רפי גיל מונה למהנדס מומחה מטעם הנתבעת חברת שרביב בע"מ, בתביעת שהגישה נגדה נציגות הבית המשותף ברחוב אלון 37 חיפה. המשפט התנהל בפני כב' השופט דר' מנחם רניאל, בבית המשפט המחוזי בחיפה. פסק הדין ניתן ביום 28.1.2015. ת"א 26999-06-11 נציגות הבית המשותף ואח' נ' שרביב בעמ. את דייר הבית המשותף ייצגו עו"ד אלי הכהן ועו"ד טל רבינוביץ ואת שרביט בע"מ ייצג עו"ד חיים גלזר.

כבוד השופט ד"ר מנחם רניאל ציין לאורך פסיקתו:

"... נוסף על כך שהסברו של מר רפי גיל מקובל עליי, שכן אפילו התובעים מציינים ש"אין מחלוקת על כך" שהתקן אינו חל..."

"... שכן לא שם לב שהשסתום פונה לאוויר חוץ, מחוץ למבנה, כך שאין כל ליקוי. אני מקבל את האמור בחוות דעת מר רפי גיל בפריט זה. ..."

"... מר רפי גיל הסביר, ואני מקבל את האמור בחוות דעתו, שאין ליקוי בנושא זה מאחר שבבדיקה שביצע התברר שבאמצעות סולם גבוה אין כל בעיה להגיע לחלונות משני צידם..."

"... אני מקבל את חוות דעתו של מר רפי גיל בעניין זה, שמדובר בעיצוב פנימי של החדר..."

"... אני מקבל את דעתו של מר רפי גיל, שתוכנית המכר אינה תוכנית עבודה שעל פיה מתקינים את החלונות..."

"... אני מקבל את הסברו של מר רפי גיל בחוות דעתו..."

"... . ואני מקבל את חוות דעת מר רפי גיל, לפיה במועד הרלוונטי חלה על הבניין תקנה 3.05 לתקנות..."

"... יתוקן בהתאם לדרך התיקון המפורטת בסעיף 10 לחוות דעתו של מר גיל: "

"...ולכן יש להורות על ביצוע מלוא התיקונים הכלולים בחוות דעתו של מר רפי גיל לאלתר..."

"כפי שנאמר גם בחוות דעתו של מר רפי גיל, אותה אני מאמץ לעניין זה..."

התובעים הגישו תביעה בגין ליקויי בנייה נטענים ברכוש המשותף, שהוגשה על ידי נציגות הבניין ו-108 בעלי הדירות בבניין נגד החברה הקבלנית אשר בנתה את הבניין.

בית המשפט קיבל את התביעה ופסק כלהלן:

לא כל מהנדס ראוי להיחשב מומחה לדברים שבהם עוסק מהנדס רשוי. מומחיות היא פונקציה של ניסיון, אימון ובשלות.

במועד הרלוונטי לענייננו לא היה תקן לחיפוי אבן על קירות חוץ בשיטת שבה בוצע החיפוי. יש לדחות את חוות דעת מומחי התובעים, לפיהן הנתבעת פעלה בניגוד לתקן לחיפוי חוץ, שלא היה קיים במועד ביצוע החיפוי, ובכך גרמה לכאורה לליקויים שדורשים הסרת כל חיפוי החוץ והחלפתם.

גם בהעדר תקן לחיפוי בשיטת ברנוביץ' בתקופה הרלוונטית, יש להתקין את החיפוי באופן שימנע את נפילתו גם בעתיד.

כל בית משפט הדן בענין אזרחי מוסמך לתת כל סעד, ככל שיראה לנכון בנסיבות שלפניו. הסעד הנכון במקרה זה אינו צו עשה להחלפת החיפוי, שלא כשל, וגם לא צו כספי לתשלום עלות החלפת החיפוי, אלא מתן אחריות לחיפוי, ויש לקבוע את תנאי האחריות בהתאם.

פרוספקט מהווה הצעה לכריתת חוזה המופנית לציבור הרחב, ולתנאים המפורטים בהצעה למשא ומתן יש נפקות משפטית, אם בסופו של דבר נכרת חוזה ולא הוסכם במסגרתו על שינוי תנאי ההצעה. כאמור, "חדר לפעילות חברתית" אינו סותר את ההתחייבות בפרוספקט ל"חדר כושר", כך שההצעה במשא ומתן לא שונתה.

יש לקבוע שהנתבעת התחייבה לספק לתובעים חדר כושר בבניין, על ציודו.

השאלה אם שטח הוא בבחינת שטח עיקרי או שטח שירות נקבעת לפי השימוש שנעשה בשטח, ובענייננו מדובר למטרה של עשיית ספורט. בנסיבות יש לקבוע, כי חדר הכושר הוא שטח עיקרי, שעל פי התקנות גובהו לא יפחת מ-2.5 מטר, דבר שלא התבצע במקרה דנן וגורם לירידת ערך.

בתי המשפט לא נמנעו מלפסוק פיצויים על עוגמת נפש בגין ליקויים שנמצאו בדירות.

פסק דין

בפניי תביעה על סך של 3,900,000 ₪ בגין ליקויי בנייה נטענים ברכוש המשותף, שהוגשה על ידי נציגות הבניין (להלן: "הנציגות") ו-108 בעלי הדירות בבניין שברחוב יגאל אלון 37 בחיפה (להלן: "הבניין") נגד שרביב בע"מ, החברה הקבלנית אשר בנתה את הבניין (להלן: "הנתבעת").

א. מבוא

1. התובעים התקשרו עם הנתבעת בהסכמי רכישה, פיתוח ובנייה לדיור בפרויקט ששווק תחת השם "מגדלי שרביב" (להלן: "הפרויקט"), כאשר הבניין מושא התובענה הוא הבניין האמצעי מתוך שלושה בניינים רבי-קומות הכלולים בפרויקט (ת/1, ת/12, ת/23- הסכמי רכישה עם חלק מהדיירים, שיכונו להלן "הסכמי המכר").

2. על פי כתב התביעה, במהלך מסירת הרכוש המשותף לתובעים (ת/2- פרוטוקול מסירה של הרכוש המשותף מיום 5.3.10), וגם לאחר המסירה, נתגלו ברכוש המשותף ליקויי בנייה רבים בעלי השלכות תברואתיות ובטיחותיות, הפוגעים באיכות המגורים של כל אחד ואחד מהתובעים.

3. בעקבות הליקויים הקשים, כך לטענת התובעים, פנו בעלי הדירות באמצעות הנציגות פעמים רבות אל הנתבעת בדרישה לתיקון הליקויים ואי-ההתאמות, אך פניות אלו לא נענו, ואם נענו מדובר רק בנושאים משניים קלים לביצוע ולא בנושאים העיקריים, ולכן לא היה להם מנוס מהגשת התביעה ביום 16.6.11.

4. התובעים מסתמכים על שתי חוות הדעת שערך מר יואל בן עזרא (להלן: מר בן עזרא): האחת, בנושא חיפוי החוץ מיום 3.10.10 (ת/91) והשנייה, בנושא הרכוש המשותף מיום 23.9.10 (ת/92). בנוסף הוגשה במהלך ההוכחות חוות דעתו של ד"ר אריאל גולדמן מחודש אוקטובר 2012 (להלן: ד"ר גולדמן; ת/97).

5. הנתבעת טוענת, שיש לדחות את התביעה במלואה, שכן לא התעלמה מטענות שהופנו אליה בנוגע לליקויים ברכוש המשותף, וקיבלה על עצמה לתקן את הליקויים האמיתיים, ככל שהם קיימים, ועשתה זאת בפועל לגבי מירב הליקויים שנקבעו בשתי חוות הדעת של מר רפאל גיל (להלן: מר גיל) מיום 10.2.11 (נספחים ו' ו-ז' לכתב התביעה), זאת בהתאם לסיכום שהושג עם הנציגות עוד ביום 16.3.11 (פרוטוקול הישיבה- נ/34), כאשר בהמשך הפסיקה הנתבעת את השלמת התיקונים לפי דרישת ב"כ התובעים. הנתבעת מתבססת גם על חוות דעת מאוחרת יותר של מר גיל, שעניינה בדיקה חוזרת של הרכוש המשותף, מיום 1.4.12 (נ/30).

6. לאחר תום שמיעת הראיות, הגישו התובעים ביום 3.2.14 סיכומי טענותיהם, וביום 14.5.14 הוגשו סיכומי הנתבעת. סיכומי התובעים השתרעו על פני למעלה מ-100 עמודים. חלק מהטענות שהועלו בכתב התביעה או במהלך המשפט נזנחו בסיכומים, ובאלה אין בכוונתי לדון. מאחר שעיקר המחלוקת בין התובעים לנתבעת מתמקדת בשאלת תקינות ואיכות עבודת חיפוי החוץ בבניין הגישו הצדדים, בהתאם להחלטתי מיום 28.10.14, סיכומים משלימים וסיכומי תשובה בסוגיה זו.

7. בטרם אדרש לטענות הצדדים לגבי חיפוי החוץ ושאר הליקויים הנטענים ברכוש המשותף, אציג בקצרה את המסגרת המשפטית הרלוונטית לענייננו ואת נטל ההוכחה לגבי אותם ליקוי בניה.

ב. סעיף 4 לחוק המכר (דירות)- נטל ההוכחה

8. התובעים טוענים שבהתאם לחוק המכר (דירות), כל הליקויים הכלולים בחוות הדעת מטעמם נתגלו בתוך תקופת הבדק והם באחריות הנתבעת, אלא אם תוכיח הנתבעת שאי-ההתאמות נגרמו בשל מעשה או מחדל של התובעים (סעיפים 6-7 לסיכומי התובעים). מנגד, הנתבעת טוענת שבמקרה דנן לא התגלתה אי-התאמה בתקופת הבדק, ובתקופת האחריות הנטל להוכיח אי-התאמה הוא על התובעים (סעיף 83 לסיכומי הנתבעת).

9. הסעיף הרלוונטי הוא סעיף 4 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)"), כנוסחו טרם תיקון מס' 5, התשע"א-2011, הקובע נטלים לעניין הוכחת קיומם של ליקוי בניה:

"4. אי-התאמה

(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:

(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה;

(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(4) התגלתה, אף לאחר תקופת האחריות, אי-התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה לייעודה;

(5) בנסיבות העניין היה על המוכר לתת לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס או הוראות תחזוקה ושימוש, והן לא ניתנו או שהן אינן מתאימות.

(ב) אי קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח-1968.

(ג) לעניין סעיף זה-

"אי-התאמה יסודית"- אי התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים את עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;

"תקופת בדק"- תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;

"תקופת אחריות"- תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

10. על פי התוספת לחוק המכר (דירות), תקופות הבדק הרלוונטיות לעניין חיפוי החוץ: "קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים"; ולשאר הליקויים ברכוש המשותף: "כל אי התאמה אחרת, שאינה אי התאמה יסודית –שנה אחת" (סעיפים קטנים (8) ו-(9) לתוספת. ההדגשות שלי- מ' ר').

11. בהתאם לפרוטוקול המסירה ת/2, החזקה ברכוש המשותף נמסרה לתובעים ביום 5.3.10. התובעים ציינו בסיכומיהם שחוות הדעת מטעמם, שהיא הפניה לתיקון ליקויים, נמסרה לנתבעת ביום 16.3.11, כלומר למעלה משנה לאחר מסירת החזקה. משכך, לעניין הליקויים הנטענים בחיפוי החוץ, שידונו בהרחבה בפרק שלהלן, ככל שקיומם הוכח על ידי התובעים, חל האמור בסעיף 4(א)(2) לחוק, קרי על המוכר מוטל הנטל לשכנע שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה. יתר אי-ההתאמות הנטענות ברכוש המשותף התגלו בתקופת האחריות, כך שלפי סעיף 4(א)(3) לחוק, על התובעים להוכיח לגביהם, באמצעות חוות הדעת מטעמם, שמקורם בתכנון, בחומרים או בעבודה לקויים.

ג. חיפוי החוץ

12. בכתב התביעה נטען, שמכוח חוק המכר (דירות), התובעים זכאים לקבל באופן מיידי חיפוי העומד בדרישות כל הוראות התקנים הישראלים החלים, גם אם לדעת הנתבעת, ובניגוד לתוצאות הבדיקה של מכון התקנים, האבנים טרם נשרו מהבניין, וגם אם לא ינשרו במהלך בירור התביעה. נטען, שנוסף על כך שמדובר בליקוי בטיחותי שעלול לגרום נזקי גוף, הרי שעל פי חוק המכר, אי-התאמה מזכה את התובעים בפיצוי בגובה עלות ביטולה. לתביעתם בעניין חיפוי האבן צירפו התובעים כאמור את חוות הדעת של מר בן עזרא (ת/91) וד"ר גולדמן (ת/97).

13. בסיכומיהם מציינים התובעים, שחיפוי החוץ התקבל כשהוא רווי פגמים אסתטיים (האבנים משופשפות בכל שטח החיפוי), עבודות הבניה בוצעו ברמת גימור נחותה, דבר הניכר בכל חלקי החיפוי, והכתמים השחורים שהחלו לבצבץ בבניין מעידים על כשל קונסטרוקטיבי, ולא רק אסתטי, של חיפוי החוץ. הם מוסיפים, שהליקויים בחיפוי החוץ ודרך הטיפול של הנתבעת בליקויים אלה מצביעים על חוסר רצונה לפתור את הבעיה המהותית, תוך ניסיון להסתיר את הממצאים החמורים על ידי תיקונים קוסמטיים (סעיפים 46-47 לסיכומי התובעים).

14. לטענת התובעים, החלפת החיפוי כולו תבטל את כל הליקויים בחיפוי החיצוני ותותיר את הדיירים עם אי-התאמה אחת בלבד לתקן ישראלי ת"י 2378.2 (לפיו תוכנן החיפוי) בעניין גובה המבנה, מצב שהוא הרע במיעוטו, שכן חיפוי אבן בשיטת ברנוביץ', כפי שהובטח במפרטי המכר, לא ניתן לביצוע מחדש (סעיף 65.7 לסיכומי התובעים).

15. התובעים מבקשים להורות לנתבעת לבצע בפועל את התיקון במלואו בחיפוי החוץ, בדרך של הסרת החיפוי הקיים והחלפתו בחיפוי תקין, כולל קבלת היתר בנייה, חישוב סטטי ואחריות הנדסית והצגת מפרט תיקונים בטרם הביצוע לדיירים. כן התבקש בית המשפט לקבוע שהמהנדס המתכנן, שיתמנה על ידי הנתבעת, יאשר את הביצוע במלואו בחוות דעת מסכמת שתוגש לצדדים ותתעד את הליכי התכנון והפיקוח העליון שביצע בעניין החלפת החיפוי (סעיף 66 לסיכומי התובעים).

16. לחילופין, התובעים מבקשים לפסוק להם את הסכום האמור בחוות דעתו של מר בן עזרא, לפי שטח החיפוי בפועל של 10,000 מ"ר, ולזכות את התובעים בעלות של 350 ₪ למ"ר + 20,000 ₪ עבור תכנון הנדסי כך שהסכום הכולל, בתוספת פיקוח הנדסי ומע"מ, עומד על סך של 4,568,960 ₪ (סעיף 67 לסיכומי התובעים). לא אעסוק בשלב זה בעובדה שסכום זה חורג מהנתבע בכתב התביעה.

17. מנגד, הנתבעת, שהגישה את חוות הדעת של מר גיל ומר דן בורישנסקי (להלן: מר בורישנסקי), טוענת שחיפוי האבן נעשה בשיטת ברנוביץ' על פי החישובים שנערכו על ידי מר בורישנסקי, קונסטרוקטור מנוסה שליווה את כל תהליך הבנייה, ואין כל חשש ליציבות החיפוי בשל קיום "הנקודות השחורות" באבנים, שהיא רואה בהן פגם אסתטי בלבד, שגם אותו קשה לזהות במבט אקראי. מה גם, שהנתבעת תיקנה בחודשים מרץ-אפריל, עובר להגשת התביעה, 110 מאותן נקודות שחורות, מתוך סך של 220,000 ווים (סעיף 47 לסיכומי הנתבעת).

18. לטענת הנתבעת, לא הובאה כל ראיה שאותן 354 נקודות שנספרו ביום 24.11.13 (ת/112), או חלקן, "צצו" במקום שבוצע התיקון הנזכר לעיל. אף לא הוכח שנקודות אלו "נולדו" לאחר הגשת התביעה ועובר לספירתן, ושהן לא היו קיימות עוד לפני הגשת התביעה ופשוט לא נראו על ידי הנתבעת בעת שביצעה את התיקון של 110 הנקודות השחורות. לפיכך, אין בקיום הנקודות השחורות כדי להוות סכנה, וראיה לכך היא שהחיפוי כולו, על 10,000 המ"ר שלו ועל 220,000 ווים, עומד על תילו מאז שהושלם בחודש אפריל 2009. כן לא הובאו ראיות שהנקודות השחורות הן בגדר סכנה ליציבות חיפוי הבניין, ולכן יש לדחות את התביעה בעניין זה.

ג.1. חוות דעת מומחי התובעים

חוות הדעת של מר בן עזרא

19. מר בן עזרא, שבדק את חיפוי החוץ של הדירות והרכוש המשותף במהלך החודשים יוני-אוקטובר 2010, כתב בחוות דעתו מיום 23.9.10 (ת/91), שחיפוי קירות החוץ של הבניין נעשה בשיטת ברנוביץ', בה אבני החיפוי מעוגנים אל רשת הברזל בקיר הבטון כבר בשלב היציקה (טרם בניית הבניין), ולא אל רשת אשר מקובעת אל קיר הרקע לאחר הבנייה. למעט הבדל זה מדובר לגישתו בשיטה הזהה במהותה לשיטת הקיבוע ברטוב, עליה חל תקן ישראלי ת"י 2378.2. הוא הסיק, שהתקנים הקיימים כיום, לרבות מפמ"כ 378, ת"י 2378.1 ות"י 2378.2 חלים באופן ישיר על מערכת החיפוי בשיטת ברנוביץ' ועל חיפוי החוץ בבניין העשוי מאבן טבעית בשיטה טרומית, והוסיף, שלאור הליקויים בחיפוי החוץ, חומרתם והשלכתם, בוצעה בדיקת מכון התקנים הישראלי לאבני החיפוי ולעוגנים, והתוצאות צורפו לחוות הדעת (ת/91, פרק המבוא, סעיפים 1-6).

20. מר בן עזרא הסביר, שבשיטת ברנוביץ' ישנם שני גורמים שמדביקים את האבן לבניין: הדבקת האבן אל הבטון וחיבור מכני על ידי עוגנים, כאשר לשיטתו שני רכיבים אלה, המחזיקים את האבנים במקומן, כשלו (ת/91, עמודים 3-7):

"חיבור מכני על ידי עוגנים

8. במספר רב של מקומות, שהולך וגדל עם הזמן, נראים כתמים כהים (חום-שחור) על גבי אבני החיפוי של הבניין, ראה דוגמאות לכתמים אלה במספר מקומות שונים בבניין.

9. מדובר בתופעה במתרחשת במקומות שונים המפוזרים בכל חלקי חיפוי החוץ.

10. מדובר בפגם אסתטי במקומות שונים בכל היקף חיפוי החוץ, לרבות מרפסות המגורים, בהם הפגם מהותי ביותר ...

16. העוגנים אשר מחברים את האבן לבניין- אינם מתאימים לדרישות התקן לפלדה בלתי מחלידה והם מחלידים הלכה למעשה, ולפיכך אין אפשרות להתחשב בקיומם על מנת לחשב את חוזק ההדבקה והחיבור של אבני החיפוי אל הבניין.

זאת ועוד, העוגנים הינם בשלבי קורוזיה, שכך גם מהטעם המהותי הינם בלתי מתאימים כי הם נאכלים ונחלשים עם הזמן וסופם לגרום להתנתקות אבני החיפוי.

חיבור בהדבקה

17. בדיקה נוספת שבוצעה היא בדיקת כושר הידבקות של האבן לרקע. בכל שלושת המדגמים שבוצעו, התוצאה זהה- כושר ההידבקות של האבן לקיר על ידי הדבקת האבן לבטון הוא 0 מגפ"ס ...

18. ...

19. בפועל, האבן אינה מקובעת אל הבניין על ידי הדבקה.

20. כאמור האבן מקובעת לקיר בשני אופנים- עיגון מכני והדבקה. בבניין זה, שני האופנים הללו כשלו..."

21. לדעת מר בן עזרא, בפועל ולמעשה, צפויה נשירת אבני החיפוי מהבניין בזמן בלתי ידוע מראש, וזאת בשל העובדה שהאבנים נסמכות זו אל זו, וגם מחוברות לבניין באמצעים פגומים על ידי עוגנים מחלידים, שייחלשו בהדרגה עם חלוף הזמן, מצב שהוא בלתי בטיחותי ובלתי תקני. מסקנתו היא חד משמעית- יש פגם מהותי בהדבקת האבן אל הבניין (ת/91, סעיפים 21-22).

22. באשר לטיב האבנים, נמצא שבהתאם לבדיקת מכון התקנים שנערכה לסוג האבנים, מדגם שנלקח על ידי המכון, האבנים אינן מתאימות לדרישות ת"י 2378.1 והן בעלות ספיגות נימית מעל המותר, משמע שהאבן שבה נעשה שימוש באתר נבחרה מבלי שנבדקה והיא סופגת מים, דבר הפוגע בחוזקה לאורך הזמן. עוד צוין, שבכל חיפוי החוץ של המבנה אין מישקים אנכיים בין אבני החיפוי, שהיו דרושים לביצוע חיפוי בשיטת ברנוביץ', והיעדרם גורם לחדירת רטיבות אל הבניין, בניגוד לנדרש בתקנים. העדרם של מישקים בין האבנים, בנוסף לתפרי התפשטות, עלול לגרום להינתקות אבני החיפוי גם במצב בו אבני החיפוי מודבקות כראוי לבניין. מר בן עזרא הבהיר, שהדבקת האבן לקויה ולפיכך הסיכון לנשירת אריחים כתוצאה ממאמצי ההתפשטות גדל (ת/91, סעיפים 23-28).

23. בהתייחס לעובי האבנים, נכתב שמבדיקת מכון התקנים עולה שכל חמשת המדגמים שנלקחו הם אבנים שעוביין הוא בין 20 מ"מ ועד 24 מ"מ, אך נעשה גם שימוש באבנים שעוביין 16 מ"מ בלבד, כפי שנעשה בקומת המחסנים, פחות מהמינימום המותר והדרוש. כמו כן, בניגוד לתקנים, לא בוצעו תמיכות לאבני החיפוי מעל פתחים על ידי פרופיל מתכתי (ת/91, סעיפים 29-32).

24. לסיכום נכתב בחוות הדעת של מר בן עזרא, שחיפוי החוץ של המבנה אינו מעוגן כראוי; בנוי מאבן שאינה מתאימה לתקנים; בנוי ללא תפרים כנדרש; בנוי מאבנים שעוביין קטן מהדרוש; כולל אריחים מוכתמים עקב חלודה בעוגנים; העוגנים אינם מפלדה בלתי מחלידה וישנם גוונים זרים באבני החיפוי. עובדות אלו, כך נטען, מגובות בבדיקות מכון התקנים הישראלי שנערכו בבניין ביוזמת הדיירים, בהן נקבע שכוח השליפה של האבנים הוא 0, העוגנים מחלידים, עובי המישקים הוא החל מ-0 והאבן בעלת ספיגות נימית מעל המותר בתקנים (ת/91, סעיפים 41-42).

25. הפיתרון לליקויים בחיפוי החוץ על פי מר בן עזרא הוא הסרת חיפוי החוץ הקיים וביצוע מחדש, לא רק מחמת הפגמים האסתטיים בו, אלא גם לאור העובדה שהפגמים האסתטיים נובעים מליקויים מהותיים בעיגון האבנים אל הקירות, ולאור הסיכון לנשירת אריחים אשר עלולה להתרחש בכל עת (ת/91, סעיף 42).

26. פתרון חלופי, הכולל החדרת ברגים אל תוך האבנים בהם העוגנים מחלידים הוא לדעת מר בן עזרא פתרון בלתי מקצועי, שאינו מבטל את הליקויים בחיפוי, שכן על אף ביצוע ברגים יוותרו הליקויים ואי ההתאמות האמורות, לרבות עוגנים חלודים, אשר גורמים לפגמים אסתטיים בבניין, גוונים זרים וכתמי ליטוש. שיטת החדרת ברגים לתוך אבני החיפוי היא שיטה שאינה מעוגנת בתקנים, ולא רק שתיקון זה לא יבטל את הליקויים, אלא הוא יגרום לסדקים באבנים, דבר שיגביר את חומרת הליקוי בחיפוי. כמו כן, מדובר בתיקון אשר יגרום לטלאים גלויים בעין והתוצאה תהיה חיפוי פגום אסתטית. שיטה זו אכן מקובלת בקרב קבלנים, אך היא מהווה פתרון זול ונחות, ודוחה זמנית את התממשותו בפועל של הסיכון הקיים בשל נשירת האבנים ופגיעתן בנפש, מבלי לבטל את קיומו של ראש נזק זה. מר בן עזרא העריך את העלות הכוללת של החלפת חיפוי החוץ בסך של 4,044,920 ₪ (ת/91, סעיפים 43-35).

חוות הדעת של ד"ר גולדמן

27. במהלך ביקורו של ד"ר גולדמן בבניין ביום 5.8.12, ערך בדיקה חזותית של החיפוי החיצוני ובדיקת הידבקות החיפוי לרקע. החיפוי החיצוני נבדק על ידו באזור אולם הכניסה לבניין, היקף הבניין במפלס הקרקע ואזור בקומה 8 (ת/97, סעיף 1).

28. בלוחות האבנים שנבדקו על ידו מצא ד"ר גולדמן כתמים שחורים וכתומים, בגודל 15-20 מ"מ, הממוקמים בחלק העליון של הלוחות ולעיתים ממש צמודים לדופן העליונה של הלוח; סימני מילוי בדבק שיש; פגמים טבעיים שונים כמו נקבים וכיסי אוויר; סדקים שחלקם נוצרו כנראה בעת התקנת הלוחות; תפרחת לבנה; חוסר מישוריות של פני שטח הקירות; אי-אחידות בגוון הלוחות והיעדר מישקים אנכיים (ת/97, סעיף 2).

29. על פי ד"ר גולדמן, חיפוי האבן בוצע בשיטת הקיבוע ברטוב, כאשר הלוחות הותקנו כנראה בשני אופנים (שיטות) שונים, ואחד מהם נודע בענף הבנייה בתור "שיטת ברנוביץ'. בכל מקרה, בשיטת הקיבוע ברטוב חייב להיווצר חיבור מכאני של הלוחות אל הקיר באמצעות עוגנים ורשתות פלדה. בהתייחס לתקנים צוין בחוות הדעת ששיטת הקיבוע ברטוב תוארה במפמ"כ 378 ובת"י 2378 על כל חלקיו, כשכיום מתוארת שיטת הקיבוע ברטוב בת"י 2378, חלק 2, משנת 2005. ת"י 2378 היה בשימוש, גם אם ברביזיה, והחיפוי בוצע בשיטת הקיבוע ברטוב (ת/7, סעיפים 3.2-3.3).

30. בסיכום חוות הדעת ציין ד"ר גולדמן, שלא ניתן להגדיר את מצבו הנוכחי של החיפוי כתקין ולא ניתן להגדירו כתואם במלואו את הדרישות התקניות. התקנת כל חיפוי מחייבת מניעה מוחלטת של נשירתו מהבניין על מנת להבטיח את בטיחות המשתמשים בו ושל העוברים לידו (ת/97, סעיפים 4.1-4.2).

31. ד"ר גולדמן סבר, שמגוון הליקויים שנתגלו הוא רחב ומספרו גדול. הליקויים העיקריים, שהם קורוזיה של אביזרי עיגון לוחות החיפוי (כתמים שחורים וכתומים) והפרדת הלוחות מהקירות, פזורים למעשה על פני כל שטח הקירות. ליקויים אלה לא תוקנו נכון למועד הכנת חוות דעתו, ואם יתוקנו, ייתכן מאוד שיתפתחו במקומם אותם ליקויים במקומות אחרים, מצב שאינו מבטיח את בטחון המשתמשים והעוברים. החיפוי החיצוני הוא אחד ממרכיבי הקירות, לכן משך זמן שירותו תואם את תקופת השירות של הבניין. במקרה הנדון, כבר במהלך שנותיו הראשונות של הבניין נערכו תיקונים נרחבים של החיפוי, אשר סיפקו רק פתרון חלקי של הליקויים. ד"ר גולדמן הוסיף, שבנסיבות שונות עשוי כשל העוגנים עקב קורוזיה להוביל לנשירת לוחות החיפוי מגבהים שונים, כאשר קיימות שתי אפשרויות: הסרת החיפוי הקיים והחלפתו בחיפוי חדש או הרכבת חיפוי מתועש בשיטה יבשה מעל החיפוי הקיים (ת/97, סעיפים 4.3-4.6).

ג.2. חוות דעת מומחי הנתבעת

חוות הדעת של מר גיל

32. בחוות דעתו לעניין חיפוי החוץ מיום 10.2.11 (נספח ז' לכתב התביעה) התייחס מר גיל לחוות הדעת של מומחה התובעים, מר בן עזרא, בציינו שהתקנת חיפוי האבן על המבנה אכן בוצעה בשיטת ברנוביץ', אלא שבמועד שבו קיבל מבנה זה היתר בנייה, קרי בשנת 2006, וגם בשנים שלאחר מכן במועד שבו הוקם הבניין, טרם פורסם התקן הישראלי 2378 חלק 5, הדן בהתקנת אבני חיפוי בשיטת ברנוביץ'. גם במועד מתן חוות דעתו, לאחר שבניית המבנה הסתיימה ולאחר אכלוסו, טרם פורסם התקן הישראלי לשיטה זו. טענתו של מר בן עזרא, כאילו תקן ישראלי 2378 חלק 2 חל באופן ישיר על מערכת החיפוי בשיטת ברנוביץ' אינה נכונה, שכן תקן זה חל רק על שיטת הקיבוע ברטוב, ואינו חל על שיטת הקיבוע בברנוביץ', כפי שעולה מהכותרת של התקן שעניינה "קירות מחופים באבן טבעית: קירות מחופים בקיבוע רטוב" (עמ' 3 לחוות הדעת).

33. לפי מר גיל, במועד ביצוע הבניין חל על המבנה רק תקן ישראלי 2378 חלק 1, שדן באיכות האבן, ומפרט מכון התקנים (מפכ"מ) 378, שדן בשיטת הקיבוע ברנוביץ'. לדבריו, גם טענת מר בן עזרא, לפיה נדרש שעיגון האבן בשיטת ברנוביץ' יהיה באמצעות הדבקת האבן אל הבטון וחיבור מכני על ידי עוגנים, אינה נכונה, שכן החיבור של האבן לבניין בוצע באמצעות עוגנים בלבד. למרות שלא נדרש כל עיגון נוסף, הקבלן התקין שברי אבן בגב האבנים על מנת לשפר את אחיזתם לקיר הבטון, כמקדם ביטחון נוסף לעיגון האבן (עמ' 4 לחוות הדעת).

34. לגבי שיטת ברנוביץ' הסביר מר גיל, שקיבוע האבן אל הקיר צריך להתבצע רק באמצעות ווים המחוברים לאבן, כאשר את האבנים והווים מסדרים על פני תבניות. אז יוצקים את הבטון של הקיר כלפי האבן, תוך הקפדה על שמירת מיקומם ויציבותם של ווי העיגון. בשיטה זו האבן מוצמדת לקיר הבטון באמצעות ווים, שהקצה האחד שלהם מחזיק את האבן והצד השני יצוק בתוך קיר הבטון. מפרט מכון התקנים 378 כלל אינו מתייחס לנושא ההדבקה בשיטת ברנוביץ', וגם בתקן הישראלי 2378 חלק 2, אליו הפנה מר בן עזרא, נקבע שבשיטת הקיבוע ברטוב, החיבור בין האבן לקיר הרקע יתנתק (לא תהיה הדבקה), ולכן יש להסתמך רק על ווים שיהוו את העיגון המכאני של האבן אל הקיר (עמ' 5 לחוות הדעת). עקב כך, אין לדעת מר גיל כל ליקוי בכך שאין הדבקה בין האבן לקיר הרקע, שכן בשיטה זו בזמנו לא הייתה אמורה להיות הדבקה שכזו (עמ' 6 לחוות הדעת).

35. בהתייחסו לכתמים השחורים, ציין מר גיל שהכתמים נמצאו על חלק קטן מהאבנים, לא בכל החזיתות, וגם זאת רק במפלסים הנמוכים של הבניין, כאשר בקומות מעל אין בכלל תופעה כזו (עמ' 7 לחוות הדעת). על מנת ולבדוק את העוגנים של האבן בבדיקה תקנית, הוא ביקש מנציג הקבלן שיזמין למבנה את מעבדת מכון התקנים הישראלי שתיטול מדגם מהוווים המעגנים את אבני החיפוי למבנה. תעודת הבדיקה של מכון התקנים הישראלי מיום 23.1.12 מוכיחה שהווים שנבדקו הם ווים מפלדה בלתי מחלידה מסוג נירוסטה 316 (עמ' 8 לחוות הדעת).

36. לשיטת מר גיל, מעיון בתעודת הבדיקה שהציג מר בן עזרא בחוות דעתו, מתברר שהמוצר שנשלח למכון התקנים נבחר על ידי מר אברי ענבר ונתקבל במכון התקנים בתאריך 13.9.10. בשום מקום בתעודה לא כתוב שהעוגנים ניטלו בהכרח מהבניין מושא התובענה. לכאורה, ניתן היה לשלוח למכון התקנים כל וו אחר ולטעון שהוא הגיע ממבנה זה, ועל מנת שהבדיקה תהיה אמינה נדרש שמכון התקנים הישראלי ייטול בעצמו את הווים מקיר המבנה. פעולה שכזו לא בוצעה ולכן לא ניתן לדעת אם אכן מדובר בווים מהבניין. מר גיל חזר על כך שמבדיקת מכון התקנים, שבוצעה על ווים שאותם נטל המכון מחיפוי הבניין, נמצא שמדובר בווים מפלדה בלתי מחלידה, כך שטענת מר בן עזרא שכל הוווים אינם וווים בלתי מחלידים אינה נכונה (עמ' 9 לחוות הדעת).

37. מר גיל ציין שמאחר שהמבנה הוא בעל 18 קומות, הותקנו בו אלפי לוחות אבן וכל לוח אבן חובר במספר ווים אל הקיר, ומדובר בעשרות אלפי ווים. הכתמים השחורים, שנמצאו על פני מספר אבנים מועט, מקורם בפגיעה קורוזובית בוו החיבור של האבן, כאשר אינם באיכות הנדרשת. תופעה זו אינה נרחבת על פני חיפוי זה, אלא בעיה מקומית. על מנת לבטל את הכתמים השחורים שהופיעו המליץ מר גיל על מספר פעולות (ביניהן קדיחת כוס יהלום מסביב לנקודות השחורות, ביטול הווי ועיגון האבן באמצעות בורג מוסתר בכפתור וליטוש שולי של הקדח), כשלטענתו תיקון שכזה מבצעים במבנים רבים בישראל, ולאחריו לא ניתן לראות שבוצע תיקון באבן ומראה החיפוי יישאר נקי ויפה (עמ' 10 לחוות הדעת).

38. בנוגע לטענת מר בן עזרא לפיה כושר ההידבקות של האבן הוא אפס, כתב מר גיל, שבמועד הקמת הבניין, עיגון האבן בשיטת ברנוביץ' בוצע באמצעות וווים, ולא באמצעות הדבקה, כך שברור שבבדיקת חוזק ההדבקה של האבן לרקע לא תימצא הדבקה, ולכן אין בנושא זה כל ליקוי. באשר לטיב האבנים, מר בן עזרא צירף לחוות דעתו בדיקה נוספת של מכון התקנים הישראלי בה נבחנו שני לוחות אבן טבעית במידות של כ-20*290*800 מ"מ. מכון התקנים בדק את איכות האבנים והתאמתה לדרישת תקן ישראלי 2378 חלק 1, וכן נבדקו הפרמטרים הבאים: ספיגות כוללת, ספיגות נימית ומשקל סגולי מרחבי. התכונה היחידה שנמצאה כלא מתאימה לתקן הייתה הספיגות הנימית של האבן, בדיקה שמציגה את כמות הנקבוביות הקיימת האבן הגורמת לספיגה נימית. מר גיל הסביר, שככל שהאבן נקבובית יותר, הספיגות הנימית תהיה גדולה יותר, ובבדיקת מכון התקנים נמצאה ספיגות נימית גדולה מהנדרש בתקן בשתי האבנים שנבדקו (עמ' 11-12 לחוות הדעת).

39. לעניין אי התאמה לתקן של הספיגות הנימית, הדגיש מר גיל, שבתעודה של מכון התקנים לא נכלל מידע חיוני- מהיכן בבית המשותף פורקו האבנים שנלקחו, דהיינו מאיזה חזית מכלל חזיתות המבנה הוסרו שתי האבנים ומאיזו קומה. מבדיקת האבנים שפורקו על ידי מכון התקנים בקומה 1 בקיר הדרומי, מעל הגגון, התברר שהאבנים שפורקו מקיר זה נשברו לחלקים קטנים, כך שברור שלא ניתן היה ליטול מדגם מאבנים אלו לבדיקה. במקום זה נמצאו גם לוחות אבן שכלל לא קובעו למבנה, שהונחו על פני הגג ושאינם חלק מהחיפוי. מדובר ככל הנראה באבנים שהוחרגו ושנפסלו לחיפוי במהלך ביצוע החיפוי. לפיכך, לכאורה נראה שמכון התקנים נטל לבדיקת התאמה לתקן הישראלי אבנים שכלל לא הותקנו על פני המבנה ונמצאו מפוזרים סביבו (עמ' 12-13 לחוות הדעת).

40. מכיוון שלא היה ברור מהיכן נלקחו האבנים שנבדקו על ידי מכון התקנים בבדיקת הספיגות הנימית, ביקש מר גיל במועד בדיקתו מנציג הקבלן להזמין שוב את מעבדת מכון התקנים לבית המשותף, על מנת שזו תיטול מקיר המבנה אבנים לבדיקה. מתוצאות הבדיקה הנוספת מתברר שהאבנים שניטלו על ידי מכון התקנים הישראלי הבניין עומדים בדרישות הספיגות הנימית הנדרשת על פי התקן הישראלי (עמ' 14 לחוות הדעת). עקב כך ברור למר גיל שטענת מר בן עזרא, כאילו האבנים שהותקנו על חיפוי הקירות של הבית השותף אינן עומדות בדרישות התקן הישראלי מבחינת ספיגות נימית, אינה טענה נכונה, וככל הנראה טעות זו נובעת מהעובדה שניטלו על ידי מכון התקנים בטעות אבנים שנפסלו לחיפוי (עמ' 15 לחוות הדעת).

41. בנוגע לטענת מר בן עזרא, שבהתאם לסעיף 201.4.1 במפמ"כ 378 וסעיף 4.9.1 בת"י 2378.2 חסרים מישקים אנכיים בין אבני החיפוי, הסביר מר גיל שהסעיפים הללו דנים בכלל בשיטת הקיבוע ברטוב ולא בשיטת ברנוביץ'. לא ניתן לייחס סעיפים המתייחסים לשיטת הקיבוע ברטוב לחיפוי בשיטת ברנוביץ', ולקבוע שבהעדרם קיים ליקוי, שכן ברור שבשיטת ברנוביץ' לא יהיו רכיבים הקיימים או נדרשים רק בשיטת הקיבוע ברטוב. במפמ"כ 378 הדן בשיטת ברנוביץ' אין כל דרישה לביצוע מישקים אנכיים בין אבני החיפוי, ולכן גם בנושא זה אין ליקוי (עמ' 16 לחוות הדעת). כך גם באשר לטענות מר בן עזרא לפיהן עובי האבנים והפתחים אינם תקינים.

42. לדבריו, בשנים שבהם בוצע הבניין, האבנים שהותקנו בשיטת ברנוביץ' הותקנו בעובי של 2 ס"מ, בהתאם לתקן הישראלי 2378 חלק 1, ואין להידרש לתקן 2378 חלק 2 שמתאים לחיפוי בשיטת הקיבוע ברטוב (עמ' 16-17 לחוות הדעת). הדרישה להתקנת זוויתנים קיימת גם היא רק בתקן ישראל 2378 חלק 2 ובסעיף 201.5 במפמ"כ 378, הדנים בשיטת הקיבוע ברטוב. בחלק במפמ"כ 378 הדן בשיטת ברנוביץ' אין כל דרישה לביצוע זוויתנים מעל פתחים. מר גיל שב ומדגיש ש"לא ניתן לייחס סעיפים המתייחסים לשיטת החיפוי ברטוב לחיפוי בשיטת ברנוביץ', ולקבוע שבהיעדרם קיים ליקוי, שכן ברור שבשיטת ברנוביץ' לא יהיו רכיבים הקיימים או הנדרשים רק בשיטת הקיבוע ברטוב"(עמ' 18 לחוות הדעת).

43. אשר למראה החיצוני של הבניין, התייחס מר גיל לכך שהמבנה הוא מבנה רב קומות גדול המכיל 18 מפלסים שונים ולכך שמר בן עזרא הפנה בחוות דעתו לתמונות של פגמים בחיפוי האבן במספר מקומות. הוא קבע שיש לתקן בתיקון מקומי את האבנים שבהם נמצאו שברים ופגיעות. על מנת לאפיין את מיקום כל האבנים שבהם קיים ליקוי שכזה יש לבצע סיור עם נציגי וועד הבית ולהחליט איזה אבנים יש לתקן, זאת על מנת לבצע תיקון שכזה פעם אחת ולא להיגרר לתיקונים חוזרים ונשנים (עמ' 18 לחוות הדעת).

חוות הדעת של מר בורישנסקי

44. מר בורישנסקי, מהנדס בניין ומתכנן הקונסטרוקציה של הבניין, פירט בהרחבה בסעיף 3 לחוות דעתו מיום 4.4.12 (נ/28) את כלל התקנים ומפרטי מכון התקנים הנוגעים לעניין חיפוי אבן. בסעיף 4 לחוות הדעת, שעוסק בתחולת התקינה הרלוונטית למועד חיפוי המבנה הנדון, ציין שבהינתן שמועד קבלת היתר הבניה למבנה הנדון הוא 29.1.07 וביצוע החיפויים בבניין החל בחודש אוקטובר 2007, התקנים אשר היו בתוקף במועדים אלו הם מפמ"כ 378 (מפברואר 1994), ת"י 2378, חלק 1 (ממרץ 2003) ות"י 2378, חלק 2 ( מדצמבר 2005).

45. התקן הנוגע לשיטת ברנוביץ' הוא ת"י 2379 חלק 5, אשר פורסם רק בינואר 2011, דהיינו במועד הרלוונטי לביצוע החיפוי לא היה תקן תקף לשיטת ברנוביץ'. מר בורישנסקי הסביר מדוע כל טיעון לגבי החלת תקן אחרי כפי שהציגו מומחי התובעים אינו נכון:

"4.3. ...

בשמו של ת"י 2378 חלק 2 מצוין במפורש: "קירות מחופים בקיבוע רטוב".

בחלות התקן מצוין במפורש כי מדובר בשיטת הקיבוע ברטוב: "...שבה האבן מחוברת לקיר הרקע באמצעים מכניים, והרווח בין האבן לקיר הרקע ממולא במלט או בבטון". מובן כי תיאור זה אינו יכול לחול על ביצוע בשיטת "ברנוביץ" בה הקיר נוצק אל חיפוי אבן שמוכן מראש.

עצם פרסום של חלק 5 של ת"י 2378 מהווה ראיה חד משמעית כי התקן הנוגע לשיטות חיפוי מתועשות אינו קיים בכל חלק אחר.

4.4. על האבן הטבעית המשמשת לחיפוי הקירות חל ת"י 2378, חלק 1. התקף למבנה הנדון.

4.5 במפמ"כ 378 מוזכרת "שיטה לבנייה מתועשת של מערכת הכוללת חיפוי אבן על קיר בטון באמצעות מערכת טפסות מתכת קלות" ובהערה מצוין כי מדובר ב"שיטת מוטי ברנוביץ"... השיטה הזו מוזכרת בחלק מנספח ג' למפמ"כ שכותרתו הינה: "פתרונות להרכבת מערכות קירות מחופים". בפרק הרלוונטי אין שום התייחסות מפרטית או אחרת אלא סיפור המתאר את השיטה, איך היא מתבצעת ("מרכיבים, מניחים, מחדירים, מקימים" וכו') וכן תיאור יתרונותיה אך ללא שום הפניה כי השיטה כפופה לאופן קיבוע כל שהוא המופיע במפרט בפרקים קודמים...

4.7. כסיכום ניתן לכן לומר כי במועד הנדון התקן היחיד אשר חל הוא ת"י 2378, חלק 1, והוא בלבד"

המשך חוות דעתו של מר בורישנסקי מתייחס לטיב האבן לחיפוי; עובי האבן לחיפוי; מישקים בחיפוי; תמיכה לחיפוי מעל לפתחים; עיגון מכני וטיפול בכתמים השחורים (נ/28, עמ' 5-8), כאשר האמור שם תואם את הקביעות בחוות הדעת של מר גיל ואת הטענה שאימוץ דרישות מקיבוע ברטוב או מחיפוי בקרמיקה לשיטת ברנוביץ אינו מתאים.

46. בסיכום חוות הדעת צוין, שהמשרד שבבעלות מר בורישנסקי שימש כאמור כיועץ הקונסטרוקציה לפרויקט מגדלי שרביב הכולל 3 מבנים, כאשר החיפויים בכל המבנים בוצעו בשיטה זהה והחיפוי בבניין הראשון החל כבר בסוף שנת 2004. מהיכרותו את המבנים, עד לכתיבת חוות דעתו לא ארעה כל התנתקות ו/או נפילה של אף אבן בכל שלושת המבנים במתחם. הוא הדגיש שהכתמים השחורים באבן, אשר לעניות דעתו נובעים מכשל מקומי באיכות העוגנים, אינם תופעה נרחבת, אלא מקומית ביותר, וכפי שנמסר לו על ידי נציגי הקבלן מדובר בכ-110 עוגנים (מתוך מעל ל-200,000, דהיינו פחות מ-0.5 פרומיל), והתיקון שבוצע על ידי הקבלן מקובל עליו (נ/28, עמ' 8).

ג.3. דיון בחוות הדעת- האם נדרשת הסרת והחלפת חיפוי החוץ?

47. ארבעת המומחים מטעם הצדדים הופיעו בפניי ונחקרו על חוות דעתם. כידוע, חוות דעת מומחה מסייעת לבית המשפט בהכרעתו על ידי הצגת הנתונים הרלבנטיים למחלוקת המשפטית בתחום מומחיותו, ומאירה שטחים אשר מעצם טיבם וטבעם אינם מצויים בתחומי התמחותו וידיעתו הרגילים של בית המשפט. יחד עם זאת, יש לזכור שעד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל את שיקול דעתו של בית המשפט, ואין שיקול דעתו של המומחה מחליף ומאיין את אומד דעתו של בית המשפט. כדבריה של כב' השופטת ארבל בבע"מ 27/06 פלוני נ' פלונית, (לא פורסם, [פורסם בנבו], 1.5.06):

"כבכל תחום בו מתבקשת קבלת חוות דעת מומחה, אין בית המשפט משמש "חותמת גומי" לעמדת המומחה המקצועי, אין הוא רואה בה עובדה מוגמרת אלא המלצה אשר ככלל יש ליתן לה משקל רב ביותר, אך לא מכריע. האחריות בקבלת ההכרעה מוטלת אפוא כולה על כתפי בית המשפט ואין הוא חולק בנטל האחריות עם כל מומחה או מומחים מקצועיים, יהיו אלה רבים ככל שיהיו. לפיכך, משהונחה בפני בית המשפט חוות דעת מומחה, וגם אם תהא זו נחרצת, ברורה וחד משמעית, אין בית המשפט פטור מהפעלת שיקול דעת שיפוטי עצמאי בגיבוש הכרעתו..."

48. בעת מתן חוות הדעת של מר יואל בן עזרא בחודש ספטמבר 2010, היה מר בן עזרא מהנדס אזרחי רשום (ת/91, עמ' 1). מר בן עזרא העיד שהוא מהנדס רשום מיום 15.2.07 (עמ' 170 לפרוטוקול, שורה 33), אך בחקירתו הנגדית הבהיר שהוא אינו מהנדס רשוי (עמ' 174 לפרוטוקול מיום 28.6.12, שורה 21). על כן אני דוחה את טענת התובעים כאילו "במשך כל עדותו בנושא המקצועי היה המהנדס בן עזרא מהנדס רשוי... ובית המשפט מתבקש להתייחס לעדותו כאל עדות של מהנדס רשוי, אשר מוסמך לתכנן את המבנה דנן על כל מרכיביו" (סעיף 36 לסיכומי התובעים).

49. אומנם, במועד הישיבה שלושה חודשים לאחר מכן, ביום 23.9.12, טען ב"כ התובעים שמר בן עזרא כבר הפך להיות מהנדס רשוי, אך אין בכך להשליך רטרואקטיבית על העובדה שבמועד מתן חוות הדעת, מר בן עזרא לא היה מהנדס רשוי. מה גם, שכאשר נשאל מר בן עזרא מי היה המאמן שלו בתקופה שבה נדרש לאימון על מנת להפוך ממהנדס רשום לרשוי השיב, לא לפני שסירב לענות על הנושא, שמדובר באביו, מר אברהם בן עזרא, שכלל לא מופיע ברשימת המאמנים המורשים על ידי רשם המהנדסים (עמ' 190-191 לפרוטוקול).

50. מר בן עזרא העיד שבמסגרת עבודתו הוא "מתכנן ומחשב מבנים וגם עורך חוות דעת בנושאים שהם ייחודיים רק למהנדס רשוי, כי זו הדרך שבה רשם המהנדסים קבע ואף מצפה שכך יעשה מהנדס רשום" (עמ' 176 לפרוטוקול, שורות 32-22. ההדגשה שלי- מ' ר'). בהקשר זה נטען על ידי ב"כ הנתבעת שמהנדס רשום אינו מוסמך ליתן חוות דעת בסוגיות המקצועיות העומדות ביסוד התיק שבפניי, כמו זו שניתנה על ידי מר בן עזרא. בהחלטה מיום 28.6.12, קבעתי שיש לדחות את טענת ב"כ הנתבעת, לפיה בשל הוראות תקנות המהנדסים והאדריכלים (רישוי וייחוד פעולות), התשכ"ז-1967 (להלן: "תקנות המהנדסים") אין מר בן עזרא רשאי לתת חוות דעת מומחה משום שאינו מהנדס רשוי, תוך ציון העובדה ש"אין בכך קביעה בדבר יכולתו של העד לתת חוות דעת בנושאים שבהם אינו רשאי לתכנן לפי התקנות" (ההדגשה שלי- מ' ר'), ולכך אדרש כעת.

51. לטענת הנתבעת, אם לפי התקנות מותר למהנדס רשום לעסוק רק במה שמוגדר כ"מבנה פשוט", ואסור היה למר בן עזרא לעשות את הפעולות שיוחדו למהנדס רשוי, לא יעלה על הדעת שהוא יהיה מוסמך ליתן חוות דעת שבה יקבע ליקויים למבנה, כולל החיפוי שתוכנן ובוצע לפי חישוביו של המהנדס הרשוי, מר בורישנסקי, שהוא גם קונסטרוקטור מוסמך (סעיף 14 לסיכומי הנתבעת).

52. לפי סעיף 3 לתקנות המהנדסים והאדריכלים (רישוי וייחוד פעולות), התשכ"ז-1967 (להלן: "תקנות המהנדסים"): "הפעולות האמורות בתוספת הראשונה הן פעולות שיוחדו למהנדס רשוי או לאדריכל רשוי לענין סעיף 12 לחוק, לפי המדור שבו הוא רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים, כל אימת שהן נעשות בשביל מי שאינו מהנדס או אדריכל רשוי ובתמורה, ולגבי הגשת תכנית לשם רישוי על פי כל דין - אף אם נעשתה בלי תמורה" (ההדגשה שלי- מ' ר').הפעולות המפורטות בסעיף 2(1) לתוספת הראשונה לתקנות המהנדסים, שיוחדו למהנדס רשוי במבנים שהם בנייני מגורים, כוללות:

"(א) קביעת עקרונות מערכת הקונסטרוקציה של מבנה, הכנת תכניות הקובעות עקרונות ליציבות המבנה והגשתן לרשות מוסמכת, למעט ביצוע פעולות כאמור לגבי מבנה פשוט; (ב) חישוב יציבות המבנה, להוציא חישובים סטטיים מרחביים, למעט חישוב יציבות המבנה לגבי מבנה פשוט; (ג) חישובים סטטיים מרחביים;3(ד) הגשת החישובים האמורים בפיסקאות-משנה (ב) ו-(ג) והגשת תכניות לרשות מוסמכת, למעט ביצוע הפעולות האמורות לגבי מבנה פשוט; (ה) תיאום התכנון הכולל של מערכות המבנה, למעט ביצוע פעולה כאמור במבנה פשוט; (ו) תיאום הביצוע הכולל במבנה, למעט ביצוע פעולה כאמור לגבי מבנה פשוט; (ז) פיקוח עליון על הביצוע, קבלת מבנה ואישורו, למעט ביצוע הפעולות האמורות לגבי מבנה פשוט; (ח) הכנת מפרטים, למעט הכנת מפרטים לגבי מבנה פשוט".

53. "מבנה פשוט" מוגדר בסעיף 1 לתוספות הראשונה לתקנות המהנדסים, כאשר מר בן עזרא הסביר שמבנה שהוא מעל 3 קומות אינו "מבנה פשוט" (עמ' 179 לפרוטוקול, שורות 23-24). לא יכולה להיות מחלוקת שהבניין מושא התובענה, בעל 18 הקומות, הוא בגדר מבנה לא פשוט. על פי תקנות המהנדסים, לגבי מבנה כזה, מר בן עזרא, במועד מתן חוות דעתו, אז היה מהנדס רשום בלבד, לא רשאי היה לקבוע עקרונות למערכת הקונסטרוקציה של המבנה, להכין תוכניות הקובעות עקרונות ליציבות המבנה, לערוך חישובי יציבות המבנה וחישובים סטטיים מרחביים או להכין מפרטים.

54. על אף זאת, מר בן עזרא התייחס בחוות דעתו לחישובים סטטיים, בציינו ש"אין אפשרות להתחשב בברזל מחליד כחלק מחישובים סטטיים, לרבות חישוב סטטי של חיבור אבן חיפוי לבניין", ובקביעתו שאין אפשרות להתחשב בקיום העוגנים אשר מחברים את האבן לבניין על מנת לחשב את חוזק ההדבקה של אבני החיפוי לבניין (ת/91, סעיפים 15-16). כמו כן, מר בן עזרא העיד ש"כיום מותר לי לתכנן מבנים כאלה שאינם פשוטים" (עמ' 178 לפרוטוקול, שורות 20-21), כשלטענתו זה נעשה בחסות מהנדס רשוי (עמ' 179 לפרוטוקול, שורה 1), אלא שמר בן עזרא לא הצביע על כל מקור המאפשר לו לעשות כן.

55. על כך יש להוסיף, שלא כל מהנדס רשוי ראוי להחשב מומחה לדברים שבהם עוסק מהנדס רשוי. מומחיות היא פונקציה של נסיון, אימון ובשלות. מי שלפני כמה ימים או כמה חודשים קיבל תעודה שהוא מהנדס רשוי, עדיין אינו יכול להיחשב כמומחה לנושאים שבהם עוסק מהנדס רשוי, גם אם הוא יכול כבר להתחיל לתכנן מבנה שאינו פשוט וכדומה. "ככלל, עדותו של מומחה נבחנת על ידי בית המשפט בשני מישורים: מישור המהימנות האישית - במסגרתו נבחנת מהימנותו של המומחה ככל עד אחר; ומישור האמינות המקצועית - במסגרתו נבחנים רמתו המקצועית של המומחה, וטיב ואופי הבדיקה או הבירור האחר שערך ואשר מכוחם הגיע למסקנותיו. על פי שנים אלה - נקבעת בדרך כלל יכולתו של בית המשפט לאמץ את חוות דעתו ולסמוך עליה מימצאים לצרכי הכרעה בהליך המשפטי שבמסגרתו הוגשה חוות הדעת כראיה. במקרה דנן הושם הדגש על האמינות המקצועית, ועל כן, נדרש בית המשפט לבחון - ולהשוות - את רמתה המקצועית של כל אחת משתי המומחיות שהופיעו בפניו, לתת דעתו לטיב ואופי הבדיקה שנעשתה על ידי כל אחת מהן, ולהכריע בשאלה איזה משתי חוות הדעת מקובלת עליו כבסיס אמין במידה הדרושה לקביעת ממצאים בהליך שמתקיים בפניו... מרכיבים מרכזיים של רמה מקצועית של מומחה נעוצים בשנים: ראשית - בהכשרתו המקצועית הבסיסית; ושנית - בנסיונו המקצועי, ובהשתלמויות המעשירות את ידיעותיו" (ע"פ 436/88 אשקר נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו]). השוו גם "אמות המידה לעניין כישורים וניסיון מקצועי של מומחים ודרישות להוכחתם" לפי צו בית המשפט לענייני משפחה (הקמת יחידות סיוע, דרכי פעולתן וסדרי עבודתן) התשנ"ו-1996, הדורשות נסיון מקצועי כתנאי להכרה במומחיות. זו בודאי הסיבה שבגללה טופס חוות דעת מומחה בתוספת הראשונה לפקודת הראיות דורש מהמומחה לפרט את פרטי השכלתו, ובנוסף על כך את פרטי נסיונו. זאת, משום שגם אם אדם הוכשר, מומחיותו היא פונקציה של נסיון נוסף על הכשרתו. במקרה זה, גם אילו היה מר בן עזרא מהנדס רשוי שלושה חודשים לפני מתן חוות דעתו, ולא שלושה חודשים לאחר שהחל להעיד עליה, לא היה עומד בדרישת הנסיון כמהנדס רשוי. מצער לגלות, שהתובעים הביאו חוות דעת של מומחה נוסף, בכיר יותר, אבל הוא לא העיד על כל אותם נושאים שעליהם העיד מר בן עזרא, כ"מומחה" שאיני מקבל אותו כמומחה.

56. בנסיבות שבהן מר בן עזרא לא היה מוסמך לתכנן מבנה כדוגמת הבניין שלגביו התיימר להעיד כמומחה, או לערוך חישובים של יציבות המבנה, יש בכך כדי להשליך על יכולתו לחוות דעתו בקשר עם תקינות המבנה. ראה דבריו הנכונים של ד"ר אברהם בן עזרא "מומחים, עורכי דין ושופטים" - "מומחה אמיתי הוא מהנדס אשר לא רק יודע לומר מה תקין ומה לא תקין, אלא מהנדס אשר גם יודע לתכנן ולבטל פגמים בחלקי המבנה, בצורה שבסופו של יום – יהיו תקינים" (http://www.benezra.co.il/19289/מומחים). ועל כך נוסיף – לא רק יודע לתכנן אלא גם רשאי לתכנן. גם לגופה של חוות הדעת ת/91 של מר בן עזרא, נפלו בה מספר טעויות ואי דיוקים, כמו גם בחוות דעתו של ד"ר גולדמן, בעיקר בכל הנוגע לשאלת קיומם של תקנים לחיפוי החוץ בבניין, כפי שאפרט להלן.

57. סעיף 6(ד) להסכם הרכישה ת/23 קובע ש"בכל מקרה שעפ"י דין, חייבת החברה לבצע את הבניה ו/או לספק חומרים עפ"י תקנות התכנון והבניה ו/או על פי תקן ישראלי רשמי אחר, הרי שיחולו תקנות התכנון והבניה ו/או התקן הישראלי או רשמי אחר, כפי שהיו בעת הגשת תוכניות הבית לאישור הרשויות המוסמכות וכל השינויים שיחולו בתקנות הללו ו/או בתקנים לאחר מועד זה (להלן השינויים) לא יחייבו את החברה" (ההדגשה שלי- מ' ר').

58. התקנים המחייבים לענייננו הם אלו שהיו בתוקף ביום 5.9.06, יום הגשת התוכנית של הבניין. על כן, לא ברור כיצד קבע ד"ר גולדמן נחרצות ש"לא יהיה זה נכון לטעון שבתקופת הפרויקט הנידון לא היה תקן תקף" (ת/97, סעיף 3.3), שהרי מחקירתו הנגדית עולה שכלל לא ידע מתי התקבל היתר בנייה לגבי הבניין, וממילא מהו הוא יום הגשת התוכניות שלפי ההסכם הוא הקובע את חובה הנתבעת. הוא לא עיין בחוזה כלשהו של מי מהדיירים בבניין ולא ידע מתי ניתן לבניין טופס 4 (עמ' 277 לפרוטוקול, שורות 18-28), כלומר לא היו בידי ד"ר גולדמן נתונים לפיהם היה יכול לקבוע מה התקופה שבה טען שיש תקן לחיפוי אבן.

59. יתרה מזאת, ד"ר גולדמן קבע ש"הרכבת לוחות החיפוי בפרויקט הנדון בוצעה בשיטת הקיבוע ברטוב" (ת/97, סעיף 3.2. ההדגשה במקור), וכל חוות דעתו מתבססת על כך, כאשר מומחה התובעים מר בן עזרא לא חולק על כך שענייננו בכלל בשיטת ברנוביץ', וכי מדובר בשתי שיטות שונות, כאשר בשיטת ברנוביץ' אין כלל רשת שעליה תולים את האבנים, אלא יוצקים את הקיר עם החיפוי. ד"ר גולדמן בעצמו אישר בחקירתו הנגדית ששיטת הקיבוע ברטוב ושיטת ברנוביץ' הן שיטות המוסדרות בחלקים שונים בת"י 2378 (עמ' 285 לפרוטוקול, שורות 24-25), כך שלא יכול להיות שמדובר בשיטה זהה. לא ניתן להסתמך על האמור בחוות דעתו, כאשר היא מבוססת על ההנחה השגויה שהחיפוי בוצע בשיטת הקיבוע ברטוב.

60. לטענתו של מר בן עזרא, בנוסף לת"י 2378 חלק 1 ומפמ"כ 378 (שעל תחולתם מסכימים כל מומחי הצדדים), חל גם ת"י 2378 חלק 2. אני מקבל את חוות דעת מומחי הנתבעת, מר גיל ומר בורישנסקי, שפירטו בהרחבה את התקנים הנוגעים לחיפוי האבן בעת השלמת בניית הבניין, ומסקנתם- שבעת הנחת החיפוי בבית המשותף לא היה תקן לשיטת ברנוביץ'- מקובלת עליי.

61. הנתבעת הדגישה בסיכומיה, שמר גיל הוא מהנדס רשוי המחזיק ברישיון בענף הנדסה במדור מבנים, אך מכיוון שאינו מהנדס העוסק בתחום התכנון, בכל פעם שהיה צורך לבצע חישובים סטטיים למבנה או תכנון מסוים, הפנה את העבודה למר בורשינסקי, שאין חולק שהוא בעל נסיון מעשי רב. בניגוד למר בן עזרא, מר גיל לא נתן חוות דעת בנושא תכנון ומבנה וגם לא בנושא של חישובים סטטיים. מר בורישנסקי הוא מתכנן הבניין, וכפי שאישר, במידה שייקבע שחיפוי החוץ לקוי הוא עלול למצוא את עצמו נתבע על ידי הנתבעת (עמ' 311 לפרוטוקול, שורות 14-15). מכאן, שאין הוא מומחה אובייקטיבי אף לכאורה, אשר ניתן לסמוך על חוות דעתו המקוצעית להכרעה בתביעה, אך ניתן לסמוך על סקירתו המפורטת באשר לתקנים החלים, כפי שנאמר גם בחוות דעתו של מר גיל, אותה אני מאמץ לעניין זה. השאלה איזה תקנים חלים אינה שאלה שבמומחיות הנדסית בלבד, אלא שאלה משפטית הנסמכת על הגדרת שיטת הביצוע מבחינה הנדסית. שיטת הביצוע היתה שיטת ברנוביץ, ולגביה לא היה תקן מחייב במועד המוסכם.

62. העובדה שבסעיף 1.1 לת"י 2378 חלק 2 מצוין שחלות התקן היא "על קירות המחופים באבן טבעית בשיטת הקיבוע ברטוב (להלן: מערכת החיפוי), שבה האבן מחוברת לקיר הרקע באמצעים מכניים, והרווח בין האבן לקיר הרקע ממולא במלט או בבטון", תיאור שאינו חל על שיטת ברנוביץ', בה הקיר נוצק אל חיפוי אבן שנוצר מראש, כפי שמאשרים גם מר בן עזרא בחוות דעתו וד"ר גולדמן בעדותו (עמ' 285 לפרוטוקול, שורות 12-14), יש בה כדי לבסס מסקנה זו. כך גם בהתאם להוראות תקנה 14.03 בסימן ד' "חיפוי קירות וחזיתות בניינים" לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), התש"ל- 1970:

"14.03(א) התקנת חיפוי על חזיתו של בניין או על קירותיו הפנימיים או החיצוניים, תיעשה בהתאם לתקן ישראלי אם קיים לגבי סוג זה של חיפוי; לא קיים תקן כאמור יותקן החיפוי באופן שימנע את נפילתו של החיפוי מחזית הבניין או מקירותיו ושיבטיח את בטיחות השוהים בו ובסביבתו.

(ב) השימוש באבן טבעית לחיפוי ייעשה בהתאם לתקן ישראלי ת"י 2378 חלק 1- קירות מחופים באבן טבעית: אבן טבעית לחיפוי ודרישות כלליות במערכת החיפוי; התקנת חיפוי מאבן טבעית בקיבוע רטוב, תיעשה בהתאם לתקן ישראלי ת"י 2378 חלק 2- קירות מחופים באבן טבעית: קירות מחופים בקיבוע רטוב" (ההדגשות שלי- מ' ר').

63. התובעים מפנים לכך שהחישוב הסטטי לבניין נעשה לפי ת"י 2378 חלק 2 (ת/101), אך כפי שהסבירה הנתבעת, רק חישוב העומסים נלקח מתקן זה, ועקרונות אלו זהים בכל השיטות. מה גם, שממילא אין בכך כדי לשנות מהעובדה שבאותו מועד לא היה תקן לעניין החיפוי בשיטה זו. מר בורישנסקי חזר בחקירתו הנגדית על כך שבזמן שעבד על הבניין לא היה תקן תקף לשיטת ברנוביץ והסביר מדוע ביצע כך את החישוב הסטטי: "גם מפרט 378 וגם התקן 2378.2 מחשבים באופן זהה את העוגנים. מאחר ומצבנו בברנוביץ' יותר טוב מאשר קיבוע ברטוב שאליה מתייחסים שני המסמכים שציינתי, אז החישוב בוצע לפי זה" (עמ' 317 לפרוטוקול, שורות 11-14).

64. המסקנה היא, וכך אני קובע, שבמועד הרלוונטי לענייננו לא היה תקן לחיפוי אבן על קירות חוץ בשיטת שבה בוצע החיפוי. משאלו הם פני הדברים, אני דוחה את חוות דעת מומחי התובעים, לפיהן הנתבעת פעלה בניגוד לתקן לחיפוי חוץ, שלא היה קיים במועד ביצוע החיפוי, ובכך גרמה לכאורה לליקויים שדורשים הסרת כל חיפוי החוץ והחלפתם. אוסיף על כך, בניגוד לטענת מר בן עזרא, שאני מקבל את טענת מומחי הנתבעת, שאין כל כשל בכך שאין הדבקה בין האבן לקיר הרקע, שכן בשיטת ברנוביץ' בזמנו לא הייתה אמורה להיות הדבקה שכזו, והחיבור של האבן לבניין בוצע באמצעות עוגנים בלבד. דברים אלו מתיישבים עם תיאור שיטת ברנוביץ' במפמ"כ 378, לפיו "מחדירים 4 עוגני פלב"ם בקוטר 4 מ"מ לכל לוח אבן. עוגנים אלו מהווים את העיגון המכני לבטון".

65. כך עולה גם מעדות מר נפתלי ליניאל, מנהל הפרויקט מטעם הנתבעת (להלן: מר לינאל), שנשאל לגבי השיטה שבה בוצע חיפוי האבן, לאחר שהעיד שהחיפוי בוצע בתבניות חיצוניות שתוכננו מראש:

"באבנים הכנסנו ווים, קנינו מכונה לקידוח חורים באבן וקדחנו בכל אבן לפחות 4 חורים בהם הכנסנו את הווים. בגב האבן ביצענו הדבקה של כפתור שיש. סתמנו את הפוגות ברובה לפני שהעלינו את התבנית לבניין. ביצענו חיזוק באמצעות מוטות ברזל של האבנים כדי שבזמן הרמת התבנית לקומה האבן לא תזוז, לאחר מכן העלינו את התבנית למקומה בקומה, סידרנו את ברזל הזיון, לאחר מכן העמדנו תבנית פנימית כששתי התבניות היו מוכנות ביצענו יציקה פנימית לתוך בין התבניות שמצד אחד התבנית החיצונית שכבר מצופה באבן ומצד שני התבנית הפנימית" (עמ' 494 לפרוטוקול, שורות 7-13).

מר ליניאל הוסיף, שהבניין מושא התביעה, בניין M, שבניית החיפוי בו הסתיימה באפריל 2009, הוא הבניין השני שנבנה בקומפלקס, כאשר עבודת החיפוי בבניין R, הבניין הראשון בו חיפוי האבן בוצע בשיטה זהה, הסתיימה עוד באוגוסט 2006 (עמ' 495 לפרוטוקול, שורות 14-28).

66. באשר לטיב האבנים, שנקבע בת"י 2378 חלק 1, צירף מר גיל לחוות דעתו בדיקה של מכון התקנים (נ/39), ממנה עולה שהאבנים שניטלו ונבדקו עומדים בדרישות הספיגות הנימית, בהתאם לסעיף 6.1.2 לת"י 2378 חלק 1. בדיקה זו אינה שוללת את קיומה של בדיקה קודמת של מכון התקנים (נספח ג' ל-ת/91), בה נמצא שהספיגות הנימית של שני אבני חיפוי שנבדקו אינה מתאימה לתקן. מר גיל הסביר זאת בכך שלא ברור מהיכן נלקחו האבנים, וייתכן שמדובר באבנים שנפסלו על ידי הקבלן. הסבר זה אינו מניח את הדעת, ולא ניתן הסבר מדוע השאיר הקבלן בבנין לאחר הבניה אבני חיפוי שנפסלו על ידו, ומדוע לא השליכם לאתר פסולת בנין. נניח שחלק מהאבנים על פני חיפוי המבנה אכן אינן עומדות בדרישות הספיגות הנימית. אין בכך כדי להוכיח את טענת התובעים, שאי התאמה זו דורשת הסרת כל האבנים מהמבנה. כפי שהסביר מר גיל, וחוות דעתו בעניין זה לא נסתרה בחקירתו, במקרה כזה כל שהיה נדרש הוא לרסס או למרוח סילר על פני אבנים אלו (עמ' 15 לחוות דעת מר גיל), ולא מדובר בהחלפה כוללת של כל אבני החיפוי. כלומר, אי ההתאמה ניתנת לתיקון בדרך זו, לאחר איתור האבנים הכושלות.

67. על פי הראיות שבפניי, לא אותרו מאז 2009 ועד כה התנתקויות של אריחים בחיפויים החיצוניים, והתובעים לא הוכיחו את הצורך בהסרת חיפוי החוץ במלואו והחלפתו. גם בבניין הראשון בפרויקט, שבניית החיפוי בו הסתיימה כאמור כשלוש שנים לפני הבניין מושא התביעה, לא ידוע על מקרה של נפילת אריחים (עדות מר ליניאל- עמ' 497 לפרוטוקול, שורות 2-4; גב' שרה אילין, מבעלי הנתבעת ומנהלת השיווק שלה (להלן: גב' אילין) העידה גם היא שטופס 4 ניתן לבניין R בשנת 2007 ובנייתו הושלמה עוד לפני כן, ולמיטב ידיעתה לא היו טענות לעניין החיפוי בבניין זה- עמ' 404 לפרוטוקול, שורות 16-19).

68. עם זאת, אין חולק שעל חלק קטן מאריחי החיפוי בבניין נתגלו כתמים שחורים. על פי חוות דעת מר בן עזרא, הופעת אותם כתמים שחורים מעידה על כך שהעוגנים מחלידים, כפי שעולה גם מבדיקת מכון התקנים (בדיקה מס' 9011223369, נספח א' ל-ת/91), לפיה מצב ווי החיבור הוא כזה ש"אובחנו סימני קורוזיה". לדעת מר בן עזרא "מאחר שהעוגנים בשלב קורוזיה... הם נאכלים ונחלשים עם הזמן וסופם לגרום להתנתקות אבני החיפוי" (ת/91, סעיף 16). מר גיל הסכים גם הוא שמדובר בפגיעה קורוזובית בוויי החיבור (עמ' 10 לחוות דעתו):

"כאשר מתקינים אלפי או עשרות אלפי ווים על פני חיפוי הקיר של מבנה גדול שכזה, תיתכן תקלה, ומספר ווים יימצאו שאינם באיכות הנדרשת. המזל הוא שבטבע אין חוכמות ו-וו שאינו באיכות הנדרשת, והוא וו מחליד, מיד ניתן יהיה לראות אותו על פני חיפוי האבן, שכן הוא ייצור כתם שחור על פני חיפוי האבן. כאמור הכתמים השחורים שנמצאו על פני מספר אבנים מועט, מקורם בפגיעה קורוזובית בוו החיבור של האבן, כאשר אינם באיכות הנדרשת" (ההדגשות שלי- מ' ר').

גם מר בורישנסקי העיד, שהכתמים באבן הם תוצאה של קורוזיה בעוגן (עמ' 316 לפרוטוקול, שורה 4). על כן, אני קובע שכתמים שחורים באבן מעידים על קורוזיה בעוגן.

69. השאלה מהן ההשלכות שיש לקורוזיה בחלק מהעוגנים בחלק קטן מאד, כ- 0.5% פרומיל מאבני החיפוי. לדברי מר בורישנסקי, פגמים אלו אינם מעידים ישירות על בעיה קונסטרוקטיבית: "פה מדובר על עוגנים עם מקדמי ביטחון מאוד גבוהים...ולכן פגיעה קורוזובית בעוגן שעשויה להשפיע על קוטרו באופן מינורי אין בה כל בעיה קונסטרוקטיבית" (עמ' 316 לפרוטוקול, שורות 4, 17-19). הוא הוסיף ש"אף תקן לא טוען שעם הופעת כתם קורוזובי אוטומטית העוגן פסול ויש להחליפו" (עמ' 317 לפרוטוקול, שורות 4-5). אכן, גם התקנים שהוצאו לאחר המועד המוסכם לא קובעים שהופעת כתם קורוזובי, שהיא אפשרות קיימת בהתקנת עוגני מתכת, מביאה לפסילת העוגן עצמו, שבעקבות הקורוזיה קוטרו קטן, או לפסילת אבן החיפוי, המוחזקת באמצעות 4 עוגנים, ובודאי לא להחלפת כל חיפוי הבנין. אין בחומר הראיות בפני ראיה מספיקה לכך שקורוזיה בחלק קטן מהעוגנים עשויה להביא להינתקות האבן מהקיר ונפילתה, תוך אפשרות גרימת נזק לגוף או לרכוש. טענה זו לא הוכחה.

70. עם זאת, יש לזכור שתקינות החיפוי של בניינים משותפים היא בעלת חשיבות עילאית והפרתה טומנת בחובה סכנה לחיי אדם. כפי שנקבע בתקנה 14.03(א) שלעיל, גם בהעדר תקן לחיפוי בשיטת ברנוביץ' בתקופה הרלוונטית, יש להתקין את החיפוי באופן שימנע את נפילתו גם בעתיד. על כן, בהעדר ראיה מספקת לכך שקורוזיה בחלק מהעוגנים עשויה לגרום לנפילת האבן, ומאידך הסיכון שהקורוזיה המפוזרת על פני כל העוגנים תתרכז במספר עוגנים מספיק כדי שיתבטלו ההגנות האחרות והאבן תיפול, סברתי שעל הצדדים לפתור את המחלוקת ביניהם בענין זה על ידי הסכמה על מתן אחריות למשך תקופה לאי נפילת אבנים. מבחינת התובעים, עשויה האחריות לפתור את חששם מפני מה שעדיין לא קרה, ומבחינת הנתבעת, הטוענת שהחשש לא יתממש, אין היא נושאת בנטל כלשהוא עם קבלת האחריות. הצדדים לא הסכימו כך ביניהם, ועל כן עלי להכריע בענין זה.

71. התביעה היא תביעה כספית, ובמהלך הדיון בפני הצהירו התובעים שהם מסכימים שהנתבעת לא תשלם את הכספים הנדרשים לחיפוי, אלא תבצע את העבודה הנדרשת בעצמה, לאור עמידתה של הנתבעת על זכותה לבצע את העבודה. למרות זאת, איני סבור שלאחר קביעת העובדות והמסקנות המשפטיות הנובעות מכך, מוגבלת סמכות בית המשפט בסעד שהוא רשאי לתת. כפי שנקבע בסעיף 75 לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) התשמ"ד – 1984, כל בית משפט הדן בענין אזרחי מוסמך לתת כל סעד, ככל שיראה לנכון בנסיבות שלפניו. הסעד הנכון במקרה זה אינו צו עשה להחלפת החיפוי, שלא כשל, וגם לא צו כספי לתשלום עלות החלפת החיפוי, אלא מתן אחריות לחיפוי, ויש לקבוע את תנאי האחריות בהתאם. אציין, כי הנתבעת בעצמה ציינה בסיכומיה שהיא "קיבלה על עצמה אחריות לתקן כל ליקוי שיווצר- אם יווצר- בחיפוי האבן של הבניין- לכל תקופה שתקבע על ידי בית המשפט" (סעיף 40 לסיכומי הנתבעת). לפיכך, יש לחייב את הנתבעת במתן אחריות עתידית לחיפוי החוץ, מעבר לתקופה שנקבעה בחוק המכר (דירות).

ג.4. אחריות הנתבעת לחיפוי החוץ

72. כאמור, הנתבעת הסכימה לכך שהיא אחראית לתקינות חיפוי החוץ של הבניין, כפי עולה גם מסיכום אותה פגישה שנערכה בין הדיירים לנתבעת ביום 16.3.11 (נ/34):

"נמסר לדיירים:

נקודות שחורות באבן- התחילו לתקן.

כל מה שנדרש לתן לפי הדוח של מר גיל- יבוצע.

הובהר לדיירים שבכל מקרה שרביב אחראית לאבן"

(ההדגשה שלי- מ' ר').

לפי סמכותי כאמור, ולפי הסכמת הנתבעת, עלי לקבוע את תקופת האחריות, מה יפעיל את האחריות וכיצד יתוקן פגם עקב הפעלת האחריות, כאשר הצדדים הגישו כאמור סיכומים משלימים לעניין זה.

73. משך האחריות- טענת התובעים היא שהליקויים בחיפוי החוץ התגלו בתקופת הבדק הנקובה בחוק המכר, כך שלעניין האחריות העתידית של הנתבעת אין משמעות לאורך תקופת הבדק שבחוק. מדובר לטענתם בליקויים אשר התגלו על ידי מומחה התובעים מיד עם מסירת הבניין, ומבחינה עובדתית אין מחלוקת לגבי הממצאים ולגבי קיומם של ליקויים בחיפוי החוץ ושנדרש לבצע תיקונים רחבי היקף בחיפוי עצמו. משכך, מבקשים התובעים שתקופת האחריות של הנתבעת תהיה לכל אורך חיי המבנה, ולא פחות מ-50 שנה ממועד הקמתו. הם מסתמכים על התקנים הקיימים לחיפוי החוץ, בהם נקבעה דרישה לקיים חיפוי שווה לזה של הבניין, זאת מלבד השאלה המשפטית בעניין חלות אותם תקנים (סעיפים 1-5 לסיכומים המשלימים מטעם התובעים).

74. הנתבעת מצידה טוענת, שאין כל פגם בחיפוי החוץ ואין כל סבירות מסתברת שייווצר פגם שכזה, ומשום כך היא נכונה ליתן אחריות עד לשנת 2023, מעבר לתקופה הנקובה בדין, ובכך תושלם תקופת האחריות ל-15 שנה ממועד סיום החיפוי (סעיף 3 לסיכומי התשובה). הנתבעת מפנה לכך שאפילו בסעיף 4(א)(4) לחוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א – 2011, שאינו מחייב במקרה דנן מאחר שנכס לתוקף רק בשנת 2011, לא נקבעה תקופת אחריות לכל "חיי המבנה" כפי שדורשים התובעים, אלא רק ל-20 שנים לגבי אי-התאמה יסודית.

75. בין דרישת התובעים לאחריות ל-50 שנה לכל הפחות, לפי תקנים שלא חלים על ענייננו, להסכמת הנתבעת לאחריות של 15 שנים, כשתקופת הבדק והאחריות ל"קילופים ניכרים בחיפויים החיצוניים" על פי חוק המכר ממילא עומדת על 10 שנים, אני מוצא לנכון לקבוע תקופת אחריות של 25 שנים שתינתן על ידי הנתבעת לחיפוי האבן ממועד מסירת הבנין לדיירים, קרי משנת 2009 עד תום 2034.

76. הפעלת האחריות- ראשית, טוענים התובעים שיש להביא את הבניין למצב בו לא קיימים בבניין כל ליקויים שלא תוקנו עד כה בחיפוי החוץ, ולכן יש להורות על ביצוע מלוא התיקונים הכלולים בחוות דעתו של מר גיל לאלתר (סעיף 6 לסיכומים המשלימים מטעם התובעים). כאמור, מלכתחילה הסכימה הנתבעת לתקן כל ליקוי המופיע בחוות דעת זו ואף החלה בפעולות, שנפסקו רק בשל דרישת התובעים להפסיק את התיקונים. אין סיבה שהנתבעת לא תמשיך בעבודות התיקון בהן התחילה ותסיים אותן, בהתאם לסיכום שנקבע עוד בשנת 2011 בפרוטוקול נ/34.

77. בנוסף טוענים התובעים, שהפעלת האחריות צריכה לחול בכל עת שיתגלה ליקוי קונסטרוקטיבי באבני החיפוי, והכוונה שכל גילוי של כתם שחור יפעיל את האחריות. מנגד, הנתבעת חוזרת על כך שאין כל פגם בחיפוי וקיום הנקודות השחורות אינו יותר מפגם אסתטי.

78. אף מומחה הנתבעת, מר גיל, ציין בחוות דעתו שיש לתקן את הכתמים השחורים, ואין חולק שהם מצביעים על קורוזיה בעוגנים. מדובר בליקוי חיצוני שניתן לתיקון, ועל כן אני מקבל את טענת התובעים בעניין זה וקובע שהאחריות תופעל בכל מקרה של גילוי כתמים שחורים על אבני החיפוי. בנוסף על כך, מאליו מובן, שכל גילוי של אבן רופפת, מנותקת, שבורה, או אבן שנשרה מהבניין- יפעיל גם הוא את האחריות. אני דוחה את טענת התובעים שהפעלת מנגנון האחריות תחדש את כל תקופת האחריות (סעיף 13 לסיכומים המשלימים מטעם התובעים), אך לפי העקרונות שנקבעו בחוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א – 2011, הפעלת האחריות בתקופה של 25 שנה שקבעתי תחדש את תקופת האחריות ל- 10 שנים נוספות, ובכל מקרה לא תעלה תקופת האחריות, לרבות במקרה של חידוש האחריות, על תקופה של 35 שנה.

79. המנגנון למעקב אחרי פגמים אשר יפעילו את האחריות- לטענת התובעים, נדרשת סריקה של המבנה אחת לשנה, באמצעות חברת סנפלינג בעלת הסמכה כדין. עם גילוי הפגם, ולא יאוחר מ-30 יום ממועד גילוי הנזק, הנתבעת תמנה מהנדס רשוי (קונסטרוקטור), שלא יהיה עובד שכיר שלה, שייתן הנחיות לביצוע הפתרון ויהיה אחראי לתכנון ויפקח על הביצוע. בתום עבודות התיקון יימסר כתב אחריות על ידי המהנדס והנתבעת תתקן נזקים נלווים אשר ייגרמו במהלך המעקב והתיקונים (סעיפים 8-10 לסיכומים המשלימים).

80. מנגד, הנתבעת מפנה לתקן ישראלי ת"י 1525 חלק 1 מפברואר 2002 "ניהול תחזוקת בניינים: רכיבים וגימור" (נספח א' לסיכומיה המשלימים), הקובע קיום של ממונה על התחזוקה (להלן: "הממונה"), שייקבע על ידי התובעים, שאחת לשנה יערוך ביקורת ויזואלית, ואחת לחמש שנים בדיקה על ידי מהנדס רשוי. היה ויתגלה ליקוי מן הליקויים המפורטים בסעיף 2.3.2 לתקן בנושא חיפויים- "התרופפות חיפויים, לרבות שכבות ביניים ואמצעי ההתקנה שלהם", על הממונה לפנות ללא דיחוי למהנדס ולבצע את התיקונים הדרושים לפי הנחיותיו בכתב. לטענתה, המהנדס צריך שימשיך להיות המהנדס הקונסטרוקטור שתכנן בין השאר את החיפוי, מר בורישנסקי (סעיף 6 לסיכומי התשובה).

81. מכאן, שהצדדים מסכימים שיש צורך בבדיקה שנתית של הבניין לצורך גילוי ליקויים. מבין שני המנגנונים שהוצגו על ידי הצדדים אני מאמץ את המנגנון שהציעה הנתבעת, לפי איזון הזכויות שנקבע בתקנים החלים כיום, לפיו התובעים יחליטו על ממונה שיערוך ביקורת בבניין אחת לשנה, כאשר כל פעולה ובדיקה שיש לבצע בקשר לחיפוי החוץ בבניין תמומן על ידי הנתבעת. על פי הגדרת הממונה שבסעיף 1.3.3 לת"י 1525 חלק 1, הממונה הוא שיזמן את המוכר (כהגדרתו בחוק המכר) לתיקון הליקויים שמתגלים במשך תקופת הבדק והאחריות, כך שאם אותו ממונה הוא בעל יכולת לאתר ליקויים בתקופות הבדק והאחריות, אין ספק שהוא יכול לעשות כן גם בתקופה שמעבר לכך, ואין צורך שחברת סנפלינג תבצע את הסריקה. אחת לחמש שנים תיעשה בדיקה על ידי מהנדס רשוי, שיבחר על ידי התובעים. היה ויתגלה ליקוי מן הליקויים המפורטים בסעיף 2.3.2 לתקן בנושא חיפויים- "התרופפות חיפויים, לרבות שכבות ביניים ואמצעי ההתקנה שלהם", או נקודות שחורות באבני החיפוי, לא יאוחר מ-30 יום ממועד ההודעה על כך לנתבעת, הנתבעת תמנה מהנדס רשוי (קונסטרוקטור), שלא יהיה עובד שכיר שלה, שייתן הנחיות לביצוע הפתרון ויהיה אחראי לתכנון ויפקח על הביצוע. הנתבעת תתקן נזקים נלווים שייגרמו במהלך המעקב והתיקונים.

82. אופן תיקון פגם עקב הפעלת האחריות- במקרה בו הפגם שיפעיל את האחריות ינבע מהכתמים השחורים, הוא יתוקן בהתאם לדרך התיקון המפורטת בסעיף 10 לחוות דעתו של מר גיל: א. קידוח כוס יהלום בקוטר של 45-85 מ"מ מסביב לנקודה השחורה; ב. ביטול הוו ועיגון האבן באמצעות בורג מוסתר בכפתור העשוי מחומר האבן, באופן שלא ניתן יהיה לראות את העיגון; ג. ליטוש של שולי הקדח או כרסום האבן במידה שתאפשר מילוי בחומר אפוקסי; ד. החזרת כפתור בעובי של 1.5 ס"מ למקום הקידוח, המודבק בסיליקון ניטראלי עשוי מחומר האבן, ללא כתמים; ה. סגירה ברובה בהיקף הכפתור. במקרה שמדובר בפגם אחר, שלא קשור בנקודות השחורות, אופן תיקון הפגם יהיה לפי קביעת המהנדס כאמור.

83. בטוחה- התובעים טוענים, שמכיוון שהנתבעת היא חברה פרטית בעירבון מוגבל, לא ניתן להסתפק בהתחייבות מצידה כשמדובר באחריות ארוכת טווח. הנתבעת מבוטחת בפני הנזקים הנתבעים בתביעה אצל "מגדל חברה לביטוח בע"מ", ואירע מקרה הביטוח המכוסה בפוליסה, שבמקום החלפה מיידית של החיפוי נקבע מנגנון ארוך טווח, ואין בכך לשנות את חובות חברת הביטוח כלפי הנתבעת. לפיכך, על הנתבעת לספק התחייבות של חברת הביטוח למימוש הסדר זה, ולחילופין להמציא ערבות בנקאית מתחדשת ו/או בטוחה אחרת שוות ערך (סעיפים 14-15 לסיכומים המשלימים מטעם התובעים). בעניין זה אני מקבל את טענת הנתבעת שחברת הביטוח אינה נתבעת בתיק ואין כל מקום לנסות ולהכניסה "בדלת האחורית". אין בפני הערכה כספית של עלות ההוצאות הצפויות, הן לבדיקה והן לתיקון, תוך התחשבות בכך שמדובר בסיכון ולא בקביעה שיהיה צורך בתיקון, ועל כן איני מוצא מקום לצוות על מתן בטוחה של גורם כלשהו מלבד חיובה של הנתבעת עצמה, מתוך הנחה, שככל שהיא מבקשת להישאר בתחום הבניה, התחמקות מקיום התחייבויותיה שנקבעו בפסק דין תביא לקריסת שמה הטוב והאפשרות שלה למכור דירות לדיירים.

ד. חדר כושר

84. על פי כתב התביעה, במפרט המכר שמסרה הנתבעת לדיירים כלול חדר לפעילות חברתית, כאשר חדר זה, כפי שהוסבר לתובעים, הוא חדר כושר על מתקניו ועל ציודו. בפועל, הרכוש המשותף התקבל מבלי שסופק חדר הכושר, לאחר שהסתבר שהחלל שהוקצב לחדר הכושר אינו ראוי מבחינת גובהו, ובמצב דברים זה עיכבה הנתבעת גם את אספקת הציוד. בשל כך טוענים התובעים שמגיע להם סכום של 506,400 ₪ לפי הפירוט הבא: 326,400 ₪ בגין תקופת פיגור של 12 חודשים במסירת חדר הכושר; 80,000 ₪ בגין ירידת ערך וסך של 100,000 ₪ בגין נזק לא ממוני שנגרם בשל היעדר חדר הכושר, עיכוב התקנתו, הטרחה, הטרדה, התרגזויות וציפיות שווא של התובעים (סעיפים 45-50 לכתב התביעה).

85. לעומת זאת, לטענת הנתבעת, אין ולא הייתה כל התחייבות חוזית מצידה כלפי מי מהתובעים לספק חדר כושר, אלא חדר לפעילות חברתית. כך הוגשה התוכנית לבניית הבית וכך רשום בתוכניות המכר שצורפו לכל חוזה, כאשר המסמכים היחידים המחייבים לפי חוק המכר דירות הם הסכם המכר והמפרט. הנתבעת מוסיפה וטוענת, שבהיעדר התחייבות למתן חדר כושר אין לבוא בתביעה על איחור במסירתו וירידת ערך (סעיפים 60-67 לסיכומי הנתבעת).

ד.1. האם הנתבעת התחייבה לספק לתובעים חדר כושר?

86. חוק המכר (דירות) קובע בסעיף 4(א)(1) ש"אי-התאמה" תתהווה מקום שהדירה או כל דבר שבה שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי, או בתקנות הבנייה. בנסיבות כאלה של אי-התאמה רואים את המוכר כמי שלא קיים את חיוביו כלפי הקונה. בהתאם לסעיף 2 להסכמי המכר, "יכלול הרכוש המשותף (בין אם הוא משותף לדירות בבית מסוים ובין אם הוא משותף לכל הבתים בפרויקט) את בריכת השחייה... חדר/י כושר...". ניתן להבין, שנקבע שהרכוש המשותף יכלול חדר כושר, אך נשאלת השאלה, אם הנתבעת התחייבה בפני התובעים לספק להם חדר כושר בבניין. הנתבעת נסמכת על סעיף 9.1 למפרט שצורף להסכם המכר (ת/84- נספח ב' להסכם המכר), המתאר את הרכוש המשותף:

"9.1.13 מיתקנים וחלקים נוספים של הבית שהינם רכוש משותף: חדר אשפה, חדר גנרטור, חדר חשמל, מחסן משותף, חדרי משאבות, מאגרי מים, חדר לפעילות חברתית, חללים טכניים...." (ההדגשה שלי- מ' ר').

87. במפרט אכן מדובר על "חדר לפעילות חברתית" כפי שטוענת הנתבעת, ואין אזכור מפורש של חדר כושר, אך מהראיות שבפניי עולה שאותו חדר פעילות חברתית יועד על ידי שני הצדדים להיות חדר כושר והנתבעת אכן התחייבה בפני התובעים להקים להם חדר כושר בבניין. ראשית, אציין שאין סתירה בין "חדר כושר" ל"פעילות חברתית". חדר כושר היא אחת הצורות של פעילות חברתית, והמונח "חדר לפעילות חברתית" יכול לכלול את המשמעות של "חדר כושר". שנית, הנתבעת בעצמה ציינה ש"בהתאם לסעיף 2.4 למפרט יעדה הנתבעת, לבקשת התובעים, את החדר המיועד לפעילות חברתית לחדר כושר ואף לקחה מעצבת פנים שתעצב את החדר" (סעיף 66 לסיכומי הנתבעת, ההדגשה שלי- מ' ר'). כלומר, הנתבעת יעדה את החדר, מכל הפעילויות החברתיות בעולם, לחדר כושר. שלישית, התחייבותה של הנתבעת לספק לתובעים חדר כושר עולה מפורשות גם ממכתב שנשלח לדיירים על ידי גב' אילין עם כניסתם לבניין, לפיו "בעתיד, החוויה תושלם כאשר נסיים את בניית הפארק, וגם בריכה פרטית, חדר כושר ושאר פינוקים נוספים ממש מתחת לבית" (ת/106, ההדגשות שלי- מ' ר').

88. בחקירתה הראשית הסבירה גב' אילין, שבהסכמי המכר הופיע חדר לפעילות חברתית, כאשר "בתחילה חשבנו שיכול לשרת לרווחת דיירי הפרויקט ושכל בניין יחליט איזה שימושים ירצה לעשות בו: מסיבות או ברידג' או ספריה וכיו"ב. מתוך הניסיון של הבניין הראשון ראינו שיש מגמה של רצון לחדר כושר, ואכן החלטנו להסב אותו לחדר כושר. זו לא התחייבות אלא רצון אמיתי שלנו לרצות את הדיירים. לא הייתה שום התחייבות לא לחדר כושר ולא לאספקת ציוד לחדר כושר. את זה עשינו מתוך מחווה של רצון טוב" (עמ' 408 לפרוטוקול, שורות 21-27, ההדגשות שלי- מ' ר'). כלומר, אין מחלוקת שהנתבעת פעלה להסבת חדר הפעילות החברתית לטובת חדר כושר. אני דוחה את דברי גב' אילין שאין מדובר בהתחייבות, וטענתה כאילו מדובר רק "ברצון טוב" מצד הנתבעת. זאת, הן לפי מה שציינתי לעיל, והן לפי מסמים נוספים שנחתמו בין הצדדים.

89. מלבד המפרט צורפו להסכמי המכר שמונה נספחים נוספים, המחייבים כולם את הצדדים, וביניהם הסכם שירותים (נספח ט' ל-ת/23). בהסכם השירותים נקבע שחברת הניהול, שתוקם או תמונה על ידי הנתבעת, תיתן שירותים וניהול ואחזקה של הרכוש המשותף בבניינים שייבנו בפרויקט וברכוש המשותף בפרויקט, שיכללו בין היתר "ניהול, הפעלה, תיקון, שיפוץ.... ברכוש המשותף בפרויקט, ולרבות בחצר, בגינות, בקירות החיצוניים, בחלק המשותף בגגות, בחדרי המדרגות, במעליות, בביוב, בתיעול, בחניונים, בבריכה, בחדרי הכושר..." (ההדגשה שלי- מ' ר'). בהתאמה, ביום 1.4.10 נחתם הסכם ניהול (ת/28) בין הנתבעת לבין חברת הניהול "מבנים ניהול ואחזקה ר.כ. (2006) בע"מ", כאשר בסעיף 1.ד' להסכם זה התחייבה חברת הניהול לטפל בחדר הכושר.

90. הנה כי כן, אני דוחה את טענת הנתבעת, כאילו התובעים מסתמכים רק על עלון פרסומי ת/115, חיצוני להסכמי המכר, בו אוזכר מפורשות שדיירי הפרויקט ייהנו מחדר כושר, שהרי הדברים עולים גם מההסכמים לגופם ומדרך התנהגות הצדדים. למעלה מן הצורך אציין את ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חומר בע"מ, פ"ד נ(1)ה 826 (1996) בו נקבע, בין השאר, שפרוספקט מהווה הצעה לכריתת חוזה המופנית לציבור הרחב, ולתנאים המפורטים בהצעה למשא ומתן יש נפקות משפטית, אם בסופו של דבר נכרת חוזה ולא הוסכם במסגרתו על שינוי תנאי ההצעה. כאמור, "חדר לפעילות חברתית" אינו סותר את ההתחייבות בפרוספקט ל"חדר כושר", כך שההצעה במשא ומתן לא שונתה.

91. בחקירתה הנגדית נאלצה גב' אילין להודות שהנתבעת הבטיחה לתובעים שחדר הפעילות החברתית ישמש כחדר כושר:

"מאחר שהנושא הזה של חדר כושר הוא החלטה גורפת, אז לא הייתי צריכה לעבור על כל ההסכמים של כל הדיירים. זו הייתה החלטה גורפת לא רק לבניין M אלא גם בבניין הראשון וגם בבניין השני. מאחר וההחלטה על חדר הכושר הייתה גורפת. דרך אגב זה שייך לנחלת הכלל. לא הגיוני שנעשה שינוי בחוזה אחד, שלדייר אחד לא נבטיח חדר כושר כשלכל הדיירים במבנה נבטיח. אז זה לא משהו שהייתי צריכה לשבת ולבדוק אותו..." (עמ' 420 לפרוטוקול, שורות 5-9. ההדגשות שלי- מ' ר').

92. הנתבעת אינה יכולה לטעון מחד, שהתחייבה לספק לתובעים רק חדר לפעילות חברתית באופן כללי, ומאידך, משהוסכם מה תהיה מטרת אותו חדר, שכן "חדר לפעילות חברתית" יכול לשמש לטווח רחב של פעילויות, לטעון שאינה מחויבת לספק זאת. על פי כל האמור, אני קובע שהנתבעת התחייבה לספק לתובעים חדר כושר בבניין, על ציודו.

ד.2. עיכוב במסירת חדר הכושר, ירידת ערך, ליקויים ועוגמת נפש

93. באשר לעיכוב במסירת חדר הכושר, התובעים טוענים שנגרם להם נזק אותו יש לחשב בהתאם למחיר ממוצע של 400 ₪ לחדר כושר למשפחה או לזוג לחודש x 68 דיירים x 12 חודשי עיכוב= 326,400 ₪ (סעיף 47 לכתב התביעה). הנתבעת טוענת מנגד, שהעיכוב במסירה נגרם על ידי התובעים, שלא הסכימו לקבל את חדר הכושר בגלל טענות בדבר גובהו, ולכן הציוד שהוזמן עוכב.

94. הנתבעת אכן אחראית לעיכוב במסירת חדר הכושר, שאכן לא התאים מבחינת גובהו, כפי שיפורט להן. דרישת התובעים לפיצוי עבור עיכוב במסירת חדר הכושר מתבססת על מחיר ממוצע לחדר כושר לחודש בסך 400 ₪, אבל מחיר זה לא הוכח, לא בדרך של עדות תובע כלשהוא ששילם מחיר זה במקום אחר ולא בדרך של הוכחה מה המחיר שמשלמת משפחה לחדר כושר לחודש. בהעדר ראיות לנזק (ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800) אני דוחה את הדרישה לפיצוי בסך של 326,000 ₪, אך קובע פיצוי גלובלי על דרך האומדנה בסך 100,000 ש"ח בשל העיכוב במסירת חדר הכושר.

95. עוד טוענים התובעים, בהתבסס על חוות הדעת ת/92, שאין מחלוקת שגובהו של חדר הכושר שהוגדר כחדר לפעילות חברתית הוא 2.2 מ', ובמקומות מסוימים נמוך מכך בגלל בליטות צנרת ומתזים, ושחדר הכושר הוא שטח עיקרי, וככזה גובהו צריך היה להיות לפחות 2.5 מ'. לטענתם הדבר פוגע בהנאתם מחדר הכושר, ונעשה בניגוד לתקנות לעניין גובהו של חדר כושר, ולכן עבור ירידת ערך הם דורשים סך של 80,000 ₪.

96. על פי חוות דעת מומחה התובעים, מר בן עזרא, "גובה החדר אינו מתאים לייעודו- פעילות על מכשירים, אשר חלקם כוללים משטח מוגבה (דוגמת מכשיר ריצה) או מכשיר גבוה. גובה התקרה בחדר אינו מתאים לתקנות ולדרישות השימושיות בחדר, וצנרת כיבוי אש ומתזים יוצרים סיכון נוסף ואי נוחות" (ת/92, סעיף 115). מנגד, מומחה הנתבעת, מר גיל, ציין שאין כל בעיה בגובה חדר זה על פי התקנות כחדר המיועד לפעילות חברתית, שכן מדובר בחדר שירות, וגובה החדר מתאים לנדרש בהיתר הבניה המאושר וכן מתאים גם לשימוש במתקנים הכוללים משטח מוגבה (נ/30 מיום 1.4.12, עמ' 74).

97. עינינו הרואות, שהשוני בין המומחים נעוץ בשאלה אם מדובר בחדר שירות או בחדר הנועד למטרה עיקרית. זו שאלה משפטית. תקנה 2.03 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל- 1970 (שיכונו להלן:"התקנות"), דורשת שכל חדר המשמש לשימוש עיקרי יהיה בגובה של 2.50 מ' לפחות, בעוד לגבי חדר שירות די בגובה של 2.05 מ'. בתקנה 2.01 מוגדרות "מטרה עיקרית" ו"מטרת שירות"- כמשמעותם של מטרה עיקרית ומטרה של מתן שירותים נלווים בתקנה 9 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב- 1992. עיון בתקנה 9(ב) לתקנות חישוב שטחים מעלה ש"מטרות עיקריות לעניין תקנות אלה הן: (1) מגורים; ... (9) נופש וספורט; ... (11) שימושים אחרים הדומים לאלו המפורטים בפסקאות (1) עד (10); (12) מטרות שירותים בחלקים בבניין אם הם מיועדים גם לשימוש מהשימושים המפורטים בפסקאות (1) עד (11)..." .

98. הנה כי כן, חדר הכושר שמשמש לספורט הוא, לפי ההגדרה, חדר שנועד למטרה עיקרית, כך שבפועל גובהו נמוך מהאמור בתקנות והוא נבנה בניגוד להן. הנתבעת מפנה לאמור בחוות דעתה של האדריכלית יולי ויטנברג מיום 5.4.12 (נ/29), בטענה שיש בה כדי לתמוך בכך שמדובר בחדר שירות, שגובהו צריך להיות עד 2.2 מטר:

"בהתייחס לטענות התובעים במה שהם מכנים "חדר כושר": החדר הנ"ל, הממוקם במפלס 310.5, בבניין שברחוב יגאל אלון 37, המכונה בניין M, מיועד "לפעילות חברתית וקהילתית של הבניין" וזאת על פי תוכנית חפ/229י...

בסעיף 5 לתוכנית הנ"ל, "חישוב שטחי הבניה", מוגדרים אותם שטחים שאינם נכללים בשטחים העיקריים של הבניין.

ביניהם, בתת סעיף כ"ב, פסקה 2 מוגדר שטח "משותף לכל הדיירים וישמש את כולם, לפעילות חברתית וקהילתית של הבניין".

זה, כמובן, אינו שטח עיקרי ולכן ניתן ליעד אותו לכל פעילות העונה להגדרה הנ"ל.

על פי ההנחיות הנ"ל אני חוזרת ומדגישה כי שטח זה אינו מחושב כשטח עיקרי, מה גם שבתת סעיף כ"ב, פסקה 4 נאמר בפירוש כי "גובהו לא יעלה על 2.20 מ'".

לפיכך אין ההתייחסות לתקנות ס' 2.03 רלבנטית למקרה זה" (ההדגשה במקור).

99. פרשנותה זו של גב' ויטנברג את התוכנית חפ/229י- "אופן חישוב שטח הבניה למגורים" (ת/102) אינה נכונה, שכן בתוכנית אין מגבלת גובה והיא אינה קובעת גובה מקסימאלי לחדר פעילות חברתית. על פי סעיף 3 לתוכנית, מטרת התוכנית היא "תיקון אופן חישוב שטח הבניה המותר למגורים, והחלתו על כל מרחב התכנון המקומי של חיפה". סעיף 5.כב לתוכנית, אליו מתייחסת גב' ויטנברג, קובע את חישוב שטח הבנייה ו הבנייה:

"בחישוב אחוזי הבניה יכללו כל השטחים של חלקי הבניין. פרט לנזכרים להלן:

א. ...

כב. חדר במרתף, שאינו כלול במניין הקומות, ושיתקיימו בו התנאים הבאים: 1. יהיה בבניין בן 4 קומות. 2. יהיה משותף לכל הדיירים וישמש את כולם, לפעילות חברתית וקהילתית של הבניין בלבד. 3... 4. גובהו לא יעלה על 2.20 מ' מרצפה לתקרה..."

100. כל שנקבע הוא ששטח הממלא את האמור בסעיף 5כב של התוכנית ייחשב כשטח פטור מחישוב שטח הבניה. הוראות התוכנית אינן מגבילות גובה של חדר פעילות חברתית ל-2.2 מטר, אלא שבמקרה כזה בו לא מתקיימים כל התנאים שלעיל, לא יינתן פטור מחישוב שטח הבניה. נוסף על פרשנותה השגויה של גב' ויטנברג את התוכנית, זו האחרונה העידה שהיא לא תכננה חדר כושר (עמ' 335 לפרוטוקול, שורה 1) ולא התבקשה לתכנן חדר כושר (עמ' 336-337 לפרוטוקול). היא אף הסכימה ש"אם אני אדרש לתכנן חדר כושר או חדר לספורט אני אבדוק מה התקנות... אבל ברור לי שזה יהיה שטח עיקרי, כפי שכתוב פה, שטח ספורט הוא שטח עיקרי" (עמ' 333 לפרוטוקול, שורות 19-21. ההדגשה שלי- מ' ר').

101. יוצא אפוא, שהשאלה אם שטח הוא בבחינת שטח עיקרי או שטח שירות נקבעת לפי השימוש שנעשה בשטח, ובענייננו מדובר למטרה של עשיית ספורט. אני קובע איפוא, שחדר הכושר הוא שטח עיקרי, שעל פי התקנות גובהו לא יפחת מ-2.5 מטר, דבר שלא התבצע במקרה דנן וגורם לירידת ערך (לעניין ירידת ערך, ע"א 472/95 זלוצ'ין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2)858, 864-845 נקבע: "רוכש אשר בדירה שנמסרה לחזקתו נתגלו ליקויי בניה או אי התאמות אחרות, קיבל ממכר פגום בתמורה לכספו. ההנחה הרעיונית היא כי סביר שליקויי הבניה ישפיעו במידה זו או אחרת על ערך הדירות ועל התמורה שיקבל בעל דירה בעת שיבקש למכרה").

102. מר בן עזרא לא קבע בחוות דעתו מהי ירידת הערך והתובעים לא צירפו חוות דעת שמאית. בהתחשב בכך שגובה חדר הכושר הוגבה על ידי הנתבעת בחלק מהאזורים ל-2.3 מטר (נ/34), המאפשר שימוש בחדר הכושר, ובהנחה שבית המשפט יכול להעריך ירידת הערך בגין גובה שאינו בהתאם לתקנות גם בלא חוות דעת שמאי, אני קובע את הפיצוי המגיע לתובעים בסעיף זה בסך של 50,000 ₪.

103. בנוסף לליקוי בגובה החדר, הצביע מר בן עזרא בחוות דעתו מיום 3.10.10 על שמונה ליקויים נוספים בחדר הכושר (ת/92, סעיפים 116-123). ליקויים אלו ידונו להלן, תוך בחינת עמדתו של מומחה הנתבעת, מר גיל, שביצע כאמור בדיקה חוזרת בבניין כשנה וחצי לאחר שניתנה חוות הדעת של מר בן עזרא, וערך חוות דעת נוספת לעניין הרכוש המשותף ביום 1.4.12 (נ/30):

א. לפי מר בן עזרא, על פי תוכנית המכר, לחדר הכושר יש דלת כפולה אשר אינה חוסמת את הפרוזדור כלל, אך בפועל קיימת דלת אחת, היוצרת חסימה של 40 ס"מ מהפרוזדור, מעל המותר בתקנות, תוך הפניה לתרשים 3.2.1.10 ג' לתקנות (ת/92, סעיף 116). ואולם, תוקף תקנה זו הוא רק מחודש מרץ 2009, בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) (תיקון מס' 3), התשס"ח-2008 מיום 22.9.08, כך שהתקנה אינה חלה על הבניין מושא התביעה. ואני מקבל את חוות דעת מר גיל, לפיה במועד הרלוונטי חלה על הבניין תקנה 3.05 לתקנות, הקובעת שהרוחב המינימאלי לדלת בחדר שירות הוא 60 ס"מ במידות בניה, דהיינו פתח של 51.4 ס"מ. במקרה דנן מדובר ברוחב של85 ס"מ, שהוא רוחב מספק למעבר אנשים ותואם את התקנות, כך שלא הוכח ליקוי ברכיב זה.

ב. לפי חוות דעתו של מר בן עזרא, נדרש להתקין בחדר הכושר דלת כפולה בעלות של 3,000 ₪. מר בן עזרא ציין שהדלת צמודה לפינת הקיר, כך שבפתיחה מלאה כנף הדלת נלחצת אל חיפוי השיש ואין זווית פתיחה של 90 מעלות, בניגוד למקובל בבנייה ובניגוד לתוכנית המכר (ת/92, סעיף 117). נוסף על כך שמר בן עזרא לא הצביע על כל הוראה כזו בתקנות הנוגדת את המצב בפועל, אני מקבל את הסברו של מר גיל בחוות דעתו, שדלת הכניסה לחדר נעצרת בקיר הניצב כך שאין כל צורך במעצור נוסף. התובעים לא הוכיחו ליקוי ברכיב זה.

ג. מר בן עזרא ציין ששטח החדר הוא 60 מ"ר, כאשר על פי התקנות לחדר מגורים דרוש חלון ששטחו 8% משטח החדר, שהם 4.8 מ"ר. בפועל שטח החלון הקיים הוא 1.925 מ"ר, פחות ממחצית השטח הדרוש על פי התקנות (ת/92, סעיף 118). ואולם, החדר הוא אמנם שטח עיקרי, אבל אינו חדר מגורים, כפי שהוסבר בחוות דעתו של מר גיל (נ/30, עמ' 75). על כן, תקנה 2.21 לתקנות שאליהן מפנה מר בן עזרא אינה רלוונטית, ואין ליקוי בפריט זה.

ד. לדעת מר בן עזרא, על פי תוכנית המכר אורך החלון הוא לכל אורך הקיר, אך בפועל החלון מרוחק 20 ס"מ מכל קצה. כלומר, אורך החלון קטן ב-40 ס"מ מאשר בתוכנית המכר ולכן דרוש להגדיל את פתח החלון, להתאימו לתוכנית המכר ולהתקין חלון בגודל מתאים בעלות של 10,000 ₪ (ת/92, סעיף 119). מלבד טענה בעלמא שהדבר נוגד את תוכנית המכר, מר בן עזרא לא הצביע על סעיף מלל מתאים. אני מקבל את דעתו של מר גיל, שתוכנית המכר אינה תוכנית עבודה שעל פיה מתקינים את החלונות, כך שפער של 20 ס"מ יהיה בניגוד למוסכם, ואין כל התחייבות להתקין את החלון באופן כזה או אחר (נ/30, עמ' 76). על כן, אני דוחה רכיב זה.

ה. לפי מר בן עזרא, קיים קיר בנוי (מחיצה נמוכה בין החלון לבין העמוד הסמוך ובהמשך) שאינו לפי תוכנית המכר והעלות לביטולו, כולל תיקוני ריצוף קיים, היא 3,000 ₪ (ת/92, סעיף 120). אני מקבל את חוות דעתו של מר גיל בעניין זה, שמדובר בעיצוב פנימי של החדר, שאינו מופיע בתוכניות המכר ואינו נדרש להופיע, כך שאין כל ליקוי בפריט זה.

ו. מר בן עזרא טען שריצוף הקרמיקה בחדר נעשה ללא סף בכניסה בגבול עם ריצוף השיש, בניגוד לת"י 1555.3, לפיו יהיה סף הפרדה בין ריצוף קרמיקה לבין ריצוף מסוג אחר (ת/92, סעיף 121). נוסף על כך שמר בן עזרא לא קבע עלות לליקוי נטען זה, מצא מר גיל בביקורו בבניין, שבחדר זה הותקן פרקט וכן הותקן סף בכניסה אליו (נ/30, עמ' 77), כך שאין כל ליקוי בפריט זה.

ז. על פי חוות דעת מר בן עזרא, הריצוף בוצע ברמה נחותה ובמפלס נמוך מריצוף הפרוזדור וללא גימור בהיקף החדר, ונראה שמדובר בריצוף המהווה תשתית לפרקט ולא בריצוף גמר (ת/92, סעיף 122). מר גיל הסביר (נ/30, עמ' 77) שאכן הריצוף בחדר זה היווה הכנה לפרקט, אולם נכון למועד ביקורו בבניין (מרץ 2012) הפרקט הותקן כך שעתה אין ליקוי.

ח. מר בן עזרא טען שישנם חורים בחיפוי הגבס בקירות. הוא ציין שדרוש להשלים פרקט בשטח החדר, ללא עלות, וכן לבצע תיקונים בקירות בעלות של 400 ₪ (ת/92, סעיף 123). ליקוי זה אכן היה קיים, אך תוקן במועד בו ניתנה חוות דעתו של מר גיל (נ/30, עמ' 78), כך שאין מקום לפסוק פיצוי ברכיב זה.

104. לסיכום פרק זה, יוצא שהתובעים זכאים לפיצוי בסך 100,000 ₪ בגין העיכוב במסירת חדר הכושר, ובסך של 50,000 ₪ בגין ירידת ערך עבור ליקוי הגובה בחדר הכושר. באשר לפיצוי הנדרש בשל עוגמת נפש הקשורה בחדר הכושר בסך 100,000 ₪, הרי נמצא שחלק מהליקויים, היו ותוקנו, כולל הגדלת הגובה, והתובעים זכאים לפיצוי בשל עוגמת נפש עד לתיקון. על כן, אני פוסק לתובעים פיצוי בשל עוגמת נפש שנגרמה להם בקשר עם חדר הכושר בסך 20,000 ₪.

ה. ליקויים נוספים ברכוש המשותף

105. מלבד פיצוי עבור ליקויים בחיפוי האבן החיצוני וחדר הכושר, דורשים התובעים פיצויים בגין ליקויים נוספים ברכוש המשותף, בהתאם לחוות דעתו של מר בן עזרא משנת 2010. הנתבעת, שצירפה חוות דעת נוספת של מר גיל משנת 2012, טוענת שבניגוד לטענת התובעים, לפיה מר גיל אינו עוסק בתחום בו הוא מתיימר להיות מומחה, חוות דעתו דנה בטענות מומחה התובעים מר בן עזרא בדבר איכות ביצוע המבנה, ואינה עוסקת כאמור לא בתחום תכנון המבנה ולא בנושא של חישובים סטטיים, ועל כן אין מניעה לקבלה. מר גיל הפנה לכך שחוות דעתו של מר בן עזרא ת/92 נושאת את התאריך 3.10.10, אלא שמדובר בתאריך שגוי שכן מקריאת חוות הדעת ניתן לראות שהיא מתייחסת לאירועים שהתרחשו לאחר חודש אוקטובר 2010 (כמו למשל התיקון לתקן 1099 (סעיף 148 ל-ת/92), שפורסם רק בחודש נובמבר 2010).

106. איני נדרש לדון בכל אותם ליקויים ברכוש המשותף שאוזכרו בחוות הדעת של מר בן עזרא ונזנחו בסיכומי התובעים, ובצדק, מהטעם שגם התובעים הסכימו שליקויים אלה תוקנו על ידי הנתבעת (ראו: סעיף 133 לסיכומי התובעים; המדובר בליקויים מספר 8-12, 18, 20-23, 88, 90, 93-94, 98-100, 108-109, 112-113, 121-123, 127 ו- 138 ל-ת/92).

107. באשר לאותם הליקויים שפורטו בחוות דעתו של מר בן עזרא, ומקובלים גם על מר גיל, לכאורה הם אינם שנויים במחלוקת ועל הנתבעת לשאת בעלות תיקונם. הנתבעת טוענת בסיכומיה שליקויים אלו תוקנו לאחר מתן חוות דעתו הראשונה של מר גיל מיום 10.2.11 (להלן: "חוות הדעת הראשונה"; נספח ו' לכתב התביעה), כך שלתובעים לא מגיע בגינם כל פיצוי, אלא שהנתבעת לא הציגה כל הוכחה לכך שעבודות אלו אכן בוצעו לאחר מתן חוות דעתו הנוספת של מר גיל מאפריל 2012. לפיכך, התובעים זכאים לתשלום עלויות התיקון הבאות, עליהן יש הסכמה מוחלטת בין המומחים (הן לעניין הליקוי והן לעניין העלות):

צביעת שער הכניסה (ת/92, ליקוי 7)- 800 ₪;

הרכבת מאחזי היד במדרגות חיצוניות (ת/92, ליקוי 14) – 1800 ₪;

ריסוס השביל בכניסה אל הבניין (ת/92, ליקוי 15)- 900 ₪;

גימור סביב חלונות בגג (ת/92, ליקוי 57)- 950 ₪;

ביצוע לקוי של דלת בקומה 1 (ת/92, ליקוי 95)- 400 ₪;

גגון בקומה 1 (ת/92, ליקוי 104)- 1,300 ₪;

חדר משאבות מים (ת/92, ליקוי 124)- 4,000 ₪ ;

108. אעבור כעת לבחינת הליקויים לגביהם חלוקים הצדדים, בסדר שבו הם מופיעים בחוות דעתו של מר בן עזרא ת/92, שפירט מעל למאה ליקויים שמצא ברכוש המשותף. הדיון בחוות הדעת של מר גיל נ/30 נעשה בהתאמה לדיון של מר בן עזרא, תוך חלוקת הליקויים בהתאם לאזור הפיזי הכללי של כל אחד מהם, כך שישנה חפיפה מלאה בין הסעיפים בחוות דעת המומחים.

109. פסי קישוט בדרך הגישה של הבניין (ליקוי 13)- מר בן עזרא טען שחלק מפסי הקישוט מוגבהים מעל יתר האריחים בניגוד לתקן ישראלי ת"י 1918.2, סעיף 2.1.3, אלא שכפי שציין מר גיל, תקן זה פורסם לראשונה רק ביום 7.3.10. כלומר, במועד שבו נבנה הבניין בשנת 2007 לא היה תקן מחייב, ולכן יש לדחות את טענות התובעים בפריט זה בדבר בנייה בניגוד לתקן.

110. מעקי ברזל בשטחי חוץ (ליקוי 16)- מומחי הצדדים מסכימים שניהם שיש ליקויים בעבודות גימור וריתוך המעקים בשטחי החוץ, אלא שבעוד שמר בן עזרא ציין שהעלות לפי חישוב של 105 מטרx 250 ₪ עומדת על סך של 26,250 ₪ (ת/92, סעיף 16), מר גיל כתב שיש לבצע תיקונים בסך של 2,450 ₪ (נ/30, עמ' 9 באמצע). התובעים טוענים בסעיף 72 לסיכומיהם שמר בן עזרא, בניגוד למר גיל, נימק בחקירתו הנגדית את העלויות, תוך הפניה לעמ' 260 לפרוטוקול, אלא שהאמור שם כלל לא רלוונטי לעניין. נמצא, שאין הסבר לעלות של 250 ₪ למטר. הנתבעת לא הוכיחה את טענתה שהליקויים המקומיים אותם קבע מר גיל בחוות דעתו אכן תוקנו לאחר מתן חוות הדעת, ועל כן אני פוסק לתובעים את הפיצוי אותו קבע מר גיל והוא 2,450 ₪ .

111. איטום החצר המזרחית (ליקוי 17)- לטענת מר בן עזרא, בחלק מקירות הפנים של החצר בוצע איטום אשר ניתק ממקומו ויתר הקירות ללא גמר וללא איטום, כך שעלויות השלמת עבודות גמר ותיקון עומדות על סך של 1,500 ₪. מר גיל ציין שאכן בוצע איטום, ככל הנראה לאחר קבלת חוות דעתו של מומחה התובעים, אך לא נמצאו סימני רטיבות ושמר בן עזרא אינו טוען לרטיבויות באזור זה, כך שאין ליקוי ואני מקבל את דעתו. התובעים אומנם מציינים בסיכומיהם שיש לאטום את הקיר בהתאם לתקנה 5.32 לתקנות, אלא שתקנה זו לא נזכרת בחוות הדעת מטעמם, מה גם שכל שמצוין בתקנה הוא ש"קירותיו החיצוניים של בניין יתוכננו וייבנו באופן המונע חדירת מים ורטיבות לתוכו מבחוץ", והתובעים לא הוכיחו שלא כך הדבר, ולכן יש לדחות את טענתם בפריט ליקוי זה.

112. פודסט גישה (ליקוי 19)- לטענת מר בן עזרא, שני מחסנים אשר דלתותיהם ניצבות זו לזו הם ללא פודסט גישה, וזה ליקוי תפקודי וסיכון בטיחותי, והעלות ליצירת משטח מרוצף בגובה המתאים היא בסך של 1,400 ₪. לפי חוות דעתו של מר גיל, אומנם בביקורו הראשון במבנה נמצא שלא הותקן משטח מרוצף, אך לבקשתו בוצע תיקון בשביל זה, כך שבביקורו החוזר בשנת 2012 נמצא שבוצע שביל מסודר ואין כל ליקוי בפריט זה. ואולם, מחקירתו הנגדית של מר גיל אודות התמונות שצירף לחוות דעתו עולה שהתמונה של "לפני התיקון" שצורפה לעמ' 11 לחוות דעתו והתמונה של "אחרי התיקון" בעמ' 12 לחוות דעתו כלל לא צולמו באותו מקום (עמ' 384 לפרוטוקול, שורה 28 עד עמ' 385 לפרוטוקול, שורה 2). כמו כן, טענת התובעים שהשביל אכן בוצע, אך לא במפלס הנכון, וגם לאחר התיקון- אין פודסט בין המחסנים, נתמכת בעדות מר גיל (עמ' 386 לפרוטוקול). משכך, אני מקבל את עמדת התובעים וקובע שיש מקום לפצותם בגין פריט ליקוי זה בסך של 1,400 ₪.

113. דלתות כניסה לבניין- בחוות דעתו של מר בן עזרא צוינו שישה ליקויים שונים בדלתות הכניסה, שעלות תיקונם עומדת על סך כולל של 12,000 ₪, זאת ללא פירוט בנפרד של הסכום המגיע לכל סעיף ליקוי. לגבי אותם ליקויים, שגם מר גיל הסכים על קיומם, העלויות יהיו בהתאם לקביעותיו של מר גיל:

א. מרווח בין מסגרות הדלתות לבין הפתח שבנוי בקיר (ליקוי 24)- מר גיל הסכים שיש לבצע תיקון בקיבוע הזוויתן בעלות של 500 ₪ ואני פוסק לתובעים סכום זה.

ב. טלאים בכנפיים ובמלבן (ליקוי 25)- מר גיל הסביר בחוות דעתו שבבדיקת דלתות הכניסה נמצא שהותקן צילינדר במקום הטלאי עליו טען מר בן עזרא, כך שאין ליקוי בנושא זה. התובעים הוסיפו בסיכומיהם (בסעיף 75.2) שהטלאי שאכן ביצעה הנתבעת יוצר ליקוי חדש, אלא שטענה זו אינה נתמכת בחוות דעת כלשהי ועל כן יש לדחותה.

ג. ברגים באלומיניום שהוחדרו ללא הברגה פנימית ונותרו חשופים (ליקויים 26-27) מאחר שמר גיל הסכים שבמחזיר הדלת נמצאו ברגים ללא הברגה פנימית, הסכום שמגיע לתובעים בפריט ליקוי זה הוא 250 ₪, העלות בגין קיצור הברגים שנקבעה על ידי מר גיל.

ד. אי התאמה בין תנועת כנפי הדלתות לאורך הזרועות של מחזירי הזמן (ליקוי 28) מר גיל הפנה לכך שבחוות דעתו הראשונה כתב שיש להתקין סטופר לדלתות הכניסה, על מנת להגביל את פתיחתם. בביקורו החוזר בשנת 2012 מצא מר גיל שלדלתות הכניסה קיים בלם הידראולי, המרסן את פתיחת הכנף, ובנוסף שמסגרת הדלת מהווה מעצור ומגבילה את פתיחת הדלתות, כך שאין צורך בסטופר נוסף. חוות דעתו של מר גיל בעניין זה לא נסתרה, כך שיש לדחות את הטענה בפריט זה.

ה. אין גישה לניקוי קיר המסך בכניסה (ליקוי 29)- על פי מר בן עזרא, גובה קיר המסך בכניסה לבניין הוא 5.3 מטר וגובה הלובי עד למרחק 50 ס"מ מקיר זה הוא 3.4 מטר, כך שאין גישה לניקוי החלק העליון הפנימי, בעוד שלפי התקנות נדרש שחלונות של בניין ייבנו תוך אפשרות לניקויים ללא סיכון, מתוך הבניין. מר גיל הסביר, ואני מקבל את האמור בחוות דעתו, שאין ליקוי בנושא זה מאחר שבבדיקה שביצע התברר שבאמצעות סולם גבוה אין כל בעיה להגיע לחלונות משני צידם, מה גם שניתן לנקות את החלונות באמצעות מגב עם מוט ארוך. על כן אין כל בעיית גישה ללא סיכון, והראיה הטובה ביותר היא שזכוכיות אלו היו נקיות ביום ביקורו של מר גיל בבניין.

114. שסתום פריקת הגז (ליקוי 30)- לפי חוות דעת מר בן עזרא, יש להעתיק את מיקומו של שסתום פריקת הגז, שנמצא מתחת לתיבת הדואר ויוצר אי נוחות וסיכון בטיחות, אל קיר חוץ בעלות של 1,400 ₪. מר בן עזרא לא הסביר כיצד מתבטא אותו סיכון, בעוד שמר גיל ציין שאומנם בחוות דעתו הראשונה כתב שמתחת לתיבות הדואר בלובי נמצא שסתום פריקה של הגז, אלא שבביקורו החוזר הבין שמדובר בטעות, שכן לא שם לב שהשסתום פונה לאוויר חוץ, מחוץ למבנה, כך שאין כל ליקוי. אני מקבל את האמור בחוות דעת מר גיל בפריט זה.

115. ריצוף לובי כניסה- מר בן עזרא ציין בחוות דעתו שבעה ליקויים המתייחסים לריצוף בלובי, שעלות תיקונם עומדת על סך כולל של 12,000 ₪, שוב ללא כל פירוט של העלויות המגיעות בגין כל ליקוי בנפרד:

א. העדר סף בריצוף לאיטום במישור דלתות הכניסה (ליקוי 31)- מר בן עזרא הפנה לדרישת המפרט הבינמשרדי, אלא שלא הוכח שמפרט זה הוא מסמך מחייב בהתקשרות שבין הצדדים ולכן יש לדחות פריט זה. מר גיל הסביר, שמדובר ברחבה מקורה ולכן לא בוצע סף במקום זה. כמו כן, לא נמצאו סימני רטיבות באזור זה, המעידים שקיים ליקוי בנושא זה, וגם מר בן עזרא לא טען לרטיבות. אני דוחה את הטענה לליקוי בענין זה.

ב. העדר סף בקצה משטח השיש במעבר לאבנים משתלבות (ליקוי 32)- בעוד שמר בן עזרא הפנה לת"י 1555.3, מר גיל הסביר שתקן זה חל על אריחי קרמיקה בלבד, ואינו חל על משטח זה, כך שאין ליקוי. נוסף על כך שהסברו של מר גיל מקובל עליי, שכן אפילו התובעים מציינים ש"אין מחלוקת על כך" שהתקן אינו חל (סעיף 77.1 לסיכומי התובעים), מר בן עזרא לא נקב כאמור בסכום העלות המדויק ואני קובע שיש לדחות פריט זה.

ג. טלאי שיש בפינת הדלתות (ליקוי 33)- מר בן עזרא כתב בקצרה וללא כל הסבר שמדובר בביצוע לקוי ופגם אסתטי, כך שהפריט לא הוכח. לעומת זאת, מר גיל הסביר שלסגירת המרווח שנוצר בפניות הדלתות בוצע שימוש בחלקי אריח, אך הדבר בוצע בצורה אסטטית ויפה ומהווה פתרון סביר לסגירת המרווחים, כך שאין ליקוי ברכיב זה ואני מקבל את חוות דעתו.

ד. פגמים ושריטות בשיש ביציאה לחניון (ליקוי 34)- מר גיל הסכים שמתחת לדלת ביציאה לחניון נמצאו שריטות אותן יש לתקן, ולכן יש לפסוק את הפיצוי אותו קבע מר גיל בסך של 700 ₪.

ה. פגמים במקצועות האריחים (ליקוי 35)- בחוות דעתו הראשונה כתב מר גיל שמצא מספר אריחים עם פגיעות מכאניות חיצוניות, אך הוא הוסיף וציין שאריחים אלו יתוקנו על ידי הנתבעת רק אם יוכח שבמועד קבלת המבנה הם נמסרו פגועים, שכן אריחים אלו יכלו להיפגע גם לאחר אכלוס המבנה. אכן, התובעים לא הוכיחו שהפגם היה בעת מסירת השטח המשותף, ולכן באחריות הנתבעת, כאשר בפרוטוקול המסירה לא צוין כל ליקוי, ואני דוחה רכיב זה.

ו. גימור לקוי (ליקוי 36)- כל שצוין בחוות דעתו של מר בן עזרא לעניין זה הוא ש"הגימור לקוי בפינות מעוגלות", ללא כל הסבר ונימוק, בעוד שלדעת מר גיל לא נמצא כל ליקוי. אני קובע שפריט זה לא הוכח על ידי התובעים.

ז. לא בוצע ליטוש לשיש (ליקוי 37)- מר בן עזרא ציין שוב מבלי לנמק ש"פני השיש אינם מבריקים ואינם חלקים- פגם אסתטי". אני מקבל את דעתו של מר גיל, לפיה בבדיקתו את הרצפה בלובי הכניסה מצא שמדובר ברצפה נוצצת, כך שאין כל ליקוי ברכיב זה, שכן אין חובה לבצע ליטוש אבן לרצפה.

116. ארונות שירות בלובי כניסה (ליקויים 38-44)- מר בן עזרא מנה בקצרה מספר ליקויים בנושא זה: חוסר שילוט וחוסר בידיות, לחץ מוגבר בעת פתיחת הדלתות, חורים ללא ברגים במסגרות העץ, הגבלת פתיחת דלתות השירות, חסימת הדלתות וטלאים בחיפוי העץ. שוב נקב מר בן עזרא בסכום כולל של 12,000 ₪ עבור כל הליקויים בארונות השירות, מבלי להפריד בין הליקויים וכמו כן, כלל לא נימק מדוע מדובר בהתקנה לקויה של הארונות. אני מקבל את האמור בחוות דעתו של מר גיל שמצא ליקויים רק בכל הנוגע להתקנת הידיות, בסך של 600 ₪, ובגין החורים המיותרים במסגרות העץ, בסך של 450 ₪.

117. דלת יציאה לגג (ליקוי 46)- לטענת מר בן עזרא, הדלת נפתחת לכיוון סולם עלייה לגג עליון, דבר המהווה סיכון בטיחותי ומצריך הפיכת כיוון פתיחת הדלת בעלות של 2,500 ₪. מר גיל הסכים עם דבריו של מר בן עזרא, אך המליץ על פתרון של הגבלת פתיחת הדלת על ידי מחזיר הידראולי או כבל. אני מקבל את דעתו של מר בן עזרא, שיש להפוך את כיון פתיחת הדלת, בעלות של 2,500 ₪.

118. ליקויים באיטום הגג- על פי חוות דעת מר בן עזרא, לביטול ליקויים באיטום הגג דרוש לבצע מחדש את שכבת השיפועים ואת האיטום, כאשר העלות הכוללת (לפי 450 מ"ר x 150 ₪ למ"ר) היא 67,500 ₪. טענת מר בן עזרא לביצוע איטום חדש נטענה באופן גורף, ללא מדידה וציון באיזה גג מדובר, שכן יש מספר גגות במפלסים שונים.

119. שיפועי ניקוז הגג (ליקוי 47)- בהקשר זה כתב מר בן עזרא ששיפועי ניקוז הגג אינם תקינים וכפתרון בוצעו טלאים של יריעות איטום ויציקות בטון על גבי הרצפה הקיימת, אך אלה אינם פתרון ואינם יוצרים משטח משופע 1.5% לכיוון הנקזים, בניגוד לת"י 1752. מר גיל הפנה לכך שהדרישה לשיפועים בגג על פי ת"י 1752 נמצאת תחת פרק ג' "דרישות תכנון", כאשר התקן קובע גם דרישות תפקוד תחת פרק ד', לכן המהות היא אם נשארות שלוליות על הגג או לא. גם ת"י 1476 לבדיקת ניקוז גגות, אליו מפנה ת"י 1752, קובע שליקוי בניקוז גגות ייחשב כליקוי אם גובה השלוליות גבוה מ-10 מ"מ. לפיכך, על מנת לקבוע שקיים ליקוי בניקוז הגג עקב שיפועים היה צריך להציף את הגג ולבדוק אם אכן נשארות שלוליות. מר גיל הסביר שמאחר שהצפה אינה סבירה, יש להמתין לבדיקת הנושא בחורף. בינתיים חלף חורף ועוד חורף. מר בן עזרא טען טענתו בלי לצרף תוצאות הבדיקות שערך, מהם השיפועים שנמדדו בגג, היכן קיימות שלוליות, מה שטחן ומה רומם. יוצא, שהתובעים לא הוכיחו פריט זה, שלגביו גם לא נקבעה עלות תיקון נפרדת.

120. גובה פס חיזוק באיטום הגג (ליקויים 48-49)- מר גיל הסכים עם חוות דעתו של מר בן עזרא, לפיה יש לבצע תיקון בחלק מהיקף הגג ולהגביה את היריעה, כולל סרגל החיזוק, לגובה של 20 ס"מ, וכן שיש להשלים את החיזוק ליריעות האיטום תחת מעברי המים, אלא שבניגוד לבן עזרא, שלא נקב בסכום מפורט לתיקון זה, מר גיל קבע עלות תיקון של 5,300 ₪, וזה הסכום שיש לחייב בו את הנתבעת.

121. תיקוני איטום בגג (ליקוי 50)- לפי מר בן עזרא, בשני מקומות בגג בוצע גגון כתחליף לאיטום, לאחר ניסיונות כושלים לתיקון הפגמים באיטום. מר גיל סבר שמאחר שהותקן גגון להרחקת מים מאזור זה אין ליקוי ברכיב זה. אני מקבל דעתו ששל מר גיל, שהמטרה היא שלא יהיו מים והיא הושגה, ודוחה פריט זה.

122. פתחי הניקוז בגג (ליקוי 51)- מר גיל הסכים, כפי שצוין בחוות הדעת של מר בן עזרא, שפתחי הניקוז אינם מאפשרים ניקוז יעיל לשטח הגג, כך שגם לדעתו יש להרחיב את פתחי הניקוז ולהתאימם לקולטנים. בעוד שמר בן עזרא קבע שעלות התיקון היא 1,000 ₪, מר גיל נקב בסכום של 900 ₪. ההבדל הוא 100 ₪. אני קובע שיש לפסוק לתובעים פיצוי בסך של 1,000 ₪.

123. השלמת הגימור בהיקף נדבך הראש (ליקוי 53)- לטענת מר גיל, כבר בחוות דעתו הראשונה נכתב שיש לתקן את גימור הקירות מתחת לקופינג ולאטום את המרווחים, כפי שצוין בחוות דעתו של מר בן עזרא. בביקורו החוזר במבנה מצא מר גיל שבוצעו תיקונים מקומיים, כך שיש להשלים את התיקון ולצבוע את הקירות בהם בוצעו התיקונים, כפי שנקבע בחוות דעתו, בעלות של 600 ₪.

124. משטח אופקי בגג עליון (ליקוי 54)- גם בהקשר זה ציין מר גיל את הסכמתו בחוות דעתו הראשונה שבהתאם לחוות דעת מר בן עזרא יש להתקין איטום על הגג. בביקורו החוזר נמצא שהותקן איטום אקרילי, שאינו מתאים לגגות שטוחים, ולכן קבע שיש להתקין איטום על בסיס ביטומני, כשעלות התיקון היא 1,500 ₪, הסכום אותו יש לפסוק לטובת התובעים.

125. עיגון משאבות ומתקנים על הגג (ליקוי 55)- על פי חוות דעת מר גיל, יש לבדוק עם יצרן המתקנים שעל הגג אם יש צורך מבחינתו בעיגון מתקנים אלו, ובמידה ואכן יש צורך בעיגון, יש לבצע עיגון זה. הנתבעת לא הציגה כל תשובה מיצרן המתקנים, לפיה אין צורך בעיגון. אני מקבל את הפיצוי אותו קבע מר בן עזרא, לפיה העלות לעיגון המערכות היא 3,000 ₪.

126. צביעת עיגוני אנטנה (ליקוי 56)- מר גיל כתב שלאחר חוות דעתו הראשונה נעשתה צביעה של העוגנים, אך הצביעה אינה מספקת ויש לבצעה באופן מקצועי יותר, בעלות של 550 ₪, עלות הגבוהה יותר מזו שנקבעה על ידי מומחה התובעים בסך 400 ₪, וזהו הסכום לפיצוי אותו אני פוסק ברכיב זה.

127. ליקוי בסף יציאה לגג (ליקוי 58)- לדעת מר בן עזרא, קיים גימור לקוי של הסף המוגבה ואי התאמה לת"י 1752.1 בעלות של 600 ₪. מר גיל הסביר, שת"י 1752.1 רק מביא כדוגמא את ציור 11 כפתרון טוב לתכנון סף יציאה מוגבה מפני הגג, אך מכיוון שהדלת נפתחת במקרה זה החוצה, אין צורך לבצע בליטה של הסף. אני מקבל את האמור בחוות דעת מר גיל, לפיה דרישתו של מר בן עזרא שהסף יהיה בולט משני צידי הקיר נובעת מציור 11, שהוא ציור לדוגמא שאינו מתאים למקרה דנן, כך שלא הוכח ליקוי בפריט זה.

128. ארונות שירות (ליקוי 60)- מר בן עזרא ציין שבארון החשמל יש סגירה לקויה של ארונות השירות (דלת סגורה בבורג, נעילה מאולתרת המהווה פגם אסתטי, מוצר נחות וסיכון בטיחותי) ושבארונות כיבוי אש וחשמל אמצעי יש רטיבות, כך שהעלות לביצוע התיקונים היא 1500 ₪. מקובלת עליי חוות דעתו של מר גיל, לפיה בביקורו המאוחר יותר, המנעול פורק ולא נמצאו רטיבויות, שייתכן ותוקנו, ויש לדחות רכיב זה.

129. רוחב פרוזדור (ליקוי 61)- נוסף על כך שמר בן עזרא לא העריך את עלות הליקוי הנטען, הוא הפנה לכך שהליקוי מתבטא בכך שרוחב הפרוזדור מול ארונות השירות הוא בניגוד לתקנה 3.2.1.10, אלא שתקנה זו לא חלה על הבניין. תוקפה הוא רק מחודש מרץ 2009 ואילו בניית הבניין הסתיימה לפני כן. כך גם לגבי גובה מחזירי השמן בדלת וגובה הדלתות (ליקויים 62-63) - התקנות אליהן מפנה מר בן עזרא לא חלות בענייננו ויש לדחות את טענות התובעים בפריטים אלו.

130. ליקויים בדלתות- לפי מר בן עזרא בגין ליקויים 63-65 נדרשת החלפת כל הדלתות בעלות של 245,000 ₪:

א. פסים מודבקים לדלתות אש (ליקוי 64)- לטענת מר בן עזרא, בכל הדלתות יש פסים מודבקים בצבע אדום המהווים טלאי ופגם אסתטי וניתקים ממקומם בנקל. מר גיל ציין, שהפסים האדומים אינם טלאי, אלא חלק ממנגנון נגד אש של הדלת. הוא הסכים שיש לתקן ליקויים מקומיים בהידבקות פסים אלו כפי שטוען מומחה התובעים, אם יימצאו כאלה על פי רשימה שתימסר, כאשר לטענת נציג הנתבעת לא התקבלה רשימה מסודרת מהדיירים והליקוי תוקן במקומות שבהם מצאו שקיים ליקוי שכזה. בסיכומיהם ציינו התובעים בהקשר זה רק שעלות התיקון כלולה בהחלפת הדלתות, וכלל לא התייחסו לטענות לפיהן נעשו תיקונים היכן שנמצא ליקוי מקומי בהידבקות פסים, ולכן אני דוחה רכיב זה.

ב. תפקוד לא תקין של מחזירי השמן (ליקוי 65)- מר בן עזרא לא פירט היכן נמצאים מחזירי שמן בדלתות שאינם מתפקדים כראוי לאורך זמן ורק כתב שהעלות להחלפת הדלתות כוללת ליקוי זה. לפי מר גיל בבדיקה מדגמית כלל לא נמצא ליקוי כאמור. התובעים לא סתרו זאת ואני קובע שלא הוכח שמדובר בליקוי.

131. המוטות האנכיים בחדרי המדרגות עקומים ואינם יציבים (ליקוי 67)- לטענת מר בן עזרא, בשני חדרי המדרגות המוטות האנכיים עקומים, ליקוי אשר קיים ומפוזר בשני המעקים ולכל גובה הבניין. עוד מצא, שהאנכים בהם נעשה שימוש (25x3 מ"מ) אינם יציבים כנגד כוחות אופקיים בכיוון הדק, ולכן לא מתקיימת הדרישה שבסעיף 9.1.2.3 לת"י 1142, שהאנכים יעמדו בעומס אופקי של 20 ק"ג במרכז הגובה. הוא הסביר, שכאשר מעמיסים את הכוח האופקי על הדופן הרחבה, הפרופיל לא עומד בעומס הדרוש בהפרש של מעל פי 2, בהתאם לחישוב שערך בנספח ב' לחוות דעתו ת/92. לביטול ליקויים 67-68 דרוש לדעתו לפרק את כל המעקים לאורך שני חדרי המדרגות ולהתקין מעקים חדשים, בעלות של 99,000 ₪.

132. מנגד, לטענת מר גיל, טענת מר בן עזרא נובעת מהמצאה פורייה, שכן כל ההעמסות מתבצעות על פי התקן בניצב למעקה, ולא במקביל אליו. הוא הסביר שהמטרה של העמסה שכזו לבדוק את התנגדות המעקה למניעת נפילה, כפי שניתן לראות בציור 9 לתקן. בשל כך תוכננו פלחים במידות של כ-25/3 מ"מ, כאשר הדופן הצרה היא בחזית המעקה. במצב כזה הגובה הסטטי מונע כפף כנגד כוח המופעל בניצב למעקה וכך הדבר נבדק על פי התקן, ואין מפעילים כוח שכזה במקביל למעקה.

133. התובעים טוענים בסיכומיהם, שציור 9 בתקן, אליו מפנה מר גיל, הוא חלק מסעיף 10.2.3 העוסק בבדיקות עומסים באזן העליון במעקה, כך שמר גיל טעה בהתייחסו לדרישות החוזק של האזנים, ולא של האנכים המחוברים לאותם אזנים. אלא שמר בן עזרא הוא שטעה, מה שחייב את התייחסותו של מר גיל לאזנים. מר בן עזרא אומנם הפנה לדרישת החוזק של האנכים (סעיף 9.1.2.3), אלא שמסקנתו הסופית מתייחסת לאזנים: "דרישה זו לא מתקיימת בפרופילים אלה, כאשר מעמיסים את הכוח האופקי על הדופן הרחבה" (ההדגשה שלי- מ' ר'). אותה דופן רחבה היא האזן העליון ולכן מר גיל מתייחס לחוזק המתאים. חוות דעתו, לפיה המדידה שערך מר בן עזרא אינה המדידה הרלבנטית, מקובלת עליי, כך שאין ליקוי בדרישות החוזק של האנכים.

134. מר גיל הסכים, שאם קיימים מוטות אנכיים עקומים, יש לבצע תיקונים מקומיים. הנתבעת ציינה בסיכומיה, שמספר מוטות שנמצאו עקומים לאחר מתן חוות הדעת של מר גיל, יושרו,אבל הדבר לא הוכח. לכן יש לפסוק לתובעים פיצויים עבור עלות תיקונים מקומיים באותם מוטות אנכיים עקומים, אותם אעריך בסך של 1500 ₪.

135. גימור המעקים וצביעתם (ליקוי 68)- מר גיל הסכים עם האמור בחוות דעת מר בן עזרא, שטען שגימור המעקים וצביעתם בוצעו ברמה נחותה. מר בן עזרא, שהציע כאמור את החלפת כל המעקים, ציין שביצוע תיקונים מקומיים אינו סביר ויגרום לטלאים נוספים, מבלי לנמק זאת. כלל לא מובן מדוע הדבר לא סביר ומדוע, בהנחה שהתיקון מבוצע כיאות, הוא יגרום לטלאים. לפיכך, יש לפסוק את הפיצוי אותו קבע מר גיל בגין תיקונים מקומיים בגימור המעקים, בסך של 3,500 ₪.

136. חלודה בצנרת מים (ליקוי 69)- לפי חוות דעתו של מר בן עזרא, בכל קומה בארונות כיבוי האש והמים יש חלודה ושאריות וכתמים של חומרי בנייה על הצנרת. לטענתו, לאחר בדיקת הנושא בוצעה על ידי הקבלן צביעה של החלודה, דבר שאינו משנה מאום בדבר קיום החלודה והתפתחותה, כך שלביטול הליקויים יש לבצע תיקונים יסודיים בצנרת הבניין החלודה בסך של 50,000 ₪. ניכר שמדובר בסכום עגול וסתמי, ולא כתוצאה של חישוב. לעומת זאת, מר גיל ציין, שבחוות דעתו הראשונה כתב שעל מומחה התובעים להעביר רשימה מסודרת של הקומות שבהם עדיין קיים ליקוי, אך עד למועד כתיבת חוות דעתו מר גיל לא קיבל כל פנייה כזו היכן נמצאים עדיין ליקויים. למרות זאת תוקנו ליקויים שנמצאו. מר ליניאל העיד שבמקומות שהייתה חלודה בצנרת הוא נתן הנחיה לצבוע את הצנרת (עמ' 520 לפרוטוקול, שורה 4). הנתבעת טוענת בסיכומיה שהליקוי תוקן על ידה בכל המקומות שנדרשו, כולל שיוף חלודה במקומות שהייתה וצביעה מחדש כולל צבע יסוד. בנסיבות אלו קיים קושי לקבוע שעדיין מדובר בליקוי, ולכן איני פוסק פיצוי בפריט זה.

137. מטרד מחלונות רפפה במבואה קומתית וגימור לקוי שלהם (ליקויים 70-71)- לפי מר בן עזרא, בכל קומות המגורים יש שני חלונות שחלקם העליון הוא תריס שלא ניתן לסגירה, דבר המהווה מטרד לדיירים בימי החורף, נוסף על רמת גימור וביצוע נמוכה של תריסים אלו, כאשר לביטול הליקויים נדרש לבצע מחדש את התריסים בעלות של 18,000 ₪. אני מקבל את דברי חוות דעת מר גיל, לפיה במבואת הדירות חלונות קבועים בחלק התחתון, מעליהם חלונות כנף, ומעל חלונות אלו הותקנה רפפה להוצאת העשן על פי הנחיות כיבוי אש, ואין הקבלן רשאי לבטלם או לסגור את הרפפות. עם זאת, מר גיל הסכים שיש לשפר את רמת הגימור בתריסים על ידי התקנת פלח מתאים שיכסה את הברגים, ולכן יש לפסוק לתובעים את הפיצוי אותו קבע מר גיל בסך של 2,430 ₪.

138. ליקויים בריצוף השיש- לגבי שישה ליקויים שונים הנוגעים לריצוף השיש קבע מר בן עזרא עלות תיקון כוללת של 10,000 ₪:

א. חוסר ברק בריצוף (ליקוי 72)- לטענת מר בן עזרא, מבואות הכניסה לדירת המגורים מרוצפות באריחי שיש חסרי ברק, מלוכלכים ומוכתמים, זאת בניגוד למצופה מריצוף שיש. מר גיל ציין, שבבדיקה מדגמית, נמצא שקיים ברק במקומות רבים. אני מקבל את עמדתו שנושא הברק תלוי מאוד בחומרי השטיפה שבהם עושים שימוש המנקים מטעם הדיירים, כך שנושא זה הוא באחריות חברת הניהול ואין כל ליקוי.

ב. מספר אריחי שיש שבורים במדרגות (ליקוי 73)- כפי שציין מר גיל, ועל כך כתב עוד בחוות דעתו הראשונה, מר בן עזרא לא פירט היכן נמצאים אותם שברים, ולא סביר לחפש ליקוי זה בכל 18 קומות הבניין. מה גם, שהיה על התובעים להוכיח שאריחים אלו היו פגועים כבר במועד האכלוס, אל מול פרוטוקול מסירה שאינו מציין ליקויים אלה, שכן פגיעות באריחים יכולות להתרחש גם לאחר קבלת החזקה בבניין. הליקוי לא הוכח.

ג. במדרגות מקומה 4 יש כתמים לבנים בריצוף (ליקוי 74)- מר גיל הסכים שיש להסיר את כתמי הבניה, כאשר הפיצוי בגין ליקוי זה הוא 1,150 ש"ח.

ד. אריח שבור בלובי קומה 15 מול המעלית (ליקוי 75)- בחוות דעתו הראשונה כתב מר גיל שיש להחליף אריח זה. בביקורו החוזר הוא מצא שבוצע תיקון לפגיעה באריח, אך יש לשפר את מראה התיקון או להחליף אריח, ולכם יש לפסוק את הפיצוי אותו קבע מר גיל בסך של 450 ₪.

ה. פגם אסתטי וביצוע ליקוי בגבול בין ריצוף הפודסט לריצוף הלובי (ליקוי 76)- מר בן עזרא לא פירט בחוות דעתו היכן נמצא ליקוי זה ובבדיקה מדגמית של מר גיל נמצא שבדלת חדר המדרגות הסמוכה לדירה 58 בדירה 15, ריצוף חדר המדרגות בולט מקו דלת חדר המדרגות ונכנס מעט ללובי הקומתי, כך שבגין ליקוי זה יש לחייב את הנתבעת בסך של 650 ₪.

ו. גימור לקוי של אריחי שיש בקירות וסף לקוי- בדלתות מחסנים 2 ו-3 (ליקוי 77)- לטענת מר בן עזרא, יש לבצע ליטוש לאריחי הריצוף במבואות הקומתיות ולבצע תיקוני גימור באריחים פגומים. מר גיל טען שמדובר במחסנים פרטיים בהם יש לטפל במסגרת הטיפול בדירות ולא במסגרת הרכוש המשותף. מאחר שמדובר בשאלה משפטית אין בחוות דעתו של מר גיל להועיל בעניין זה. אכן מחסן דירתי הוא שטח נוסף המוצמד לדירה וככזה הוא בגדר רכוש פרטי. ואולם, חוות דעתו של מר בן עזרא התייחסה לאזור ברכוש המשותף בקומת המחסנים. מכיוון שמר בן עזרא לא העריך את עלות התיקון, אני קובע שיש לפסוק לתובעים פיצוי בגין רכיב זה אותו אני מעריך בסך של 700 ₪.

139. רוחב פרוזדור בקומה 18 (ליקוי 78)- כמו בנוגע לליקוי 61, גם כאן נוסף על כך שמר בן עזרא לא העריך את עלות הליקוי הנטען, הוא הפנה לתקנה שאינה רלוונטית לענייננו ולכן יש לדחות את הפריט.

140. תיקון דלת ארון חשמל בקומה 18 (ליקוי 79)- המומחים חלוקים רק על עלות החלפת הכנף בארון החשמל: לפי מר בן עזרא עלות התיקון היא 400 ₪ ואילו לפי מר גיל העלות היא 250 ₪. משכך, בפריט ליקוי זה אני קובע שעל הנתבעת לשאת בעלות התיקון בסך של 350 ₪.

141. ליקויים בדלתות חדרי מדרגות- מר בן עזרא ציין שעלות ליקויים 80-92 כלולה בהחלפת הדלתות (שנדרשה על ידו בנוגע לפריטי ליקוי 63-65):

א. דלת מבואת מעלית בקומה 18 ודלת חדר מדרגות ליד דירה 68 (ליקויים 80-81)-מר גיל הסכים שדלת האש אינה נסגרת אוטומטית ושגימור הטיח ליד דלת חדר המדרגות לקוי. מאחר שמר בן עזרא לא קבע עלויות נפרדות לליקויים אלו, אני מאמץ את קביעתו של מר גיל לפיה יש לתקן ליקויים אלו בעלות של 1,100 ₪ (550 ₪ עבור כל ליקוי).

ב. דלתות חדר מדרגות בקומה 17 (ליקויים 82-83)- מר בן עזרא ציין שני ליקויים המתבטאים במלבן עקום ומוגבה מעל הרצפה בדלתות ליד דירות משפחות הלזנרט ורוטשטיין. בחוות דעתו הראשונה של מר גיל נכתב שאכן יש לתקן את המלבן שליד דירת משפחת הלזנרט, אך בביקורו החוזר של מר גיל בשנת 2012 נמצא שהליקוי תוקן. לגבי הדלת ליד דירת משפחת רוטשטיין, מר גיל הסכים שיש לסגור את המרווח בתחתית מלבן חדר המדרגות הסמוך לדירתה זו בחומר גמיש בעלות של 150 ₪ ואני מאמץ קביעתו זאת ופוסק לפיה לטובת התובעים.

ג. דלת מבואת מעלית בקומה 17 (ליקוי 84)- מר בן עזרא מצא חסר מנגנון סגירה בתחתית המשקוף וצביעה לקויה וחסרה של המלבן. בביקורו החוזר של מר גיל נמצא שהמרווח תוקן ונסגר בחומר גמיש ולא נמצא כל ליקוי בגימור הצבע של הדלת, ממצאים שלא נסתרו, כך שאין ליקוי בפריט זה.

ד. סימני חלודה ופגיעה במלבני הדלתות בקומה 16 (ליקוי 85)- מר גיל מצא שאכן יש לבצע ליטוש לאריחי השיש, אך לא נמצאו סימני חלודה בתחתית מלבני הדלתות ונראה שהליקוי תוקן, כך שיש לחייב את הנתבעת בעלות ליקוי זה שמר גיל העמיד על סך של 2,950 ₪.

ה. פגיעה במלבן דלת בקומה 16 (ליקוי 86)- מר גיל ציין בחוות דעתו הראשונה שמדובר בפגיעה מכאנית חיצונית במלבן הדלת. מאחר שלא הוכח שהתובעים קיבלו כך את הבניין ושהדבר לא נגרם בשעת העברת רהיטים על ידי הדיירים, אין לחייב את הנתבעת בפריט זה.

ו. אי התאמה בין כנף למלבן בקומה 14, ליקויים בקומות 8 ו-9 (ליקויים 87-90)- בביקורו החוזר של מר גיל הוא מצא שליקויים אלו תוקנו, כך שיש לדחות את טענות התובעים בפריטים אלו.

ז. פגיעה במלבן דלת בקומות 4 ו-6 (ליקויים 91-92)- בהתאם לחוות דעת מר גיל, אני קובע שעלות תיקון ליקויים אלו הם בסך של 850 ₪ (550 ₪ לליקוי 91 ו-300 ₪ לליקוי 92).

142. התקנת מחזיר שמן בקומה 1 (ליקוי 96)- מר בן עזרא ציין בחוות דעתו, שעל פי התקנות נדרש שגובה הפרוזדור יהיה 205 ס"מ. בליטת הזרוע של מחזיר השמן את הפרוזדור בגובה 199 ס"מ מהרצפה יוצרת הפרעה בפרוזדור, כאשר העלות לתיקון מחזיר השמן בצידה החיצוני של כנף הדלת, כולל החלפת אלומיניום פגום עקב חורים היא 400 ₪. אני מקבל את טענת מר גיל, אין כל ליקוי ברכיב זה שכן לדלתות אלומיניום קיים תקן ישראלי ת"י 4001, לפיו אסור שהגובה החופשי במעבר דרך דלת אלומיניום יקטן מ-1.986 מ'. מר בן עזרא מדד גובה של 1.99 מ', כלומר מדובר במידה הגבוהה מהמידה המינימאלית המותרת בתקן לגבי הדלתות, ולא לפי התקן לגובה פרוזדור, ולכן אין כל ליקוי בפריט זה.

143. המעקה בהיקף המרפסת בקומה 1 (ליקוי 98)- מר גיל הסכים עוד בחוות דעתו הראשונה שהמרווחים בין השלבים אנכיים במעקה הם מעל 10 ס"מ (בין 10.5-11), בניגוד לת"י 1142. בביקורו החוזר במבנה מצא מר גיל שהמעקה הוחלף ובבדיקתו את המרווחים במעקה החדש נמצאו מרווחים הקטנים מ-10 ס"מ, כך שאין כל ליקוי בפריט זה. מאחר שהמעקה הוחלף ליקויים 99-100, שעניינם סימני חלודה במעקה וגימור לקוי של המעקה, אינם רלוונטיים עוד ויש לדחותם.

144. ריצוף בגוון זר בקומה 1 (ליקוי 101)- מר בן עזרא ציין בחוות דעתו שהליקוי מתבטא בכך שקיים ריצוף זר בחלק הפנימי וקו מישקים רציף בין שני גווני הריצוף וקו נוסף סמוך לו, מה שמהווה פגם אסתטי עקב ביצוע לקוי. מר גיל הסכים שחלק מן המרפסת רוצפה באריחים בגוון שונה משאר המרפסת ובוצעה הפרדה בין שני סוגי ריצוף, אלא שלדעתו נראה שכך תכנן האדריכל את מראה המרפסת. מר גיל נמנע מלהתייחס לליקויי זה, שכפי שעולה מהתמונות אכן מהווה פגם אסתטי, ולכן אני מקבל את חוות דעתו של מר בן עזרא לעניין זה, לפיה העלות לביצוע הריצוף מחדש, תוך גימור מקצועי וגימור מחדש של שטח הקירות (עלות שכוללת בתוכה גם את עלויות ליקויים 102-103, שממילא לפי גיל תוקנו בביקורו החוזר), היא בסך של 6,000 ₪, אך מאחר שחלק מהליקויים הכלולים כבר תוקנו, אני מעמיד את הפיצוי על סך 5,000 ₪.

145. אוורור מחסנים (ליקויים 106-107)- בקומת המחסנים ארבעה פרוזדורי מחסנים נפרדים, כאשר דלתות המחסנים כוללות פתחי סינון שגודלם 43.5 ס"מ x 5.7 ס"מ, כך שסה"כ שטח האוורור לכל מחסן הוא 0.025 מ"ר. לפי מר בן עזרא, התקנות דורשות שבחדר שירות יהיה חלון שגודלו 0.3 מ"ר או 10% משטח החדר, לפי הגדול מביניהם. שטחו של כל מחסן הוא 5 מ"ר, כך שדרוש חלון שגודלו 0.5 מ"ר לכל הפחות, אלא ששטח החלון הקיים קטן פי 20 מהדרוש בתקנות ואינו מאפשר את אוורור המחסנים. כמו כן, אוורור המחסנים הוא אל הפרוזדור המשותף, כאשר כל פרוזדור מכיל חלון או שניים בקצה אחד בלבד. הפרוזדור אינו מאוורר כראוי ואינו מאפשר את אוורור המחסנים, במיוחד המחסנים שאינם סמוכים לחלון זה. לדעת מר בן עזרא יש להתקין מערכת אוורור למחסנים אל אוויר חוץ, כולל תיעול וחיפוי, בעלות כוללת של 40,000 ₪.

146. מנגד, מר גיל ציין בחוות דעתו שמחסן אינו נחשב "חדר שירות" ולכן אין צורך לבצע אוורור כלשהו למחסן. הוא הפנה לכך שלמרות זאת בדלת המחסנים בוצע פתח אוורור קטן. עוד הוסיף, שבתקנות אין דרישה לאוורור מחסנים, ולכן לא ניתן לטעון ביחס לשטח האוורור המינימאלי הנדרש בפרוזדור זה. בפרוזדורי המחסנים הותקנו רפפות לאוורור הפונות כלפי חוץ, כך שבפריטים אלו אין לדעתו ליקויים.

147. עסקינן בשאלה משפטית של פרשנות המונח "חדר שירות", ואין מדובר בשאלה מקצועית תכנונית. "חדר שירות" מוגדר בתקנה 2.01 לתקנות כ"אמבטיה, בית שימוש, מזווה או חדר ארונות". לגישת התובעים, כל מחסן, בין אם הוא מיועד דווקא לאחסנת מזון ובין אם לאו, הוא חדר שירות, כדין מזווה. לדעתי, מחסן חיצוני לחלוטין- כדוגמת אלו אשר נבנו בבניין התובעים- אינו מהווה "חדר שירות" לפי התקנות, המדברות על חדרים פנימיים בדירה. הוכח שקיים אוורור מסוים בדלת המחסן (בדמות רפפת מתכת), ובהעדר תקן הקובע את דרישות האיוורור, לא הורם הנטל להראות שאופן אוורור זה גורם לנזקים כאלו או אחרים. אשר על כן, אני דוחה את הדרישה לפיצוי ברכיב זה.

148. פגיעה בדלתות המעלית בקומת הקרקע (ליקוי 110)- לטענת מר בן עזרא, יש פגיעה בדלתות המעלית והעלות להחלפתן היא 700 ₪. מר גיל מצא בדלת המעלית בקומת הקרקע פגיעה קטנה אחת ונמסר לו שהדלתות נמסרו לנציגות תקינות. כך עולה גם מפרוטוקול המסירה ת/2. משהתובעים לא הוכיחו שקיבלו כך את הדלתות מהקבלן, הרי שלא מדובר בליקוי שבאחריות הנתבעת.

149. מערכת החשמל (ליקוי 111)- מר בן עזרא צירף לחוות דעתו רשימת ליקויי חשמל מתאריך 31.8.10, שהוכנה על ידי הנציגות (נספח ה' ל-ת/92), ובה מתוארים ליקויים במערכת החשמל, כפי שהוצג בסיור שנערך בנושא בשיתוף הדיירים ונציגי הקבלן:

- תאורה דלוקה בקביעות, גם כשאין צורך וללא שליטה של הדיירים (העלות לתיקון 250 ₪ לקומה);

- הדלקת תאורה של לובי קומתי מדליקה תאורה בשלוש קומות נוספות, ודרוש להפריד שליטת המתגים לכל קומה בנפרד (העלות 1,050 ₪ לקומה);

- בקומה 19 דרוש להתקין טיימר לתאורה (העלות 250 ₪);

- תאורת לובי ותאורת כניסה ראשית לחניון דולקות ללא הפסקה, דרוש לחברן לשעון שבת קיים (העלות 500 ₪);

- הותקנו נורות שאינן חוסכות באנרגיה בלובי הכניסה הראשית והן דולקות ללא הפסקה, מדובר בבזבוז חשמל ואנרגיה (העלות להחלפת נורות וחיבור לשעון שבת- 1,000 ₪);

- תאורת מעברים ממעליות לחניה ולחדר כושר- דרוש להחליף מפסקים מחליפים בתאורה עם השהייה למניעת בזבוז חשמל (העלות 250 ₪);

- מפסק רגיל המותקן בחדר אשפה יוצר אי נוחות, דרוש מתג עם השהייה (העלות 250 ₪);

מר בן עזרא סיכם שהעלות לביצוע תיקוני החשמל היא 1,300 ₪ x 18 קומות= 23,400 ₪, + 2,250 ₪, ובסה"כ 25,650 ₪. התובעים מציינים בסיכומיהם (בסעיף 102) שמר בן עזרא נחקר על נושא זה בדלות בעמ' 267 לפרוטוקול, באופן שלא מערער על אמינותו, אלא שהתובעים מפנים לעמוד לא רלוונטי, שעוסק בכלל בעדות מר אריה רוטשטיין.

150. מנגד, מר גיל ציין בחוות דעתו, שמתקן החשמל נמסר לדיירים במסגרת מסירת הרכוש המשותף, ובנוסף נמסר לו שנערכה פגישה נוספת עם מתכנן החשמל, קבלן החשמל ונציג חברת הניהול. במסגרת הפגישה נמסרו הסברים טכניים לגבי אופן הפעלת מתקני החשמל, לרבות אפשרות ויסות משטרי התאורה, הניתנים לוויסות על ידי טיימרים, ולכן חברת הניהול יכולה לווסת את אופן הדלקת גופי התאורה בהתאם להחלטתה. הנתבעת מוסיפה בסיכומיה, שרשימת הליקויים המופיעים בנספח ג-1 שצורף לכתב התביעה היא מיום 7.6.10, ואילו פרוטוקול מסירת החשמל ברכוש המשותף נערך ביום 24.8.10, כלומר לאחר מועד הרשימה, כך שפרוטוקול המסירה מבטל כל טענה קודמת שכבר תוקנה בעבר, ואם היו ליקויים הם בוודאי היו מוכנסים לפרוטוקול המסירה שנערך מאוחר יותר.

151. בסעיף 9 לפרוטוקול סיכום הפגישה בין הצדדים מיום 16.3.11 (נ/34) נכתב ש"קבלת מערכות חשמל- נמסרו ויש פרוטוקול מיום 24.8.10. סוכם, לבדוק ולהשלים תיקונים שלא בוצעו...". במילים אחרות, במועד מאוחר לפרוטוקול המסירה הסכימו התובעים שחלק מהתיקונים הנדרשים בוצעו, והסכימה הנתבעת שיש תיקונים במערכת החשמל אותם עליה להשלים, כך שיש לפסוק לתובעים פיצוי חלקי בגין פריט זה. מחירי תיקוני החשמל שהציג מר בן עזרא בחוות דעתו כלל לא נקבעו על ידו, אלא הועתקו מרשימה שנערכה כאמור על ידי נציגות הבית המשותף ביום 31.8.10, כלומר שהוא לא העיד עליה לפי מומחיותו, וגם לא הובאה כל ראיה אחרת למחירי התיקונים. לכן אין בידי לאמץ את הסכום שצוין בחוות דעתו. אני מעריך את עלות תיקון הליקויים שלא בוצעו עדיין במערכת החשמל בסך של 2,500 ₪.

152. חדר פיקוד כבאים (ליקוי 112)- לטענת מר בן עזרא, חדר זה בוצע ברמת גימור נחותה ביותר (ריצוף ללא רובה, שאריות חומרי בניה על הריצוף, אין סף בין ריצוף קרמיקה לשיש, אין גמר לקירות ולציפוי גבס, צביעת הדלת לקויה, ידית רופפת) ויש לבצע עבודות גמר, כולל החלפת דלת, בסך של 4,000 ₪. התובעים טוענים בסיכומיהם, שחלק מהליקויים אכן תוקנו על ידי הנתבעת, אולם מר גיל לא התייחס בחוות דעתו לכך שהדלת לא הוחלפה ושלא הותקן סף בין ריצוף הקרמיקה לריצוף השיש. איני מקבל טענה זו של התובעים. ראשית, לא ברור מדוע יש צורך בהחלפת הדלת אם מדובר רק בצביעה לקויה ובידית רופפת. כמו כן, בחוות דעתו הראשונה ציין מר גיל שבחדר זה אכן נמצא שיש להתקין רובה בריצוף החדר, לתקן ידית רופפת ולשפר את גימור הצבע. בנוסף נמצא שריצוף החדר בולט מחוץ לחדר לכיוון המסדרון, ולכן המליץ על תיקון הריצוף באזור זה. בביקורו החוזר מצא מר גיל שבוצעו תיקונים לסף הדלת, לגימור הצבע בחדר וגימור הרובה. משאין ליקוי ברכיב זה, אין מקום לפסוק לתובעים פיצוי.

153. חדר משאבות ספרינקלרים ( ליקויים 113-114)- לפי מר בן עזרא, בכניסה לחדר יש סף מבטון על גבי הרצפה המהווה מכשול בטיחותי, והסף אינו לכל רוחב הפתח, מה שמהווה סיכון נוסף, כאשר עלות ביטול הסף היא 150 ₪. לאחר שבחוות דעתו הראשונה כתב מר גיל שיש להסיר את סף הבטון על מנת שלא יהווה מכשול, בביקורו החוזר מצא מר גיל שהליקוי תוקן והסף בוטל, כך שלא הוכח שקיים ליקוי ברכיב זה.

154. קומה 1- (ליקויים 125-126)- מר בן עזרא פירט בחוות דעתו שני ליקויים בקומה 1-, ללא קביעת עלות: חדר ללא גישה שאינו נמצא בשירות הדיירים, בעוד שלפי תוכנית המכר מדובר ב"חלל טכני", ורטיבות וריח טחב בחדר סמוך לחדר המדרגות המערבי. לפי מר גיל, אותו חדר נעול עליו הצביע מר בן עזרא הוא חדר של חברת הניהול המנהלת את תחזוקת הבניין, כך שאין ליקוי בפריט זה. לגבי הליקוי הנוסף, בחוות דעתו הראשונה של מר גיל נכתב שיש לבצע תיקון בחדר זה למניעת ריח הטחב, ומאחר שבביקורו החוזר במבנה לא נמצא ריח של טחב, אין ליקוי הדורש תיקון ויש לדחות שני פריטים אלו.

155. חדר חשמל ראשי (ליקוי 127)- לפי מר בן עזרא בכניסה לחדר דירוג כפול המהווה סיכון בטיחותי, כך שיש להשלים את ריצוף השיש בקצה הסף לביטול הדירוג הכפול בעלות של 250 ₪. מר גיל כתב בחוות דעתו הראשונה שבכניסה לחדר החשמל הראשי נמצא שסף הכניסה לחדר לא רוצף, ועל כן נוצר הפרש גובה בין מפלס ריצוף הפרוזדור ובין הסף, וציין שיש לבצע שיפוע מבטון בין הסף ובין רצפת החדר. בביקורו החוזר של מר גיל בבניין נמצא שהליקוי תוקן כך שאין לפסוק פיצוי ברכיב זה.

156. ריצוף חדר האשפה (ליקויים 128-129)- לטענת מר בן עזרא, ריצוף וחיפוי הקרמיקה בחדר האשפה בוצעו ברמה נחותה וכן אין שיפועי ריצוף אל פתחי הניקוז, כשהעלות לביצוע תיקוני קרמיקה וגימור הם בסך של 5,000 ₪. בביקורו החוזר מצא מר גיל שבהתאם לאמור בחוות דעתו הראשונה, הסף בכניסה לחדר הושלם, אך יש לשפר את הגימור בהיקף פתח הניקוז והצנרת ולהסיר את מריחות הצבע מחיפוי הקירות בעלות של 850 ש"ח. כן מצא שיש לשפר את השיפועים סביב נקז בסך של 650 ₪. לפי האמור בחוות דעת מר גיל, אני פוסק לתובעים בגין פריטים אלו סך של 1,500 ₪.

157. אוורור חדר האשפה (ליקוי 130)- מר בן עזרא ציין, שבחדר האשפה החלון שפונה לחלל החניה הוא שטח מקורה וסגור שאינו מאפשר אוורור לחדר האשפה ויוצר מפגע תברואתי בשטח החניון, ולכן דרוש להתקין מערכת מכנית לאוורור, כולל תיעול אל אוויר חוץ, בעלות של 6,000 ₪. אני מאמץ את קביעת מר גיל שחלון חדר האשפה פונה לחניון, וזה אינו שטח סגור, אלא שטח מקורה הפתוח לאוויר החוץ, כך שאין ליקוי בפריט זה.

158. חדר גנרטור (ליקוי 131)- לפי מר בן עזרא הגנרטור אינו מעוגן לבניין, למרות שיש חורי הכנה לעיגון בתושבות, והעלות לעיגון היא 800 ₪. מר גיל ציין בחוות דעתו שיש לקבל את הנחיות ספק הציוד האם יש צורך בעיגון, ואם כן יש לבצע את העיגון על פי הנחיותיו. במידה שאין צורך בעיגון נוסף, יש לקבל ממנו מכתב בנושא זה על מנת להציגו לנציגות, אך טרם התקבל מכתב שכזה. מאחר שהנתבעת לא הציגה כל מכתב כזה גם לאחר מתן חוות דעתו של מר גיל, אני פוסק פיצוי בגין ליקוי זה לפי האמור בחוות דעתו של מר בן עזרא, בסך של 800 ₪.

159. חניות כפולות טוריות (ליקוי 132)- על פי חוות דעתו של מר בן עזרא, בשטח החניון ישנן חניון כפולות טוריות, כך שרכב אחד חסום על ידי רכב אחר. מדובר לדעתו בתכנון לקוי היוצר תלות בין כלי הרכב, אי נוחות ואף סיכון בטיחותי במקרים קיצוניים. מר גיל חולק על קביעה זו ומפנה לכך שבחוזי המכר צוין מפורשות שהדיירים רוכשים "מקום חניה אחד לשתי מכוניות (אחת אחרי השנייה)", כפי שמסומן בתוכנית. כמו כן, גם במפרט הדירה בסעיף 4.11 נכתב שמדובר בחניה אחת לשתי מכוניות (אחת אחרי השניה). מר בן עזרא לא הצביע על מניעה חוקית להקים חניות טוריות כפולות כפי שבוצע בחניון, כך שאין מדובר בליקוי, אלא התובעים רכשו את החניות הספציפיות וידעו שהן טוריות. מה גם, שאין מדובר בשטח משותף, אלא בשטחים שהוצמדו לדירות ואינם חלק מתובענה זו.

160. פתחי ביקורת בחניון (ליקוי 133)- לטענת מר בן עזרא, בשטחי החניונים ישנם פתחי ביקורת אשר אינם תחומים באבנים ברצף אחד וללא מילוי טיט, בניגוד לתקנים. מר בן עזרא הפנה לקובץ הכללים לעבודות בניה של התקן הישראלי 1571, אך כפי שהסביר מר גיל, קובץ הכללים אינו תקן ואינו מחייב. הוא הוסיף, שקובץ הכללים מציע דוגמה לביצוע עבודות סלילה של מיסעות מאבני הריצוף, אך ניתן לבצע את הגימור סביב המכסה גם בצורות שונות. לדעת מר גיל, אבני הריצוף בחניונים תוחמים את תאי הבקרה קרוב ככל האפשר, כפי שנדרש בקובץ הכללים. ציור מספר 3 בקובץ הכללים הבלתי מחייב מדגים כיצד ניתן בקלות יותר לתחום מכסה מלבני, כאשר שילוב האבנים המשתלבות הוא ב-45 מעלות. לפי מר גיל, שילוב האבנים המשתלבות בחניונים הוא בצורה ישרה ולא בזווית של 45 מעלות, על כן ברור שדוגמא זו אינה מתייחסת למצב הריצוף הקיים סביב תאי בקרה אלו. יוצא אפוא שהמסגרת המבוצעת מאבנים משתלבות בדוגמא שהביא מר בן עזרא נועדה לאפשר ריצוף, כאשר זווית הריצוף היא 45 מעלות. במקרה דנן, כפי שקבע מר גיל, הריצוף הוא ישר ולא בזווית, ולכן אין צורך במסגרת המלבנית של האבנים המשתלבות המופיעה בדוגמה, כך שלא הוכח שעסקינן בליקוי.

161. חוסר מישוריות באבנים משתלבות (ליקוי 134)- מר בן עזרא מצא אבנים משתלבות במדרכות שאינן במישור אחד, בעיקר בסמוך לפתחי הבקרה, מרווחים לא אחידים וכתמים של חומרי בניה, חוסר אחידות בכיוון האבנים ביחס לפתחי הבקרה, חוסר מישוריות ופגמי גימור. מר בן עזרא לא העריך את הליקוי ולכן אני מקבל את חוות דעתו של מר גיל, שאישר שיש לתקן בליטה של מספר אבנים סמוך לתאי הבקרה, וקובע שיש לפסוק לתובעים ברכיב זה סך של 500 ₪.

162. יציאה מהבניין אל החניון (ליקוי 135)- לפי חוות דעת מר בן עזרא, קצה המדרכה משופע באופן שאינו נוח להליכה ולא בטיחותי, בניגוד לדרישות ת"י 1918. תקן זה פורסם לראשונה רק ביום 7.3.10, כך שהוא אינו חל על הבניין ולא מדובר בליקוי.

163. גימור קירות ותקרות בחניון (ליקוי 136)- מר בן עזרא פירט ליקויים שמצא בגימור הקירות והתקרות בחניונים, בציינו שבעיקרם הם יוצרים פגם אסתטי בכל שטחי החניונים. לדעתו, עבודת הבטון בחניונים אינה אחידה, אינה אסתטית ונוגדת את סעיף 20841 להוראות המפרט הבינמשרדי, כשבמצב דברים זה לא ניתן להשאיר את הבטון כחומר גמר לחניון. העלות לביצוע גמר טיח, כך לפי מר בן עזרא, על מנת לשוות לחניון מראה אחיד ואסתטי, כולל ביטול החומרים אשר נותרו מיציקות הבטון המוחלק, הוא 144,000 ₪ (2,400 מ"ר x 50 ₪ למטר עבור טיח + 10 ₪ למטר עבור צבע). לשיטת של מר גיל, מאחר שמדובר בחניון שהוא חניון משותף למבנה הקודם שנבנה בפרויקט, ברחוב יגאל אלון 35, הדיירים יכלו לראות את החניון קודם שרכשו את הדירות, ולכן לא יכולה להיות כל טענה מצידם לרמת הגימור של החניון. אין בטענה זו כדי להוכיח שלא מדובר בליקוי, מה גם שעוד בחוות דעתו הראשונה של מר גיל נקבע שיש צורך לבצע תיקונים מקומיים במקומות שבהם קיימת סגרגציה או שהגימור חורג מהנדרש. עם זאת, אני מקבל את דברי מר גיל, שמדובר בתיקונים מקומיים, ולא בתיקונים גורפים כפי שנדרש על ידי מר בן עזרא, שכלל לא פירט את מקום התיקונים הנדרשים. בביקורו החוזר מצא מר גיל שהנתבעת ביצעה תיקונים שכאלו. הוא הפנה לכך שבסעיף 2.11 למפרט, בו נכתב שקירות החניון יכולים להיות קירות בטון ללא טיח עם גמר צבע, כפי שאכן בוצע בחניון, ולכן אין כל צורך לבצע גימור טיח על פני החניון. עלות התיקונים המקומיים הנוספים הנדרשים לפי מר גיל היא 4,500 ₪, וזהו סכום הפיצוי שיש לפסוק לתובעים ברכיב ליקוי זה.

164. הריסת קיר בחניון 1- (ליקוי 137)- לטענת מר בן עזרא, בחניון 1-, מעבר לחניה 103 והחניות הסמוכות, יש חלל ללא שימוש עם פסולת בניין. הקיר בין החניון לבין החלל אינו יציב, יש סדקים ושברים בקיר והקיר העשוי מלוחות מתנתק, כשהעלות להריסת הקיר ובנייתו מחדש, כולל ניקוי החלל ולא כולל עבודות גימור, היא בסך של 1,200 ₪. מר גיל, שציין בחוות דעתו הראשונה שמדובר בקיר מקביל לקיר הדיפון, הסכים שיש לבצע תיקונים באזור זה. בביקורו החוזר במבנה אזור זה לא נבדק בטעות, ולכן מר גיל כתב שאין באפשרותו לקבל עמדה בנושא, שכן הוא לא בדק שוב את המקום. מכיוון שכך, ומאחר שהנתבעת לא הוכיחה שהתיקונים בוצעו כמפורט בחוות דעתו של מר גיל, יש לפסוק את הפיצוי אותו קבע מר בן עזרא בסך של 1,200 ₪.

165. תפרי התפשטות ורטיבות בחניונים (ליקויים 139-144)- לטענת מר בן עזרא בחניון 1-, בחנייה 27, קיימת רטיבות בתקרה ובקיר ונזילת מים אל הרצפה. בסמוך, תפר בין חלקי החניון מחדיר רטיבות (נזילת מים פעילה) וגורם לחלודה בצנרות, לפגיעה בברזל הבניין ולשקיעה של אבני הריצוף. סמוך לחנייה 26, בעמוד בו עובר התפר, יש נזילת מים פעילה דרך חורים אשר נותרו בבטון ושקיעה של אבני הריצוף כתוצאה מהרטיבות. בחנייה 19-21 יש גימור לקוי וקילופי צבע בחיבור קיר בתקרה. תפר התפשטות בקומה 1- ליד הכניסה אל הבניין מחדיר רטיבות, נזילת מים פעילה, שקיעת ריצוף וחלודה בצנרת. שני התפרים מחדירים רטיבות גם בקומת הכניסה בחניון. רטיבות פעילה נמצאה בקירות בטון ליד חנייה 143. מר בן עזרא הוסיף, שלפי הסבר הקבלן לדיירים, מדובר ברטיבות החודרת בגלל בניית הבניין השלישי, שנכון למועד מתן חוות דעתו טרם נסתיימה, ומהיעדר איטום במקומות הנדרשים בעבודות הבטון, עבודות אשר יושלמו בעתיד. הוא ציין שרק במידה ולא יבוצעו עבודות האיטום הנדרשות, יהיה צורך בביצוען על ידי הדיירים בעלות אשר תכלול פירוק וביצוע מחדש של עבודות פיתוח שטח שטרם בוצעו, ולא העריך את העלות בשלב מתן חוות דעתו.

166. מנגד, בחוות דעתו הראשונה של מר גיל משנת 2011 נכתב, שיש לטפל ברטיבויות בתקרה ובקירות החניון ולתקן את האיטום כחלק מהשלמת האיטום הכולל של המתחם. בביקורו החוזר בשנת 2012 מצא מר גיל שבוצעו תיקוני איטום בגג החניון, כחלק מהעבודות של הבריכה מעל, הליקויים תוקנו ויש לבדוק נושא זה בחורף הקרוב. יוצא אפוא שכל עבודות האיטום הושלמו לאחר מתן חוות הדעת מטעם התובעים. התובעים הסתמכו רק על חוות דעתו של מר בן עזרא משנת 2010, ולא הציגו כל הוכחה לכך שלאחר מתן חוות דעתו נ/30 של מר גיל עדיין נמצאו ליקויים, ולכן יוצא שרכיב זה לא הוכח.

167. אי ביצוע (ליקוי 145)- על פי חוות דעתו של מר בן עזרא, במהלך בדיקת הרכוש המשותף, שטחים משותפים בחניון עדיין לא מתאימים לשימוש בגלל העבודות אשר מתבצעות באתר. מר בן עזרא פירט את עיקרי הליקויים, וציין שהם ללא עלות בשלב זה, כך שלא נדרש סכום לתשלום. בחוות דעתו הראשונה של מר גיל נכתב שכאמור טרם הסתיימו עבודות הפיתוח של הבניין מושא התביעה וכן טרם הסתיימה בניית הבניין השלישי הסמוך לבניין זה. עבודות אלו יבוצעו במסגרת השלמת עבודות הפיתוח ובניית הבניין השלישי. בחוות דעתו הנוספת, ולאחר ביקורו החוזר, מצא מר גיל שאין כל ליקוי בנושא זה ושעבודות הפיתוח למבנים נמצאים בשלבי סיום מתקדמים. אני מאמץ את חוות דעתו המאוחרת של מר גיל וקובע שאין לפסוק פיצוי ברכיב זה.

168. זיגוג במעקים (ליקוי 148) - לטענת מר בן עזרא בבניין נעשה שימוש בזכוכית שאיננה רבודה (במעקי המרפסות ובחלקים נמוכים של חלונות בחדרי השינה ובסלונים של הדירות הפרטיות). מדובר לדעתו בסיכון בטיחותי לכל הדירות וברכיב שהוא חלק ממעטפת הבניין והוא משותף בכל הדירות. לפי חוות דעת מר בן עזרא, דרוש להחליף את כל החלונות הקבועים בגובה המעקה בדירות ואת כל המעקים, כך שהזיגוג אשר משמש למעקה יהיה מזכוכית בטיחות רבודה, בהתאם לדרישה העדכנית של ת"י 1099. מר בן עזרא ציין, שמבחינה הנדסית, וגם ללא תלות בדרישה החלשה של התקן הישראלי עד לתיקונו בשנת 2010, אין אפשרות לקבל זכוכית מחוסמת (שאינה שכבות) כמעקה. בבניין 68 חלונות בעלי חלק תחתון קבוע ומעקי זכוכית באורך כולל של 620 מטר, והעלות להחלפתם בזכוכית בטיחות רבודה, בהתאם לדרישות התקן העדכניות וכנדרש למניעת הסיכון היא 350,000 ₪. אין בידי לקבל את חוות דעתו של מר בן עזרא בעניין זה מהטעם הפשוט ששוב התייחס מר בן עזרא לדרישות של תקן שלא היה קיים במועד הרלוונטי לענייננו, והוא בעצמו כתב שמדובר בתקן משנת 2010. כפי שציין מר גיל, ואני מעדיף את חוות דעתו ברכיב זה, תקן ישראלי 1142 "מעקים ומסעדים" קובע בסעיף 6.1.1.5 שלוחות עשויים זכוכית במעקה יתאימו לדרישות תקן ישראלי 1099 על חלקיו. ת"י 1099, הרלוונטי למועד בניית הבניין, קובע שבמעקה תותקן שימשה עשויה מזכוכית בטיחות מחוסמת או זכוכית רבודה (שכבות) מסוג A. הזכוכית שהותקנה במעקי המרפסת בדירות היא זכוכית מחוסמת וככזו היא עומדת בדרישות התקן הישראלי למעקים באותה עת. רק בנובמבר 2010, לאחר אכלוס הבניין, חל שינוי בת"י 1099, הקובע שאין לזגג מעקה בזכוכית בטיחות מחוסמת. מאחר שלא הוכח ליקוי יש לדחות רכיב זה.

169. חוסר בידוד אקוסטי בחדר מכונות (ליקוי 149)- לטענת מר בן עזרא, אין בידוד אקוסטי בחדרי מכונות ספרינקלרים ובחדר גנרטור, ובעת הפעלת הגנרטור נגרם רעש מטריד בדירות ובבניין. התובעים מבקשים לזכות אותם בעלות התקנת בידוד אקוסטי בשני החדרים, כפי שיקבע בית המשפט באומדן, אלא שהתובעים והמומחה מטעמם כלל לא ביצעו בדיקה אקוסטית, ומשכך לא הוכח שקיים ליקוי בבידוד האקוסטי.

170. מטרד פליטת גזים מצינור בחדר הגנרטור (ליקוי 150)- על פי מר בן עזרא, צינור האגזוז של הגנרטור בולט מעל מפלס הקרקע אל החצר הצדדית לבניין. בעת פעולת הגנרטור גזים וריחות לא נעימים יוצרים מטרד לדירות שחלונותיהם פונים אל השטח שמעל צינור האגזוז, ולכן דרוש לדעתו לבצע דיפון הקירות סביב קירות חדר הגנרטור וחדר המשאבות באמצעות חומרים סופגי רעש, ובנוסף, כדי למנוע העברת גזים רעילים, יש להתקין מסנן בכל פתחי הארובות היוצאות מחדרים אלו. כפי שציין מר גיל, על מנת להוכיח מפגע כזה, יש להגיש מדידה או חוות דעת של מהנדס שעיסוקו זיהום אוויר, דבר שלא נעשה ולכן לא הוכח קיומו של הליקוי.

171. תפקוד מרכזיית כיבוי אש (ליקוי 151)- מר בן עזרא כתב בחוות דעתו שמרכזיית כיבוי האש, אשר נמצאת בקומת הכניסה, אינה מתפקדת כראוי. המערכת מתפקדת לסירוגין, דבר היוצר סיכון לדיירים ועלול לגרום לאסון. לפי מר גיל, המערכת נבדקה בטרם נמסר הבניין לאכלוס ונמצאה תקינה, כאשר במידה וקיימת תקלה מדובר לדעתו בנושא שהוא באחריות התחזוקה של חברת הניהול או הדיירים. פרוטוקול המסירה תומך בדבריו של מר גיל, ואני דוחה רכיב זה.

סיכום ביניים- הליקויים ברכוש המשותף

172. בהתאם לכל האמור לעיל, סך הפיצויים בפרק זה הוא כמפורט בטבלה הבאה:

סעיף הליקוי תיאור הליקוי הפיצוי בש"ח

(לא כולל מע"מ)

7 צביעת שער הכניסה 800

14 הרכבת מאחזי היד במדרגות חיצוניות 1,800

15 ריסוס השביל בכניסה אל הבניין 900

16 מעקי ברזל בשטחי חוץ 2,450

19 פודסט גישה 1,400

24 מרווח בין מסגרות דלתות הכניסה לבניין לבין הפתח שבקיר 500

26-27 פגמים בברגים באלומיניום בדלתות הכניסה 250

34 פגמים ושריטות בשיש ביציאה לחניון 700

39 חוסר ידיות בארונות שירות לובי 600

41 חורים ללא ברגים במסגרת העץ 450

46 דלת יציאה לגג 2,500

48-49 גובה פס חיזוק באיטום 5,300

51 הרחבת פתחי הניקוז בגג 1,000

53 השלמת הגימור בהיקף נדבך הראש 600

54 משטח אופקי בגג עליון 1,500

55 עיגון משאבות ומתקנים על הגג 3,000

56 צביעת עוגני אנטנות 550

57 גימור סביב חלונות בגג 950

67 מוטות אנכיים בחדרי המדרגות עקומים ולא יציבים 1,500

68 גימור מעקים וצביעתם 3,500

71 גימור תריסים 2,430

74 כתמים לבנים בריצוף בקומה 4 1,150

75 אריח שבור בלובי קומה 15 450

76 פגם אסתטי וביצוע ליקוי בגבול בין ריצוף הפודסט ללובי 650

77 גימור וסף לקוי ליד מחסנים 2 ו-3 700

79 תיקון דלת ארון חשמל בקומה 18 350

80-81 ליקוי בדלת מבואת מעלית בקומה 18 ודלת חדר מדרגות 1,100

83 דלת חדר מדרגות בקומה 17 150

85 סימני חלודה ופגיעה במלבני הדלתות בקומה 16 2,950

91-92 פגיעה במלבן דלת בקומות 4 ו-6 850

95 ביצוע לקוי של דלת בקומה 1 400

101 ריצוף בגוון זר בקומה 1 5,000

104 גגון בקומה 1 1,300

111 ליקויים במערכת החשמל 2,500

124 חדר משאבות מים 4,000

128-129 ריצוף חדר האשפה 1,500

131 חדר גנרטור 800

134 חוסר מישוריות באבנים משתלבות 500

136 גימור קירות ותקרות בחניון 4,500

137 הריסת קיר בחניון 1- 1,200

סה"כ: 62,730

173. סכום עלות תיקון הליקויים ברכוש המשותף, בתוספת מע"מ בשיעור 18% הוא 74,021 ₪. לשם השוואה, סכום הליקויים הנטענים על ידי התובעים לשיטת מר בן עזרא עמד על סך של 1,226,900 ₪ (לא כולל מע"מ), ואילו סכום הליקויים בהם הכיר מר גיל עמד על סך של 45,530 ₪ (לא כולל מע"מ).

174. התובעים טוענים, שיש להוסיף לסכום הפיצויים עלויות פיקוח הנדסי. אומנם, מר בן עזרא לא הסביר בחוות דעתו את הצורך בפיקוח הנדסי (בפרק סיכום העלויות רק חישב מהו סכום הפיקוח ההנדסי), אך נוכח היקף הליקויים וסוגם אני סבור שיש לפסוק לתובעים 10% נוספים מסך הפיצוי בגין פיקוח הנדסי, כך שסכום הפיצוי בגין הליקויים הוא 81,423 ₪.

ו. פיצוי בגין עוגמת נפש

175. התובעים טוענים עוד, שבנוסף לנזק הממוני, נגרמה להם עוגמת נפש בגין הליקויים הרבים שאותרו ברכוש המשותף, הפוגעים קשות באיכות חייהם של התובעים. לטענתם את עוגמת הנפש וחוסר ההנאה מהרכוש המשותף, להם אחראית הנתבעת, יש להעמיד על סך כולל של 100,000 ₪ (סעיפים 61-62 לכתב התביעה), זאת בהתחשב גם בליקויים אשר תוקנו על ידי הנתבעת לאחר הגשת חוות הדעת מטעם התובעים ולאחר הגשת כתב התביעה (סעיף 133 לסיכומי התובעים). כמובן, שסכום זה נתבע בהקשר לכמות הליקויים הגדולה שנטענה על ידי התובעים, שאת עיקרה דחיתי.

176. בסיכומים המשלימים מטעם התובעים נטען, שלמרות השלב המאוחר יש לתקן את כתב התביעה על דרך של הגדלת סכום הפיצוי בגין עוגמת נפש לסך של 500,000 ₪. מדובר בתיקון אשר נובע לטענתם ממנגנון שעלה מדברי בית המשפט בשלב שלאחר סיום ההליכים בתיק, הנוגע לחיפוי החוץ, והתובעים לא יכלו לנבאו מראש (סעיף 17 לסיכומים המשלימים). איני מקבל טענה זו, ואין מקום לתקן את הסכום הנדרש, שכן האופציה שהוצעה מלכתחילה על ידי מומחה התובעים, בדבר החלפת כל חיפוי האבן בבניין, היא חלופה שגורמת לעוגמת נפש גבוהה יותר מהמנגנון המוצע, שעיקרו פיקוח.

177. הנתבעת טוענת שחלוקת הסכום הנתבע של 100,000 ₪ בין 108 התובעים מביאה לסך של 926 ₪ לכל דייר. לטענתה, זה פיצוי מוגזם בנסיבות המקרה דנן, שכן התובעים גרמו לעצמם עוגמת נפש בדרך שנהגו, תוך הפרת ההבנות שהושגו במרץ 2011 ב-נ/34 (סעיפים 80-82 לסיכומי הנתבעת).

178. סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות") מקנה לבית המשפט סמכות להורות על פיצויים בעד נזק שאינו נזק של ממון בגין הפרת חוזה, אך פסיקת פיצויים כאלה אינם דבר שבשגרה. בית המשפט העליון קבע שפסיקת פיצויים בגין נזק לא ממוני כאשר מופר חוזה שמורה ל"מקרים מיוחדים" (ראו למשל: דברי כב' השופט (כתוארו אז) א' מצא בע"א 3437/93 אגד אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' אדלר, פ"ד נד(1) 817, 835 (1998): "קודם שיעמוד בית המשפט בפני הצורך להחליט, אם המקרה שלפניו מצדיק פסיקת פיצוי כזה, מוטל על הנפגע מהפרת החוזה להוכיח בראיות הן את עצם הנזק הלא-ממוני והן את הקשר הסיבתי בין הפרת החוזה לבין נזק זה").

179. עם זאת, בתי המשפט לא נמנעו מלפסוק פיצויים על עוגמת נפש בגין ליקויים שנמצאו בדירות. יש לזכור, שאין הפיצוי בא להעניש את המפר, ומטרתו היא להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אלמלא אירעה ההפרה והנזק שנגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עוגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים- האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד. כמו כן, לא אחת עלות תיקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת בהכרח את עגמת הנפש הנגרמת בשל ליקוי זה ולא קיים בהכרח מיתאם בין עלות תיקון הנזק לבין עגמת הנפש הנגרמת בעטיו של ליקוי זה. יחד עם זאת, אף על פי שקביעת שיעור הפיצויים בגין עוגמת נפש נתונה לשיקול דעת בית המשפט, הרי שגם קביעה זו צריכה לעמוד במבחן של סבירות (ראו: ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 64-65 (1992)).

180. לאור האמור, בהינתן שהנציגות אינה זכאית לפיצוי בגין נזק לא ממוני, ולאחר שהבאתי בחשבון את הנסיבות שפורטו בפניי, ואת אופי הליקויים ואי ההתאמות, ואת התיקונים שבוצעו על ידי הנתבעת, חלקם לפני הגשת התביעה וחלקם לאחריה, אשר גרמו לאי פסיקת פיצוי, אך לא הטיבו את עוגמת הנפש הקודמת לתיקון, ואת הערכתי שהתובעים זכאים לפיצוי בגין הותרת אריחי חיפוי שבהם תוקן העוגן אך האבן נותרה נקודה בחלודה, בסך 20,000 ₪, הגעתי למסקנה שיש לפסוק לכל בעל הדירה פיצוי בגין עוגמת נפש בשיעור של 900 ₪. משכך, יש להעמיד את הפיצוי הכולל על סך של 97,200 ₪.

ז. טענת הנתבעת בדבר פיצוי בהתאם לחלק היחסי של התובעים ברכוש המשותף

181. הנתבעת טענה, שלא כל הדיירים בבניין נמנים על התובעים. לטענתה, ארבעה בעלי דירות לא תבעו, כפי שעולה מעדות מר ורדי והסכם שכר הטרחה נ/2, ולכן יש להפחית כל פיצוי או חיוב שיוטל על הנתבעת בגין הגריעה ברכוש המשותף של אותם דיירים (עמ' 34 לסיכומי הנתבעת). ראשית, יש לציין, שבהתאם למוצג נ/2 עולה שמדובר בשלושה בעלי דירות (דירות 6,16 ו-18), ולא ארבעה כפי שטוענת הנתבעת.

182. בעניין זה נקבעה הלכה בע"א 559/87 חשאי נ' רונן, פ"ד מו(1) 229 (1991) (להלן: עניין חשאי), לפיה במקרה שבו תובעים מקצת הדיירים פיצוי כספי לפי חוק המכר (דירות) בגין ליקויים ברכוש המשותף, יש לפצות כל דייר שתביעתו הוכחה לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף. זאת, להבדיל מסעד של ביצוע בעין של התיקונים, אותו ניתן לשקול לפסוק במלואו גם לדייר אחד שתביעתו הוכחה. בע"א 1772/99 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 203, 211 (2001), חזר בית המשפט העליון על הלכה זו, בציינו שאילו הסעד המבוקש היה סעד של ביצוע בעין של התיקונים, "חובה היתה מוטלת על החברה לתקן את כל הליקויים ולא אך את חלקם, כחלקם היחסי של התובעים ...", אךבנסיבות שבהן עמדה לפני בית המשפט תביעת מקצת הדיירים בלבד לפיצוי כספי, "נתקשה לפרוש את זכותם של התובעים אל-מעבר לחלקם היחסי ברכוש המשותף".

183. בע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רח' נורית 19א' (טרם פורסם, [פורסם בנבו], 16.4.12), בפסקאות 20-22, התייחס כב' השופט ע' פוגלמן לביקורות בספרות המשפטית לגבי ההבחנה שהוצעה בפסיקה בין סעד של פיצויים לבין סעד של ביצוע בעין, כאשר להשקפתו ראוי ליתן לביקורות אלו משקל של ממש:

"הזכות הקניינית של בעלי דירות בבית משותף ביחס לרכוש המשותף היא אכן בעלות בחלק יחסי בלתי מסוים (בעלות במנה "המתמטית" ולא בחלק פיזי כזה או אחר). עם זאת, מלשון החוק – כמו גם מתכליתו הכללית – עולה כי יש לראות באי-התאמה לפי חוק המכר (דירות), לרבות ביחס לרכוש המשותף, כהפרה של חיוב חוזי במסגרת חוזה המכר, ולא כפגיעה בזכותו הקניינית של הקונה ברכוש המשותף... לפיכך, כדי להחזיר את המצב לקדמותו, נדרש המוכר לספק לקונה חלק יחסי בלתי מסוים ברכוש משותף תקין ומתאים, ולא די בפיצוי כספי חלקי."

184. לבסוף קבע בית המשפט העליון שבעניין אקרילית ניתן להגיע לתוצאה דומה לזו שהוצעה בספרות (חיוב 'המוכר' לפי חוק המכר (דירות) במלוא עלות אי-ההתאמה ברכוש המשותף) מבלי לסטות מהלכת חשאי, מאחר שעלות תיקון הליקויים בפועל הייתה שקולה בעיקרה לגובה הפיצוי בגין אי-ההתאמה, ולכן סעד הפיצויים היה במקרה זה "שקול לסעד של 'ביצוע בעין'" והיווה תחליף לסעד שכזה. בקשה לקיום דיון נוסף בעניין אקרילית נדחתה על ידי כב' הנשיא השופט גרוניס בדנ"א 3420/12 בלגד נכסים בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברחוב נורית 19א' חיפה (טרם פורסם, [פורסם בנבו], 3.6.12), שקבע שהתוצאה בעניין אקרילית, אף שהיא מעוררת, לכאורה, קושי לא מבוטל, ניתנה בנסיבות הספציפיות בהן נקבע שהסעד הכספי המבוקש היה שקול לסעד של תיקון בעין, ולגבי סעד שכזה גם על פי הלכת חשאי ניתן לתבוע רק בשם חלק מהדיירים ולקבל סעד "מלא".

185. בענייננו, אומנם מתבקש בגין הליקויים סעד של פיצוי כספי, אך התובעים הבהירו שהם "מעוניינים שהנתבעת תתקן את הליקויים ותבטלם ככל שהיא יכולה... עדיין פתוחה הדלת בפניה לבצע תיקונים כנדרש" (סעיף 20 לכתב התביעה). הפיצוי בשל הליקויים בא במקום ביצוע בעין. בנסיבות אלו, יש מקום לפסוק לטובת התובעים את מלוא הפיצוי בגין הליקויים, ולהפחית את חלקם של מי שלא תבעו בפיצויים בגין הנזקים האחרים – עיכוב במסירה, ירידת ערך ונזק לא ממוני.

ח. סוף דבר

186. לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה בחלקה, כדלקמן:

א. לגבי חיפוי החוץ, הנתבעת תשא באחריות לתקינות חיפוי החוץ. משך האחריות יהיה עד 25 שנים ממועד מסירת הבנין לדיירים בשנת 2009. האחריות תופעל בכל מקרה של גילוי כתמים שחורים על אבני החיפוי, ובנוסף על כך, בכל גילוי של אבן רופפת, מנותקת, שבורה, או אבן שנשרה מהבניין.

ב. הפעלת האחריות בתוך התקופה של 25 שנה שקבעתי תחדש את תקופת האחריות ל- 10 שנים נוספות, ובכל מקרה לא תעלה תקופת האחריות, לרבות במקרה של חידוש האחריות, על תקופה של 35 שנה ממועד המסירה. נציגות הבית המשותף תחליט על ממונה שיערוך ביקורת בבניין אחת לשנה, כאשר כל פעולה ובדיקה שיש לבצע בקשר לחיפוי החוץ בבניין תמומן על ידי הנתבעת. הממונה הוא שיזמן את הנתבעת לתיקון הליקויים שיתגלו במשך תקופת האחריות. אחת לחמש שנים תיעשה בדיקה על ידי מהנדס רשוי, שיבחר על ידי התובעים.

ג. היה ויתגלה ליקוי מן הליקויים המפורטים בסעיף 2.3.2 לתקן בנושא חיפויים- "התרופפות חיפויים, לרבות שכבות ביניים ואמצעי ההתקנה שלהם", או נקודות שחורות באבני החיפוי, הרי לא יאוחר מ-30 יום ממועד ההודעה על כך לנתבעת, הנתבעת תמנה מהנדס רשוי (קונסטרוקטור), שלא יהיה עובד שכיר שלה, שייתן הנחיות לביצוע הפתרון ויהיה אחראי לתכנון ויפקח על הביצוע.

ד. במקרה בו הפגם שיפעיל את האחריות ינבע מהכתמים השחורים, הוא יתוקן בהתאם לדרך התיקון המפורטת בחוות דעתו של מר גיל: א. קידוח כוס יהלום בקוטר של 45-85 מ"מ מסביב לנקודה השחורה; ב. ביטול הוו ועיגון האבן באמצעות בורג מוסתר בכפתור העשוי מחומר האבן, באופן שלא ניתן יהיה לראות את העיגון; ג. ליטוש של שולי הקדח או כרסום האבן במידה שתאפשר מילוי בחומר אפוקסי; ד. החזרת כפתור בעובי של 1.5 ס"מ למקום הקידוח, המודבק בסיליקון ניטראלי עשוי מחומר האבן, ללא כתמים; ה. סגירה ברובה בהיקף הכפתור. במקרה שמדובר בפגם אחר, שלא קשור בנקודות השחורות, אופן תיקון הפגם יהיה לפי קביעת המהנדס כאמור.

ה. הנתבעת תתקן נזקים נלווים שייגרמו במהלך המעקב והתיקונים.

ו. אני מחייב את הנתבעת לפצות את התובעים בסך של 81,423 ₪ בגין עלות תיקון הליקויים ברכוש המשותף;

ז. בנוסף על כך אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, לאחר הפחתת חלקם של בעלי הדירות שלא תבעו, סך 165,278 ₪ בגין חדר הכושר, ועוד 94,500 ₪ בגין נזק לא ממוני אגב הליקויים האחרים.

187. התובעים מבקשים לזכות אותם בריבית מיום גילוי העילה, שלצורך כך ייחשב כיום הגשת התביעה, מאחר שלטענתם המועד בו נכתבה חוות הדעת המקצועית מטעמם מהווה בסיס נכון לחישובי ההצמדה, אך לא לחישובי הריבית (סעיף 135 לסיכומי התובעים). כידוע, פסיקת הריבית מיועדת להעמיד את הנפגע במצב בו היה אלמלא ההפרה או אילו תוקנה זו במועד, שאחרת יוצא המפר נשכר מחלוף הזמן והנפגע יוצא חסר (עניין דרוקר, עמ' 67-68). לעניין פסיקת הריבית בתביעות של ליקוי בנייה אפנה לדברי כב' השופטת ע' ארבל בע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (לא פורסם, [פורסם בנבו], 28.2.05), בפסקה 15:

"מוקדם של הפיצויים שנפסקו למערערים הוא בליקויים שנמצאו בדירותיהם וברכוש המשותף ועל כן ראויה קביעתו של בית המשפט המחוזי כי הריבית תחושב למועד קביעת שווים של מרבית הליקויים – מועד עריכת חוות הדעת (ראו גם: ע"א 9085/00 שם, בעמ' 479; ע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' איתן ואח' (לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 2.6.96))."

188. בהתאם לאמור, אני דוחה את טענת התובעים, וקובע שהריבית תחושב ממועד עריכת חוות הדעת המומחה מטעם התובעים. משכך, לסכומי הפיצויים בגין הליקויים ברכוש המשותף יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 3.10.10, מועד עריכת חוות הדעת של מר בן עזרא, עד התשלום בפועל. לסכום הפיצוי שנפסק לתובעים בגין ירידת הערך והפיצוי הבלתי ממוני יתווספו ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.

189. לפי תקנה 512, בקביעת סכום ההוצאות יש להתחשב בפער בין הסכום הנתבע לסכום הנפסק. גם אם לא ניתן לכמת פער זה ביחס לחיפוי החוץ, הרי ביחס לליקויים האחרים מדובר בפער גדול מאד, והסכום שנפסק קרוב הרבה יותר לחוות הדעת מטעם הנתבעת,

5129371על כן, הנתבעת תשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 82,600 ₪ כולל מע"מ, והשתתפות חלקית באגרת בימ"ש בסך 50,000 ₪.

54678313

ניתן היום, ח' שבט תשע"ה, 28 ינואר 2015, בהעדר הצדדים