דף הבית מיסים מיסוי מקרקעין מתי דירת מגורים שהיא מלאי עסקי פטורה ממס מכירה ?
מתי דירת מגורים שהיא מלאי עסקי פטורה ממס מכירה ?
דר' אלתר ושות' עורכי דין |  03/08/08 |  צפיות: 4396

, איתי הוכברג, עו"ד,

לאחרונה ניתן פסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין תנובה (ע"א 24/05) אשר דחה את ערעורה של תנובה על שומת עסקאות שהוציא לה מנהל מס ערך מוסף.השומה הוצאה בגין פיצויים שקיבלה עקב תביעתה בגין ירידת ערך לפי ס 197 לחוק התיכנון והבנייה. בנסיבות המיוחדות של המיקרה התרשם בית המשפט כי הפיצוי בסופו של דבר שולם עבור הליך ההפקעה הכולל ולא רק עבור ירידת הערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ולפיכך נימנע מלהיכנס בעבי הקורה באשר לחבות המס לפי סעיף 197 הנ"ל.לאחרונה ניתן פסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין תנובה (ע"א 24/05) אשר דחה את ערעורה של תנובה על שומת עסקאות שהוציא לה מנהל מס ערך מוסף.השומה הוצאה בגין פיצויים שקיבלה עקב תביעתה בגין ירידת ערך לפי ס 197 לחוק התיכנון והבנייה. בנסיבות המיוחדות של המיקרה התרשם בית המשפט כי הפיצוי בסופו של דבר שולם עבור הליך ההפקעה הכולל ולא רק עבור ירידת הערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ולפיכך נימנע מלהיכנס בעבי הקורה באשר לחבות המס לפי סעיף 197 הנ"ל.


ביהמ"ש העליון אמנם דחה את הערעור, אך לא נתן תשובה על השאלה העקרונית שהועלתה לדיון, האם פיצויים במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה עונים להגדרת "מכר" בחוק מע"מ כגישת בית המשפט המחוזי. בית המשפט העליון סיווג את העסקה באופן שונה כך שכל הפיצויים שולמו בגין ההפקעה. לפיכך יש אולי מקום לטענה שבהתעלמו מהשאלה המהותית ובאי אישרור של קביעת ביהמ"ש המחוזי בנוגע לנושא העקרוני, אין משמעות לקביעת ביהמ"ש קמא שקבע כי פיצוי לפי ס' 197 הנ"ל הינו בגדר "מכר" וחייב במע"מ. לכן ניתן לומר שהנושא טרם הוכרע ע"י הערכאות השיפוטיות. נציין כי לדעתנו גישת בית המשפט המחוזי סוטה מדיני הקניין הכלליים. אמנם סטייה כזו אפשרית אך ככלל איננה רצויה וגורמת נזק להרמוניה התחיקתית שעליה שוקדים בתי המשפט שנים רבות. לשאלה הפרשנות של ירידת ערך כמכר יש חשיבות גם לעניין מיסוי מקרקעין.על כך נפרסם מאמר בשבוע הבא.השאלה האם נמכרה זכות לעינין חוקי המס השונים: מע"מ, מיסוי מקרקעין, רווח הון במס הכנסה,הינה שאלה של פרשנות ומדיניות. לשאלה קשורות שאלות משנה רבות לדוג' לעניין מיסוי מקרקעין אם אכן מדובר במכר - האם זו מכירת זכות במקרקעין לפי הרשימה הסגורה של חוק מיסוי מקרקעין, או שמא מדובר במכירה של זכות אחרת הנופלת במיסוי רווח הון. שאלות נוספות הן תחולת הפטור מכח העקרון הכללי שבוסס בפסיקת בית המשפט העליון לפיו החזרת מצב לקדמותו הינה פיצוי פטור ממס (חוטר ישי, לב, גורדון). נדון במקרה הנוכחי.

