דף הבית חוק ומשפט נדל"ן ומקרקעין מחיר הבירוקרטיה ? - מינהל מקרקעי ישראל עשוי להיתבע על עיכוב אישור עסקאות בהרחבות קהילתיות וגרימת נזקים עצומים למשתכנים
מחיר הבירוקרטיה ? - מינהל מקרקעי ישראל עשוי להיתבע על עיכוב אישור עסקאות בהרחבות קהילתיות וגרימת נזקים עצומים למשתכנים
עו"ד אביגדור ליבוביץ 16/12/09 |  צפיות: 2390

ביום 10.5.09 נחתמה על ידי שר האוצר הנכנס, החלטת מועצת המינהל 1180, מבטלת את החלטות 959 ו- 1110, לפיהן התנהל המגזר החקלאי עד היום בכל הקשור להרחבות.

ההחלטה קובעת שינויים בכל הקשור לבנייה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית ומטרתה, ככל הנראה, להעביר כח וסמכויות חזרה לידי המינהל על מנת לפקח על הליך הקצאת המגרשים על ידי האגודות, לרבות מתן ההמלצות וכיוצ"ב וכן על מנת לוודא, כי הכספים המשולמים על ידי המשתכנים בגין פיתוח תשתיות מגיעים ליעדם.

על מנת להשיג את המטרה של הפיקוח והבקרה על התנהלות האגודות בכל הקשור להקצאות המגרשים, נקבעה הוראה לפיה, על האגודה והמומלץ להעביר למינהל כחלק ממסמכי הבקשה להקצאת המגרש, גם את החוזה שנערך ביניהם ואת העתק הדיווח לרשויות המס וזאת על מנת שהמינהל יבדוק כי בחוזה אין תנאים שונים מתנאי ההחלטה וכי לא נגבו כספים במסגרת החוזה מעבר לעלויות פיתוח התשתיות!!!  

כמו כן, נקבעה הוראה חדשה, ברוח האמור לעיל, לפיה המינהל יפרסם באתר האינטרנט שלו ויביא לידיעת הציבור, את שווי המגרשים בהרחבה ואת הוצאות הפיתוח שאושרו על ידו ואת האיסור לגבות כספים מעבר לעלויות אלו - וזאת על מנת שלא לאפשר לאגודות לגבות כספים, תוך שימוש בשמות ו/או בהגדרות שונות לכספים המשולמים על ידי המומלצים.

השינוי המשמעותי ביותר אותו מביאה ההחלטה, הינו, כי לא תותר העברת זכויות במשך
5 שנים למקבל מגרש בפטור ממכרז, החל מיום חתימת חוזה החכירה. כלומר, הואיל וחוזה החכירה נחתם לאחר סיום שלב שלד וגג, ניתן יהיה למכור את הזכויות 5 שנים לאחר סיום שלב זה. הוראה זו באה, ככל הנראה, על מנת למנוע עסקאות בקרקעות המינהל המוקצות למומלצים בהרחבות וזאת בכדי שהמומלץ לא ישיא רווח על קרקעות אלה ולמעשה לא יכול לבצע עסקת יזמות בקרקע המינהל בהרחבה.

בסיפא של ההחלטה, נקבע, כי הנהלת המינהל נדרשת לקבוע הוראות מעבר ליישום החלטה זו בתוך 45 ימים מיום אישור ההחלטה על ידי המועצה. כלומר הוראות המעבר היו אמורות להתפרסם, לכל המאוחר, עד לתחילת חודש יולי שנה זו.
יודגש, כי הוראות המעבר נדרשות על מנת שניתן יהיה לאשר עסקאות העומדות ב"קנה" ולהתאים את נוסח הסכמי החכירה להוראות החדשות שנקבעו בהחלטה ביחס להקצאת המגרשים והעברת הזכויות.


למצער, עד ליום כתיבת מילים אלה, לא פורסמו הוראות מעבר או הוראות אגף חקלאי להחלטה, ועל כן, פקידי המנהל אשר אמונים לטפל במשתכנים ולאשר את עסקאות הקצאת המגרשים, עצרו את הקצאת המגרשים למשתכנים שהופנו למינהל לאחר  ה- 10.5.09!!!

העובדה כי עד למועד זה, לא פורסמו הוראות מעבר להחלטה 1180, הביאה לכך, כי משתכנים רבים לא מקבלים אישורי עסקה בגין הקצאת המגרשים ולא יכולים לחתום על הסכמי פיתוח, עובדה המעמידה אותם כיום מול שוקת שבורה ללא כתובת אליה הם יכולים לפנות בבקשת עזרה.    

מבירורים רבים שנערכו עם פקידי המינהל עולה, כי הפקידים בעצמם פונים לגורמים בהנהלת המינהל ודורשים כי יומצאו הוראות מעבר ויעודכנו הנוסחים של הסכמי החכירה, על מנת שניתן יהיה לאשר עסקאות, אך גם הפניות מצד הפקידים, נופלות על אוזניים ערלות!!!

חשוב לזכור, כי המשתכן הינו בד"כ זוג צעיר המבקש לשדרג את מקום מגוריו או לרכוש נכס באזור כפרי, בפעם הראשונה בחייו, והפגישה הראשונה עם המינהל, הדומה במקרה זה להתנגשות חזיתית הרת אסון, מביאה על המשתכן הפסדים והוצאות שגורמות לנזק כלכלי עמוק וארוך טווח.

אין ספק, כי מדובר בהתנהלות כושלת ולא תקינה של המינהל, אשר בבוא היום, עשוי לקבל לידיו תביעת ענק מצד המשתכנים, אשר ספגו נזקים עצומים בעקבות התנהלות זו.
מציאות עגומה זו , עשויה להביא לתוצאה לפיה כספי משלם המיסים ישמשו בעתיד לתשלום פיצויים למשתכנים הנפגעים ובכך נמצא כולנו נפגעים ישירים ועקיפים של התנהלות כושלת זו של המינהל.

יש להקים קול צעקה ולהורות למינהל להוציא לאלתר הוראות מעבר וכן לאשר באופן מיידי את כל העסקאות העומדות בפתחו של המינהל עוד מיום 10.5.09, המועד בו אושרה ההחלטה.
אנו תקווה כי קריאה זו, תעיר את הדובים משנתם על מנת שלא ייגרמו נזקים נוספים ומיותרים למשתכנים הכבולים בכבלי הבירוקרטיה של המינהל.


דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 עו"ד אביגדור ליבוביץ

הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, הינו הבעלים של משרד עורכי דין אביגדור ליבוביץ ושות',מתגורר במושב בארותיים בעמק חפר ומתמחה מזה שנים בנושאים הקשורים למגזר החקלאי, מינהל מקרקעי ישראל, מושבים, קיבוצים, אגודות שיתופיות, ובעסקאות נדל"ן במגזר החקלאי מכל הסוגים בכל הארץ, לרבות ייצוג מוכרים ורוכשים בעסקאות מכירה ורכישה של נחלות, טיפול בסוגיות של בנים ממשיכים, ניהול עיזבון וצוואות. משרדו של עו"ד ליבוביץ מתמחה בכל הקשור למיסוי מקרקעין, מע"מ, דמי הסכמה והיטלים במגזר החקלאיוכן בייצוג של בעלי זכויות, קבלנים ויזמים בפרויקטים של הרחבות במושבים וקיבוצים, הקמת תחנות דלק ומרכזים מסחריים, שינויי ייעוד, פיצול נחלות, קרקעות חקלאיות, ליווי וייזום של עסקאות.



 


מאמרים נוספים מאת עו"ד אביגדור ליבוביץ
 
חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38 - מדוע זה לא הולך?
מדינת ישראל נמצאת תחת סיכון לרעידת אדמה ובעניין זה הכתובת על הקיר כבר מספר שנים. הוראות תמ"א 38 נועדו על מנת לאפשר חיזוק מבנים קיימים אשר לא ניבנו בהתאם לתקן הישראלי 413 על מנת לאפשר את העמידות של המבנים בפני רעידות אדמה. הוראות תמ"א 38 אמורות היו להביא לכך שיזמים שיבקשו לבצע פרויקטים לפי תמ"א 38 יוכלו לקבל היתרי בניה ולבצע את הפרויקטים על מנת מחד, לחזק ולשפץ מבנים שהיתר לבנייתם הוצא לפני ינואר 1980 ומאידך, להשיא רווחים בגין היחידות שייבנו על גג הבניין או בקומת העמודים ויימכרו על ידם.

שימו לב לתקלת המס בביצוע פרויקטים בהתאם לתיקון מספר 2 לתמ"א 38
במהלך שנת 2010 אושר תיקון מספר 2 לתמ"א 38, שעיקריו מתן האפשרות לקבלת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 גם במצב דברים בו נהרס הבניין הישן הקיים על גבי המקרקעין. השיקול העיקרי שעמד בבסיס תיקון זה הינו ההנחה כי הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש תחתיו עדיפה על פני "בניית טלאי על טלאי" באמצעות חיבור הבניין הישן עם תוספת דירות על גביו.

רוכשים נחלה מיורשים - שימו לב למוקש המשכנתא
מכירות רבות של נחלות מתבצעות על ידי יורשים. עריכת עסקה עם יורשים טומנת בחובה דילמות ובעיות משפטיות רבות, לרבות בכל הקשור למיסים החלים במסגרת העסקה, אך במאמר זה, ברצוני להתמקד במקרים בהם מבקשים הרוכשים לקבלת מבנק למשכנתאות הלוואה מובטחת בהתחייבות לרישום משכנתא והבעיות העולות עקב כך. ראשית, בטרם עריכת העסקה יש לבחון האם הוצא צו ירושה או צו קיום צוואה וזאת בבחינה של כל מקרה לגופו.

החלטת מינהל מקרקעי ישראל 1184 - הבהרות ועדכונים!!!
החלטת מינהל 1184 אשר אושרה בחודש מאי 2009 קבעה הקלות ביחס לתשלום דמי היתר למינהל במסגרת הגשת בקשות לתוספת שטחים, שינויי ייעוד ופיצול מגרשים. עד ליום כתיבת מאמר זה, לא פורסמו הוראות האגף החקלאי להחלטה 1184, אשר מטרתן לפרט כיצד יש ליישם את הוראות ההחלטה ביחס למגזר החקלאי והמגזר העירוני. רבות נכתב על הוראות ההחלטה, לרבות על ידי הח"מ, ביחס לעובדה כי הוראות ההחלטה מפלות לרעה את המגזר החקלאי ונותנות הקלות מפליגות לבעלי הנכסים במגזר העירוני.

רוכשים נחלה מיורשים - שימו לב למוקש המשכנתא
מכירות רבות של נחלות מתבצעות על ידי יורשים. עריכת עסקה עם יורשים טומנת בחובה דילמות ובעיות משפטיות רבות, לרבות בכל הקשור למיסים החלים במסגרת העסקה, אך במאמר זה, ברצוני להתמקד במקרים בהם מבקשים הרוכשים לקבלת מבנק למשכנתאות הלוואה מובטחת בהתחייבות לרישום משכנתא והבעיות העולות עקב כך. ראשית, בטרם עריכת העסקה יש לבחון האם הוצא צו ירושה או צו קיום צוואה וזאת בבחינה של כל מקרה לגופו.

ביום 28.12.09 התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל לפיה תוקנה בעלות לחוכרי קרקע למגורים ותעסוקה על קרקעות המדינה
חוק מינהל מקרקעי ישראל (תיקון מס' 7), התשס"ט - 2009 , מבקש להקטין את החיכוך בין המינהל לבין ציבור החוכרים, ומטרתו העיקרית היא, העברת הבעלות בנכסים לידי החוכרים, כאשר סדר העדיפות של המינהל הוא, להעניק את הבעלות ללא תשלום לידי החוכרים בבניה רוויה, בניה נמוכה בפריפריה ובמגרשים קטנים במרכז הארץ. החלטת מועצת מקרקעי ישראל מיום 28.12.09 מאשרת את רוח החוק וקובעת, כי תוקנה הבעלות לחוכרי קרקע השייכת למדינה ולרשות הפיתוח, אך ביחס לחוכרים של קרקעות בבעלות הקרן הקיימת לישראל, ההחלטה תחול רק לאחר שיתגבשו

באמצעות עריכת צוואה אדם יכול לאחר פטירתו מהעולם, להשאיר הוראות ליורשיו כיצד לבצע חלוקה בנכסים אשר נצברו במהלך חייו.
הצוואה הינה חוזה לכל דבר ועניין ועל כן, חשוב ביותר, לערוך את הצוואה באופן ברור, נהיר וקפדני, על מנת שלא לגרום ל"תקלות" לא נעימות בעת הגיע המועד להוצאת הצוואה אל הפועל. בחיבור זה, ברצוני להתמקד במוקשים ו"תקלות" בצוואות המתייחסות לנכסים במגזר החקלאי ובייחוד בכל הקשור לנחלות, וזאת בעקבות טיפול במספר רב של מקרים, בהם הגיעו לידי הח"מ צוואות אשר נערכו על ידי מי שאינו בקיא בתחום המגזר החקלאי וכתוצאה מכך, נגרמו ליורשים נזקים אשר ברובם הינם, בלתי הפיכים.

חקלאים ובעלי נחלות - היזהרו בעת העברת הזכויות בנחלה ללא תמורה לקרובים
חיבור זה נכתב, בעקבות מקרה מצער במיוחד בו טיפל משרדנו וזאת לאחר שנים בהן טיפל הח"מ במקרים רבים וסבוכים העוסקים ביחסים בין בני משפחה, הורים וילדים, אחים, וקרובים, וסכסוכים שנובעים בעקבות חלוקת נחלות במושבים, ירושות, גירושין, עיזבונות וכיוצ"ב. עובדות המקרה שיתואר להלן, כה קשות, מצד אחד, אך מצד שני, יכולות לדפוק על פתחו של כל בעל נחלה ועל כן, ראוי ורצוי לשים לב לעובדות המתוארות, על מנת, שמי מהקוראים, לא ימצא עצמו יום אחד, בצד השני של המתרס, בו נרמסות זכויותיו והוא נותר שותת דם מול שוקת שבורה ללא

הרחבות בקיבוצים - המינהל פרסם נוסח חדש של תצהירי אגף חקלאי בהתאם להוראות החלטה 1180 אך לאן נעלמו הוראות המעבר???
עד ליום זה ( 30/12/2009 ) מינהל מקרקעי ישראל לא פרסם באופן רשמי את הוראות המעבר להחלטה 1180, למרות העובדה כי חלפו למעלה משישה חודשים מיום אישור ההחלטה, דבר אשר הביא לעצירה מוחלטת באישור העסקאות בגין הקצאת מגרשים בהרחבות בקיבוצים ברחבי הארץ, אשר הוגשו למינהל החל מחודש מאי 2009.

מחיר הבירוקרטיה ? - מינהל מקרקעי ישראל עשוי להיתבע על עיכוב אישור עסקאות בהרחבות קהילתיות וגרימת נזקים עצומים למשתכנים
ביום 10.5.09 נחתמה על ידי שר האוצר הנכנס, החלטת מועצת המינהל 1180, מבטלת את החלטות 959 ו- 1110, לפיהן התנהל המגזר החקלאי עד היום בכל הקשור להרחבות.

ההחלטה קובעת שינויים בכל הקשור לבנייה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית ומטרתה, ככל הנראה, להעביר כח וסמכויות חזרה לידי המינהל על מנת לפקח על הליך הקצאת המגרשים על ידי האגודות, לרבות מתן ההמלצות וכיוצ"ב וכן על מנת לוודא, כי הכספים המשולמים על ידי המשתכנים בגין פיתוח תשתיות מגיעים ליעדם.

     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI