נראה שלצד "מיחזור משכנתא", אחת ממילות הבאזז החמות ביותר בשוק המשכנתאות היא "משכנתא אופטימלית". למרבה הצער, הרבה מאוד אנשים חושבים באמת שמדובר באיזושהי מילת קסם וברגע שתהיה להם את אותה משכנתא אופטימאלית, הם יוכלו לנוח בשקט על זרי הדפנה ולשלם את ההחזר החודשי שלהם ממש כאילו הם משלמים על מסלול קבוע בסלולר וכל חריגה מהמסלול תעלה להם עוד "קצת" כסף.

האמת מעט יותר מסובכת משתי סיבות עיקריות :

א.המילה "אופטימלית" יכולה להטעות מכיוון שלכל לווה יש את המשכנתא המתאימה לו. משכנתא זו צריכה להתחשב בין היתר במצבו הפיננסי הנוכחי, במצבו הפיננסי העתידי הצפוי ובהון העצמי שלו. לפיכך, משכנתא אופטימלית היא ממש לא עניין אובייקטיבי ואם אדם ייגש לשני יועצי משכנתאות בלתי תלויים,סביר להניח שהוא יקבל מכל אחד מהם הצעה אחרת לגמרי.

ב.בכל משכנתא, וגם במשכנתא המתחשבת בכל הפרמטרים שהוזכרו בסעיף א' , ישנה רמת אי וודאות מסוימת. לצורך הדוגמה, ניקח את מקרה הקיצון של משכנתא בריבית קבועה שאינה צמודה למדד. לכאורה זו משכנתא טובה בזמנים של ריבית נמוכה במשק, אך אם הריבית במשק לא תעלה במשך זמן רב, ייתכן כי בסופו של דבר תהיה זו משכנתא יקרה מאוד. נכון, אין כאן סיכון גדול לכך שהלווה לא יוכל להחזיר את הכסף, אבל עדיין יש רמה גבוהה של אי ודאות שעלולה להתבטא בהפסד כספי ניכר.

לאחר שהבנו מדוע משכנתא אופטימאלית היא עניין מורכב יחסית, ישנו עוד גורם אותו צריך להכניס למשוואה והיא במי אנחנו מתייעצים על מנת לקבל את אותה משכנתא אופטימלית. כאשר אנחנו ניגשים ליועץ המשכנתאות בבנק שלנו, יכול מאוד להיות שכבר יהיה לנו בראש תמהיל משכנתא מסוים ואפילו נדע מהו ההחזר החודשי הצפוי לנו.

למשל, אם היה לנו בראש החזר כספי של 3000 ש"ח והבנק בנה לנו תמהיל שבו נחזיר 2500 ש"ח, חשוב להבין שמדובר אך ורק בהחזר הכספי ההתחלתי שיכול לתפוח במהלך התקופה אם הריבית או קרן ההלוואה יעלו בשל עליה במדד המחירים לצרכן, ריבית הפריים או ריבית בנק ישראל. מעבר לכך, חשוב לבדוק גם לכמה שנים נלקחה המשכנתא, מכיוון שככול שהמשכנתא נלקחת לתקופה ארוכה יותר, כך יש לתשלום יותר זמן לתפוח. דבר חשוב נוסף :   גם אם יועץ המשכנתאות בבנק שב ומדגיש שהריבית שהוא הציע לנו היא הנמוכה ביותר בשוק, סביר להניח שאם נבקש הצעה מבנק אחר נוכל לקבל ריבית נמוכה יותר ולעמת אותו עם הצעה זו.

אם לסכם את כל העניין בקצרה, גם אם חשבתם שהיועץ של הבנק עושה את הכול כדי לתת לכם את המשכנתא הטובה ביותר, דעו לכם שרוב הסיכויים שעוד לא ניצלתם את כל מרחב התמרון שיש לכם. מצד שני, ברגע שחתמתם על טופס המשכנתא האחרון, אתם כבר לקוחות שבויים של הבנק והמרווח הזה מצטמצם לאפס.

מסיבה זו, דווקא בנקודה הקריטית הזו חשוב מאוד לערב יועץ משכנתאות מקצועי, המחשבה שאפשר להסתדר גם בלי ייעוץ שכזה ולחסוך כסף, עלולה לחזור כבומרנג כאשר כבר מאוחר מדי... (כאמור, ניתן אמנם לבצע תהליך של מיחזור משכנתא, אך הדבר כרוך בעמלות שונות שעלולות להיות יקרות למדי).