מאת: דר' אברהם אלתר, עו"ד

לאחרונה פרצה לתקשורת בפעם במי יודע כמה הסאגה הבלתי גמורה של עמותות בניה. עמותת בניה היא למעשה שם נירדף להתארגנות של קבוצת רוכשי קרקע הרוכשים במשותף קרקע שהופשרה לבנייה ומזמינים יחדיו את הבנייה מקבלן מבצע. ההתארגנות הינה דרך כלל פרי יוזמת גוף עיסקי הגובה רווח מדמי הרשמה (עמותות צה"ליות לדוגמא), או מפיקוח על הקבלן המבצע (דוגמת חברת ב.ס.ר. הנדסה) או מדמי תיווך מאחד הצדדים או שניהם (דוגמת עמותות רוני מאנה) או עירוב של כל האמור לעיל. יזם המנסה לגזור קופון מהרווח הקבלני היזמי או מרווחי הקבלן המבצע דוגמת הילכת נורדיה (לנג נ' מס שבח; תפוח פז פיתוח נדל"ן) או הילכת פרשת פסגות הכרמל (ראה גם ליאת זהבי; אורנשטיין ו-38 אח'), עלול להסתכן בהכשלת העיסקה כולה כאילו רכש קרקע ומכר בית לקבוצת הקונים שאירגן (ראה חוזר מס הכנסה בנדון מלפני מספר שנים). ההתיחסות בנציבות לתופעת עמותות הבנייה משתנה פרקים לבקרים ואין גורם מנחה ברמת המדיניות. קרי, לא נערכה חשיבה האם התופעה טובה למדינה או רעה. מבחינת מיסים אין ספק כי ההתארגנות מפחיתה מיסים. על כך נכתוב בפרוט בהמשך. מבחינת התחרות בשוק: התופעה של "קבוצות בנייה" מתחרה בקבלנים יזמים רגילים החייבים לשלם את כל המיסים והיא מייקרת לגביהם את העיסקה בין 4%-ל6% לפי תחשיב אותו נביא בהמשך. פער כזה בשוק הנדל"ן של מכירת דירות מגורים הינו פער של עשרות ולעיתים מאות אלפי ש"ח לגבי עלות דירה כמוצר סופי לדייר ומהווה פיתוי גדול לרוכשי דירות להתארגן ב"קבוצות בנייה". מבחינת עידוד האוכלוסיה מעוטת היכולת והחובה של המדינה לדאוג לאזרחיה לפתרון דיור הולם, יש הבטים חיוביים במתן הנחה לרוכשי דירות מהסקטורים החלשים יותר דרך עמותות. דרך זו מביאה לידי ביטוי גם מיגזרים חברתיים הרוצים לשמור על הומגניות חברתית. כך נבנו שכונות לאנשי קבע בצה"ל. כך ניבנו שכונות ליוצאי יחידות קרביות. גם היבט זה - של הומוגניות חברתית - ראוי לעידוד ויש בו אלמנטים חברתיים חיוביים של מתן כלי להגשמת ביטוי לאחידות חברתית וסביבת מגורים שהיחיד יכול לעצב לעצמו ללא כל אפליה(!), אך תוך ברירת שכניו בצורה הולמת. המדינה לא נתנה דעתה לתופעה זו ולא הביעה עמדה ערכית. ראשי מס הכנסה הרואים את היבטי המיסוי בלבד, עליהם הם אחראיים. גישתם לפיכך ביחס לעמותות בנייה, הינה שלילית, באופן טיבעי, כניגזר מעצם תפקידם. יש להבינם בהקשר זה. יש לדעת גם כי רבים מראשי מס הכנסה משנים גישתם לאחר פרישתם מתוך פתיחות לנימוקים נוספים המנויים לעיל.לאחרונה פרצה לתקשורת בפעם במי יודע כמה הסאגה הבלתי גמורה של עמותות בניה. עמותת בניה היא למעשה שם נירדף להתארגנות של קבוצת רוכשי קרקע הרוכשים במשותף קרקע שהופשרה לבנייה ומזמינים יחדיו את הבנייה מקבלן מבצע. ההתארגנות הינה דרך כלל פרי יוזמת גוף עיסקי הגובה רווח מדמי הרשמה (עמותות צה"ליות לדוגמא), או מפיקוח על הקבלן המבצע (דוגמת חברת ב.ס.ר. הנדסה) או מדמי תיווך מאחד הצדדים או שניהם (דוגמת עמותות רוני מאנה) או עירוב של כל האמור לעיל. יזם המנסה לגזור קופון מהרווח הקבלני היזמי או מרווחי הקבלן המבצע דוגמת הילכת נורדיה (לנג נ' מס שבח; תפוח פז פיתוח נדל"ן) או הילכת פרשת פסגות הכרמל (ראה גם ליאת זהבי; אורנשטיין ו-38 אח'), עלול להסתכן בהכשלת העיסקה כולה כאילו רכש קרקע ומכר בית לקבוצת הקונים שאירגן (ראה חוזר מס הכנסה בנדון מלפני מספר שנים). ההתיחסות בנציבות לתופעת עמותות הבנייה משתנה פרקים לבקרים ואין גורם מנחה ברמת המדיניות. קרי, לא נערכה חשיבה האם התופעה טובה למדינה או רעה. מבחינת מיסים אין ספק כי ההתארגנות מפחיתה מיסים. על כך נכתוב בפרוט בהמשך. מבחינת התחרות בשוק: התופעה של "קבוצות בנייה" מתחרה בקבלנים יזמים רגילים החייבים לשלם את כל המיסים והיא מייקרת לגביהם את העיסקה בין 4%-ל6% לפי תחשיב אותו נביא בהמשך. פער כזה בשוק הנדל"ן של מכירת דירות מגורים הינו פער של עשרות ולעיתים מאות אלפי ש"ח לגבי עלות דירה כמוצר סופי לדייר ומהווה פיתוי גדול לרוכשי דירות להתארגן ב"קבוצות בנייה". מבחינת עידוד האוכלוסיה מעוטת היכולת והחובה של המדינה לדאוג לאזרחיה לפתרון דיור הולם, יש הבטים חיוביים במתן הנחה לרוכשי דירות מהסקטורים החלשים יותר דרך עמותות. דרך זו מביאה לידי ביטוי גם מיגזרים חברתיים הרוצים לשמור על הומגניות חברתית. כך נבנו שכונות לאנשי קבע בצה"ל. כך ניבנו שכונות ליוצאי יחידות קרביות. גם היבט זה - של הומוגניות חברתית - ראוי לעידוד ויש בו אלמנטים חברתיים חיוביים של מתן כלי להגשמת ביטוי לאחידות חברתית וסביבת מגורים שהיחיד יכול לעצב לעצמו ללא כל אפליה(!), אך תוך ברירת שכניו בצורה הולמת. המדינה לא נתנה דעתה לתופעה זו ולא הביעה עמדה ערכית. ראשי מס הכנסה הרואים את היבטי המיסוי בלבד, עליהם הם אחראיים. גישתם לפיכך ביחס לעמותות בנייה, הינה שלילית, באופן טיבעי, כניגזר מעצם תפקידם. יש להבינם בהקשר זה. יש לדעת גם כי רבים מראשי מס הכנסה משנים גישתם לאחר פרישתם מתוך פתיחות לנימוקים נוספים המנויים לעיל.