דף הבית חוק ומשפט נדל"ן ומקרקעין חקלאים ובעלי נחלות - היזהרו בעת העברת הזכויות בנחלה ללא תמורה לקרובים
חקלאים ובעלי נחלות - היזהרו בעת העברת הזכויות בנחלה ללא תמורה לקרובים
עו"ד אביגדור ליבוביץ 29/03/10 |  צפיות: 2414

חיבור זה נכתב, בעקבות מקרה מצער במיוחד בו טיפל משרדנו וזאת לאחר שנים בהן טיפל הח"מ במקרים רבים וסבוכים העוסקים ביחסים בין בני משפחה, הורים וילדים, אחים, וקרובים, וסכסוכים שנובעים בעקבות חלוקת נחלות במושבים, ירושות, גירושין, עיזבונות וכיוצ"ב.

עובדות המקרה שיתואר להלן, כה קשות, מצד אחד, אך מצד שני, יכולות לדפוק על פתחו של כל בעל נחלה ועל כן, ראוי ורצוי לשים לב לעובדות המתוארות, על מנת, שמי מהקוראים, לא ימצא עצמו יום אחד, בצד השני של המתרס, בו נרמסות זכויותיו והוא נותר שותת דם מול שוקת שבורה ללא מענה.

ואלו עובדות המקרה: בעל נחלה עלה ארצה מאירופה וקיבל את הזכויות עוד בשנות הארבעים, כאשר משאת נפשו היתה, לבנות את ביתו בנחלה ולעבד את האדמה הצמודה לביתו. במהלך השנים הקים החקלאי לולים גדולים ומפוארים והגיע לגדולות בענף הלולים.

בנחלה קיימים שני בתי מגורים ובמהלך השנים, לאחר שבנו של החקלאי התחתן, עבר הבן להתגורר בבית השני בנחלה והקים שם את משפחתו. הבן עבד כל השנים עם אביו בלולים והיחסים ביניהם היו הרמוניים ופוריים. הבן והאב ניהלו את העסק במשותף והחברה שניהלה את עסקי הלולים היתה רשומה על שם השניים בחלוקה שווה.

לאחר שנים רבות של עבודה בלול ולאחר שהחקלאי הגיע לגיל 75, החליט החקלאי כי הוא התעייף מהעבודה הקשה וביקש לנוח וליהנות משארית ימיו. במסגרת זו, הציע החקלאי לבנו, כי הבן יקבל את מלוא הזכויות בנחלה ללא תמורה וכי הבן ימשיך לנהל את העסק לבדו. הצדדים חתמו על הסכם בו התחייב הבן לטפל ולזון את הוריו עד סוף ימיהם, לתת להם משכורת חודשית ולהחזיק את הרכב והבית של הוריו וכן להפריש להם כספים בכל חודש לחסכונות.

ואכן כך היה, הנחלה עברה ללא תמורה על שם הבן והוא בנה שם בית גדול ומפואר ובמהלך השנים הראשונות לאחר ביצוע המהלך, עמד הבן בכל התחייבויותיו כלפי הוריו בהבנה ובהרמוניה.

לאחר כחמש שנים מהמועד בו נחתם ההסכם בין הצדדים, הודיע הבן להוריו, ללא כל התראה מוקדמת, כי לאחר שהוא טיפל בהם שנים רבות, נגרמו לו הפסדים רבים והוא דורש כי הוריו יעזבו לאלתר את הנחלה ויחפשו להם מקום מגורים.

כמובן, כי ההורים קיבלו את הבשורה בהפתעה ובתדהמה, וחשו כי האדמה פערה את פיה ומאיימת לבלוע אותם בעודם בחיים. ההורים ניסו לדבר עם הבן ולהבין את פשר ההודעה הפתאומית, אך הבן בשלו, אינו מוכן להקשיב ודורש כי הוריו, שהיו באותה עת בגיל 80, יעזבו את הנחלה וימצאו מקום מגורים לאלתר ולא יאוחר מ- 6 חודשים מיום מתן ההודעה. הבן אף הגדיל לעשות ושלח להוריו מכתב מעו"ד בו הוא מגולל סיפור של שנים, וטוען כי הוריו סחטו אותו במהלך השנים, וגרמו לו לנזקים במישורים רבים.

ההורים הגיעו לח"מ על מנת שיטפל במקרה המצער, ולאחר בחינת המצב המשפטי וכן לאחר שהתקבלו כל המסמכים הנוגעים להעברת הזכויות, התגלתה התמונה העגומה במיוחד.

הסתבר, כי במהלך השנים, לאחר העברת הזכויות ללא תמורה לבן, החתים הבן את הוריו על תיקון להסכם בו מצהירים ההורים, כי הם מוותרים על כל זכות ו/או דרישה כלפי הבן וכי הבן משוחרר מכל חובה לזון ו/או לפרנס /או להעביר לידי הוריו כספים כלשהם. כמו כן, נכתב בתיקון להסכם, כי הבן יוכל לתת להוריו התראה בכתב של 6 חודשים מראש לפינוי הנחלה ובמקרה זה, ההורים יידרשו לפנות את הנחלה ללא כל דרישה.

אכן, סעיפים אלו דרקוניים במיוחד ולא ברור איך ההורים הסכימו לחתום עליהם???!

לאחר בחינה של הדברים עלה, כי במהלך התקופה האב קיבל שבץ מוחי ושכב בבית החולים בזמן שלאמא מצאו סימנים ראשונים של מחלת אלצהיימר. הבן הנמרץ, מצא שעת כושר, הלך לעו"ד והכין תיקון להסכם והחתים את אביו בשעת ביקור, בעודו שוכב ומחלים בבית החולים וכן את אימו, כאשר היא היתה לבדה בביתה, בעודו מספר לה סיפור בדוי לחלוטין ביחס למסמך עליו היא חתמה.

לאחר שהתגלו העובדות המתוארות לעיל, נערך הליך גישור ארוך ומייגע, כאשר בסופו הגיעו הצדדים לפשרה ונמצא להורים סידור מגורים. סופו של סיפור המקרה אינו מענייננו כאן, שכן כוונת הח"מ היא להזהיר את בעלי הנחלות בטרם העברת הזכויות ללא תמורה לילדים ובעניין זה יש לסכם ולומר את הדברים הבאים.

בעלי נחלות יקרים, לאחר שעבדתם שנים רבות בחקלאות והחלטתם לצאת לגמלאות ולנוח, עליכם לשים לב מה אתם עושים עם הנחלה בה עבדתם כל חייכם. במושבים רבים במרכז הארץ, יימצא בעל הנחלה, כי הנחלה אותה קיבל במהלך שנות הארבעים והחמישים ללא כל תמורה, על מנת שתשמש אותו לעבודה בחקלאות, שווה כיום מיליונים והיא מהווה הביטחון הכלכלי היחיד של החקלאי עד לסוף ימיו.

העברת הנחלה ללא תמורה, עשויה להעמיד את בעל הזכויות בסיכון לא סביר, במידה ולא יינתן פיתרון מעמיק, יסודי ומקצועי לבעל הנחלה עד סוף ימיו.

כל אחד יכול למצוא עצמו במקום ההורים המסכנים, כמתואר בסיפור המקרה שלעיל. גם הורים אלה, אשר אהבו את בנם, רצו לתת לו את הנחלה בידיים חמות בעודם בחיים, אך בעשותם כך, הם כרו לעצמם בור עמוק שאיים לסגור עליהם.

לפיכך, בעלי הנחלות הקוראים חיבור זה, שימו לב בטרם אתם עושים מהלך כלשהו הקשור בזכויותיכם בנחלה, שכן מהלכים שיבוצעו על ידכם היום יכולים לעמוד לכם לרועץ בסופו של יום. אין כוונתי לומר כי לא ניתן לסמוך על הילדים, אך כוונתי כן לומר, כי לאחר שטיפלתי במקרים רבים ובייחוד לאחר הטיפול במקרה שלעיל, עליכם לפקוח עיניים ולהבין את המציאות ולהקדים מחשבה עמוקה ולבנות את התהליך בצורה נכונה, על מנת שלא תמצאו עצמכם עומדים מול כדור שלג המתגלגל לעברכם מבלי שניתן לעצור אותו.

הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, מתמחה במינהל מקרקעי ישראל, מיסים והיטלים ובעסקאות וסוגיות במגזר החקלאי ובמגזר הכפרי, מושבים וקיבוצים.


דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 עו"ד אביגדור ליבוביץ

הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, הינו הבעלים של משרד עורכי דין אביגדור ליבוביץ ושות',מתגורר במושב בארותיים בעמק חפר ומתמחה מזה שנים בנושאים הקשורים למגזר החקלאי, מינהל מקרקעי ישראל, מושבים, קיבוצים, אגודות שיתופיות, ובעסקאות נדל"ן במגזר החקלאי מכל הסוגים בכל הארץ, לרבות ייצוג מוכרים ורוכשים בעסקאות מכירה ורכישה של נחלות, טיפול בסוגיות של בנים ממשיכים, ניהול עיזבון וצוואות. משרדו של עו"ד ליבוביץ מתמחה בכל הקשור למיסוי מקרקעין, מע"מ, דמי הסכמה והיטלים במגזר החקלאיוכן בייצוג של בעלי זכויות, קבלנים ויזמים בפרויקטים של הרחבות במושבים וקיבוצים, הקמת תחנות דלק ומרכזים מסחריים, שינויי ייעוד, פיצול נחלות, קרקעות חקלאיות, ליווי וייזום של עסקאות.



 


מאמרים נוספים מאת עו"ד אביגדור ליבוביץ
 
חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38 - מדוע זה לא הולך?
מדינת ישראל נמצאת תחת סיכון לרעידת אדמה ובעניין זה הכתובת על הקיר כבר מספר שנים. הוראות תמ"א 38 נועדו על מנת לאפשר חיזוק מבנים קיימים אשר לא ניבנו בהתאם לתקן הישראלי 413 על מנת לאפשר את העמידות של המבנים בפני רעידות אדמה. הוראות תמ"א 38 אמורות היו להביא לכך שיזמים שיבקשו לבצע פרויקטים לפי תמ"א 38 יוכלו לקבל היתרי בניה ולבצע את הפרויקטים על מנת מחד, לחזק ולשפץ מבנים שהיתר לבנייתם הוצא לפני ינואר 1980 ומאידך, להשיא רווחים בגין היחידות שייבנו על גג הבניין או בקומת העמודים ויימכרו על ידם.

שימו לב לתקלת המס בביצוע פרויקטים בהתאם לתיקון מספר 2 לתמ"א 38
במהלך שנת 2010 אושר תיקון מספר 2 לתמ"א 38, שעיקריו מתן האפשרות לקבלת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 גם במצב דברים בו נהרס הבניין הישן הקיים על גבי המקרקעין. השיקול העיקרי שעמד בבסיס תיקון זה הינו ההנחה כי הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש תחתיו עדיפה על פני "בניית טלאי על טלאי" באמצעות חיבור הבניין הישן עם תוספת דירות על גביו.

רוכשים נחלה מיורשים - שימו לב למוקש המשכנתא
מכירות רבות של נחלות מתבצעות על ידי יורשים. עריכת עסקה עם יורשים טומנת בחובה דילמות ובעיות משפטיות רבות, לרבות בכל הקשור למיסים החלים במסגרת העסקה, אך במאמר זה, ברצוני להתמקד במקרים בהם מבקשים הרוכשים לקבלת מבנק למשכנתאות הלוואה מובטחת בהתחייבות לרישום משכנתא והבעיות העולות עקב כך. ראשית, בטרם עריכת העסקה יש לבחון האם הוצא צו ירושה או צו קיום צוואה וזאת בבחינה של כל מקרה לגופו.

החלטת מינהל מקרקעי ישראל 1184 - הבהרות ועדכונים!!!
החלטת מינהל 1184 אשר אושרה בחודש מאי 2009 קבעה הקלות ביחס לתשלום דמי היתר למינהל במסגרת הגשת בקשות לתוספת שטחים, שינויי ייעוד ופיצול מגרשים. עד ליום כתיבת מאמר זה, לא פורסמו הוראות האגף החקלאי להחלטה 1184, אשר מטרתן לפרט כיצד יש ליישם את הוראות ההחלטה ביחס למגזר החקלאי והמגזר העירוני. רבות נכתב על הוראות ההחלטה, לרבות על ידי הח"מ, ביחס לעובדה כי הוראות ההחלטה מפלות לרעה את המגזר החקלאי ונותנות הקלות מפליגות לבעלי הנכסים במגזר העירוני.

רוכשים נחלה מיורשים - שימו לב למוקש המשכנתא
מכירות רבות של נחלות מתבצעות על ידי יורשים. עריכת עסקה עם יורשים טומנת בחובה דילמות ובעיות משפטיות רבות, לרבות בכל הקשור למיסים החלים במסגרת העסקה, אך במאמר זה, ברצוני להתמקד במקרים בהם מבקשים הרוכשים לקבלת מבנק למשכנתאות הלוואה מובטחת בהתחייבות לרישום משכנתא והבעיות העולות עקב כך. ראשית, בטרם עריכת העסקה יש לבחון האם הוצא צו ירושה או צו קיום צוואה וזאת בבחינה של כל מקרה לגופו.

ביום 28.12.09 התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל לפיה תוקנה בעלות לחוכרי קרקע למגורים ותעסוקה על קרקעות המדינה
חוק מינהל מקרקעי ישראל (תיקון מס' 7), התשס"ט - 2009 , מבקש להקטין את החיכוך בין המינהל לבין ציבור החוכרים, ומטרתו העיקרית היא, העברת הבעלות בנכסים לידי החוכרים, כאשר סדר העדיפות של המינהל הוא, להעניק את הבעלות ללא תשלום לידי החוכרים בבניה רוויה, בניה נמוכה בפריפריה ובמגרשים קטנים במרכז הארץ. החלטת מועצת מקרקעי ישראל מיום 28.12.09 מאשרת את רוח החוק וקובעת, כי תוקנה הבעלות לחוכרי קרקע השייכת למדינה ולרשות הפיתוח, אך ביחס לחוכרים של קרקעות בבעלות הקרן הקיימת לישראל, ההחלטה תחול רק לאחר שיתגבשו

באמצעות עריכת צוואה אדם יכול לאחר פטירתו מהעולם, להשאיר הוראות ליורשיו כיצד לבצע חלוקה בנכסים אשר נצברו במהלך חייו.
הצוואה הינה חוזה לכל דבר ועניין ועל כן, חשוב ביותר, לערוך את הצוואה באופן ברור, נהיר וקפדני, על מנת שלא לגרום ל"תקלות" לא נעימות בעת הגיע המועד להוצאת הצוואה אל הפועל. בחיבור זה, ברצוני להתמקד במוקשים ו"תקלות" בצוואות המתייחסות לנכסים במגזר החקלאי ובייחוד בכל הקשור לנחלות, וזאת בעקבות טיפול במספר רב של מקרים, בהם הגיעו לידי הח"מ צוואות אשר נערכו על ידי מי שאינו בקיא בתחום המגזר החקלאי וכתוצאה מכך, נגרמו ליורשים נזקים אשר ברובם הינם, בלתי הפיכים.

חקלאים ובעלי נחלות - היזהרו בעת העברת הזכויות בנחלה ללא תמורה לקרובים
חיבור זה נכתב, בעקבות מקרה מצער במיוחד בו טיפל משרדנו וזאת לאחר שנים בהן טיפל הח"מ במקרים רבים וסבוכים העוסקים ביחסים בין בני משפחה, הורים וילדים, אחים, וקרובים, וסכסוכים שנובעים בעקבות חלוקת נחלות במושבים, ירושות, גירושין, עיזבונות וכיוצ"ב. עובדות המקרה שיתואר להלן, כה קשות, מצד אחד, אך מצד שני, יכולות לדפוק על פתחו של כל בעל נחלה ועל כן, ראוי ורצוי לשים לב לעובדות המתוארות, על מנת, שמי מהקוראים, לא ימצא עצמו יום אחד, בצד השני של המתרס, בו נרמסות זכויותיו והוא נותר שותת דם מול שוקת שבורה ללא

הרחבות בקיבוצים - המינהל פרסם נוסח חדש של תצהירי אגף חקלאי בהתאם להוראות החלטה 1180 אך לאן נעלמו הוראות המעבר???
עד ליום זה ( 30/12/2009 ) מינהל מקרקעי ישראל לא פרסם באופן רשמי את הוראות המעבר להחלטה 1180, למרות העובדה כי חלפו למעלה משישה חודשים מיום אישור ההחלטה, דבר אשר הביא לעצירה מוחלטת באישור העסקאות בגין הקצאת מגרשים בהרחבות בקיבוצים ברחבי הארץ, אשר הוגשו למינהל החל מחודש מאי 2009.

מחיר הבירוקרטיה ? - מינהל מקרקעי ישראל עשוי להיתבע על עיכוב אישור עסקאות בהרחבות קהילתיות וגרימת נזקים עצומים למשתכנים
ביום 10.5.09 נחתמה על ידי שר האוצר הנכנס, החלטת מועצת המינהל 1180, מבטלת את החלטות 959 ו- 1110, לפיהן התנהל המגזר החקלאי עד היום בכל הקשור להרחבות.

ההחלטה קובעת שינויים בכל הקשור לבנייה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית ומטרתה, ככל הנראה, להעביר כח וסמכויות חזרה לידי המינהל על מנת לפקח על הליך הקצאת המגרשים על ידי האגודות, לרבות מתן ההמלצות וכיוצ"ב וכן על מנת לוודא, כי הכספים המשולמים על ידי המשתכנים בגין פיתוח תשתיות מגיעים ליעדם.

     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI