מס רכישה מוטל על הרוכש בעת רכישת זכויות מקרקעין: מגרשים, דירות מגורים,בתים פרטיים, מחסנים, קרעות חקלאיות, שטחי תעשייה, משרדים, חנויות וכ"ו.ככלל, מלבד תשלום עבור הנכס, הרוכש מתבקש ע"י רשות המסים לשלם מס בשיעורשנקבע בחוק. שיעור זה אינו קבוע, הוא תלוי בגובה התשלום שנתן הרוכש בעבורנכס המקרקעין, ובנוסף ובמדרגות שיעור המס (בדומה למס הכנסה) שנקבעות ע"ימשרד האוצר בראשית כל שנה אזרחית.

המקור לגביית מס הרכישה הוא מתוך סעיף 9 של חוק מיסוי מקרקעין (שבחורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: חוק מיסוי מקרקעין), האומר: "במכירת זכותבמקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן - מס רכישה)..". הסעיףקובע שהנישום, עליו מוטלת חובת תשלום המס, הוא הרוכש. חשוב לציין, כל עסקהתחויב במס רכישה. ככלל, עסקאות שיחויבו במס רכישה הן עסקאות שבהן אמורלהיות מוטל מס שבח (רווח) על המוכר בעסקאות מקרקעין, זהו המס המוטל עלהרווח שנוצר למוכר בעבור המקרקעין שמכר לרוכש.

מס רכישה הוא מס שלא תלוי בתוצאת המס, בין אם מדובר בתוצאת רווח או הפסד.זהו מס המוטל על צריכה. הביקורת לעניין מס זה היא שמדובר במס המוטל עלמוצרי יסוד, למשל דירות מגורים, לכן אנו נראה גם בהמשך שכשמדובר בדירהיחידה שאינה דירה להשקעה (כל דירה מעבר לדירת המגורים), אזי המדינה נותנתפטור מלא מתשלום מס הרכישה (עד לסכום ריאלי).

מהם שיעורי המס?
שיעורי מס הרכישה מתחלקים לשני סוגים. שיעורי המס מותנים בשאלה, האם מדוברבמס המוטל על רכישת דירת מגורים או על רכישת נכס מקרקעין מסוג אחר (מגרש,חנות, קרקע חקלאית, בית מלון, משרד)? אם מדובר על רכישת נכס מקרקעין מכלסוג אחר מאשר דירת מגורים, אזי שיעור המס יהיה 5% מגובה העסקה לרבות המע"מהמוטל עליה. לדוגמא: אדם  רכש מחברה משווקת קרקע חקלאית בעלות של 1,000,000ש"ח, ושילם עליה גם מע"מ בשיעור של 17%, תוספת של 170,000 ש"ח. הוא יחויבעל מס רכישה בשיעור של 5% מ-1,170,000 ש"ח, כלומר מס רכישה בשיעור 58,500ש"ח.

ההבדלים בין שיעורי המס
כשאנו מדברים על דירת מגורים שיעורי המס הם מדורגים ומשתנים מעת לעת בהתאם,יש לשים לב שכשמדובר בדירת מגורים, מדובר בדירה המשמשת למגורים ותו לא, כלשימוש אחר בנכס (לדוג' קליניקה רפואית, משרד וכ"ו) יוביל אותנו לשיעורמיסוי של 5% כפי שהדגמתי בפסקה לעיל. שיעורי המס לדירת מגורים הם מדורגיםלפי סכומי הרכישה, ומשתנים בראשית כל שנה, בהתאם לפרסום מדד מחירי הדירותבבעלות, מדד זה מתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בראשית כל שנהאזרחית. 

שיעור המס לדירת מגורים
בבואנו לבחון את שיעור מס הרכישה המוטל על דירת מגורים, יש להבחין בין דירהשהיא דירת מגורים יחידה, לבין דירת מגורים נוספת, שאינה דירתו היחידה שלהנישום (דירה להשקעה). דירת מגורים יחידה היא דירה הקיימת במקרה שבבעלותהנישום ותאו המשפחתי (הבן זוג והילדים עד גיל 18, למעט ילדים נשואים) דירתמגורים אחת בלבד בבעלות. מקרה נוסף ,הוא מקרה בו התא המשפחתי של הנישוםמחזיק בבעלות של 25% ומטה על דירת מגורים אחרת, שיעור בעלות זה לא ייזקףלזכותו של הנישום כבעלות על דירת מגורים נוספת. אם ברשות הנישום דירה בהמתגורר דייר מוגן, הוא גם לא ייחשב כבעל דירת מגורים נוספת. המקרה האחרוןהוא מקרה של דירה בהמתנה. זהו מקרה בו לאדם יש דירה בבעלותו אך הוא מעונייןלעבור לגור בדירת מגורים אחרת. אותו אדם רוכש דירת מגורים נוספת, אך עדייןלא הספיק למכור את הדירה בבעלותו ששימשה אותו עד עתה. הנישום יחויב להצהירבפני רשות המיסים על מכירת הדירה תוך פרק זמן של עד שנתיים, אם מדוברברכישה של דירה מיד שנייה. אם מדובר ברכישה מקבלן המתעכב במסירת הדירהיוארך פרק הזמן להצהרה של הנישום לכדי שנה נוספת, זו תיחשב מרגע מסירתהחזקה בדירה לידי הנישום בפועל. 

