דף הבית מיסים מיסוי מקרקעין מלכודות במסגרת עסקאות קבוצות רכישה
מלכודות במסגרת עסקאות קבוצות רכישה
עו"ד אביגדור ליבוביץ 16/12/09 |  צפיות: 7416

ימי המיתון ומחנק האשראי הינם קרקע פוריה, על מנת להוציא לפועל עסקאות במסגרת קבוצות רכישה, הואיל והיזם שהינו הגוף המנהל בעסקה, אינו נושא בעלויות רכישת הקרקע ואינו נדרש למימון הרכישה באמצעות הלוואה מבנק, אלא שעלויות רכישת הקרקע מתחלקות בין חברי הקבוצה.

רשויות מס שבח קבעו בהוראות הפנימיות שלהן רשימה  של פעולות הנחשבות "כתכנון מס אגרסיבי", כלומר תכנון העשוי לגרוע סכומי כסף לא מבוטלים מאוצר המדינה, בעוד שהמהות הכלכלית של העסקה מצביעה על כך שעסקת "קבוצת הרכישה" אותה ניסו הצדדים לה להציגה במתכונתה אינה כפי שהיא וכי מבחינה מיסוית  יש לסווג אותה באופן שונה והעשוי להטיל על חברי הקבוצה ועל היזם סכומי מס נוספים שלא נלקחו בחשבון. למעשה, מקום בו מתארגנת קבוצת רכישה הרי שיש לדווח על העסקה לאחר החתימה על הסכם רכישת הקרקע, שכן עסקאות אלה נבחנות ביתר קפידה, וזאת על מנת לוודא שלא נערך תכנון מס שאינו לגיטימי ולבחון האם מערכת ההסכמים מצביעה על רכישת קרקע בנפרד וקבלת שירותי בנייה בנפרד או שמא המהות הכלכלית של העסקה מצביעה על רכישת דירות במסווה של פיצול חוזים בצורה לא לגיטימית.
בעבור אלו שעדיין לא ביצעו עסקה באמצעות קבוצת רכישה ומעוניינים להבין במה מדובר, נבהיר מספר פרטים עיקריים.

במסגרת עסקה המתבצעת על ידי קבוצת רכישה, המטרה היא להפחית משמעותית את שווי הדירה המתקבלת בסופו של יום. בעסקה זו, הדירה לא נרכשת מקבלן ובכך למעשה, חוסכים חברי הקבוצה את הרווח היזמי של הקבלן וכן חוסכים את מרכיב המע"מ על עלות הקרקע (ככל שהרכישה הינה מיחיד ולא מחברה) וכן את מרכיב מס הרכישה על עלויות הבניה. כלומר, בעת רכישת דירת מגורים מקבלן מחיר הדירה כולל מע"מ, בין היתר, גם על מרכיב הקרקע, בעוד שבהתארגנות מסוג של קבוצת רכישה וככל שהקרקע נרכשת מיחיד שאינו עוסק לעניין מע"מ, הרי שחברי הקבוצה חוסכים את סכום המע"מ שאינו מוטל על מכירה בין יחיד לבין חברי הקבוצה המורכבים מאוסף של יחידים. לגבי חסכון במס הרכישה, זה עשוי לנבוע מעצם העובדה שחברי הקבוצה משלמים מס רכישה רק על מרכיב הקרקע ולא על מרכיב שירותי הבנייה המתקבלים בנפרד ולא ממי שמכר להם את הקרקע.

תכנון נכון של העסקה, הן מבחינת המיסוי והן מהבחינה החוזית, הינו המרכיב המשמעותי ביותר במסגרת קבוצת הרכישה ויש לשים לב בקפידה רבה לפרטי העסקה וכיצד בונים את ההתקשרות עם בעל הקרקע וכן בין חברי הקבוצה ועם נותני השירותים, שכן אלו הדברים הראשונים שייבדקו על מנת להכריע אם מדובר בקבוצת רכישה ובתכנון מס לגיטימי.
הגורם המארגן של הקבוצה, שהינו אדם פרטי או חברה, מאתר קרקע אטרקטיבית, אוסף קבוצת רוכשים אשר קונים ביחד קרקע במושע, לאחר מכן חברי הקבוצה חותמים על הסכם להזמנת שירותי בניה מול חברה קבלנית, ובסופו של יום יש לכל אחד דירה.

פסקי דין רבים מתייחסים לתכנון העסקה במסגרת עסקאות קבוצות רכישה וההוראות שהתפרסמו על ידי רשויות מס שבח, קובעות שורה ארוכה של מבחנים על מנת להכריע האם מדובר בקבוצת רכישה לגיטימית בה נרכשת קרקע בנפרד ומתקבלים שירותי בנייה בנפרד מקבלנים שונים בנפרד או שמא מדובר במארגן שיש לסווגו כמי שרכש קרקע ומכר דירות לחברי קבוצת הרכישה.

אחת הדרכים העיקריות שהתפתחו במסגרת ההתקשרות של הקבוצה עם בעל הקרקע הינן, באמצעות מנגנון נאמנות, כלומר, לפני רכישת הקרקע מתארגנת קבוצה אשר ממנה נאמן, מדווחים על הנאמנות לפי סעיף 74 לחוק למס שבח  ורוכשים את הקרקע. לימים, העברת הקרקע מהנאמן לנהנה תהא פטורה ממס שבח וממס רכישה.

אפשרות נוספת לביצוע קבוצת רכישה, הינה באמצעות אופציה ייחודית לפי סעיף 49י' לחוק מס שבח. המארגן מקבל אופציה ייחודית, ולא משלם יותר מ 5% משווי הקרקע על מנת לעמוד בתנאי הסעיף. לאחר מכן, המארגן מסחר לקבוצת הרכישה את האופציה והרוכשים ממשים את האופציה ישירות מול בעל הקרקע. חשוב לוודא, כי במסגרת עריכת ההסכמים כל המבחנים שנקבעו על ידי רשויות המס מתקיימים, על מנת שלא תהיה תקלה לא צפויה.

חלופה נוספת האפשרית הינה באמצעות חתימת הסכם שיווק שנערך בין בעל הקרקע לבין המארגן. במקרה זה יש להיזהר  בניסוח הסכם השיווק שכן הענקת סמכויות וכוחות למארגן עשויות להצביע על רכישת הקרקע על ידו (וכפועל יוצא יוטל מס רכישה) ולא על שיווקה בלבד.
אף רשויות מע"מ לא טומנות ידן בצלחת והן קבעו בהוראות הפנימיות שהלן שהן עשויות לסווג את בעל הקרקע (המוכר את הקרקע לחברי קבוצה) כ"עוסק בתחום המקרקעין" שמשמעותה הינה הטלת מע"מ על מכירת הקרקע לחברי הקבוצה (ובכך לאיין את העדר החבות במע"מ במכירת הקרקע לחברי הקבוצה). לחילופין, הן עשויות לסווג את קבוצת הרכישה כמוסד ללא כוונת רווח (מלכ"ר), הגם שחברי הקבוצה לא התאגדו כלל במסגרת של אישיות משפטית כעמותה לדוגמא). במצב דברים זה חוק מע"מ קובע כי מכירת קרקע מאדם פרטי (בעל הקרקע) למלכ"ר (חברי הקבוצה) הינה עסקה החייבת במע"מ.

כללם של דברים, קבוצת רכישה מאופיינת על ידי רשויות המס כתכנון מס אגרסיבי ויש לבחון היטב את העסקה בטרם ביצועה, הן מהפאן הקנייני ובייחוד מהפאן המיסויי, אשר מכריע את הכף ביחס לכדאיות לעסקה.

יצויין בעניין זה, כי תכנון שגוי של העסקה, גם ברמת הפרטים הקטנים ביותר הקשורים בעסקה ובניסיון להביא לכך כי רשויות המס יכירו בעסקה כקבוצת רכישה, יכול להביא לחיוב מס גבוה ביותר ואף להביא לקביעה כי הגוף המנהל הינו למעשה קבלן המוכר דירות!!!


דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 עו"ד אביגדור ליבוביץ

הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, הינו הבעלים של משרד עורכי דין אביגדור ליבוביץ ושות',מתגורר במושב בארותיים בעמק חפר ומתמחה מזה שנים בנושאים הקשורים למגזר החקלאי, מינהל מקרקעי ישראל, מושבים, קיבוצים, אגודות שיתופיות, ובעסקאות נדל"ן במגזר החקלאי מכל הסוגים בכל הארץ, לרבות ייצוג מוכרים ורוכשים בעסקאות מכירה ורכישה של נחלות, טיפול בסוגיות של בנים ממשיכים, ניהול עיזבון וצוואות. משרדו של עו"ד ליבוביץ מתמחה בכל הקשור למיסוי מקרקעין, מע"מ, דמי הסכמה והיטלים במגזר החקלאיוכן בייצוג של בעלי זכויות, קבלנים ויזמים בפרויקטים של הרחבות במושבים וקיבוצים, הקמת תחנות דלק ומרכזים מסחריים, שינויי ייעוד, פיצול נחלות, קרקעות חקלאיות, ליווי וייזום של עסקאות.



 


מאמרים נוספים מאת עו"ד אביגדור ליבוביץ
 
חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38 - מדוע זה לא הולך?
מדינת ישראל נמצאת תחת סיכון לרעידת אדמה ובעניין זה הכתובת על הקיר כבר מספר שנים. הוראות תמ"א 38 נועדו על מנת לאפשר חיזוק מבנים קיימים אשר לא ניבנו בהתאם לתקן הישראלי 413 על מנת לאפשר את העמידות של המבנים בפני רעידות אדמה. הוראות תמ"א 38 אמורות היו להביא לכך שיזמים שיבקשו לבצע פרויקטים לפי תמ"א 38 יוכלו לקבל היתרי בניה ולבצע את הפרויקטים על מנת מחד, לחזק ולשפץ מבנים שהיתר לבנייתם הוצא לפני ינואר 1980 ומאידך, להשיא רווחים בגין היחידות שייבנו על גג הבניין או בקומת העמודים ויימכרו על ידם.

שימו לב לתקלת המס בביצוע פרויקטים בהתאם לתיקון מספר 2 לתמ"א 38
במהלך שנת 2010 אושר תיקון מספר 2 לתמ"א 38, שעיקריו מתן האפשרות לקבלת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 גם במצב דברים בו נהרס הבניין הישן הקיים על גבי המקרקעין. השיקול העיקרי שעמד בבסיס תיקון זה הינו ההנחה כי הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש תחתיו עדיפה על פני "בניית טלאי על טלאי" באמצעות חיבור הבניין הישן עם תוספת דירות על גביו.

רוכשים נחלה מיורשים - שימו לב למוקש המשכנתא
מכירות רבות של נחלות מתבצעות על ידי יורשים. עריכת עסקה עם יורשים טומנת בחובה דילמות ובעיות משפטיות רבות, לרבות בכל הקשור למיסים החלים במסגרת העסקה, אך במאמר זה, ברצוני להתמקד במקרים בהם מבקשים הרוכשים לקבלת מבנק למשכנתאות הלוואה מובטחת בהתחייבות לרישום משכנתא והבעיות העולות עקב כך. ראשית, בטרם עריכת העסקה יש לבחון האם הוצא צו ירושה או צו קיום צוואה וזאת בבחינה של כל מקרה לגופו.

החלטת מינהל מקרקעי ישראל 1184 - הבהרות ועדכונים!!!
החלטת מינהל 1184 אשר אושרה בחודש מאי 2009 קבעה הקלות ביחס לתשלום דמי היתר למינהל במסגרת הגשת בקשות לתוספת שטחים, שינויי ייעוד ופיצול מגרשים. עד ליום כתיבת מאמר זה, לא פורסמו הוראות האגף החקלאי להחלטה 1184, אשר מטרתן לפרט כיצד יש ליישם את הוראות ההחלטה ביחס למגזר החקלאי והמגזר העירוני. רבות נכתב על הוראות ההחלטה, לרבות על ידי הח"מ, ביחס לעובדה כי הוראות ההחלטה מפלות לרעה את המגזר החקלאי ונותנות הקלות מפליגות לבעלי הנכסים במגזר העירוני.

רוכשים נחלה מיורשים - שימו לב למוקש המשכנתא
מכירות רבות של נחלות מתבצעות על ידי יורשים. עריכת עסקה עם יורשים טומנת בחובה דילמות ובעיות משפטיות רבות, לרבות בכל הקשור למיסים החלים במסגרת העסקה, אך במאמר זה, ברצוני להתמקד במקרים בהם מבקשים הרוכשים לקבלת מבנק למשכנתאות הלוואה מובטחת בהתחייבות לרישום משכנתא והבעיות העולות עקב כך. ראשית, בטרם עריכת העסקה יש לבחון האם הוצא צו ירושה או צו קיום צוואה וזאת בבחינה של כל מקרה לגופו.

