דף הבית חוק ומשפט נדל"ן ומקרקעין באמצעות עריכת צוואה אדם יכול לאחר פטירתו מהעולם, להשאיר הוראות ליורשיו כיצד לבצע חלוקה בנכסים אשר נצברו במהלך חייו.
באמצעות עריכת צוואה אדם יכול לאחר פטירתו מהעולם, להשאיר הוראות ליורשיו כיצד לבצע חלוקה בנכסים אשר נצברו במהלך חייו.
עו"ד אביגדור ליבוביץ 29/03/10 |  צפיות: 2186

הצוואה הינה חוזה לכל דבר ועניין ועל כן, חשוב ביותר, לערוך את הצוואה באופן ברור, נהיר וקפדני, על מנת שלא לגרום ל"תקלות" לא נעימות בעת הגיע המועד להוצאת הצוואה אל הפועל.    

בחיבור זה, ברצוני להתמקד במוקשים ו"תקלות" בצוואות המתייחסות לנכסים במגזר החקלאי ובייחוד בכל הקשור לנחלות, וזאת בעקבות טיפול במספר רב של מקרים, בהם הגיעו לידי הח"מ צוואות אשר נערכו על ידי מי שאינו בקיא בתחום המגזר החקלאי וכתוצאה מכך, נגרמו ליורשים נזקים אשר ברובם הינם, בלתי הפיכים.    

הסיפור מתחיל בחקלאי אשר קיבל את הנחלה בעת הקמת המדינה, בד"כ ללא כל עלות או בעבור סכום מינימאלי, החקלאי עיבד את אדמתו במהלך כל חייו ובעת הגיעו לגיל מופלג הוא הבין, כי הוא צבר נכס משמעותי הנקרא "נחלה".    

החקלאי יודע, כי הוא עומד להותיר מאחוריו מספר יורשים, ומבקש לחלק את נכסיו בין היורשים בחלוקה שווה ולצורך כך, הוא פונה לאיש מקצוע על מנת שזה יערוך עבורו צוואה ויחלק את נכסיו בהתאם להוראותיו.

התקלה הרווחת בעריכת הצוואה, על ידי מי שאינו בקיא בהחלטות המינהל ובמגזר החקלאי, הינה חלוקה של הנחלה למספר יורשים ובמקרים חמורים יותר, חלוקה של בית המגורים או בתי המגורים למספר יורשים.

לצורך הדוגמא, אציין מקרה אשר הגיע לטיפול הח"מ, בו נקבע בצוואה, כי ארבעה יורשים יקבלו זכויות בשני בתי מגורים בנחלה, כאשר נקבע, כי שני יורשים יקבלו זכויות בבית אחד ושני יורשים אחרים יקבלו את הזכויות בבית השני. עורך הצוואה אף הגדיל לכתוב (ככל הנראה בהתאם להוראות המצווה), כי הבית הראשון הבנוי ממספר קומות, יחולק כך, שיורש אחד יקבל את קומת המרתף והיורש השני יקבל את הקומה העליונה.    

כאשר בוחנים את המקרה שלעיל, ניתן להצביע על כשלים רבים, אך הכשל המרכזי הוא, חלוקת הנחלה למספר יורשים ויותר מכך, חלוקה של בתי המגורים באופן שאינו תואם את החלטות המינהל.    
צוואה שנערכה בהתאם למתואר לעיל, גורמת לנזקים בלתי הפיכים ולפירוק של משפחות, פשוטו כמשמעו, כאשר רצונו של החקלאי, אשר עמל כל השנים, היה להותיר אחריו ילדים מאושרים, הביא לכך, כי הילדים ככל הנראה לא ידברו אחד עם השני, ואף יגיעו להתנצחויות משפטיות שיארכו שנים רבות וזאת עקב רשלנות של איש המקצוע!!!    

במקרה נוסף הראוי לציון, התגורר אחד הילדים בבית מגורים שני בנחלה כעשרים שנה לפני שהוריו הלכו לעולמם. בהוראות הצוואה שהותיר ההורה האחרון, נקבע, כי הנחלה תועבר לילד אשר גר בבית השני בנחלה וככל שהוא לא יוכל לפצות את יתר אחיו, הנחלה תימכר למרבה במחיר והתמורה תחולק בין האחים.

במקרה זה, ביקש הילד שגר בנחלה, לפצל את הנחלה, כך שהמגרש עליו בנוי בית המגורים יירשם על שמו כיחידת רישום נפרדת והוא אף הציע לפצות את האחים בגין שווי המגרש המפוצל וירידת ערך הנחלה. במקרה זה, האחים לא הסכימו כי המגרש יפוצל, גם כנגד קבלת פיצוי, כאמור, מה שגרר את כל המשפחה לערכאות משפטיות ולהתנצחות של שנים.    
גם במקרה זה, ניתן היה למצוא דרכים יצירתיות לפתרון, ככל שהוראות הצוואה היו מתייחסות למצב בפועל וככל שהיו נקבעות הוראות ביחס לפיצול המגרש והפיצוי שיינתן במקרה זה.

הצעתי היא, להתייחס לצוואה כאל הסכם לכל דבר ועניין ולערוך אותה כפי שעורכים הסכם מכר, במטרה לצפות פני עתיד ככל שניתן.    

על מנת לצפות את פני העתיד בכל הקשור לנכסים במגזר החקלאי ובייחוד לנחלות, יש להיות בקיא בהחלטות הרלוונטיות של מינהל מקרקעי ישראל וחשוב מכך, יש לתת מענה להחלטות מועצה אשר לא קיבלו תוקף אך עשויות להשפיע על ההוראות בצוואה, ולדוגמא ניתן לתת את הוראות החלטה 979 אשר נמצאת בדיון בבג"ץ וחקלאים רבים ממתינים בקוצרת רוח להכרעות בעניין זה.    

בעת עריכת הצוואה יש לבחון את המצב התכנוני, הפיזי והמשפטי של הנחלה, לקבל את כל המסמכים הרלוונטיים, אישורי זכויות מהאגודה ומהמינהל וכן מידע תכנוני מהועדה המקומית על מנת לבחון את היתרי הבניה של המבנים בנחלה.    

בצוואה יש לתת ביטוי לרצון המצווה, אך יש להביא לשימת ליבו את כל ההוראות הרלוונטיות המתייחסות למצב הנכסים שלו ואת ההשלכות שיש להוראותיו על חלוקת הנכסים ובייחוד על הקונפליקטים שעשויים להתעורר בין היורשים.    
המטרה בצוואה היא לתת וודאות ברמה גבוהה ככל שניתן ולצמצם חיכוך בין היורשים, על ידי התייחסות לסיטואציות האפשריות ובהתייחס לעובדות של כל מקרה ומקרה.    
יש לשים לב במיוחד להשלכות המיסוי הכרוכות בחלוקת נכסים בין היורשים וככל שנקבעים תשלומי איזון, יש להביא לשימת ליבו של המצווה את תוצאות המס שיתכנו.

נקודה חשובה נוספת שיש לתת את הדעת לגביה הינה מלכודת המס העלולה להיות בעת עריכת הצוואה. בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין הורשה אומנם אינה אירוע הגורר בעקבותיו חבויות במס, אולם ניסוח לא נכון של הצוואה עשוי לגרום, לתקלת מס חמורה בעת מכירה עתידית של הנחלה.     

כך, לדוגמא, הוראות סעיף 114 לחוק הירושה קובעות את דרך החלוקה של נחלה חקלאית בין היורשים.  בהתאם להוראות הסעיף שלעיל, בעת מכירה עתידית של הנחלה יצטרך אותו יורש לשלם "תשלומי איזון" ליתר היורשים. ככל שתשלומי איזון אלו ישולמו שלא מתוך נכסי העיזבון, הרי שהדבר יגרור בעקבותיו חבויות מס העשויות להיות כבדות באופן שינגסו משמעותית בנכסי העיזבון. רשויות המס מודעות לבעייתיות זו, וניתן למצוא לה פתרונות יצירתיים.    
    
הסיטואציות הן רבות והדוגמאות שהובאו לעיל הינן קוצו של יוד, אך המטרה היא לנסות לפקוח את עיניהם של המבקשים לערוך צוואה ולהבהיר, כי יש לבחון היטב את האפשרויות הגלומות בחלוקת הנכסים, על מנת שמי שבא להיטיב ולברך לא יצא בסופו של יום מקלל!!!


הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, מתמחה במינהל מקרקעי ישראל, מיסים והיטלים, מומחה במגזר החקלאי, מומחה במגזר הכפרי, מומחה למיסים במגזר החקלאי, מושבים וקיבוצים


דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 עו"ד אביגדור ליבוביץ

הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, הינו הבעלים של משרד עורכי דין אביגדור ליבוביץ ושות',מתגורר במושב בארותיים בעמק חפר ומתמחה מזה שנים בנושאים הקשורים למגזר החקלאי, מינהל מקרקעי ישראל, מושבים, קיבוצים, אגודות שיתופיות, ובעסקאות נדל"ן במגזר החקלאי מכל הסוגים בכל הארץ, לרבות ייצוג מוכרים ורוכשים בעסקאות מכירה ורכישה של נחלות, טיפול בסוגיות של בנים ממשיכים, ניהול עיזבון וצוואות. משרדו של עו"ד ליבוביץ מתמחה בכל הקשור למיסוי מקרקעין, מע"מ, דמי הסכמה והיטלים במגזר החקלאיוכן בייצוג של בעלי זכויות, קבלנים ויזמים בפרויקטים של הרחבות במושבים וקיבוצים, הקמת תחנות דלק ומרכזים מסחריים, שינויי ייעוד, פיצול נחלות, קרקעות חקלאיות, ליווי וייזום של עסקאות.



 


מאמרים נוספים מאת עו"ד אביגדור ליבוביץ
 
חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38 - מדוע זה לא הולך?
מדינת ישראל נמצאת תחת סיכון לרעידת אדמה ובעניין זה הכתובת על הקיר כבר מספר שנים. הוראות תמ"א 38 נועדו על מנת לאפשר חיזוק מבנים קיימים אשר לא ניבנו בהתאם לתקן הישראלי 413 על מנת לאפשר את העמידות של המבנים בפני רעידות אדמה. הוראות תמ"א 38 אמורות היו להביא לכך שיזמים שיבקשו לבצע פרויקטים לפי תמ"א 38 יוכלו לקבל היתרי בניה ולבצע את הפרויקטים על מנת מחד, לחזק ולשפץ מבנים שהיתר לבנייתם הוצא לפני ינואר 1980 ומאידך, להשיא רווחים בגין היחידות שייבנו על גג הבניין או בקומת העמודים ויימכרו על ידם.

שימו לב לתקלת המס בביצוע פרויקטים בהתאם לתיקון מספר 2 לתמ"א 38
במהלך שנת 2010 אושר תיקון מספר 2 לתמ"א 38, שעיקריו מתן האפשרות לקבלת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 גם במצב דברים בו נהרס הבניין הישן הקיים על גבי המקרקעין. השיקול העיקרי שעמד בבסיס תיקון זה הינו ההנחה כי הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש תחתיו עדיפה על פני "בניית טלאי על טלאי" באמצעות חיבור הבניין הישן עם תוספת דירות על גביו.

רוכשים נחלה מיורשים - שימו לב למוקש המשכנתא
מכירות רבות של נחלות מתבצעות על ידי יורשים. עריכת עסקה עם יורשים טומנת בחובה דילמות ובעיות משפטיות רבות, לרבות בכל הקשור למיסים החלים במסגרת העסקה, אך במאמר זה, ברצוני להתמקד במקרים בהם מבקשים הרוכשים לקבלת מבנק למשכנתאות הלוואה מובטחת בהתחייבות לרישום משכנתא והבעיות העולות עקב כך. ראשית, בטרם עריכת העסקה יש לבחון האם הוצא צו ירושה או צו קיום צוואה וזאת בבחינה של כל מקרה לגופו.

החלטת מינהל מקרקעי ישראל 1184 - הבהרות ועדכונים!!!
החלטת מינהל 1184 אשר אושרה בחודש מאי 2009 קבעה הקלות ביחס לתשלום דמי היתר למינהל במסגרת הגשת בקשות לתוספת שטחים, שינויי ייעוד ופיצול מגרשים. עד ליום כתיבת מאמר זה, לא פורסמו הוראות האגף החקלאי להחלטה 1184, אשר מטרתן לפרט כיצד יש ליישם את הוראות ההחלטה ביחס למגזר החקלאי והמגזר העירוני. רבות נכתב על הוראות ההחלטה, לרבות על ידי הח"מ, ביחס לעובדה כי הוראות ההחלטה מפלות לרעה את המגזר החקלאי ונותנות הקלות מפליגות לבעלי הנכסים במגזר העירוני.

רוכשים נחלה מיורשים - שימו לב למוקש המשכנתא
מכירות רבות של נחלות מתבצעות על ידי יורשים. עריכת עסקה עם יורשים טומנת בחובה דילמות ובעיות משפטיות רבות, לרבות בכל הקשור למיסים החלים במסגרת העסקה, אך במאמר זה, ברצוני להתמקד במקרים בהם מבקשים הרוכשים לקבלת מבנק למשכנתאות הלוואה מובטחת בהתחייבות לרישום משכנתא והבעיות העולות עקב כך. ראשית, בטרם עריכת העסקה יש לבחון האם הוצא צו ירושה או צו קיום צוואה וזאת בבחינה של כל מקרה לגופו.

ביום 28.12.09 התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל לפיה תוקנה בעלות לחוכרי קרקע למגורים ותעסוקה על קרקעות המדינה
חוק מינהל מקרקעי ישראל (תיקון מס' 7), התשס"ט - 2009 , מבקש להקטין את החיכוך בין המינהל לבין ציבור החוכרים, ומטרתו העיקרית היא, העברת הבעלות בנכסים לידי החוכרים, כאשר סדר העדיפות של המינהל הוא, להעניק את הבעלות ללא תשלום לידי החוכרים בבניה רוויה, בניה נמוכה בפריפריה ובמגרשים קטנים במרכז הארץ. החלטת מועצת מקרקעי ישראל מיום 28.12.09 מאשרת את רוח החוק וקובעת, כי תוקנה הבעלות לחוכרי קרקע השייכת למדינה ולרשות הפיתוח, אך ביחס לחוכרים של קרקעות בבעלות הקרן הקיימת לישראל, ההחלטה תחול רק לאחר שיתגבשו

באמצעות עריכת צוואה אדם יכול לאחר פטירתו מהעולם, להשאיר הוראות ליורשיו כיצד לבצע חלוקה בנכסים אשר נצברו במהלך חייו.
הצוואה הינה חוזה לכל דבר ועניין ועל כן, חשוב ביותר, לערוך את הצוואה באופן ברור, נהיר וקפדני, על מנת שלא לגרום ל"תקלות" לא נעימות בעת הגיע המועד להוצאת הצוואה אל הפועל. בחיבור זה, ברצוני להתמקד במוקשים ו"תקלות" בצוואות המתייחסות לנכסים במגזר החקלאי ובייחוד בכל הקשור לנחלות, וזאת בעקבות טיפול במספר רב של מקרים, בהם הגיעו לידי הח"מ צוואות אשר נערכו על ידי מי שאינו בקיא בתחום המגזר החקלאי וכתוצאה מכך, נגרמו ליורשים נזקים אשר ברובם הינם, בלתי הפיכים.

חקלאים ובעלי נחלות - היזהרו בעת העברת הזכויות בנחלה ללא תמורה לקרובים
חיבור זה נכתב, בעקבות מקרה מצער במיוחד בו טיפל משרדנו וזאת לאחר שנים בהן טיפל הח"מ במקרים רבים וסבוכים העוסקים ביחסים בין בני משפחה, הורים וילדים, אחים, וקרובים, וסכסוכים שנובעים בעקבות חלוקת נחלות במושבים, ירושות, גירושין, עיזבונות וכיוצ"ב. עובדות המקרה שיתואר להלן, כה קשות, מצד אחד, אך מצד שני, יכולות לדפוק על פתחו של כל בעל נחלה ועל כן, ראוי ורצוי לשים לב לעובדות המתוארות, על מנת, שמי מהקוראים, לא ימצא עצמו יום אחד, בצד השני של המתרס, בו נרמסות זכויותיו והוא נותר שותת דם מול שוקת שבורה ללא

הרחבות בקיבוצים - המינהל פרסם נוסח חדש של תצהירי אגף חקלאי בהתאם להוראות החלטה 1180 אך לאן נעלמו הוראות המעבר???
עד ליום זה ( 30/12/2009 ) מינהל מקרקעי ישראל לא פרסם באופן רשמי את הוראות המעבר להחלטה 1180, למרות העובדה כי חלפו למעלה משישה חודשים מיום אישור ההחלטה, דבר אשר הביא לעצירה מוחלטת באישור העסקאות בגין הקצאת מגרשים בהרחבות בקיבוצים ברחבי הארץ, אשר הוגשו למינהל החל מחודש מאי 2009.

מחיר הבירוקרטיה ? - מינהל מקרקעי ישראל עשוי להיתבע על עיכוב אישור עסקאות בהרחבות קהילתיות וגרימת נזקים עצומים למשתכנים
ביום 10.5.09 נחתמה על ידי שר האוצר הנכנס, החלטת מועצת המינהל 1180, מבטלת את החלטות 959 ו- 1110, לפיהן התנהל המגזר החקלאי עד היום בכל הקשור להרחבות.

ההחלטה קובעת שינויים בכל הקשור לבנייה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית ומטרתה, ככל הנראה, להעביר כח וסמכויות חזרה לידי המינהל על מנת לפקח על הליך הקצאת המגרשים על ידי האגודות, לרבות מתן ההמלצות וכיוצ"ב וכן על מנת לוודא, כי הכספים המשולמים על ידי המשתכנים בגין פיתוח תשתיות מגיעים ליעדם.

     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI