ד"ר איתמר כוכבי עורך דין-נוטריון, רואה חשבון וכלכלן

הטכניון – הפקולטה להנדסת תעשייה וניהול, מרצה בקורסים "חשבונאות ניהולית מתקדמת" ו"בקרת עלויות".

מרצה מצטיין טכניוני – הצטיינות יתירה בהוראה לשנת תשע"ה סמסטר חורף.

מרצה מצטיין טכניוני – ראוי לשבח בהוראה לשנת התשע"ו.

אוניברסיטת חיפה – הפקולטה לניהול – מנהל עסקים, מרצה בקורסים "חשבונאות פיננסית" ו"עקרונות החשבונאות" לתואר MBA.

הפקולטה למשפטים – אוניברסיטת חיפה – מרצה בקורס "עקרונות החשבונאות  וניתוח דוחות כספיים", לתואר מוסמך במשפטים LL.M עם התמחות במשפט עסקי מסחרי.

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.

ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה Dr. Faculty of Law, University of Haifa.

רקע:  מהי משכנתא

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מכיר במשכנתא כאחת מבין הזכויות הקנייניות בישראל. בהתאם לסעיף 4 לחוק, משכנתא היא "מישכון של מקרקעין". הגדרת "מישכון" קבועה בסעיף 1 (א) לחוק המישכון, התשכ"ז-1967, ולפיה, מישכון הינו "שעבוד נכס כערובה לחיוב; הוא מזכה את הנושה להיפרע מהמשכון אם לא סולק החיוב".

משכנתא הינה סוג של הלוואה לטווח ארוך המוחזרת בתשלומים – בדרך כלל החזרים חודשיים. המשכנתא הִנה שיעבוד נכס מקרקעין או חלק ממנו (דירת מגורים, משרד וכו'), לשם קבלת הלוואה בעלת חשיבות, לתקופה ארוכה. משכנתא הופכת את נכס המקרקעין למשכון של הבנק, כאשר משכון הוא אחד האמצעים על מנת להבטיח פירעונו של חוב.

כאמור לעיל, משכנתא היא אחת מזכויות במקרקעין המוזכרות בחוק המקרקעין ולכן מחייבת רישום בלשכת רישום המקרקעין במשרדי רשם המקרקעין במשרד המשפטים. המשכנתא מהווה בטוחה למלווה (בד"כ בנק או גוף פנסיוני), תמורת ההלוואה, עד לתום פירעונה של ההלוואה. המקרה הנפוץ הינו משכנתא לדיור המתקבלת בד"כ בבנקים למשכנתאות תוך שיעבוד הנכס הנרכש, בתוספת רכישת ביטוח חיים, ביטוח הנכס וכן והוצאות נוספות כגון פתיחת תיק בבנק למשכנתאות. מִשְׁכֵּן: נתן ערבון כנגד הלוואה.

המשכנתא בנויה כך שהיא כוללת את רכיב הקרן, דהיינו ההלוואה שהתקבלה ואת רכיב הריבית.  הריבית הינה תמורה כספית, הניתנת למלווה מהלווה, ומהווה תוספת לקרן המשכנתא. לפיכך, הריבית משפיעה על גובה ההחזרים החודשיים שהמלווה יצטרך לשלם.

בשוק קיימים סוגים שונים של ריבית: ריבית הצמודה למדד, כאשר הכוונה היא כמובן למדד המחירים לצרכן והיא מושפעת מעלות סל המצרכים בישראל; סוג נוסף, הינה ריבית הצמודה למטבע חוץ, בה התשלום החודשי יושפע משער החליפין של אותו המטבע. הריבית יכולה להיות קבועה, משתנה או ריבית פריים. בהקשר זה חשוב לציין, כי ריבית קבועה "מגלגלת" את הסיכון על הלווה ולכן מראש תהיה גבוהה יחסית לחברותיה.

עוד על המשכנתא, סוגי הריבית ושיטת התשלום ניתן לקרוא כאן.

הלוואת הזכאות של משרד השיכון

הלוואת הזכאות הינה הלוואה ממשלתית המוענקת מכספי משרד השיכון והבינוי, בהתאם לקריטריונים אותם קבע המשרד. חוק הלוואות לדיור, התשנ"ב-1992 (להלן יקרא: חוק ההלוואות), קבע את זכותם של מחוסרי הדיור לקבלת הלוואה מתקציב המדינה: "הלוואה הניתנת לזכאים מתקציב המדינה או בסיוע של המדינה למטרה של רכישת דירה או בנייתה או למטרה של רכישת זכויות בדירה, למעט הלוואה הניתנת לזכאים בלבד ללא סיוע ישיר של המדינה".

עד לפני כמה שנים, החוק וכפועל יוצא ההלוואה של משרד השיכון והבינוי, היו בלתי רלוונטיים וכמעט שלא היה בהם שימוש. זאת משום שהריבית אותה הציע משרד השיכון הייתה גבוהה מהריבית אותה ניתן היה לקבל בבנק למשכנתאות. בשנת 2015 נכנס לתוקף תיקון 13 לחוק ההלוואות, אשר שינה את המצב.

בשנת 2017, הריבית אותה מציע משרד הבינוי והשיכון פחותה ב-0.5% מזו שמפרסם בנק ישראל ובכל מקרה אינה יכולה לעלות על 3%. דהיינו, במצב בו הבנק מציע 3% משרד השיכון יציע 2.5%, כלומר 0.5% פחות. אמנם, במצב בו בנק ישראל מציע 3.6% משרד השיכון יציע 3%, 0.6% פחות.

בהתאם לסעיף 2 לחוק ההלוואות, גובה ההלוואה ינוע בין 46,080 ₪ ל-227,520 ₪, בכפוף לתקנות שר האוצר. יחד עם זאת, מכסה זו לא שוללת מהזכאי לבקש סכום נמוך מכך. ברור, כי בסכום זה קשה, בלשון המעטה, לרכוש דירה, אך המעניין הוא שניתן "להשלים" את ההלוואה הזו ב"משכנתא רגילה", הנלקחת מהבנק. בדרך זו יוכל המלווה לחסוך אלפי או אף עשרות אלפי שקלים לאורך השנים.

בהקשר זה, חשוב לציין כי ההלוואה של משרד השיכון מצטרפת למשכנתא ולא להון העצמי. דהיינו, המלווה שמצרף את שתי ההלוואות יחד, עדיין מחוייב ב-25% הון עצמי משווי הנכס.

התנאים לזכאות והסבר על ההליך

דרישת הסף הראשונה אותה יש לצלוח, היא הוכחה כי למלווה הפוטנציאלי מעולם לא הייתה דירה ברשותו. כמו-כן, במקרה של מלווה רווק (להבדיל מחוסרי דירה נשואים, למשל), עליו להיות בן 30 שנה ויותר. בהמשך לכך, על המלווה לוודא כי לזכותו עומדות לכל הפחות 599 נקודות זכאות. ככל שסכום הנקודות שמצטבר גבוה יותר, כך סכום ההלוואה יהיה גבוה יותר.

נקודות הזכאות מושפעות ממגוון רחב של קריטריונים אשר נקבעו על-ידי משרד השיכון והבינוי. בין הקריטריונים האלה ניתן למצוא מס' שנות נישואין, מס' ילדים, מס' אחים וכו'. כמו כן, לשירות צבאי יש השפעה.

כך, למשל, שנת נישואין ראשונה שווה 250 נק' וכל שנה לאחריה עוד 50 נק'. ילד הראשון שווה 350 נק' וכל ילד נוסף 150 נק' (עד הילד ה-5 ואז הניקוד יורד ל-100). בדומה לכך, כל אח שיש לאחד מבני-הזוג שווה 50 נק'. נקודות נוספות יכולות להינתן עקב אזור עדיפות, עקב היות הזכאי עולה חדש ועוד. חשוב לציין, כי גם ידועים בציבורי יכולים ליהנות מניקוד ה"נשואים" וזאת בכפוף למילוי טפסים מתאימים וקבלת אישור.

עד שנת 2013 ניתן היה למצוא מחשבון מדויק לחישוב נק' הזכאות של המלווה הפוטנציאלי באתר משרד הבינוי והשיכון. אמנם, נכון להיום המשרד פשוט יפנה את המלווה לאחד מבנקים למשכנתאות לצורך ביצוע החישוב. את רשימת הבנקים המלאהניתן למצוא באתר משרד הבינוי והשיכון.

בשלב הבא, על המלווה הפוטנציאלי, לגשת לאחד מהבנקים המנויים ברשימה לעיל ולבקש להנפיק תעודות זכאות ממשרד הרישוי. עלות הבקשה עומדת על 70 ₪. לבקשה יש לצרף את המסמכים הבאים; תעודת זהות+ספח, אישור על שירות צבאי/לאומי, צילום ת.ז של כל האחים+מספרי הטלפון וכתובתם, תעודת נישואין ובמקרה של הריון אישור ממוסד רפואי.

מלווים "ספציפיים", כגון מי שרק נרשם לנישואין, גרושים, אלמנים, בעלי נכות, הורים חד-הוריים וכדומה צריכים להמציא מסמכים נוספים, כפי שמופיע באתר משרד הרישוי והשיכון.

הבקשה תיבדק על-ידי משרד הבינוי והשיכון אל מול מאגרי המידע שברשותם ולעיתים אף באמצעות חברות חקירה. במידה ותאושר הבקשה, תתקבל תעודת זכאות אשר תהיה תקפה למשך שנה.

את תעודת הזכאות ניתן להאריך, בכפוף לתשלום נוסף של 60 ₪ וזאת בתנאי שממועד קבלתה עברה פחות משנה וחצי. במקרה שפרק הזמן עולה על שנה וחצי יש לחזור על ההליך מההתחלה.

במידה ותדחה הבקשה, ניתן לערער על כך בפני ועדת הערעורים של המשרד. נוסף על כך, ניתן לערער אף על גובה הלוואת הזכאות אותו החליט להעניק משרד הבינוי והשיכון למלווה. הערעור, בדומה לבקשה, יוגש באמצעות בנק למשכנתאות, במכתב מנומק ובצירוף כל המסמכים המגבים את טעמי הערעור.

חשוב לציין, כי על בני-זוג נשואים יש להגיע יחד בעת הבקשה וכן במידה וירצו להאריכה. בנוסף, חשוב לזכור כי עצם העובדה שהתעודה הופקה בבנק מסוים, אינה קושרת את המלווה לאותו הבנק. זכותו המלאה של המלווה לבקש מהבנק לשגר את התעודה לכל בנק משכנתאות אחר.

יתרונות וחסרונות בהלוואה של משרד השיכון

לקבלת הלוואה מטעם משרד השיכון ישנן כמה יתרונות בולטים. ראשית, כפי שכבר הוסבר לעיל, כמעט תמיד הריבית תהיה נמוכה מהריבות המוצעת בבנק – לכל הפחות ב-0.5%. ובכל זאת ייתכנו מצבים בהם, בתקופות מסוימות, המשכנתא הרגילה תהיה משתלמת יותר.

ההלוואה של משרד השיכון צמודה למדד, בדומה לחלק גדול מה"משכנתאות הרגילות", אך ההבדל הוא שהבנקים מעדכנים את הריבית יום ביומו, בעוד שמשרד השיכון עושה זאת אחת לפרק זמן מסוים. כפועל יוצא, ייתכן מצב בו אותה "ההנחה" בסך 0.5% נקבעה ביחס למדד שכבר לא רלוונטי לבנק ושהבנק כבר עדכן מדד נמוך יותר.

יש לציין, כי עם קבלת התיקון לחוק ההלוואות, ניסו הבנקים לעקוף אותו ולהעלות את הריבית על ה"משכנתא הרגילה" למי שלוקח את הלוואה של משרד השיכון, כך שזה פשוט היה לא משתלם כלכלית. התנהלות זו זכתה לביקורת חריפה ונכון להיום הבנקים מתנהלים בצורה תקינה – לקיחת הלוואה ממשרד השיכון אינה פוגעת בשאר מסלולי המשכנתא.

"משכנתא רגילה" כפופה לעיתים רבות לעמלת פירעון מוקדם, שהיא בפועל מעין עמלת היוון. הבנק בעת מתן ההלוואה צפה קבלת סכום מסוים חזרה, בהתבסס, בין היתר, על מס' השנים שעליהם נפרסה ההלוואה.

הסכום האמור כולל בתוכו הן את החזר הקרן והן את הריבית, ואילו מלווה המחזיר את הקרן במועד מוקדם יותר בעצם "שולל" את צפיית הבנק לקבלת אותה הריבית. מכאן, שמלווה אשר ירצה לשלם את יתרת הקרן אותה לווה, בטרם הגיע המועד המסוכם, ישלם סוג של "קנס" על פגיעה בצפייתו של הבנק, שהינו "עמלת פירעון מוקדם".

עוד חשוב לציין, כי בפירעון מוקדם של ה"משכנתא הרגילה" ייתכן ויוטל על המלווה "קנס" נוסף. כך למשל, מלווה שלא דיווח לבנק על עצם כוונתו להיפרע מראש (בהתאם לזמן שהוסכם) ישלם גם בגין העדר ההודעה המוקדמת על הכוונה לפירעון מוקדם.

בניגוד לכך, בהלוואה מטעם משרד הבינוי השיכון לא קיימת עמלת פירעון מוקדם וניתן להיפרע מההלוואה בכל עת מבלי להינזק כלכלית. יתר על כן, מלווה של משרד השיכון, המבקש להיפרע מוקדם, יתכן וימצא זכאי להנחה גם במסגרת "המשכנתא הרגילה" (הנחה של כ-10% מה"קנס").

יתרון נוסף, הוא היחס למלווים אשר נקלעו לקשיים כלכליים בלתי צפויים ומתקשים לעמוד בתשלומיהם. בעוד שבמקרה של "משכנתא רגילה", המלווה נתון לגמרי לחסדיו של הבנק אשר נתן את ההלוואה. במקרה של ההלוואה ממשרד השיכון, תיקו של המלווה מגיע לוועדה וזו בדרך כלל, תפרוס את תשלומיו מחדש – כך שניתן יהיה לעמוד בהם.

לאור האמור לעיל, מומלץ לא להיפרע מכל הלוואת הזכאות, אלא "לשמור" חלק שימשיך לרוץ עד הפירעון של ה"משכנתא הרגילה", כדי להמשיך ליהנות מההגנות אותן הלוואת הזכאות מספקת.

הטבה נוספת המגיעה למלווה מטעם משרד השיכון נוגעת לתשלומי השמאות. למרות שככלל, שמאות מטעם הבנק זולה יותר משמאות "רגילה", מחירה עדיין יכול להגיע ל-1,000 ₪, כאשר הטווח הוא בין 1,000-400 ₪, בדרך כלל. לעומת זאת, מי שלקח הלוואת זכאות ישלם בין 250 ל-350 ₪ בלבד. הנחה משמעותית אשר חשוב לוודא שהבנק אכן מעניק.

עוד יתרון נוגע לאפשרות מיחזור המשכנתא, דהיינו לאפשרות החזרת המשכנתא באמצעות משכנתא חדשה בתנאים חדשים. מיחזור "משכנתא רגילה", כרוך בדרך כלל בלא מעט הוצאות חדשות, עבור פתיחת תיק, למשל, שכן מדובר במעין פרוצדורה נפרדת. מנגד, מיחזור ההלוואה מטעם משרד השיכון כרוך בתשלום עמלה בסך 360 ₪ בלבד.

לסיכום, נראה כי יתרונות הלוואת הזכאות עולים על החסרונות, על אף שברור כי ההלוואה של משרד השיכון אינה יכולה לכסות במלואה את עלות רכישת הדירה, לכל הפחות היא מספקת למלווה "רשת ביטחון" בעלת תנאים עדיפים.

הערה:  המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להיפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.

הכותב: ד"ר איתמר כוכבי, הינו מרצה בפקולטה הנדסת תעשייה וניהול בטכניון בחיפה כ-25 שנה, בקורסים חשבונאות ניהולית מתקדמת ובקרת עלויות. כמו כן, מרצה באוניברסיטת חיפה, בפקולטה למשפטים של אונ' חיפה בקורס "עקרונות החשבונאות וניתוח דוחות כספיים", לתואר מוסמך במשפטים LL.M עם התמחות במשפט עסקי מסחרי וכן בפקולטה לניהול – מנהל עסקים, לתואר MBA, בקורסים "חשבונאות פיננסית" ו"עקרונות החשבונאות".

ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה. Dr. Faculty of  Law, University of Haifa, ISRAEL.

במקצועו רואה חשבון וכלכלן (כ-25 שנה), וכן עורך דין ונוטריון. בעל משרד עריכת דין (רואה חשבון), בקריית הממשלה בחיפה. תחום התמחותו דיני מיסים, משפט מסחרי ודיני עבודה.

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.

מיקום המשרד: קריית הממשלה פל ים  7, חיפה,

פל': 5443671- 050 טל: 8621350- 04, פקס: 8621349- 04

e-mail:[email protected]