אם בתחילה היו מי שחשבו כי מדובר בטרנד חולף, הרי עכשיו כבר ברור - קבוצות המכירה הפכו לגורם הכי משמעותי כיום בשוק הנדל"ן.

להלן הנתונים, נכון לסוף שנת 2009:

§          20%-30 % מהפרויקטים למגורים בישראל מתבצעים כיום על ידי קבוצות רכישה .

§          רק בשנה האחרונה נבנו בשיטה זו יותר מ-1,700 יחידות דיור.

§          קבוצות רכישה היו מעורבות ביותר מ־90% מהפרויקטים הקטנים והבינוניים שנבנו בשנה האחרונה בתל-אביב.

§          רוב העסקאות בהם מעורבות קבוצות רכישה הם עסקאות קטנות, בפרויקטים של 5 עד 40 יחידות דיור.

§          עסקאות באמצעות קבוצות רכישה נפוצות בעיקר באזורים המוגדרים אזורי ביקוש, כמו צפון תל אביב, או אזורים שיש בהם פוטנציאל להתפתחות, כדוגמת רמת גן , הוד השרון, קרית אונו, פתח תקווה (כפר גנים), כפר סבא (הירוקה), רחובות.

-   מה האטרקטיביות והפיתוי הגדול של עסקה באמצעות קבוצת רכישה?

יורם קראוס : "אם, אבל אם, כל מרכיבי החיסכון בפרויקט מתקיימים, אזי רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה מבטיחה חיסכון שיכול להגיע עד 20% מערך הדירה. החיסכון מורכב בעיקרו מהרווח של היזם/קבלן ומהטבות מס מהם נהנים קבוצות רכישה, אך לא חלים על יזמים/קבלנים. אבל כאמור, הרווח הזה מתקיים רק אם מצליחים לעמוד ביעדים שהותוו מראש בתכנון. למרות הפיתוי הגדול ולמרות הגידול המרשים בעסקאות של קבוצות רכישה, יש לזכור שבסופו של דבר, מדובר בפרויקט בנייה, שהוא תמיד פרויקט מורכב עם הרבה סיכונים בצידו".

- למרות שקיים היום ליווי בנקאי לקבוצות רכישה?

יורם קראוס : "הגידול המהיר במספרן של קבוצות הרכישה הביא עמו גם לא מעט בעיות שעדיין לא נחשפו ומתחבאות מתחת לפני השטח. זאת מכיוון שהתקשורת נוטה לדווח יותר על העסקאות הגדולות והמרשימות, כמו עסקת השוק הסיטונאי בת"א, בה מעורבת קבוצה המונה 1,800 חברים, או עסקת ראש העין הבנויה על קבוצה של 1,100 חברים. אך רוב רובו של שוק קבוצות הרכישה מורכב מעסקאות של קבוצות קטנות ובינוניות, שגם אם צצות בהן בעיות, הן נשארות סמויות כי הן עדיין לא מעניינות מספיק את התקשורת".

- מהם הסיכונים העיקריים בהתקשרות עם קבוצת רכישה?

יורם קראוס : " מה שקרה, כמו עם כל טרנד שמופיע בישראל, החשיפה התקשורתית והאטרקטיביות להרוויח, הביאו להתנפלות על השוק. אנשים מסתובבים עם פנקסי צ'קים פתוחים ומחפשים עסקאות של קבוצות רכישה כדי להשקיע בהם. אבל מולם, בגלל חסמי הכניסה הנמוכים של העסקאות הללו, נכנסו לתחום גם חאפרים רבים והרבה גורמים חסרי ניסיון המבקשים ליזום קבוצות רכישה. כל מתווך דירות הפך פתאום ליזם קבוצות רכישה וכיום גם קבלנים כבר מחפשים דרכים להצטרף לחגיגה.

"אבל מרוב התלהבות וצפייה לרווח מהיר, לא מעט שוכחים שמדובר בנושא מורכב, המצריך ידע רב. ואז, כשדברים מתחילים להסתבך, ויש כבר לא מעט מקרים כאלה, הדירה שהובטחה במחיר נמוך במיוחד, הופכת לעסקה יקרה ולא משתלמת. את ההפרש משלמים בסופו של דבר, רוכשי הדירות מכספם".

- כיצד ניתן להישמר ולהבטיח שהעסקה תשתלם בסופו של הפרויקט?

יורם קראוס : "החיסרון הגדול של קבוצת רכישה היא חוסר הוודאות כמה תעלה הדירה לבסוף במידה והעלויות גדלו. כאשר רוכשים דירה מקבלן, קיים מחיר סופי וזמן מסירה משוער. לעומת זאת, בקבוצת רכישה אין התחייבות של אף גורם למחיר הסופי או לזמן המסירה, יש רק הערכה.

"מכאן המסקנה פשוטה – יש לעשות הכל כדי לעמוד בלוחות הזמנים ובמסגרת התקציב שהוכתבה בתכנון. אבל זה לא כל כך פשוט כפי שזה נשמע, מכיוון שהתהליך אותו עוברת קבוצת רכישה הינו ארוך ומורכב ולרוב המעורבים בעסקאות שכאלו אין ניסיון בתחום. כי בכל מה שקשור לעסקאות של קבוצות רכישה, לא מספיק להיות בעל איזשהו רקע בתחום, כמו מתווך, עו"ד או אפילו קבלן. צריך מישהו בעל ניסיון ספציפי בפרויקטים של קבוצות רכישה, שינהל את הפרויקט".

- איך עושים זאת?

יורם קראוס : "כאמור, המפתח להצלחה בעסקאות שכאלה הוא ניסיון ספציפי בפרויקטים של קבוצות רכישה. לכן, אם רוצים להבטיח את הצלחת העסקה, חייבים להתקשר עם מנהל פרויקט מנוסה בתחום הפרויקטים של קבוצות רכישה, שיודע לעמוד בלוחות זמנים, יודע להקפיד על מסגרת התקציב כדי למנוע חריגות ויודע מתי לשחרר את הכסף לקבלן על פי קצב ההתקדמות שנקבע".

- מדוע כל כך הרבה קבוצות רכישה בוחרות ב- SMS לנהל עבורן את הפרויקט?

יורם קראוס : "אכן, עשרות קבוצות רכישה בכל רחבי הארץ, בחרו ב- SMS כחברת הניהול שתנהל ותפקח עבורם על פרויקטים שונים ורבים של בתי מגורים בסטנדרט גבוה, מהסיבה הפשוטה – SMS יודעת לעמוד ביעדי הפרויקט - באיכות, בעלות, בלוחות זמנים ובבטיחות . זה תחום ההתמחות שלנו.

"בנוסף, העובדה הידועה לכל, ש- SMS יודעת להציב לכל פרויקט לוחות זמנים רציונאליים ולעמוד בהם בקפדנות, והעובדה שבמהלך כל שנות פעילותנו לא נרשמה ב- SMS מסגרת תקציב שנפרצה, מצטרפים כערך מוסף לניסיון הרב שלנו בתחום הפרויקטים של קבוצות רכישה. זה גם מה שמאפשר לנו, באמצעות פיקוח מקצועי וצמוד, להעלות את סטנדרט הבנייה ובכך למקסם ללקוח את שווי הנכס בפרויקט".