בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה שמשקיעים ישראלים רבים מבצעים השקעות נדל"ן בארה"ב באמצעות חברה אמריקאית מסוג LLC . ראוי לציין שלא כל המשקיעים מודעים או מבינים את כל השלכות המיסוי שחלות עליהם בארה"ב ובישראל.

תושב ישראל שהשקיע בנדל"ן בארה"ב באמצעות חברת LLC חייב להגיש דוחות מס בשתי המדינות - בארה"ב ובישראל.

באופן מעשי בהשקעה בנדל"ן להשכרה צפויים להיות שני סוגי הכנסות:

1. הכנסהמשכירות שוטפת.
2. הכנסהמרווח הון במכירת נכס או נכסים.

לגבי מיסוי בארה"ב

בארה"ב כאשר יש יותר מבעלים אחד ל LLC ברירת המחדל היא מיסוי שקוף של שותפות. במקרה זה ה LLC מגיש דוח שנתי למס הכנסה האמריקאי אך עם זאת ה LLC אינו משלם מס. אלא ההכנסות או ההפסדים מיוחסים לבעלי ה LLC על פי שיעור הבעלות היחסי שלהם.

מיסוי הכנסות משכירות בארה"ב

על הכנסה משכירות שוטפת של ה LLC שיוחסה לבעלים - ישלם הבעלים היחיד מס פדראלי לפי טבלאת המס של יחידים תושבי ארה"ב נשואים המגישים דוח בנפרד. שיעורי המס נעים בין 10% ל 35% .

בנוסף לתשלום מס לרשות הפדראלית יש לדווח ולשלם מס גם לרשויות של המדינה בה נמצא הנכס או נכסי הנדל"ן של ה LLC. שיעור מס ההכנסה המדינתי משתנה בין מדינה למדינה.ישנן מדינות שבהן אין מס הכנסה ליחידים.

מיסוי רווחי הון בארה"ב

על הכנסות משויכות מרווח הון ישלם הבעלים בארה"ב מס רווח הון פדראלי ובנוסף לכך מס מדינתי של המדינה בה נמצא הנכס או הנכסים. שיעור מס רווח הון פדראלי הוא 15% וצפוי לעלות ל 20% בשנת 2011 .

לגבי מיסוי בישראל

בהתקיים 2 התנאים הנ"ל:

1. הבעליםשל ה LLC מדווח בישראל על הכנסה שיוחסה אליו מה LLC באופן שוטף.
2. השליטהוהניהול על עסקיו של ה LLC אינם מופעלים מישראל.

בעלי ה LLC ימוסו בישראל על הכנסות ה LLC כדלהלן:

מיסוי ההכנסות משכירות בישראל

הכנסות משכירות שוטפת של ה LLC ישויכו לבעלים תושב ישראל וימוסו לפי שיעור מס שולי של הבעלים בקיזוז מס ששולם בארה"ב. (נכון להיום שיעור מס מכסימלי 45%).תהיה גם חבות ביטוח לאומי מעל סכום מסוים של הכנסות.

מיסוי רווחי ההון בישראל

רווחי הון של ה LLC ישויכו לבעלים תושב ישראל וימוסו לפי שיעור מס של 20% בקיזוז מס ששולם בארה"ב.

.

סקירה תמציתית זו אינה יכולה להוות תחליף לייעוץ מקצועי ספציפי.

המאמר המלא נמצא באתר האינטרנט של קיש ושות' רואי חשבון www.kcpa.co.il .