דף הבית חוק ומשפט נדל"ן ומקרקעין שימו לב לתקלת המס בביצוע פרויקטים בהתאם לתיקון מספר 2 לתמ"א 38
שימו לב לתקלת המס בביצוע פרויקטים בהתאם לתיקון מספר 2 לתמ"א 38
עו"ד אביגדור ליבוביץ 03/06/11 |  צפיות: 2236

במהלך שנת 2010 אושר תיקון מספר 2 לתמ"א 38, שעיקריו מתן האפשרות לקבלת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 גם במצב דברים בו נהרס הבניין הישן הקיים על גבי המקרקעין. השיקול העיקרי שעמד בבסיס תיקון זה הינו ההנחה כי הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש תחתיו עדיפה על פני "בניית טלאי על טלאי" באמצעות חיבור הבניין הישן עם תוספת דירות על גביו.

על פניו, תיקון מספר 2 נראה כפיתרון ראוי ורצוי הן ליזם והן לדיירים. ואולם, עשויה להיות ביישומו תקלת מס שבח משמעותית שתתגלגל לפתחו של היזם, שכידוע בהסכם מול הדיירים המוכרים לו את זכויות הבנייה לוקח על עצמו גם את תשלומי מס השבח הצפויים בגין מכירת זכויות הבנייה מהדיירים אליו.

אומנם חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה שמכוח תמ"א 38 (אך לא בגין מכירת זכויות הבנייה שלא מכוח תמ"א 38), אך זאת בלבד שכנגד מכירת זכויות בנייה אלו מקבלים הדיירים "שירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק" כהגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין ובהם: חיזוק המבנה, הרחבת יחידות הדיור הקיימות בהתאם לתוכנית, התקנת מעלית, שיפוץ הבניין ועיצובו, הסדרת חניות, מחסנים, מרפסות שמש וכו'). אולם לאחרונה רשות המסים הביעה את עמדתה  לפיה במקרה בו חל תיקון מס' 2 לתמ"א 38 אין כלל פטור ממס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה שמכוח תמ"א 38 מהטעם שאין המדובר "בשירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק", אלא במצב אחר לגמרי בו הדיירים מקבלים דירת מגורים חדשה לגמרי.

על פניו משמעות הדברים עשויה להיות דרמטית עבור היזם ולהקטין את הרווח הצפוי לו באופן ניכר ושלא נלקחו על ידו בחשבון בעת עריכת התוכנית העסקית. טול לדוגמא מקרה בו זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 הינם 200 מ"ר. עוד נניח כי שווי השוק של כל מ"ר זכות בנייה (שבמהותן זכויות הבנייה הינן קרקע) הינו 7,000 ₪ למ"ר. כלומר, שווי זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 שנמכרות ליזם הינו 1,400,000 ₪ (7,000 ₪ למ"ר מוכפל ב – 200 מ"ר). יש לזכור כי מדובר בעסקת נטו (עסקה בה היזם נושא גם בחבות מס השבח שחלה ככלל על הדיירים), ולפיכך מס השבח הצפוי בדוגמא זו עשוי להגיע גם לכדי 700,000 ₪ (!), עלות נוספת שכאמור חלה על היזם ומקטינה את רווחיו ואולי אף את כדאיות העסקה (יש לזכור שהיזם יחוב במס שבח גם בגין מכירת זכויות הבנייה שלא מכוח תמ"א 38).

משרדנו המייצג יזמים וכן דיירים בעסקאות תמ"א 38 וכן תמ"א 38 תיקון 2, ברחבי הארץ, מתמודד עם האמור לעיל, באמצעות מתן פתרונות יצירתיים המביאים לחיסכון מס ולקבלת הפטורים המתאימים, שכן תקלת המס, כאמור לעיל, ניתנת לפיתרון במרבית המקרים על ידי הצגת ההתקשרות בין הדיירים ליזם כעסקת קומבינציה בה הדיירים מוכרים ליזם את דירת המגורים וזכויות הבנייה הצמודות לה ובתמורה נותן להם שירותי בנייה על חלק הזכויות (החלק בקרקע) שלא נמכר ליזם. מכירה כאמור עשויה להיות פטורה באופן מלא ממס שבח, הואיל ונמכרת דירת מגורים ולא רק זכויות בנייה. אלא שיש להקפיד ששווי הדירה וזכויות הבנייה הנמכרות ליזם + חלק הזכויות (הקרקע) שנותר בידי הדיירים לא יעלה על התקרה הקבועה בחוק היום שהינה 1,777,600 ₪. ניסיוננו מלמד כי לאור העובדה שמדובר בדירות קטנות בבניינים ישנים הרי שבמרבית המקרים כל העסקה במסגרת תיקון מספר 2 לתמ"א 38 תהא פטורה במלואה ממס שבח, אך, כמובן, שכל עסקה נדרשת בחינה מעמיקה מבחינה תכנון המס וכן מבחינה משפטית בטרם ההתקשרות.

הכותבים שותפים במשרד עורכי דין ליבוביץ, שער ושות' ומתמחים בהיבטי המס ובהיבטים המשפטיים בעסקאות לפי תמ"א 38 ותמ"א 38 תיקון 2, ופרויקטים של פינוי בינוי ובעסקאות במגזר החקלאי  והכפרי.


דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 עו"ד אביגדור ליבוביץ

הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, הינו הבעלים של משרד עורכי דין אביגדור ליבוביץ ושות',מתגורר במושב בארותיים בעמק חפר ומתמחה מזה שנים בנושאים הקשורים למגזר החקלאי, מינהל מקרקעי ישראל, מושבים, קיבוצים, אגודות שיתופיות, ובעסקאות נדל"ן במגזר החקלאי מכל הסוגים בכל הארץ, לרבות ייצוג מוכרים ורוכשים בעסקאות מכירה ורכישה של נחלות, טיפול בסוגיות של בנים ממשיכים, ניהול עיזבון וצוואות. משרדו של עו"ד ליבוביץ מתמחה בכל הקשור למיסוי מקרקעין, מע"מ, דמי הסכמה והיטלים במגזר החקלאיוכן בייצוג של בעלי זכויות, קבלנים ויזמים בפרויקטים של הרחבות במושבים וקיבוצים, הקמת תחנות דלק ומרכזים מסחריים, שינויי ייעוד, פיצול נחלות, קרקעות חקלאיות, ליווי וייזום של עסקאות.



 


מאמרים נוספים מאת עו"ד אביגדור ליבוביץ
 
חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38 - מדוע זה לא הולך?
מדינת ישראל נמצאת תחת סיכון לרעידת אדמה ובעניין זה הכתובת על הקיר כבר מספר שנים. הוראות תמ"א 38 נועדו על מנת לאפשר חיזוק מבנים קיימים אשר לא ניבנו בהתאם לתקן הישראלי 413 על מנת לאפשר את העמידות של המבנים בפני רעידות אדמה. הוראות תמ"א 38 אמורות היו להביא לכך שיזמים שיבקשו לבצע פרויקטים לפי תמ"א 38 יוכלו לקבל היתרי בניה ולבצע את הפרויקטים על מנת מחד, לחזק ולשפץ מבנים שהיתר לבנייתם הוצא לפני ינואר 1980 ומאידך, להשיא רווחים בגין היחידות שייבנו על גג הבניין או בקומת העמודים ויימכרו על ידם.

שימו לב לתקלת המס בביצוע פרויקטים בהתאם לתיקון מספר 2 לתמ"א 38
במהלך שנת 2010 אושר תיקון מספר 2 לתמ"א 38, שעיקריו מתן האפשרות לקבלת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 גם במצב דברים בו נהרס הבניין הישן הקיים על גבי המקרקעין. השיקול העיקרי שעמד בבסיס תיקון זה הינו ההנחה כי הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש תחתיו עדיפה על פני "בניית טלאי על טלאי" באמצעות חיבור הבניין הישן עם תוספת דירות על גביו.

רוכשים נחלה מיורשים - שימו לב למוקש המשכנתא
מכירות רבות של נחלות מתבצעות על ידי יורשים. עריכת עסקה עם יורשים טומנת בחובה דילמות ובעיות משפטיות רבות, לרבות בכל הקשור למיסים החלים במסגרת העסקה, אך במאמר זה, ברצוני להתמקד במקרים בהם מבקשים הרוכשים לקבלת מבנק למשכנתאות הלוואה מובטחת בהתחייבות לרישום משכנתא והבעיות העולות עקב כך. ראשית, בטרם עריכת העסקה יש לבחון האם הוצא צו ירושה או צו קיום צוואה וזאת בבחינה של כל מקרה לגופו.

החלטת מינהל מקרקעי ישראל 1184 - הבהרות ועדכונים!!!
החלטת מינהל 1184 אשר אושרה בחודש מאי 2009 קבעה הקלות ביחס לתשלום דמי היתר למינהל במסגרת הגשת בקשות לתוספת שטחים, שינויי ייעוד ופיצול מגרשים. עד ליום כתיבת מאמר זה, לא פורסמו הוראות האגף החקלאי להחלטה 1184, אשר מטרתן לפרט כיצד יש ליישם את הוראות ההחלטה ביחס למגזר החקלאי והמגזר העירוני. רבות נכתב על הוראות ההחלטה, לרבות על ידי הח"מ, ביחס לעובדה כי הוראות ההחלטה מפלות לרעה את המגזר החקלאי ונותנות הקלות מפליגות לבעלי הנכסים במגזר העירוני.

רוכשים נחלה מיורשים - שימו לב למוקש המשכנתא
מכירות רבות של נחלות מתבצעות על ידי יורשים. עריכת עסקה עם יורשים טומנת בחובה דילמות ובעיות משפטיות רבות, לרבות בכל הקשור למיסים החלים במסגרת העסקה, אך במאמר זה, ברצוני להתמקד במקרים בהם מבקשים הרוכשים לקבלת מבנק למשכנתאות הלוואה מובטחת בהתחייבות לרישום משכנתא והבעיות העולות עקב כך. ראשית, בטרם עריכת העסקה יש לבחון האם הוצא צו ירושה או צו קיום צוואה וזאת בבחינה של כל מקרה לגופו.

ביום 28.12.09 התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל לפיה תוקנה בעלות לחוכרי קרקע למגורים ותעסוקה על קרקעות המדינה
חוק מינהל מקרקעי ישראל (תיקון מס' 7), התשס"ט - 2009 , מבקש להקטין את החיכוך בין המינהל לבין ציבור החוכרים, ומטרתו העיקרית היא, העברת הבעלות בנכסים לידי החוכרים, כאשר סדר העדיפות של המינהל הוא, להעניק את הבעלות ללא תשלום לידי החוכרים בבניה רוויה, בניה נמוכה בפריפריה ובמגרשים קטנים במרכז הארץ. החלטת מועצת מקרקעי ישראל מיום 28.12.09 מאשרת את רוח החוק וקובעת, כי תוקנה הבעלות לחוכרי קרקע השייכת למדינה ולרשות הפיתוח, אך ביחס לחוכרים של קרקעות בבעלות הקרן הקיימת לישראל, ההחלטה תחול רק לאחר שיתגבשו

באמצעות עריכת צוואה אדם יכול לאחר פטירתו מהעולם, להשאיר הוראות ליורשיו כיצד לבצע חלוקה בנכסים אשר נצברו במהלך חייו.
הצוואה הינה חוזה לכל דבר ועניין ועל כן, חשוב ביותר, לערוך את הצוואה באופן ברור, נהיר וקפדני, על מנת שלא לגרום ל"תקלות" לא נעימות בעת הגיע המועד להוצאת הצוואה אל הפועל. בחיבור זה, ברצוני להתמקד במוקשים ו"תקלות" בצוואות המתייחסות לנכסים במגזר החקלאי ובייחוד בכל הקשור לנחלות, וזאת בעקבות טיפול במספר רב של מקרים, בהם הגיעו לידי הח"מ צוואות אשר נערכו על ידי מי שאינו בקיא בתחום המגזר החקלאי וכתוצאה מכך, נגרמו ליורשים נזקים אשר ברובם הינם, בלתי הפיכים.

חקלאים ובעלי נחלות - היזהרו בעת העברת הזכויות בנחלה ללא תמורה לקרובים
חיבור זה נכתב, בעקבות מקרה מצער במיוחד בו טיפל משרדנו וזאת לאחר שנים בהן טיפל הח"מ במקרים רבים וסבוכים העוסקים ביחסים בין בני משפחה, הורים וילדים, אחים, וקרובים, וסכסוכים שנובעים בעקבות חלוקת נחלות במושבים, ירושות, גירושין, עיזבונות וכיוצ"ב. עובדות המקרה שיתואר להלן, כה קשות, מצד אחד, אך מצד שני, יכולות לדפוק על פתחו של כל בעל נחלה ועל כן, ראוי ורצוי לשים לב לעובדות המתוארות, על מנת, שמי מהקוראים, לא ימצא עצמו יום אחד, בצד השני של המתרס, בו נרמסות זכויותיו והוא נותר שותת דם מול שוקת שבורה ללא

הרחבות בקיבוצים - המינהל פרסם נוסח חדש של תצהירי אגף חקלאי בהתאם להוראות החלטה 1180 אך לאן נעלמו הוראות המעבר???
עד ליום זה ( 30/12/2009 ) מינהל מקרקעי ישראל לא פרסם באופן רשמי את הוראות המעבר להחלטה 1180, למרות העובדה כי חלפו למעלה משישה חודשים מיום אישור ההחלטה, דבר אשר הביא לעצירה מוחלטת באישור העסקאות בגין הקצאת מגרשים בהרחבות בקיבוצים ברחבי הארץ, אשר הוגשו למינהל החל מחודש מאי 2009.

מחיר הבירוקרטיה ? - מינהל מקרקעי ישראל עשוי להיתבע על עיכוב אישור עסקאות בהרחבות קהילתיות וגרימת נזקים עצומים למשתכנים
ביום 10.5.09 נחתמה על ידי שר האוצר הנכנס, החלטת מועצת המינהל 1180, מבטלת את החלטות 959 ו- 1110, לפיהן התנהל המגזר החקלאי עד היום בכל הקשור להרחבות.

ההחלטה קובעת שינויים בכל הקשור לבנייה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית ומטרתה, ככל הנראה, להעביר כח וסמכויות חזרה לידי המינהל על מנת לפקח על הליך הקצאת המגרשים על ידי האגודות, לרבות מתן ההמלצות וכיוצ"ב וכן על מנת לוודא, כי הכספים המשולמים על ידי המשתכנים בגין פיתוח תשתיות מגיעים ליעדם.

     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI