מהי גרירת משכנתא?
כפי שכבר רמזנו, גרירת משכנתא הוא מצב בו מעבירים את תשלומי המשכנתא שעוד נותרו לנכס חדש אשר עוברים אליו. במילים אחרות: השעבוד של הבנק יימחק מהנכס הישן, ויועבר תחת זאת לחדש, מבלי שתנאי המשכנתא ישונו. החדשות הטובות, מהבחינה הזו, הן שלא צריך להיכנס לחישובים מסובכים של מחשבון משכנתא, ולהסתבך עם שני נכסים במקביל.
פה צריך להבהיר נקודה חשובה שמבלבלת רבים: גרירת משכנתא אינה מיחזור משכנתא. למעשה, המדובר הוא בהפכים גמורים: בעוד גרירה תשאיר את אותה המשכנתא עבור נכס חדש, מיחזור משכנתא יתחיל עסקת הלוואה חדשה עבור אותו נכס. כמובן שגם המצבים אשר מצריכים הפעלה של כל אחד מהם משתנים בהתאם.
כך זה מתנהל
הליך הבקשה של גרירת משכנתא מתבצע, במידה רבה, באופן דומה ל"רכישת" המשכנתא הראשונית: נדרש להעביר אל הבנק העתקים של חוזי המכירה והרכישה של הדירות האמורות, ליצור שיעבוד ובטחונות לדירה הנרכשת, לחתום על מסמכי הגרירה ועוד. מטבע הדברים, נדרשת חתימה של הערבים על העסקים.
כל גרירת משכנתא מתחילה, אם כן, בהגשת בקשה חדשה להלוואה, ממש כמו בפגישה הראשונה. הבקשה והמסמכים הרלוונטיים (שפורטו קודם לכן) ייבדקו על ידי הבנק, ובמידה ויאושרו- תתבצע הגרירה באופן אוטומטי. מכיוון שההליך עשוי להימשך מספר שבועות, מומלץ מאד להגיש את הבקשה לבנק מוקדם ככל האפשר, על מנת שלא "להיתקע" עם תשלומי המשכנתא.
סוגיית האישור של הבנק
על פי כל הנהלים הרשמיים, בנק לא אמור להקשות על גרירת משכנתא, אלא במקרים קיצוניים. דוגמא למצב כזה הוא כאשר מוכרים דירה אשר שועבדה קודם לכן כבר לטובת הבנק, וטרם נרכשה דירה חדשה. דוגמא נוספת היא מעבר ליישוב אשר, בשונה מהקודם, אינו נכלל באזורי העדיפות הלאומית- ולכן לא מקנה את הרוכש בנקודות זכאות.
גם במקרים אלה, על המוסד הפיננסי ליידע את הלקוח לגבי המצב החדש. כמו כן, נאסר עליו לשנות את תנאי ההלוואה הקודמת.
חשוב מאד: להעביר את ביטוח המשכנתא
ביטוח משכנתא הוא מרכיב חשוב ביותר בכל עסקה מסוג זה, והוא שבכלל יאפשר את קבלת הכספים על ידי הבנק. כל אחד ממרכיביו, ביטוח חיים או ביטוח מבנה, יתייחס למצבים אשר מונעים מהבנק את קבלת הכספים אשר מגיעים לו מתוקף ההסכם. נשאלת השאלה, אם כן, מה יעלה בגורלו של ביטוח משכנתא בעת גרירה?
בדרך כלל, הבנקים השונים לא מערימים קשיים, ומאפשרים להעביר ביטוח משכנתא כמו שהוא גם אל הנכס החדש. עם זאת, ישנם מצבים מסוימים אשר משפיעים במידה רבה על כל אחד מהרכיבים. במידה וסביר יותר שהכנס החדש יפעיל את מימוש ביטוח המבנה, הבנק יכול לדרוש להעלות את מחיר הפוליסה. אבל המדובר הוא במקרים נדירים מאד.
גרירת משכנתא בודקים לפני המעבר
כדי לא להיות מופתעים בעת גרירת משכנתא, רצוי מאד להקדים תרופה ולמכה ולבחון את התנאים הרלוונטיים בהסכם המשכנתא הראשוני. גם אם מעבר לבית אחר נראה כמו מציאות רחוקה, הרי שלעיתים הוא יוצא אל הפועל- חשוב להיות מוכנים ולהבין את ההתנהלות מול הבנק במקרה כזה. כמו כן, יש לבדוק כי לא יהיה שינוי בפרמיות או "קנס", וכן שלא תיווצר בעיה ברכיבי פוליסת ביטוח משכנתא.