ביום 28.12.09 התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל לפיה תוקנה בעלות לחוכרי קרקע למגורים ותעסוקה על קרקעות המדינה
חוק מינהל מקרקעי ישראל (תיקון מס' 7), התשס"ט - 2009 , מבקש להקטין את החיכוך בין המינהל לבין ציבור החוכרים, ומטרתו העיקרית היא, העברת הבעלות בנכסים לידי החוכרים, כאשר סדר העדיפות של המינהל הוא, להעניק את הבעלות ללא תשלום לידי החוכרים בבניה רוויה, בניה נמוכה בפריפריה ובמגרשים קטנים במרכז הארץ. החלטת מועצת מקרקעי ישראל מיום 28.12.09 מאשרת את רוח החוק וקובעת, כי תוקנה הבעלות לחוכרי קרקע השייכת למדינה ולרשות הפיתוח, אך ביחס לחוכרים של קרקעות בבעלות הקרן הקיימת לישראל, ההחלטה תחול רק לאחר שיתגבשו

באמצעות עריכת צוואה אדם יכול לאחר פטירתו מהעולם, להשאיר הוראות ליורשיו כיצד לבצע חלוקה בנכסים אשר נצברו במהלך חייו.
הצוואה הינה חוזה לכל דבר ועניין ועל כן, חשוב ביותר, לערוך את הצוואה באופן ברור, נהיר וקפדני, על מנת שלא לגרום ל"תקלות" לא נעימות בעת הגיע המועד להוצאת הצוואה אל הפועל. בחיבור זה, ברצוני להתמקד במוקשים ו"תקלות" בצוואות המתייחסות לנכסים במגזר החקלאי ובייחוד בכל הקשור לנחלות, וזאת בעקבות טיפול במספר רב של מקרים, בהם הגיעו לידי הח"מ צוואות אשר נערכו על ידי מי שאינו בקיא בתחום המגזר החקלאי וכתוצאה מכך, נגרמו ליורשים נזקים אשר ברובם הינם, בלתי הפיכים.

חקלאים ובעלי נחלות - היזהרו בעת העברת הזכויות בנחלה ללא תמורה לקרובים
חיבור זה נכתב, בעקבות מקרה מצער במיוחד בו טיפל משרדנו וזאת לאחר שנים בהן טיפל הח"מ במקרים רבים וסבוכים העוסקים ביחסים בין בני משפחה, הורים וילדים, אחים, וקרובים, וסכסוכים שנובעים בעקבות חלוקת נחלות במושבים, ירושות, גירושין, עיזבונות וכיוצ"ב. עובדות המקרה שיתואר להלן, כה קשות, מצד אחד, אך מצד שני, יכולות לדפוק על פתחו של כל בעל נחלה ועל כן, ראוי ורצוי לשים לב לעובדות המתוארות, על מנת, שמי מהקוראים, לא ימצא עצמו יום אחד, בצד השני של המתרס, בו נרמסות זכויותיו והוא נותר שותת דם מול שוקת שבורה ללא

הרחבות בקיבוצים - המינהל פרסם נוסח חדש של תצהירי אגף חקלאי בהתאם להוראות החלטה 1180 אך לאן נעלמו הוראות המעבר???
עד ליום זה ( 30/12/2009 ) מינהל מקרקעי ישראל לא פרסם באופן רשמי את הוראות המעבר להחלטה 1180, למרות העובדה כי חלפו למעלה משישה חודשים מיום אישור ההחלטה, דבר אשר הביא לעצירה מוחלטת באישור העסקאות בגין הקצאת מגרשים בהרחבות בקיבוצים ברחבי הארץ, אשר הוגשו למינהל החל מחודש מאי 2009.

מחיר הבירוקרטיה ? - מינהל מקרקעי ישראל עשוי להיתבע על עיכוב אישור עסקאות בהרחבות קהילתיות וגרימת נזקים עצומים למשתכנים
ביום 10.5.09 נחתמה על ידי שר האוצר הנכנס, החלטת מועצת המינהל 1180, מבטלת את החלטות 959 ו- 1110, לפיהן התנהל המגזר החקלאי עד היום בכל הקשור להרחבות.

ההחלטה קובעת שינויים בכל הקשור לבנייה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית ומטרתה, ככל הנראה, להעביר כח וסמכויות חזרה לידי המינהל על מנת לפקח על הליך הקצאת המגרשים על ידי האגודות, לרבות מתן ההמלצות וכיוצ"ב וכן על מנת לוודא, כי הכספים המשולמים על ידי המשתכנים בגין פיתוח תשתיות מגיעים ליעדם.

     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI