יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים מסביר ומפרט איך מודדים וקובעים את שטח דירה

•-          כיצד מחשבים שטח של דירה, האם קיימות הוראות ותקנות מפורשות בחוק?

יורם קראוס: "קיים צו שהוציא משרד השיכון לחוק מכר הדירות, הקובעות הנחיות ברורות כיצד יש לחשב שטח של דירה וכיצד על הקבלנים ומוכרי הדירות להציג את שטח הדירה. מדובר בצו חדש שהוצא ונכנס לתוקף בחודש מאי 2008.  עד לצו החדש היו מסתמכים על ההוראות הישנות. אך הן היו כר פורה לאין ספור מחלוקות , סכסוכים ותביעות. ההנחיות החדשות לחוק אמורות לשים לזה קץ".

- מה היה נהוג לפני ההוראות החדשות?  

יורם קראוס: "עד לצו החדש, היו נהוגות כמה שיטות שונות למדידת שטח הדירה, שהוכנסו בטופס המפרט הטכני, המשמש בעסקאות מכירה וקנייה של דירות. הקבלנים והמוכרים כדרכם, העדיפו תמיד לכלול בשטח הדירה הנקוב כמה שיותר שטחים, אפילו אם הם לא בדיוק היו של הדירה. מאידך, את הקונים מעניין כמובן רק שטח הדירה "נטו", אבל בלא הוראות ברורות, היה להם קשה לדעת מה בדיוק מוכרים להם".

•-          מה החידושים בצו החדש?

יורם קראוס: "קיימים מספר שינויים ותוספות בטופס המפרט הטכני שנקבעו בצו החדש. יש בו לדוגמא, דרישה חד משמעית לנקוב את שטח הדירה הנמכרת תוך הפרדה בין שטח הדירה, לבין השטחים המוצמדים לדירה, כמו חניה, מחסן, מרפסת, גג וכדומה".

- מה אמור להיכלל בשטח הדירה על פי הצו החדש?

יורם קראוס: " שטח הדירה, על פי שיטת המדידה שנקבעה בצו החדש, יכלול:
1. שטח פנים הדירה (שטח נטו).
2. השטח מתחת לקירות החוץ של הדירה.
3. מחצית השטח מתחת לקירות משותפים עם דירה שכנה.
במידה שקיימים חלקים נוספים כמו: מרפסות, גג צמוד או חניה צמודה, יצוינו אלו בנפרד בצירוף שטחם המדויק ולא כשטח אינטגרלי של הדירה. כמו כן, לא ייכלל בתחשיב החלק היחסי של שטחי הרכוש המשותף, כגון: לובי קומתי, פיר מעלית וכד'.

•-          למי מתייחסות הוראות הצו החדש?

יורם קראוס: "חוק מכר הדירות מתייחס לקבלנים או יזמים, וגם על סוג מסוים של מוכרים פרטיים, כגון אדם פרטי שבנה דירה או בית במטרה למכור אותם". 

•-          כיצד ניתן לוודא שאכן הקבלן או המוכר אכן פועלים על פי הוראות הצו החדש?

יורם קראוס: "מי שלא מצוי בהוראות חוקי הבנייה יתקשה לדעת, לכן מומלץ תמיד לפנות לגורם מקצועי שייקח את התוכנית לבדיקה ומדידה מסודרת, כדי לדעת מהו שטח הדירה המדויק שנרכש. הדבר נכון במיוחד לגבי דירות שנרכשו על פי המפרט הישן, אך גם לדירות שנמכרו לאחר מאי 2008, כי יישום הוראות הצו החדש נמצאים רק בתחילת הדרך ורבים מהעוסקים בענף טרם הטמיעו אותם".  

•-          מה היו שטחי המחלוקת?

יורם קראוס: "השטחים שעל פי רוב היו נתונים למחלוקות הם:  שטחי הלובי בבתים משותפים, חדרי מדרגות וגם שטח פיר המעליות. צריך להבין שהמפרט הישן נוסח לפני יותר מ-30 שנה וכבר לא תאם את ההתפתחויות והשינויים שחלו בענף הבנייה.

לדוגמא, כאשר קבלן שלד יוצק את הרצפה הוא לא יודע מה השטח שמיועד לשטחים משותפים/ציבוריים ומה השטח נטו של כל אחת מהדירות בבניין. ואז הקבלנים או המוכרים היו מנפנפים לקונים בנתון שסיפק קבלן השלד לגבי שטח הרצפה, כאילו זהו השטח נטו של רצפת הדירה שלהם ובהרבה מקרים לא היה כל קשר בין שטח הדירה 'נטו' שהיו מקבלים הקונים לבין השטח שנקב בו הקבלן או המוכר". 

•-          אפשר עוד דוגמא ברשותך..?

יורם קראוס: "הממ"ד, לדוגמא, אינו נחשב ע"י תוכניות בניין עיר של העיריות כשטח עיקרי, אולם לא מעט קבלנים נהגו לצרף את שטח הממ"ד לשטח ה"נטו" של הדירה".

- אז איך נקבע שטח הבנייה המותר בדירה ומי בדיוק קובע אותו?

יורם קראוס: "את כמות השטחים העיקריים בבניין ואת כמות שטחי השירות המותרים לבנייה בפרויקט מסוים,  קובעים רק תוכניות בניין העיר (תב"ע) ורק הם!".