יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים מתמצת[1] עבורנו את הנעשה בדוק הנדל"ן בימים אלו, אחרי החגים ולפני הסערה הכלכלית

יורם קראוס: נתוני העסקאות בחודש האחרון מצביעים על היחלשות הפעילות בענף הנדל"ן לאור 2 מגמות עיקריות: תקופת החגים ותחילת ההאטה בפעילות הנדל"נית בשוק. בעיתות משבר וסערות כלכליות, אפילו כאלו הפחותות מהסערה שאנו עוברים כיום, אנשים לא קופצים לבצע עסקאות שעבורם נתפסות כ"עסקאות ענק". לזוג צעיר או אפילו משפחה ממוצעת בישראל, רכישת דירה מהווה את העסקה הכלכלית הכי משמעותית בחייהם. על כן בתקופה כמו שאנו עוברים כיום גם הציבור וגם הבנקים מחכים וממתינים לראות לאן המשבר יוביל את כולם - "השוק נכנס לבונקר".

בסקר שנערך על שוק המגדלים בת"א ע"י חברת השיווק מ.א.ן נכסים לפני המשבר, נמצא כי שבשנה האחרונה לא חלו בו עליות מחירים. "כבר בקרוב יתחיל שוק היוקרה לחוש בירידות מחירים. מתווכים תל אביביים סבורים כי מי שצפה עד לפני חצי שנה כי מחירים של 15 אלף דולר למ"ר יהיו המציאות של נדל"ן היוקרה בארץ - ייאלץ להסתפק בשליש עד מחצית מסכום זה".

יורם קראוס: הבנקים למשכנתאות אינם מעוניינים לנדב מידע לגבי מס' העסקאות שמתבצעות בימים אלו והאם ישנו קשר ישיר בין האטה בעסקאות לבין המשבר הכלכלי. למעט מנכ"ל בנק דיסקונט למשכנתאות שהייתה מוכנה לשייך את האטה התקופתית לעונתיות המאפיינת את שוק הנדל"ן. וכי באופן מסורתי תקופת החגים היא לא תקופה של ריבוי עסקאות ושההאטה הנ"ל איננה שונה מתקופות מקבילות בשנים עברו.

אבל מקור המקורב לחברות נדל"ן רואה את הדברים באופן שונה: "הקונים לא מגיעים לאתרי הבנייה ולמשרדי המכירות, ומי שלא חתם על הסכם מחייב לא חוזר לאתרים", אמר.

ומה לגבי ירידת מחירים? עדיין לא הגענו לשלב הזה, ענה המקור. "רוב היזמים אינם ממהרים להוריד מחירים, מעבר לשיעורי ההנחה המקובלים של כ-5% מהמחיר הקטלוגי של הדירה, משום שהם איבחנו שהבעיה אינה גובה המחיר אלא הפאניקה של הקונים - ופאניקה אי אפשר להרגיע באמצעות הורדת מחיר", הסביר.

יורם קראוס: היזמים והקבלנים אינם נוטים להעניק הנחות משמעותיות, עדיין, אשר יקראו לציבור הקונים לחזור לשוק הנדל"ן כיוון שהם עדיין לא מרגישים את המשבר על בשר. צריך לזכור שנכון לכתיבת מילים אלו, עיקר הנפגעים מהמשבר בארץ הם אותם שחקנים מרכזיים בשוק ההון.

"קשה לדעת באיזו צורה הוא יכה, לכן יזמים ממשיכים כרגע בפעילות. בשלב הראשון יקפיאו התחלות של פרויקטים חדשים, של רכישת קרקעות ושל פעילות שבכללותה מיועדת לטווח רחוק יותר".

"הקונים, כך מתברר, מבוהלים. חלקם דורשים הנחות מפליגות, שכרגע הם אינם מקבלים, וחלקם שבים הביתה לבדוק שוב את כדאיות הקנייה. הם גם מודעים היטב לדעה שלפיה מחירי הדירות יירדו בעתיד הקרוב, וכדאי להמתין זמן מה כדי להבין לאן הכלכלה והשוק הולכים".

יורם קראוס:בסופו של יום גם הקונים וגם היזמים תלויים בגורם מרכזי אחד - הבנקים, ובהם  הבנקים למשכנתאות.

מנכ"ל דיסקונט להשקעות סבורה ש"שוק הנדל"ן, לפחות כרגע, אינו מתנדנד, אלא ההיפך הוא הנכון: נפילת שוק ההון מחזקת את מעמדו בעיני הציבור כאלטרנטיווה בטוחה יחסית להשקעה. רכישת דירה היא העסקה בעלת המעורבות הגבוהה ביותר בחיינו", היא אומרת. "מצבים של ספקות לגבי שוק ההון, כפי שקורה היום, עשויים להתאפיין בנטייה של לקוחות להעביר כספים לשוק הנדל"ן ולהשקעות נוספות, שנתפשות כנכסים בעלי תשואה יציבה ובטוחה יחסית. איננו מבחינים בתחושת בהלה. להיפך, רבים רואים את הנדל"ן בכלל, והדיור בפרט, כהשקעה הבטוחה והסולידית ביותר".

יורם קראוס: ציבור הקונים מסתכל גם מעבר לדירה ובודק את מצב המניות של חברות הנדל"ן מהן הוא מתכוון לרכוש את הדירה. שמניות של החברות נפלו בחודשים האחרונים בעשרות אחוזים - קשה לראות את הציבור רץ וקונה מאותה חברה, שהאיתנות הפיננסית שלה לא ברורה כרגע, את דירת חייו.

"מעבר לאבחנה של התנהגות השוק, לבנקים למשכנתאות יש חלק חשוב בקביעת עתידו של השוק, בכל הקשור לתנאי מתן המשכנתאות. שאלת המפתח בנושא זה היא אם הבנקים יחמירו את הקריטריונים למתן משכנתאות. דוברת בנק הפועלים הסתפקה בהצהרה כי "הבנק בודק, כמו תמיד, כל מקרה לגופו". בבנק מזרחי-טפחות טענו כי תמיד מקפידים על בדיקות לווים ויכולות החזר, וממילא התנאים למתן משכנתאות קשוחים גם היום. בנק דיסקונט למשכנתאות לא שינה בשלב זה את הקריטריונים לבדיקת בטוחות וכושר ההחזר של לקוחותיו. נושאים אלה, כמו גם בעתות רגיעה, נבדקים באופן קפדני בהתאם לטיב הלקוח, העסקה והבטוחה. אולם, ברור שעל רקע האירועים בשווקים הפיננסיים, הבנק נוקט כיום משנה זהירות נוסף בעת מתן הלוואות בשיעור מימון גבוה".

יורם קראוס: מה שנראה בתקופה הקרובה על אף הצהרות הבנקים למשכנתאות הן בדיקות מדוקדקות יותר של אמינות הלווים והיכולת הכלכלית שלהם לעמוד בהחזרי התשלומים, אופי הנכס ומיקומו והסיכוי של הבנק לממש את הנכס.

"הסברה המקובלת היום היא שמחירי הדירות בישראל לא ייפגעו בשיעורים של ארה"ב, ושירידות של עד 20% יהיו סבירות. ההערכות הן שבמרכז הארץ הירידות יהיו מתונות יותר, ואילו בפריפריה הן יהיו גדולות יותר. גורמים בשוק צופים גם כי הבנקים יערימו יותר קשיים על מתן משכנתאות לדירות שאינן רשומות בטאבו, וכי שמאי מקרקעין שמעריכים את שווי הנכסים יידרשו לתת אומדנים זהירים יותר".

[1] מתבסס על כתבה שהתפרסמה בעיתון דה מרקר ב-15.10.08 מאת אריק מירובסקי