מדובר בחברת תנובה (להלן: "תנובה") אשר היו לה זכויות בעלות במקרקעין באזור התעשייה בחוף שמן בחיפה. על פי תוכנית מתאר מקומית שונה ייעוד המקרקעין מסיווג של "תעשיה" לסיווג של "דרך" והם היו מיועדים להפקעה. במסגרת הליכי הפיצוי על הפקעת המקרקעין, הגיעו הוועדה המקומית ותנובה להסכמה בדבר גובה הפיצוי, כאשר על פי ההסכם, שילמה הוועדה המקומית לתנובה פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ובנוסף פיצויי הפקעה נוספים.
תנובה דיווחה ושילמה את המע"מ על סכום פיצויי ההפקעה בלבד, מאחר ולטענתה הפיצוי בגין שינוי הייעוד לא מהווה "מכר" כהגדרתו בחוק מע"מ ויש להפרידו מהפיצוי בגין ההפקעה.
מנהל מע"מ מנגד, הוציא לתנובה שומת עסקאות לפיה גם על סכום הפיצוי הנוסף יש להוסיף מע"מ, הגם שהוגדר על-ידי הצדדים להסכם כפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

ביהמ"ש המחוזי קבע כי יש לבחון את העסקה בכללותה ולאחר שעשה כן, קבע שמדובר ב"עסקה" כהגדרתה בחוק מע"מ ולכן נושאת חבות במע"מ.
ביהמ"ש קבע בפסיקה מהפכנית שיש לפרוט את העסקה לשתיים. בחלקה הראשון (הפיצוי בגין שינוי היעוד) מדובר בפיצוי על פגיעה בזכות הקניין, המהווה בעצם "העברה של זכות" שמשמעותה הוא מכר חלקי החייב במע"מ. החלק השני שמשלים את הראשון זו ההפקעה דה-פקטו שמהווה את השלמת פעולת המכר וגם היא חייבת במע"מ.

מפסיקתו של ביהמ"ש המחוזי היה ניתן להבין שגם אם לא הייתה הפקעה לצידו של שינוי היעוד וכאקט סיום שלו, והפיצוי השתלם מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, הרי שהפיצוי שנתקבל יוצר "עסקה" החייבת במע"מ.
נציין כי עיון בהגדרת מכר בחוק מע"מ כולל מכר קלאסי וכן שורה של פעולות נוספות(הפקעה, החרמה, חילוט, מתן זכות שימוש בתמורה) שאף אחת מהן איננה חובקת את תאור הפיצוי לפי סעיף 197 הנ"ל.

כאמור, הנושא הועמד למבחן נוסף בערעורה של תנובה לביהמ"ש העליון, אשר החליט לדחותו.
ברם, ביהמ"ש העליון נמנע מלדון בשאלה העקרונית "האם פיצוי המשולם בגין תוכנית שלא עקב הפקעה הינו "עסקה" לעניין חוק מע"מ" וקבע שסכומי הכסף שנתקבלו אינם נופלים להגדרה של פיצויים מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אלא מייצגים במלואם פיצוי בגין הפקעה, אשר עליהם אין עוררין כי ראוי שיוטל מע"מ.

לסיכום, בחירתו של ביהמ"ש העליון להתעלם משאלת חיובם במע"מ של פיצויים ששולמו מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה והתעלמותו מהניתוח שביצע ביהמ"ש המחוזי בנושא, מקעקעים את קביעותיו של זה ויש שיגידו שאף שוללים אותן על דרך השלילה, אך לדעתנו טרם נאמרה המילה האחרונה בנושא ובמהרה יגיע הנושא שוב לפתחו של ביהמ"ש העליון, אשר יתבקש לדון בשאלת חיובם במע"מ של פיצויים אלה.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:
 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il


 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
© כל הזכויות שמורות לאתר מאמרים עסקיים ומקצועיים
שיווק באינטרנט על ידי WSI