דף הבית חוק ומשפט נדל"ן ומקרקעין מינוי בן ממשיך כהסכם למראית עין
מינוי בן ממשיך כהסכם למראית עין
רגב אלקיים |  02/12/14 |  צפיות: 8489

על פי הוראות מנהל מקרקעי ישראל, משק חקלאי יישמר בשלמותו בכדי למצות את הפוטנציאל המשקי שלו ובכדי למנוע את הפגיעה בכושר קיומו כמשק חקלאי המספק פרנסה למשפחה אחת.

ברוח מדיניות זו נחתמו חוזים בין המנהל ובין האגודות השיתופיות במושבים, הידועים כחוזה שכירות (משבצת דו צדדי), וחוזה שכירות (משבצת תלת צדדי).

תוצאת מדיניות זו היא, כי בניית בית שני במשק החקלאי לצד ביתם של בעלי הנחלה, תתאפשר רק במסגרת מינוי הבן/בת כ'בן ממשיך', ואישור המוסדות יינתן אך ורק לאחר מינוי הבן/בת כ'בן ממשיך'.

הגבלה זו אינה מותירה ברירות רבות בפני המתיישבים וילדיהם המעוניינים לבנות את ביתם בנחלה, והם נאלצים לפעול בערוץ המקובל של מינוי 'בן ממשיך', לשם קבלת היתרי בניה.

במקרה כזה, כוונת הצדדים אינה, בהכרח, מינוי בן ממשיך במטרה להוריש לבן הממשיך את המשק בבוא היום, אלא, במקרים רבים, מטרת ה"עסקה" היא לאפשר לאחד מהילדים לבנות את ביתו בסמוך לבית הוריו.

חשיבות ההבחנה בין מינוי 'בן ממשיך' כ'יורש' עתידי של הנחלה, ובין מינוי 'בן ממשיך' לצורכי בניית בית בתחומי המשק בלבד מתבטאת בסוגיית מסירת זכויות השימוש בנחלה לאחר פטירת ההורים בעלי הזכויות בנחלה (הורשת המשק החקלאי).

הורשת המשק החקלאי נקבעה בסעיף 20 (ה) (1) לחוזה השכירות (משבצת תלת צדדי):

"..במקרה של פטירת חבר אגודה או מתיישב בישוב יועברו
כל זכויותיו בנחלה לבן/בת הזוג שנותר בחיים. באין בן/בת זוג לחבר האגודה או מתיישב ביישוב שנפטר יועברו כל זכויותיו בנחלה לבן ממשיך שנקבע על ידי ההורים ושאושר על ידי המיישבת".

הוראה דומה נקבעה בסעיף 19 ג (7) לחוזה השכירות (משבצת דו צדדי):

"על אף האמור בפסקות 2 עד 6 לעיל, ומבלי לפגוע באמור בפסקה 1 לעיל, אם נתנו עד לתאריך חתימתו של חוזה זה אישורים או התחייבות בכתב של הסוכנות כלפי חבר האגודה, בדבר מסירת זכויות השימוש במשק שלו לאחד מילדיו ששמו ננקב במפורש – תימסרנה הזכויות הנ"ל במשק, לאחר פטירתו של אותו חבר אגודה, בהתאם להתחייבות הסוכנות כלפיו"

היינו, על פי כללי המנהל, לאחר פטירת שני בעלי הזכויות בנחלה, עוברות זכויותיהם לידי הבן הממשיך שנקבע ע"י ההורים ואושר ע"י הסוכנות היהודית.

במלאת ימי ההורים, עולה השאלה המתבקשת, האם מינויו של ה'בן ממשיך' נועד, בין היתר, להורשת הנחלה אליו בבוא היום, או שמא,  ה'בן הממשיך' מונה אך ורק לצורכי בניית ביתו בתוך הנחלה בסמוך להוריו, שאז ניתן לומר, כי קיים חשש שאולי החוזה למינוי הבן הממשיך מהווה חוזה למראית עין.

מה הוא חוזה למראית עין?

חוזה למראית עין הנו חוזה שהצדדים מתחייבים בו על הסדר מסוים, בו בעת שכוונתם האמיתית שונה, וקיים חוסר התאמה בין התחייבויותיהם הפורמאליות בחוזה לבין כוונתם האמיתית.

למעשה, חוזה למראית עין מתיימר ליתן תוקף משפטי מחייב להתחייבויות הצדדים על פיו, אולם לתוקף זה נודעת משמעות חיצונית בלבד.

בין הצדדים ישנו הסדר אחר, שונה ונסתר המבטל את ההסדר הגלוי, ואליו הצדדים מחויבים.

וכך הגדיר כבוד השופט ברק (כתוארו אז) את המונח 'חוזה למראית עין'.

"בחוזה למראית עין מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על סדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה. נמצא כי מתקיימות בעניין זה שתי מערכות משפטיות. המערכת האחת, החיצונית והגלויה, הקובעת הסדר מסוים המסוכם על הצדדים, והמערכת השנייה, הפנימית והנסתרת, המבטלת בהסכמה הסדר זה או משנה אותו…"

ראו: ע"א 630/78 ביטון נ' מזרחי, פ"ד לג (2) 576.

חוזה למראית עין בעניין מינוי בן ממשיך נועד לאפשר לצדדים (בעל הנחלה והבן הממשיך) לעקוף את הוראות המינהל ולבנות בית נוסף בתוך הנחלה עבור הבן/הבת, וזאת, מאחר ועל פי הוראות המנהל, לא ניתן  לבנות בית בנחלה למי שאינו בן ממשיך.

היינו, בחוזה למראית עין, בעל הנחלה והבן הממשיך הסכימו ביניהם, כלפי חוץ, על היות הבן 'בן ממשיך', בעוד שכוונת הצדדים האמיתית הייתה שונה, ולפיה, לא יוענקו לבן הממשיך זכויות בן ממשיך, אלא הרשאה לבנות את בית בתוך הנחלה.

על חוזה שנכרת למראית עין חלה הוראת סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973 הקובעת: "חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל…".

היינו, המערכת המשפטית החיצונית כפי שנלמדת מהחוזה היא שמתבטלת, אולם המערכת הפנימית, המבטאת את כוונתם האמיתית של הצדדים, עומדת בתוקפה ומחייבת את הצדדים.

האם ניתן לראות בחוזה מינוי בן ממשיך כחוזה למראית עין?

פסק דין מעניין בנושא זה ניתן ביום 30.1.2012 על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה בעמ"ש 31693-08-11 ש.ק. ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל ואח', מתוך www.nevo.co.il:

בפסק הדין, נדון מקרה בו מונתה 'בת ממשיכה' ע"י ההורים, ומינויה אושר ע"י האגודה, הסוכנות היהודית ומנהל מקרקעי ישראל, ואולם, בד בבד עם מינויה כ'בת ממשיכה', חתמה היא על תצהיר ולפיו מינויה כ'בת ממשיכה' נעשה לצורכי בניית בית שני בנחלה  בלבד.

בית המשפט דן במשמעותו של הסכם מינוי הבן הממשיך ובשאלת התוקף שיש לתת להסכם זה.

גישה אחת – ניתן לראות בהסכם מינוי ה'בן הממשיך' כהסכם למראית עין, ועל כן הנו בטל

כבוד השופטת יעל ולנר קבעה (בדעת מיעוט) כי העסקה שבין ההורים והבת למינויה כ'בת ממשיכה' נעשתה למראית עין והיא בטלה. ובלשון כבוד השופטת ולנר:

"דעתי היא כי ההסכם בין ממשיך, שנחתם על ידי המנוחה ביום 16.12.02 בגדרו מינתה המנוחה את המשיבים ל'בנים ממשיכים', נעשה למראית עין בלבד במטרה לאפשר להם לעקוף את הוראות המינהל ולבנות את ביתם על חלק ממגרש 87. על פי הוראות אלה, לא ניתן היה בזמנו, למי שאינו בן ממשיך, לבנות בית בנחלה (ראו סעיף 2 להחלטה 479 של המינהל וכן ראו בהקשר זה עדותו של נציג הסוכנות מר אהרון דוברין , אשר ציין כי לו ידע על קיום הצוואה ו/או על התצהיר ת/1, לא היה מאשר את העברת הזכויות למשיבים כבנים ממשיכים)".

ובהמשך:

"כך בענייננו – המנוחה והמשיבים הסכימו ביניהם, כלפי חוץ, על היות המשיבים 'בנים ממשיכים', בעוד שכוונתם האמיתית הייתה שונה, ולפיה, לא יוענקו למשיבים זכויות בן ממשיך, אלא הרשאה לבנות את ביתם בחלק ממגרש 87 בלבד. למעשה, כפי שנראה להלן, המערכת ההסכמית הפנימית ביניהם, היינו הצוואה והתצהיר ת/1, רוקנה מכל תוכן וביטלה את המערכת החיצונית, קרי, את מעמדם של המשיבים כבנים ממשיכים על כל המשתמע מכך. כך, האמור בתצהיר ת/1 ובצוואה מלמד כי המציאות הנחזית, זו  הנראית לעין – מינויים של המשיבים לבנים ממשיכים – היא מציאות פיקטיבית שמאחוריה מסתתר חוזה מוסווה המבטל למעשה את החוזה החיצוני המסווה (ראו ע"א 2688/92 בכר נ' ת.מ.מ., פ"ד נ(1) 238, (1996) עמוד 242)".

ובהמשך:

"דעתי היא כי ההסכם 'בן ממשיך' מיום 16.10.02 עליו חתמו המנוחה והמשיבים, הוא חוזה למראית עין הבטל מעיקרו".

גישה שניה –  לא ניתן לראות בהסכם מינוי ה'בן הממשיך' כהסכם למראית עין, ויש ליתן תוקף להסכם הנוסף אשר מהווה חוזה לטובת צד ג'

מנגד, כבוד השופטת שושנה שטמר סברה, כי אין המדובר בחוזה למראית עין.

לטענת כב' השופטת שטמר, הסכם למראית עין הוא הסכם, שיש בו אי התאמה מכוונת בין הכתוב בו לבין רצונם האמיתי של הצדדים.

במקרה דנן, ההורים כן התכוונו שהבת תהיה במעמד של "בן ממשיך", וברי כי הסוכנות, המינהל והמושב התכוונו כי הבת תהיה בת ממשיכה, אלא שמשמעות כוונת ההורים למנות את הבת ל"בת ממשיכה", מצטמצמת למתן זכויות בניה בנחלה, ולא להורשת המשק.

עוד קובעת כבוד השופטת שטמר, כוונת ההורים למינוי הבת כבת ממשיכה נועד אמנם אך ורק למטרה מסוימת, והיא בניית בית בנחלה, אולם מאחר שלצורך השגת אותה מטרה, צריך היה למנות אותה כבת ממשיכה, ולו לזמן קצר, הרי שהצדדים רצו במינוי זה, ועל כן ההסכם משקף נכונה את רצונם של הצדדים.

כב' השופטת שטמר סבורה כי עסקינן בשני חוזים נפרדים. חוזה אחד הנו ההסכם למינוי הבן הממשיך והנו חוזה תקף, והחוזה השניהוא החוזה בין האם המנוחה והבת, הקובע שהמטרה בהענקת הזכות להיות 'בן ממשיך' היא אך ורק לצורכי בניה ולשם פיצול הנחלה, כאשר ניתן לראות בהסכם זה, גם חוזה לטובת צד ג', כאשר צד ג' הם יתר ילדי המנוחה.

על פי הפרשנות המקובלת, יש לקבוע את אומד דעתם של הצדדים על פי כל הנסיבות שבעריכת ההסכם, ובמקרה דנן, לעיזבון האם המנוחה ולילדיה, יש זכות לדרוש את מימוש התחייבויות הבת הממשיכה, בין היתר, בהיותם מוטבים בהסכם לטובת צד ג'.

גישה שלישית –  ניתן לראות בהסכם מינוי הבן ממשיך כעסקה מלאכותית ולא למראית עין, יחד עם זאת, יש ליתן תוקף להסכם הנוסף אשר מהווה חוזה לטובת צד ג'

כבוד השופט זרנקין סבור, כי המנוחה והבת הממשיכה כן התכוונו להקנות לבת מעמד של 'בן ממשיך', גם אם המניע לצעד זה היה לאפשר לבת הממשיכה לבנות את ביתה בנחלה, משום שחישבו ומצאו כי זו הדרך היחידה לילך בה, על מנת להגשים כוונה זו.

חוזה למראית עין, לטענת כבוד השופט זרנקין, הנו חוזה אשר הצדדים למעשה אינם מעוניינים בקיומו, ואשר ערכו אותו אך למראית עין, ולפיכך, בשעה שאנו מבטלים אותו, מקיימים אנו בכך את רצונם של הצדדים שלא לתת  בו רוח חיים.

במקרה דנן, סבור כבוד השופט זרקין, ניתן לראות בחוזה למינוי הבת כבת ממשיכה כחוזה מלאכותי אשר עילתו הבלעדית הינה השגת מטרה אחרת מזו שמצויינת בחוזה / משתמעת ממנו, וחוזה מלאכותי אשר כזה אינו מבוטל באופן אוטומטי.

כבוד השופט זרנקין תומך בגישתה של כבוד השופטת שטמר, והוא מוסיף וטוען, כי שני ההסכמים מהווים מקשה אחת תקפה, ואשר על פיה הקניית מעמד של 'בן ממשיך' הינו אך תחנה ראשונה בדרך ליעד הסופי, שהוא מתן אפשרות בניה לבן הממשיך על מגרש בתוך הנחלה, וחלוקת יתרת הנחלה בין יתר היורשים, בחלקים שווים ביניהם.

סיכום

אישור המוסדות (אגודה-סוכנות-מנהל) למינוי 'בן ממשיך' אינו מהווה ערובה לכך שהנחלה תעבור לידי ה'בן הממשיך' לאחר פטירת ההורים.

קיומו של מסמך המאשר, כי מינוי ה'בן הממשיך' נעשה לצורכי בניית בית בנחלה ולא לשם הורשת המשק לאחר פטירת ההורים, יכול לגרום להעברת הזכויות במשק שלא לידי ה'בן הממשיך' – אלא בהתאם לדין.

המצב המשפטי הנוכחי אינו מכיר, אמנם, בביטול מינוי 'בן ממשיך' בהיותו הסכם למראית עין, ואולם, בתי המשפט נותנים תוקף להסכמים ו/או תצהירים נוספים אשר נחתמו בין הצדדים ואשר מאיינים את זכויות ה'בן הממשיך' לרשת את הנחלה.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף,  אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:
 רגב אלקיים

 


מאמרים נוספים מאת רגב אלקיים
 
המדריך המקוצר למינוי בן ממשיך במשקים
03/12/14 | ירושה
הליך מינוי בן ממשיך טומן בחובו בעיות רבות כדוגמת: אי קבלת אישורים מכל הגופים הנזכרים, אי חתימת הורה אחד על ההצהרות, פטירת אחד ההורים במהלך המינוי ועוד, ועל כן רצוי, כי הליך מינוי 'בן ימשיך' ילווה ע"י עורך דין הבקיא באגודות שיתופיות ובדיני מושבים.

בן ממשיך אינו חייב לפצות את אחיו היורשים
בית המשפט קבע, כי בן ממשיך אינו מפצה את אחיו היורשים, אלא אם כן זכות זו נקבעה כחלק מהסכם המשבצת. ומאחר ואין מחלוקת, כי הסכם המשבצת אינו כולל חובת פיצוי על הבן הממשיך, הרי שהבן הממשיך אינו חב בפיצוי אחיו. לסיכום מאמר זה אציין, כי דעת רבים אינה נוחה מהמצב המשפטי הקיים בכל הנוגע לירושת המשק החקלאי. לדידי, רצוי יהיה, כי נבחרי הציבור ישוו את מעמד המשקים החקלאים למעמד נכסי נדל"ן שבבעלות פרטית, מאחר והמשק מהווה, כיום, נכס נדל"ן לכל דבר ועניין.

חובת הסכמת ההורים, שניהם, כתנאי לתקפות מינוי הבן הממשיך
מינוי "בן ממשיך" -עליך לוודא חתימת שני ההורים על מסמכי המינוי (גם אם המשק רשום על שם הורה אחד בלבד). חתימת הורה אחד עלולה לגרום לבטלות המינוי.

מינוי בן ממשיך כהסכם למראית עין
"בחוזה למראית עין מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על סדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה. נמצא כי מתקיימות בעניין זה שתי מערכות משפטיות. המערכת האחת, החיצונית והגלויה, הקובעת הסדר מסוים המסוכם על הצדדים, והמערכת השנייה, הפנימית והנסתרת, המבטלת בהסכמה הסדר זה או משנה אותו…"

מונית לבן ממשיך? – בדוק סיום הליכי הרישום כל עוד הוריך בחיים
02/12/14 | ירושה
מינוי ה'בן ממשיך' נכנס לתוקף, כלפי כולי עלמא, רק עם קבלת אישור מנהל מקרקעי ישראל בדבר מינוי ה-בן ממשיך'. ככל ומינוי ה-' בן ממשיך' לא אושר ע"י כל הגורמים הרלוונטיים :בעל המשק, האגודה החקלאית , הסוכנות היהודית ומנהל מקרקעי ישראל, אין משמעות משפטית למינוי הבן כ'בן ממשיך', וה"בן ממשיך" הנ"ל לא יקבל את המשק לאחר פטירת ההורים מתוקף היותו 'בן ממשיך' . הדבר נכון גם אם "הבן ממשיך" הנ"ל מונה ע"י חלק מהגורמים ו/ או אם הוא בנה את ביתו בתחומי הנחלה מכוח אישור שניתן לו ע"י האגודה כבן ממשיך .
     
 
© כל הזכויות שמורות לאתר מאמרים עסקיים ומקצועיים
שיווק באינטרנט על ידי WSI