שיעורי המס עודכנו כאמור כבר לפני כחודש, ב-16.1.2013 ע"י רשות המיסים. בשלהתפזרותה לאחרונה של הכנסת ה-18 ומתוקף חוק יסוד: הכנסת, הוראת השעההנוגעת לחוק' חוק להגדלת ההיצע של דירות מגורים (מיסוי מקרקעין – הוראתשעה, תשע"א 2011)' נותרה בתוקף , הוראת שעה זו עידכנה את שיעורי מס הרכישהלגובה. שיעורי מס אלה יחד עם שורה של צעדים נוספים (שלא צלחו במיוחד)עודכנו במטרה להעלות את שיעורי המס המוטלים על הדירות להשקעה, ובכך לצנןשוק דירות זה המטרה הייתה להגביר את היצע הדירות הזמינות לרכישה בישראל אגבכך להוריד את מחירי הדיור למגורים שעלו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות.

אילו הם שיעורי מס הרכישה לרכישת דירת מגורים ראשונה. רוכשיהנכס יחויבו במס רכישה בשיעור של 0% על חלק משווי הדירה עד 1,470,560ש"ח,במילים אחרות לא יחויבו במס רכישה עד לשיעור זה. על הסכום שנע בין1,470,560 ש"ח ל-1,744,270 ₪ הם יחויבו בשיעור מס של 3.5%, ויחויבו בשיעורמס של 5% על כל חלק מהדירה משווי של 1,744,270 ש"ח ומעלה. לאחר עידכוןשיעור המס ב-6 במאי 2013 (במידה ולא יהיה שינוי עקב כניסתה של הממשלההחדשה) ישלמו רוכשי דירת מגורים ראשונה שיעור של 0% עד סכום של 1,241,110ש"ח, 3.5% על הסכום שנע בין 1,241,110 ל-1,744,270 ש"ח, ו-5% על כל חלקמהדירה משווי של 1,744,270 ש"ח ומעלה.

שיעור המס לדירה להשקעה

כאמור, שיעורי מס הרכישה לדירת מגורים נוספת (להשקעה) גבוהים יותר. עלרכישת דירה יחויב הנישום בשיעור מס של 5% עד שווי של 1,000,000 ש"ח, על חלקהשווי בין 1,000,000 ש"ח לבין 3,000,000 ש"ח מס הרכישה יהיה בשיעור של 6%,ועל חלק השווי העולה על 3,000,000 ש"ח מס הרכישה המשולם יהיה בשיעור של7%. לאחר עידכון שיעור המס ב-6 במאי 2013 (ושוב במידה ולא יהיה שינוי)ישלמו רוכשי דירת מגורים ראשונה שיעור של  3.5% על חלק השווי שעד 1,055,935ש"ח, על כל חלק מהשווי העולה על סכום זה ישלם הקונה מס רכישה בשיעור של5%.


פטורים והקלות במס הרכישה

תקנות מיסוי מקרקעין מורות על מספר פטורים והקלות בתשלום מס הרכישה, מובאת כאן רשימה של חלק מהפטורים הללו לידיעתכם:
פינוי בינוי – דירת מגורים שמקבל דייר מיזם במתחם פינוי בינוי בתמורה לדירתו הישנה תהיה פטורה ממס רכישה.
עסקת העברה ללא תמורה (דירה במתנה מקרוב) - אדם שמקבל דירת מגורים מקרובובמסגרת העברה ללא תמורה (עסקת מתנה) ישלם מס רכישה מופחת, בשיעור שלישמשיעור מס הרכישה שאמור היה להיות מוטל ללא הפטור. כמובן שהחוק מגדירבפירוש מיהו "קרוב" – בן זוג, הורה, צאצא (נכד, נין), בן זוגו של הצאצא, אחואחות. ההגדרה המרחיבה לקרוב משפחה יועדה כמובן למנוע מנישומים במדינתישראל לבצע תכנוני מס בינם לבין קרוביהם במטרה להימנע מלהיקלע לרשת המס. כךלמשל, במסגרת עסקת מתנה של דירת מגורים בין בני זוג נשואים, שמתגורריםיחדיו באותה דירה, העסקה תהיה פטורה לחלוטין ממס רכישה. במידה ובני הזוגאינם מתגוררים באותה דירה, מס הרכישה יהיה בשיעור שליש, שיעור מיסוי השווהלמתנה לכל קרוב משפחה אחר.

עולים חדשים, נכים כהגדרתם בחוק, ובני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבהישלמו מס רכישה לפי דרגה מקסימלית של 0.5%. כמובן שבמקרה של רכישת דירתמגורים ראשונה, לא תמיד משתלם לבקש את הפטור או ההקלה, ועל הנישום לבחון אםעדיף לו להיות ממוסה בשיעורים המדורגים הרגילים, שכן על דירת מגוריםראשונההנ בשווי של 1,000,000 ש"ח עדיף להיות ממוסה בשיעור 0% על פיהמדרגות, מאשר לבקש הקלה ולהיות ממוסה בשיעור 0.5%. 
כפי שראינו, לפני כל עסקה של רכישת מקרקעין, מומלץ בין שאר ההוצאותהנילוות  לקחת בחשבון גם את שיעור מס הרכישה שיוטל על העסקה, ולוודא האםאין פטור או הקלה שאנו זכאים אליהם מתוקף החוק. התייעצות עם עורך דיןמקרקעין/ יועץ מס, יכולה לאפשר תכנון מס נכון, שלעיתים יכול להביא לחסכוןשל עשרות עד מאות אלפי שקלים. למתעניינים, מקרים נוספים בהם ישנה זכאותלפטור ממס רכישה או שיעור מופחת מופיעים באתר של רשות המיסים.

המידע המופיע במאמר זה מוגש ע"י יועץ הנדל"ן אבי שומך,
המאמר מהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע, כאמור, אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או ייעוץ ו/או ייעוץ משפטי.