובן בעלות הגדרה עצמאית לאיגוד מקרקעין ואין מקום לחזור על הגדרה זו בסעיף 7א לחוק. לחילופין, הסדרת תחולת אמנות המס על מניות באיגודי מקרקעין תעשה דרך הגדרת סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין או סעיף 88 לפקודת מס הכנסה.

שישית – הפניית הפטורים למס שבח יוצרת בעיה לגבי הפטור במכירת מניה בחישוב סכום אינפלציוני, פטור על פי סעיף 94ב, כאשר המוכר הוא תאגיד.

האם זו הוראת פטור הנשללת לאור נוסח סעיף 7א המתוקן או הוראת חישוב החלה לאור סעיף 7א הישן. לאור כל האמור נותר רק לראות כיצד יתוקן החוק.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il



 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI