דף הבית חוק ומשפט נדל"ן ומקרקעין רוכשים נחלה מיורשים - שימו לב למוקש המשכנתא
רוכשים נחלה מיורשים - שימו לב למוקש המשכנתא
עו"ד אביגדור ליבוביץ 29/03/10 |  צפיות: 2180
מכירות רבות של נחלות מתבצעות על ידי יורשים.

עריכת עסקה עם יורשים טומנת בחובה דילמות ובעיות משפטיות רבות, לרבות בכל הקשור למיסים החלים במסגרת העסקה, אך במאמר זה, ברצוני להתמקד במקרים בהם מבקשים הרוכשים לקבלת מבנק למשכנתאות הלוואה מובטחת בהתחייבות לרישום משכנתא והבעיות העולות עקב כך.

ראשית, בטרם עריכת העסקה יש לבחון האם הוצא צו ירושה או צו קיום צוואה וזאת בבחינה של כל מקרה לגופו.

יובהר, כי על מנת שניתן יהיה להעביר את הזכויות לרוכשים הפוטנציאלים, יש להמציא את צו הירושה או צו קיום הצוואה למינהל מקרקעי ישראל. בד"כ המורישים הולכים לעולמם במועדים שונים ויש לוודא כי קיים צו קיום צוואה/צו ירושה עבור כל אחד מהם.    

הערה - מבחינת היורשים, המועד בו כל אחד מהמורישים הלך לעולמו משפיע ישירות על נושא מס שבח היסטורי (ככל שהזכויות התקבלו לפני 1961) ויש לבצע את הבדיקות ביחס לכך בדקדקנות רבה!!!

כידוע, זכויות בנחלה לא ניתן לרשום על יותר מיורש אחד, לרבות בת זוגתו וזאת בהתאם להוראות המינהל וכן בהתאם להוראות סעיף 114 לחוק הירושה.

במידה והמוריש/ים לא השאירו צוואה, על היורשים להוציא צו ירושה ובמועד זה, ניתן לקבוע כי הזכויות בנחלה יירשמו ע"ש יורש אחד, כאשר היורשים האחרים נדרשים להסכים להסתלק מהירושה ולחתום על תצהירי הסתלקות (יצויין, כי בד"כ היורשים אינם מסתלקים מהירושה ומוצא צו ירושה ע"ש כל היורשים וזאת עכב רגישויות רבות המלוות בהליך זה).  

צו הירושה ע"ש מספר יורשים לא ניתן לרישום במינהל, נוכח הדברים שהובאו לעיל ועל כן, הזכויות בנחלה נותרות ע"ש המורישים עד למועד בו היורשים מחליטים על מכירת הנחלה.

ההקדמה שהובאה לעיל, מטרתה להסביר לרוכשים הפוטנציאלים, מדוע לא ניתן לרשום את הנחלה ע"ש היורשים וזאת גם בעקבות דרישות של בנקים לבצע זאת.

בעת ביצוע העסקה עם הרוכשים הפוטנציאלים ובמקרה והאחרונים יבקשו לקבל מבנק למשכנתאות, הלוואה מובטחת בהתחייבות לרישום משכנתא, על מנת לממן חלק מהתמורה, ייתקלו הרוכשים בבעיה לקבל את ההלוואה מהבנק הואיל והנכס רשום ע"ש המורישים!!!

למצער, הבנקים שלא תמיד מצויים במסכת המשפטית של הנחלות, מציבים דרישות שלא ניתן ליישמן ובכך מערימים קשיים מיותרים. הבנקים מציעים בד"כ מספר פתרונות, ראשית, מוצע כי כספי ההלוואה יועברו לטובת היורשים לאחר שהזכויות יירשמו ע"ש הרוכשים - הצעה זו איננה ישימה כלל וכלל - שכן לא ניתן להעביר זכויות ע"ש רוכשים בטרם התקבלה מלוא התמורה בגין הנחלה ועו"ד שיסכים להצעה זו מסכן עצמו בתביעת רשלנות מקצועית.     

הצעה נוספת העולה על ידי הבנקים - כי הנחלה תרשם ע"ש אחד היורשים לאחר שהיתר יסתלקו מהירושה - כמובן, כי גם הצעה זו איננה ישימה, בייחוד במקרה בו הוצא צו ירושה. יובהר בעניין זה, כי הליכי ירושה בין יורשים הינם רגישים במיוחד והעלאת הצעה זו על ידי הבנקים, טומנת בחובה חוסר הבנה בסיסי ויסודי ואף עלולה ליצור מסכת סבוכה של בעיות בין היורשים.

על מנת להביא פתרון יצירתי לבעיות שלעיל, פעל משרד הח"מ במספר עסקאות לשכנע את המחלקות המשפטיות של הבנקים, כי אין כל מניעה להעביר את הזכויות ישירות מ- המורישים ל- רוכשים ואין כל צורך לרשום את הזכויות ע"ש אחד היורשים. לאחר דין ודברים עם הבנקים, הוסכם כי המינהל ימציא אישור בכתב לבנק, ביחס לכך שאין כל מניעה להעביר את הזכויות ישירות מהמורישים לרוכשים ולאחר שתושלם העסקה ותשולם מלוא התמורה ליורשים והזכויות יועברו ע"ש הרוכשים, ניתן יהיה להמציא לבנק התחייבות לרישום משכנתא!!!

אשר על האמור, הרוכשים נדרשים לשים לב לדברים הבאים בטרם התקשרות בעסקת רכישת נחלה מיורשים: האם קיים צו ירושה או קיום צוואה? לבחון עם הבנק ממנו מתכוונים הרוכשים לקבל הלוואה מובטחת בהתחייבות לרישום משכנתא, מהם דרישותיו נוכח העובדה כי הזכויות רשומות ע"ש המורישים? לבחון עם הבנק את האפשרות להמציא את המכתב המאשר את העברת הזכויות ישירות מהמורישים לרוכשים וכן לפעול מול מינהל מקרקעי ישראל על מנת להמציא לבנק העתק מהמכתב בטרם ההתקשרות בעסקה וזאת על מנת למנוע מצב של הפרת הסכם!!!    

הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ הינו הבעלים של משרד עורכי דין אביגדור ליבוביץ ושות' המתמחה בעסקאות במגזר החקלאי, במגזר הכפרי, מושבים קיבוצים, ומיסוי מקרקעין.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 עו"ד אביגדור ליבוביץ

הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, הינו הבעלים של משרד עורכי דין אביגדור ליבוביץ ושות',מתגורר במושב בארותיים בעמק חפר ומתמחה מזה שנים בנושאים הקשורים למגזר החקלאי, מינהל מקרקעי ישראל, מושבים, קיבוצים, אגודות שיתופיות, ובעסקאות נדל"ן במגזר החקלאי מכל הסוגים בכל הארץ, לרבות ייצוג מוכרים ורוכשים בעסקאות מכירה ורכישה של נחלות, טיפול בסוגיות של בנים ממשיכים, ניהול עיזבון וצוואות. משרדו של עו"ד ליבוביץ מתמחה בכל הקשור למיסוי מקרקעין, מע"מ, דמי הסכמה והיטלים במגזר החקלאיוכן בייצוג של בעלי זכויות, קבלנים ויזמים בפרויקטים של הרחבות במושבים וקיבוצים, הקמת תחנות דלק ומרכזים מסחריים, שינויי ייעוד, פיצול נחלות, קרקעות חקלאיות, ליווי וייזום של עסקאות.



 


מאמרים נוספים מאת עו"ד אביגדור ליבוביץ
 
חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38 - מדוע זה לא הולך?
מדינת ישראל נמצאת תחת סיכון לרעידת אדמה ובעניין זה הכתובת על הקיר כבר מספר שנים. הוראות תמ"א 38 נועדו על מנת לאפשר חיזוק מבנים קיימים אשר לא ניבנו בהתאם לתקן הישראלי 413 על מנת לאפשר את העמידות של המבנים בפני רעידות אדמה. הוראות תמ"א 38 אמורות היו להביא לכך שיזמים שיבקשו לבצע פרויקטים לפי תמ"א 38 יוכלו לקבל היתרי בניה ולבצע את הפרויקטים על מנת מחד, לחזק ולשפץ מבנים שהיתר לבנייתם הוצא לפני ינואר 1980 ומאידך, להשיא רווחים בגין היחידות שייבנו על גג הבניין או בקומת העמודים ויימכרו על ידם.

שימו לב לתקלת המס בביצוע פרויקטים בהתאם לתיקון מספר 2 לתמ"א 38
במהלך שנת 2010 אושר תיקון מספר 2 לתמ"א 38, שעיקריו מתן האפשרות לקבלת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 גם במצב דברים בו נהרס הבניין הישן הקיים על גבי המקרקעין. השיקול העיקרי שעמד בבסיס תיקון זה הינו ההנחה כי הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש תחתיו עדיפה על פני "בניית טלאי על טלאי" באמצעות חיבור הבניין הישן עם תוספת דירות על גביו.

רוכשים נחלה מיורשים - שימו לב למוקש המשכנתא
מכירות רבות של נחלות מתבצעות על ידי יורשים. עריכת עסקה עם יורשים טומנת בחובה דילמות ובעיות משפטיות רבות, לרבות בכל הקשור למיסים החלים במסגרת העסקה, אך במאמר זה, ברצוני להתמקד במקרים בהם מבקשים הרוכשים לקבלת מבנק למשכנתאות הלוואה מובטחת בהתחייבות לרישום משכנתא והבעיות העולות עקב כך. ראשית, בטרם עריכת העסקה יש לבחון האם הוצא צו ירושה או צו קיום צוואה וזאת בבחינה של כל מקרה לגופו.

החלטת מינהל מקרקעי ישראל 1184 - הבהרות ועדכונים!!!
החלטת מינהל 1184 אשר אושרה בחודש מאי 2009 קבעה הקלות ביחס לתשלום דמי היתר למינהל במסגרת הגשת בקשות לתוספת שטחים, שינויי ייעוד ופיצול מגרשים. עד ליום כתיבת מאמר זה, לא פורסמו הוראות האגף החקלאי להחלטה 1184, אשר מטרתן לפרט כיצד יש ליישם את הוראות ההחלטה ביחס למגזר החקלאי והמגזר העירוני. רבות נכתב על הוראות ההחלטה, לרבות על ידי הח"מ, ביחס לעובדה כי הוראות ההחלטה מפלות לרעה את המגזר החקלאי ונותנות הקלות מפליגות לבעלי הנכסים במגזר העירוני.

רוכשים נחלה מיורשים - שימו לב למוקש המשכנתא
מכירות רבות של נחלות מתבצעות על ידי יורשים. עריכת עסקה עם יורשים טומנת בחובה דילמות ובעיות משפטיות רבות, לרבות בכל הקשור למיסים החלים במסגרת העסקה, אך במאמר זה, ברצוני להתמקד במקרים בהם מבקשים הרוכשים לקבלת מבנק למשכנתאות הלוואה מובטחת בהתחייבות לרישום משכנתא והבעיות העולות עקב כך. ראשית, בטרם עריכת העסקה יש לבחון האם הוצא צו ירושה או צו קיום צוואה וזאת בבחינה של כל מקרה לגופו.

ביום 28.12.09 התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל לפיה תוקנה בעלות לחוכרי קרקע למגורים ותעסוקה על קרקעות המדינה
חוק מינהל מקרקעי ישראל (תיקון מס' 7), התשס"ט - 2009 , מבקש להקטין את החיכוך בין המינהל לבין ציבור החוכרים, ומטרתו העיקרית היא, העברת הבעלות בנכסים לידי החוכרים, כאשר סדר העדיפות של המינהל הוא, להעניק את הבעלות ללא תשלום לידי החוכרים בבניה רוויה, בניה נמוכה בפריפריה ובמגרשים קטנים במרכז הארץ. החלטת מועצת מקרקעי ישראל מיום 28.12.09 מאשרת את רוח החוק וקובעת, כי תוקנה הבעלות לחוכרי קרקע השייכת למדינה ולרשות הפיתוח, אך ביחס לחוכרים של קרקעות בבעלות הקרן הקיימת לישראל, ההחלטה תחול רק לאחר שיתגבשו

באמצעות עריכת צוואה אדם יכול לאחר פטירתו מהעולם, להשאיר הוראות ליורשיו כיצד לבצע חלוקה בנכסים אשר נצברו במהלך חייו.
הצוואה הינה חוזה לכל דבר ועניין ועל כן, חשוב ביותר, לערוך את הצוואה באופן ברור, נהיר וקפדני, על מנת שלא לגרום ל"תקלות" לא נעימות בעת הגיע המועד להוצאת הצוואה אל הפועל. בחיבור זה, ברצוני להתמקד במוקשים ו"תקלות" בצוואות המתייחסות לנכסים במגזר החקלאי ובייחוד בכל הקשור לנחלות, וזאת בעקבות טיפול במספר רב של מקרים, בהם הגיעו לידי הח"מ צוואות אשר נערכו על ידי מי שאינו בקיא בתחום המגזר החקלאי וכתוצאה מכך, נגרמו ליורשים נזקים אשר ברובם הינם, בלתי הפיכים.

חקלאים ובעלי נחלות - היזהרו בעת העברת הזכויות בנחלה ללא תמורה לקרובים
חיבור זה נכתב, בעקבות מקרה מצער במיוחד בו טיפל משרדנו וזאת לאחר שנים בהן טיפל הח"מ במקרים רבים וסבוכים העוסקים ביחסים בין בני משפחה, הורים וילדים, אחים, וקרובים, וסכסוכים שנובעים בעקבות חלוקת נחלות במושבים, ירושות, גירושין, עיזבונות וכיוצ"ב. עובדות המקרה שיתואר להלן, כה קשות, מצד אחד, אך מצד שני, יכולות לדפוק על פתחו של כל בעל נחלה ועל כן, ראוי ורצוי לשים לב לעובדות המתוארות, על מנת, שמי מהקוראים, לא ימצא עצמו יום אחד, בצד השני של המתרס, בו נרמסות זכויותיו והוא נותר שותת דם מול שוקת שבורה ללא

הרחבות בקיבוצים - המינהל פרסם נוסח חדש של תצהירי אגף חקלאי בהתאם להוראות החלטה 1180 אך לאן נעלמו הוראות המעבר???
עד ליום זה ( 30/12/2009 ) מינהל מקרקעי ישראל לא פרסם באופן רשמי את הוראות המעבר להחלטה 1180, למרות העובדה כי חלפו למעלה משישה חודשים מיום אישור ההחלטה, דבר אשר הביא לעצירה מוחלטת באישור העסקאות בגין הקצאת מגרשים בהרחבות בקיבוצים ברחבי הארץ, אשר הוגשו למינהל החל מחודש מאי 2009.

מחיר הבירוקרטיה ? - מינהל מקרקעי ישראל עשוי להיתבע על עיכוב אישור עסקאות בהרחבות קהילתיות וגרימת נזקים עצומים למשתכנים
ביום 10.5.09 נחתמה על ידי שר האוצר הנכנס, החלטת מועצת המינהל 1180, מבטלת את החלטות 959 ו- 1110, לפיהן התנהל המגזר החקלאי עד היום בכל הקשור להרחבות.

ההחלטה קובעת שינויים בכל הקשור לבנייה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית ומטרתה, ככל הנראה, להעביר כח וסמכויות חזרה לידי המינהל על מנת לפקח על הליך הקצאת המגרשים על ידי האגודות, לרבות מתן ההמלצות וכיוצ"ב וכן על מנת לוודא, כי הכספים המשולמים על ידי המשתכנים בגין פיתוח תשתיות מגיעים ליעדם.

     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI