בעלי נכסים המעוניינים לפעול במסגרת תמ"א 38 לעיתים נתקלים בהתחלה בכל מיני מושגים משפטיים חדשים ולא ברורים. המונח הראשון שכדאי להכיר הקשור לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, הוא ת"י 413, שהוא התקן הישראלי לעמידות מבנים בזמן רעידת אדמה, שנכנס לתוקף בשנת 1975. על בסיס התקן הזה גובש תמ"א 38, לגבי מבנים שנבנו לפני שנת 1980.
מהו מס שבח?
מס שבח הינו מס דומה בעיקרון שלו למיסים שאנו משלמים על ההכנסה שלנו. כאשר אדם מוכר דירה לאחר כמה שנים שהיא הייתה בבעלותו, והוא מוכר אותה במחיר הגבוה מהמחיר שבו היא נקנתה, הוא גורף רווח מסוים. על סכום הרווח הזה המדינה מטילה מס שנקרא מס שבח, כאשר אחוז המס אותו יש לשלם נקבע, כמו בסוגים אחרים של מיסים, במדרגות מס שונות.
איך זה עובד
במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, בעלי דירות שגרים בבית משותף מעבירים (ובפועל - מוכרים) את הזכויות שניתנו להם על ידי התוכנית לקבלן או ליזם פרטי. היזם אינו מעביר להם בתמורה כל סכום כספי עבור כך, אלא לחילופין מבצע עבורם עבודות בבניין שכל תכליתן הינו לחזק את המבנה כנגד נזק אפשרי של רעידות אדמה. ומדוע לו לעשות כך? התשובה היא פשוטה. היזם מקבל בתמורה את גג הבניין, שם הוא יכול לממש עוד זכויות בנייה שהתוכנית מעניקה.
מדוע יש לשלם מס שבח?
תמ"א 38 מאפשרת לדיירים להעלות את ערך הנכס, ולכן כעיקרון אמור להיות מוטל על כך מס. אלא, שהרשויות הבינו שעל מנת לתת דחיפה משמעותית לתוכנית, יש לעודד זאת באמצעות תמריצים כלכליים. אחד התמריצים הללו היה מתן פטור ממס שבח. הפטור ניתן במקרים הללו: הרחבה של הדירות, עיצוב מחודש של המבנה, התקנה של מעלית חדשה וחיזוק למניעת נזקי רעידות אדמה.
מתי משלמים?
תמ"א 38 הינה תוכנית חדשה יחסית שעדיין לא הוטמעה כנדרש בכל הרשויות המקומיות ובכל רשויות המס. לעיתים תידרשו לשלם אחוז מסוים, ולעיתים תוכלו ליהנות מפטור מרבי. מומלץ מאוד לפנות לעורך דין שממתמחה בעניין, ולקבל חוות דעת מקצועית.