מאת שי באטון, רו"ח *
מהי בדיקת נאותות ? בפשטות, זוהי מעין חקירה של הפרטים של הזדמנות השקעה, כדי שתבין את המספרים האמיתיים ותדע לאן הינך באמת נכנס. בדר"כ תהליך בדיקת הנאותות מתחיל לפני שהינך מניח הצעה מחייבת על השולחן, אולם באם הינך מניח הצעה מחייבת תמיד תדאג לסייג אותה בכפוף לבדיקות נאותות, סייגים אשר יאפשרו לך לבדוק ולאשר מסמכים מסויימים ולבצע בדיקות מסויימות לפני שאתה חותם על חוזה הרכישה.
סקירת תנאי השכירות בכדי לוודא את ההכנסה האמיתית מהכנס, השג את הסכמי השכירות החתומים ע"י הדיירים וסקור את הנושאים להלן:
• תקופת השכירות, דמי השכירות, דמי הניהול, וכל ההוצאות שחלות על השוכרים. כן יש לבדוק את מנגנון ההצמדה של ההכנסות (צמודות לדולר/למדד). • בטחונות שהפקידו הדיירים ערבות בנקאית, צ'ק פיקדון, פיקדון במזומן, ערבים או כל בטוחה אחרת. • דרך הגבייה מהדיירים (תשלום חודשי, צ'קים מראש, חיוב בהוראת-קבע או כרטיס אשראי וכו'). • תקופת התשלום – האם לכל השנה מראש, חודש מראש, רבעון מראש וכו'. • האם יש ביטוח לנכס ומי משלם אותו. • השג מסמכים או עדויות להיסטוריה בעייתית כגון פיגורים בתשלום, דיירים בעיתיים וכו'.
בדיקה פנימית כדי ללמוד על המקום, מצב הנכס, ותיקונים עתידיים שעלולים להידרש, עקוב אחר: • חדרים או דירות ריקות המצויינות כמושכרות. • מטרדים או מפגעים. • מתקנים חסרים, ישנים או שבורים. • נזקי מים או אש. • דיירים בעייתיים הגורמים נזקים לנכס. • כל דבר שעלול לדרוש תיקון בקרוב.
בדיקה חיצונית • מצב הגג, גיל ובעיות. • מצבן של מערכות החשמל והאינסטלציה. • מערכות קירור/חימום/אוורור – גיל ומצב. • מצב צבע חיצוני כללי. • מצב כבישי גישה פנימיים ומקומות החניה. • מצב הנוף / גינה / מערכת השקייה.
סקירת הסכמי שירות זאת כדי לדעת אלו חוזים והסכמים ישנם, והאם הם יעברו אליך: • הסכמי ניהול לנכס. • ניקוי בריכה (אם יש). • אחזקת מערכת קירור / חימום. • אחזקת מכונות כביסה. • הסכמים הנוגעים לטלוויזיה בכבלים או בלווין. • שירותים למערכות אזעקה. • שירותי גננות / ניקיון.
בדיקה משפטית ותכנונית • השג את נסח הטאבו מלשכת רישום המקרקעין המחוזית (אפשר גם להוריד בתשלום באינטרנט). • בדוק בעלויות (פרטי/מינהל), שעבודים, הערות אזהרה ומשכונות הרובצים על הנכס. • האם יש בעיות עם אישורים או היתרים למיניהם. • בדוק ברשויות המס האם ישנם חובות מס שבח שטרם שולמו לגבי הנכס. • בדוק ברשות המקומית האם ישנם חובות ארנונה או היטלי השבחה שטרם שולמו לגבי הנכס. • בדוק ברשות המקומית האם ישנן בעיות של שימושים חריגים, בניה לא חוקית, הסגת גבול, חדירות או פלישות למיניהן. • סקור את תוכנית בנין עיר (תב"ע) של האזור בו ממוקם הנכס.
דוחות וחשבונות • השג דוחות הכנסות והוצאות של 24 החודשים האחרונים. • בדוק דברים לא רגילים או חריגים בדוחות (כגון הוצאות נמוכות מדי/הכנסות גבוהות מדי). • בדוק האם דמי השכירות היום משקפים את השוק או שהם גבוהים/נמוכים מהמקובל בשוק. • בדוק חשבונות תיקונים של הנכס בשנה האחרונה. • בדוק חשבונות ארנונה, חשמל, גז ומים מהתקופה האחרונה.
היעזר באנשי מקצוע • תן לרואה-חשבון לבדוק מסמכים חשבונאיים. • שב עם עורך-הדין שלך לפני שאתה מנסח את ההצעה לבעל הנכס. • שאל את עורך-הדין האם ישנן עוד בדיקות נאותות שעליך לבצע. • רשום את כל הבעיות שנתגלו, הערך את עלותן ובמשא ומתן עם המוכר נצל אותן להטבת תנאי הרכישה.
לסיכום רוב הבעיות שמשקיעים נתקלים בהן כשהם קונים נכסים מושכרים אינן באמת בלתי-צפויות. רוב הבעיות שצצות בהמשך היו ניתנות לצפייה מראש באם בדיקת נאותות היתה מתבצעת כמו שצריך בזמן תהליך הרכישה.
רוצה ללמוד עוד על השקעה בנדל"ן?
הכותב הינו רואה חשבון, בוגר כלכלה וחשבונאות מאונ' בן-גוריון. מנכ"ל ומייסד משותף של cash flow israel, המרכז הישראלי ליזמים ומשקיעים המפעיל מכללה ובה קורסים מגוונים בתחומים הפיננסיים והעסקיים: נדל"ן עסקים שוק ההון כסף באינטרנט .