מאת ליאור עזרא, איש נדל"ן ומנכ"ל המרכז הארצי ללימודי נדל"ן ותמ"א 38

http://tma38academy.com

במאמר זה נדון בהבדלים בין פרויקט תמ"א 38 לבין פרויקט פינוי בינוי, נסביר מה מהות כל אחת מהתוכניות , איזה מהם עדיפה? ולמי?

ראשית נסביר מהי תוכנית תמ"א 38:

תוכנית מתאר ארצית 38 לחיזוק מבנים קיימים, דרך מקורית ומהירה להשביח את ערך הנכס ללא עלות כספית. התוכנית פורסמה בשנת 2004 ע"י משרד הפנים ומיום פרסומה ועד היום חלו בה 3 תיקונים.

מטרת התוכנית היא לחזק מבנים אשר הוצא להם היתר בניה לפני 1/1/1980 ובשל כך אינם עומדים בתקן הנדסי 413, שהוא למעשה התקן שמגדיר את עמידות המבנים ברעידת אדמה.

מטרת התוכנית לאפשר לקבל היתרי בנייה לחיזוק מבנים וגם לתוספות בנייה בכמה אופציות, ניתן להוסיף אגף או קומה או דירת גן הדיירים יקבלו בתמורה הוספת ממ"ד ומרפסת שמש תשתיות חדשות , שיפוץ כללי למבנה והוספת מעלית.

התוכנית נועדה לעודד קבלנים ותושבים לבצע את החיזוק של המבנה בכוחות עצמם תוך קבלת הקלות מס ופטורים משמעותיים ללא תשלום מצד הדיירים.

כיום יש הרבה מקומות שבהם מבצעים את התוכנית ויש עדיין הרבה מבנים שבהם ניתן ליישם את התוכנית, חשוב לציין שלאחר שהפרויקט מסתיים ערך הדירות עולה ב 40%.

מהו פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוכרז לראשונה כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון בשנת 1998.

פינוי בינוי הינה תוכנית שפירושה להרוס ולבנות מחדש, פינוי בינוי מחדש את העיר ומחזק את התדמית שלה, אולם לצורך הפרויקט נדרשת הסכמה של רוב הדיירים ובדרך כלל של מבנים נוספים מסביב.

זהו תהליך של התחדשות עירונית, לרוב תהליך זה מתרחש באזורים ובשכונות אשר המצב הכלכלי והחברתי הינו מתחת לממוצע. התהליך מעניק לכל השכונות הללו מראה חדש, מעלה את ערך הדירות ואף מעניק להם תשתיות חדשות לחלוטין של מים, חשמל, ושירותים קהילתיים טובים בהרבה יותר.

הקבלנים אשר מבצעים פרויקטים מסוג זה בשכונות הללו מקבלים תמריצים נוספים בעבור כל תהליך הבנייה, תמריצים של מענקים כספיים וממשלתיים שונים, הטבות מס וזכויות בניה נוספות. לצורך מימוש התוכנית נדרשים לבצע שינוי תב"ע, מה שמאפשר כמות יותר גדולה של דירות לבנייה שיועמדו למכירה במחירים גבוהים בסיום הפרויקט. כיום יש מספר מתחמים של פינוי בינוי בארץ.

אחרי שהבנו את שני הפרויקטים, נעבור לשאלה העיקרית: מה עדיף ?

התשובה לשאלה הזו היא כמובן מורכבת, מבחינת הדיירים היתרונות בתוכנית תמ"א 38 הם רבים - משך הפרויקט קצר יותר, האישורים הנדרשים לתוכנית פשוטים יותר, והדיירים אינם נאלצים לעבור מבתיהם ולשנות את אורך חייהם, ערך הדירות עולה והדיירים יודעים למה לצפות בסוף הבניה. כמו כן, אין צורך בהסכמה של המבנים מסביב אלא רק באותו מבנה שבו מבוצע הפרויקט.

החסרונות עבור הדיירים מתמקדים כמובן בתקופת העבודה עצמה, ובאי נעימות מעבודות הרעש והאבק ולפעמים גם שינוי של הדירה (במידה ומוסיפים מרפסת שמש או ממ"ד).

פרויקט פינוי בינוי מהפכני יותר וכולל הרס מוחלט של המבנים הקיימים. מבחינת הדיירים, מדובר בטרטור לא קטן, המחייב אותם לעבור מבתיהם לדיור זמני, וכמובן לשוב חזרה עם סיום הפרויקט, לקבלת הדירות החדשות. אולם הם לא תמיד יודעים בדיוק כיצד יראו ואפילו איזו דירה יקבלו (הדירות החדשות מוגרלות בדרך כלל בין הדיירים). מצד שני, הם אכן מקבלים דירות חדשות, נהנים מבניינים חדישים ומשיפורי תשתית משמעותיים בשטח ומדירה יותר גדולה כל אלה הם יתרונות שלא ניתן לבטלם.

לסיכום, התשובה טמונה בתנאי השטח ובאפשריות הניתנות לביצוע הפרויקט.