כיצד מתגבשת קבוצת רכישה?
יורם קראוס: "השלב הראשון הוא איתור הקרקע לבנייה. לאחר שזו אותרה, מתחילים לגבש את קבוצת הרוכשים. על פי רוב, זהו תהליך המתבצע בשקט, מפה לאוזן, בשיטת חבר מביא חבר. יש לא מעט משווקים שכבר בנו לעצמם רשימת רוכשים פוטנציאליים, שאותם הם מנסים לעניין בפרויקט. לרוכשים חשוב לגבש קבוצה שתעמוד בקריטריונים שהציבו לעצמם, אם מבחינה תרבותית או כלכלית וכד'. כי בסופו של דבר, הם הרי בוחרים את מי שיהיו השכנים שלהם בעתיד. יש גם קבוצות רכישה המפרסמות את עצמם במטרה לגייס חברים, אך הפרסום ברובו נעשה בעצימות נמוכה".
- כיצד מתבצעת חלוקת הדירות בפרויקט?
יורם קראוס: "בעקרון, קיימות שתי שיטות נפוצות לחלוקת הדירות בפרויקט. האחת היא שיטת ההגרלה. פשוט עושים הגרלה גלויה בין כל הרוכשים, מי יקבל איזו דירה, באיזו קומה ובאיזה כיוון. השיטה השנייה היא שיטת כל הקודם זוכה. כלומר, מי שמצטרף לפרויקט מוקדם יותר, זוכה ביותר אופציות לבחור את דירתו. אבל אין ספק שזהו התהליך הרגיש והקשה יותר בפרויקט, כי כל אחת מהאפשרויות, כגון איזו קומה, לאיזה כיוון היא פונה וכד' יכול להוות מחלוקת קשה בין החברים בקבוצה. לכן, חשוב להגדיר כבר מהתחלה כיצד מתקבלות ההחלטות בקבוצה".
- ולשאלת השאלות: כמה ניתן לחסוך בבנייה במסגרת קבוצת רכישה לעומת בנייה מול קבלן?
יורם קראוס: "החיסכון בבניית בית/דירה במסגרת קבוצת רכישה, אמור להגיע בעיקר בשלוש דרכים - חסכון הרווח היזמי של הקבלן/יזם, חסכון במיסים שונים וחסכון בעלות הבניה.
"חסכון הרווח היזמי - כל קבלן שבונה פרויקט ומוכר דירות מצפה ליצור לעצמו רווח יזמי מהמכירה. כיום, עומד הרווח היזמי של הקבלנים על כ- 15% עד 20% ממחיר הבית/דירה. אולם, החיסכון ברווח היזמי תלוי במבנה קבוצת הרכישה. ככל שהקבוצה מתאגדת על בסיס קבוצת משקיעים, ולא על בסיס מכירות קבוצתיות, החיסכון היזמי שהם יצליחו לממש יהיה גבוה יותר".
- מהיכן מגיע החיסכון במיסים?
יורם קראוס: "בעת רכישת דירה מקבלן יש לשלם מס רכישה גם על הקרקע וגם על הדירה, כמו כן, על רכישת דירה מקבלן יש לשלם גם מע"מ. מנגד, חברי קבוצות רכישה ישלמו מס רכישה רק על הקרקע ולא על הדירה והם גפם פטורות מתשלום מע"מ. החיסכון ממיסים במסגרת קבוצת רכישה יכול להגיע עד 20% מעלות הדירה. אך יש לזכור, החיסכון במיסים תלוי באופי הפרויקט ובהכרה של רשויות המס, ובנושא הזה אין פרויקט הדומה למשנהו והחיסכון כאן אף פעם לא מונח בכיס".
- כיצד ניתן לחסוך בעלות הבנייה?
יורם קראוס: "רוב החברים בקבוצות הרכישה השונות אינם אנשים הבאים מתחום הבנייה או מתחום הנדל"ן. מדובר במשקיעים 'רגילים', עמך ישראל, שבינם לבין בניית בית אין דבר וחצי דבר. לכן, כדי ליצור חיסכון גם בסעיף הזה, יש להתקשר כבר בתחילת הדרך, עם מנהל פרויקטים מנוסה בתחום, שילווה את הבנייה משלב התכנון ועד מסירת המפתח. מנהל פרויקט מנוסה ומקצועי, יכול להביא לחיסכון של עד 20% מעלות הבנייה - הן בבחירת אנשי המקצוע, בפיקוח על החומרים ועלותם וכמובן - עמידה בלוחות הזמנים, כאשר בתחום הבנייה כמו בכל תחום בחיים - זמן שווה כסף!".
- במה עוד שונה רכישה במסגרת קבוצת רכישה לרכישת דירה מקבלן?
יורם קראוס: "בעת רכישת דירה מקבלן, קיים מחיר סופי וזמן מסירה משוער. לעומת זאת, בקבוצת רכישה קיימת רק הערכה לגבי נושאים אלו, ואין התחייבות של אף גורם למחיר הסופי או לזמן המסירה.
"בקבוצת רכישה הביטחון להשקעה של החבר בקבוצה היא הקרקע אותה הוא רוכש ועליה הוא מקבל זכויות לפי חלקו היחסי בקבוצה. לעומת זאת, בקניית דירה מקבלן, הרוכש לעולם לא ירשם כבעלים בקרקע, עד סיום הבניה ורישום הבניין".