דף הבית חוק ומשפט כללי חברה בנייה קבלנית – רקע, הסבר ודוחות כספיים
חברה בנייה קבלנית – רקע, הסבר ודוחות כספיים
איתמר כוכבי |  22/11/17 |  צפיות: 5293

חברה בנייה קבלנית – רקע, הסבר ודוחות כספיים


ד"ר איתמר כוכבי עורך דין-נוטריון, רואה חשבון וכלכלן

הטכניון – הפקולטה להנדסת תעשייה וניהול, מרצה בקורסים "חשבונאות ניהולית מתקדמת" ו"בקרת עלויות".

מרצה מצטיין טכניוני – הצטיינות יתירה בהוראה לשנת תשע"ה סמסטר חורף.

מרצה מצטיין טכניוני – ראוי לשבח בהוראה לשנת התשע"ו.

הפקולטה למשפטים – אוניברסיטת חיפה – מרצה בקורס "עקרונות החשבונאות  וניתוח דוחות כספיים", לתואר מוסמך במשפטים LL.M עם התמחות במשפט עסקי מסחרי.

אוניברסיטת חיפה – הפקולטה לניהול – מנהל עסקים, מרצה בקורסים "חשבונאות פיננסית" ו"עקרונות החשבונאות" לתואר MBA.

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.

ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה Dr. Faculty of Law, University of Haifa.

רקע

חברת בנייה קבלנית

סביב המושג חברת בניה קבלנית קיים ערפול מסוים, שכן אין לו הגדרה קבועה. ניתן לומר כי חברת בניה היא גוף המועסק בשלב כלשהו בחיי פרויקט הבניה. ייתכן והחברה תהיה אחראית על החלק ההנדסי – הקמה פיזית של הפרויקט ויתכן כי חברת הבנייה תהיה יזמית-שיווקית. דהיינו, כזו שתעסוק ברכישת קרקעות, השגת היתרים ואישורי בנייה ושיווק הפרויקט.

לרוב, המושג "חברת בניה קבלנית" מקושר לחברות גדולות, לעיתים אף בורסאיות אשר לוקחות חלק בפרויקטים נרחבים, בהקמת עשרות דירות ולעיתים אף הקמת שכונה שלמה. יחד עם זאת, יש לזכור כי חברת בניה יכולה להיום גם גוף קטן, העוסק בשיפוץ מבנים קיימים.

לפיכך, התחומים בהם עוסקת חברת בניה קבלנית הינם נרחבים ביותר. כאמור, החברות יכולות לעסוק בהקמת שכונה שלמה, הקמת מבנים אחדים או אף הקמת מבנה בודד, דוגמת בית פרטי. כמו-כן, לא מן הנמנע כי חברות בנייה יעסקו בשיקום או בשיפוץ מבנים קיימים. נוסף על כך, חברות הבניה יפעלו גם בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38.

חוזה קבלנות

חוזה קבלנות הינו "חוזה מיוחד", שכן פרט לדיני החוזים הרגילים החולשים עליו [כגון חוק החוזים (חלק כללי) וכן חוק החוזים (תרופות)], החוזה הקבלני כפוף גם ל-חוק חוזה קבלנות, התשל"ד-1974 (להלן יקרא: "החוק").

בהתאם להגדרה בחוק: "חוזה קבלנות הוא חוזה לעשיית מלאכה או למתן שירות בשכר כשהקבלן אינו עובדו של המזמין". בהמשך לכך, מגדיר החוק את חיוב הקבלן כחובה לביצוע העבודה / מתן שירות, ואת חיוב מזמין העבודה בתשלום בגין עבודה זו. דהיינו, חוזה קבלנות קושר את השכר בביצוע עבודה או מתן שירות וכן דורש כי בין הצדדים לאותו החוזה לא יתקיימו יחסי עובד-מעביד.

החוק קובע (בסעיף 3) כי אי-התאמה למוסכם הינה פגם ומעניק ללקוח סעדים בגין קיומו של פגם. בפועל, "פגם" הוא בעצם העדר שביעות רצון מצד הלקוח. כאמור, החוק המצטרף למסגרת החקיקתית בתחום החוזים ואינו גורע ממנה (ר', למשל, ס' 7 לחוק), אך יחד עם זאת החוק מספק תרופות נוספות.

במקרה של פגם, צריך לבדוק האם הפגם ניתן לתיקון או לא. במידה ולא, הלקוח יכול לנכות את עלות הפגם משכרו של הקבלן (ראו ס' 4(ג) לחוק). במקרה בו ניתן לתקן את הפגם, יש להבחין בין מקרה דחוף ולא דחוף.

במקרה לא דחוף, הלקוח חייב לתת לקבלן זמן סביר לתקן את הפגם. במקרה בו בחר הקבלן לא לתקן את הפגם תוך זמן סביר, רשאי הלקוח לבחור בין שתי החלופות שבסעיף 4(א) לחוק; לתקן ולדרוש שיפוי או לנכות משכרו של הקבלן. במקרה דחוף, רשאי הלקוח לפעול לתיקון הפגם ולדרוש מהקבלן את הוצאותיו הסבירות.

חשוב לציין, כי במידה והלקוח הודיע לקבלן על קיום פגם מיד כשגילה אותו, ולא נתן לקבלן זמן סביר לתקנו (כמובן בכפוף לכך שהתיקון אינו דחוף) לא יוכל הלקוח להסתמך על הפגם.

לחוזה הקבלנות יכולות להיות צורות שונות, שכן הצדדים יכולים לעצב חוזה זה כרצונם, כל עוד הדבר הינו במסגרת החוק. יחד עם זאת, נקבע בפסיקה כי החוזה צריך לאפשר שינויים מבלי שזה יחשב להפרת חוזה. מדובר בשינויים אשר לא ניתן היה לצפות מראש. לדוגמא: מקובל לקבוע בחוזי הקבלנות כי הלקוח רשאי להגדיל או להקטין את העבודה עד לאחוז מסוים. כמובן, שזכות זו, ככל זכות חוזית כפופה לעיקרון תום-הלב.

כתב הכמויות – חלק מהותי בהסכם

כתב הכמויות הינו מסמך המכיל טבלה בה מוצגת הכמות הנדרשת מכל חומר וחומר לצורך בניית פרויקט ספציפי. הכמויות בכתב זה מחושבות בהתאם לתוכנית האדריכלית והוא רלוונטי לכל שלבי הפרויקט – החל מפיתוח הקרקע ועד לסיומו. כפי שיוסבר להלן, ישנם סוגי חוזים המחייבים כתב כמויות.

כתב הכמויות מכיל מידע חיוני לגבי שטחים וחללים של המבנה, מידע הנדסאי ומידע אודות חיבור למערכות שונות. בהקשר זה, ראוי לציין כי הצגת מידע מדויק יביא להתנהלות יעילה וחלקה של הפרויקט. את הכמות נהוג לחשב במ"ר תוך ציון הכמות הנדרשת לשטח העבודה. המחיר משתנה מפרויקט לפרויקט וניתן להיעזר בטבלאות המצויות באתר משרד הבינוי והשיכון.

להלן אציג מס' רכיבים לדוגמא אשר יש להתייחס אליהם בכתב הכמויות: צבע, תאורה וחשמל, ריצוף חוץ – לרבות יציקות ומילוי אדמת גן וכן תשתית מדרגות, ריצוף פנים – הכנה לריצוף, ריצוף כללי, התקנת פנלים וחיפוי חדרים רטובים, טיח, איטום, בניית קירות, בלוקים ומחיצות פנים וכן בנייה בגבס, חלונות, דלתות, משקופים ומסגרות, נגרות – במידה ויש צורך בארונות מטבח למשל, גינון – הסוג והכמות וכן ציון שבילים, ועוד קריטריונים רבים ומשתנים בהתאם לנדרש, היכולים להשפיע על עלות הפרויקט.

סוגי הסכמי קבלנות

את חוזי הקבלנות הנפוצים בשוק ניתן לחלק ל-3 סוגים עיקריים: הסכמים בהם נקבע מראש מחיר סופי אשר ישולם לקבלן עבור עבודתו – חוזה פאושלי, הסכם לפיו מתחייב הקבלן להעמיד כמות מסוימת של כלים ועובדים לפרק זמן מסוים – חוזה לפי זמן עבודה, והסכם בו השכר תלוי בכמות ובזמן ביצוע העבודה – חוזה לפי כמות ביצוע (כמות עבודה). אסביר על כל סוגי החוזים בפירוט, להלן:

א)חוזה לפי כמות עבודה – במקרה זה השכר של הקבלן קשור באופן בלעדי לכמות העבודה אותה הוא ביצע. חוזה כזה מחייב הכנת "כתב כמויות" אותו מכינים הצדדים מראש, דהיינו הצדדים יתמחרו מראש כל רכיב בעבודה. היתרון הבולט של חוזה מסוג זה הוא כי מדובר על חוזה גמיש, שכן קל לתמחר כל שינוי בתכנון והבניה היות והעלויות ידועות מראש לשני הצדדים.

ב)חוזה לפי זמן עבודה – בהתאם לחוזה זה מסכימים הצדדים כי הקבלן יספק כמות מסוימת של עובדים וכלים למשך זמן מסוים. כלומר, התשלום במקרה כזה קשור למשך זמן העבודה. חוזה כזה עדיף בעיקר לקבלן, שכן מבחינתו אין כל דחיפות לסיים את הפרויקט. כמו כן, הסיכון עובר מהקבלן למזמין הפרויקט. כל העלויות בגין שינוי שלא בשליטתו (למשל, תיאום מול היזם או מנהל הפרויקט) ירבצו על כתפי הלקוח.

ג)חוזה פאושלי – השם לקוח מהמילה הגרמניתPauschale , אשר מתורגם כ "תשלום אחד". בחוזה זה, המחיר הסופי, נקבע על ידי הקבלן מראש, בהסתמכו על התוכנית האדריכלית. הקבלן הוא זה שנוטל את הסיכון על עצמו, שכן כמעט כל שינוי הוא באחריותו. מקרה יוצא הדופן, אשר בגינו יידרש תשלום נוסף, הוא שינוי החורג באופן קיצוני מהתוכנית שהוצגה.

היתרון הבולט בחוזה זה הוא וודאות, ומבחינת הלקוח-מזמין העבודה, קיים גלגול סיכונים על הקבלן. מנגד, ישנם גם חסרונות בולטים: הקבלן, שכאמור לוקח על עצמו את הסיכון, יכול להיכנס להפסדים כלכליים וחובות ובמקרה קיצוני אף לפשיטת רגל. בהתאם לכך, הלקוח משלם מראש סכום גבוה יותר, שכן אותו הקבלן משכלל את הסיכונים בעלות העבודה.

סוגי מכרזים לחברות קבלניות: יתרונות וחסרונות

בענף הבנייה קיימים סוגי מכרזים נפוצים: מכרז מחירון, מכרז מסוג כתב כמויות ומכרז תכנון וביצוע. אסקור את כולם להלן:

א)מכרז מחירון – מזמין העבודה-הלקוח, ממלא את מחירי המטרה, אותם הוא מעוניין לשלם והקבלנים מגיבים ונותנים הנחה או תוספת לסעיפים.

מבחינת הקבלן, הבעיה המרכזית היא שאין ביכולתו לנצל את היתרונות הייחודיים שלו. כמו כן, לעיתים על מנת לזכות במכרז, הקבלן נותן מחיר נמוך ממחיר השוק תוך תקווה שיכסה את הפסדיו בסעיף אחר, כאשר נטילת הסיכון הינה מטעם הקבלן. מנגד, ללקוח עשויה לעלות בעיה בהקשר של שיטת העבודה של הקבלן, שכן המכרז בעיקר בוחן את המחירים.

ב)מכרז מסוג כתב כמויות – במכרז זה הלקוח מציג כתב כמויות ריק ואילו הקבלנים ממלאים כתב זה ומוסרים אותו חזרה למזמין המכרז. במכרז מסוג זה, יש יתרון לקבלנים "מתוחכמים" היודעים לזהות טעויות בכתב הכמויות ולנצל זאת לטובתם.

ג)מכרז תכנון וביצוע – מזמין העבודה מגדיר דרישה תכנונית, מעין מטרה, ואילו הקבלן מפתח את אותו רעיון לתוכנית מסודרת וקובע את המחיר. המחיר ככלל יינתן עבור כל העבודה, לרבות תכנון, תשלום ליועצים וביצוע.

במכרז זה, "החיסרון" הבולט הוא אצל הקבלן, שכן הוא המתכנן והוא המבצע וכל טעות יכולה לעלות לו בתשלום יקר. במכרז שכזה, הקבלן מחוייב כבר בעת הגשת ההצעה לקחת בחשבון את כלל הפרמטרים, לרבות גורמים חיצוניים. לדוגמא: על הקבלן לתת את הדעת לאישורים הנדרשים, אותם יצטרך להפיק לביצוע העבודות.

ניתוח בעיות בחברות קבלניות

אחת הבעיות החריפות בקרב החברות הקבלניות נוגעת לעיכוב תשלומים. עיכוב התשלום הוא הגורם המרכזי בקריסת חלק ניכר מחברות הבניה הקבלניות, כאשר הגורם הבעייתי בהעברת התשלום הוא לרוב מהסקטור הציבורי – מזמין עבודה אשר הינו גורם ממשלתי או עירוני.

חוק מוסר התשלומים אמור היה לפתור את בעיית עיכוב התשלום מצד גורמים ציבוריים. החוק הגביל את תקופת עיכוב התשלום של הגורמים הציבוריים, מול רוב הספקים ל-30 יום. הקבלנים לעומת זאת הוחרגו ומועד התשלום שלהם הוארך ל-85 ימים.

במצב זה, הקבלנים ממנים את הפרויקט מבלי לראות תמורה לאורך זמן. אולם חשוב לזכור, כי כל סכסוך עשוי להביאם לבית משפט להתדיינות ארוכת שנים שרק לאחריה הם אולי יזכו לראות את כספם.

בעיה נוספת נוגעת להעדר ההתאמה בין הביקוש וההיצע בשוק. נוצר מצב כי על כל פרויקט מתחרים כ-10 קבלנים. מדובר בענף אשר קיימים בו 5,000 קבלנים המתחרים על 40,000 יחידות דיור בשנה, אשר חלקן הגדול (כ-40%) מופנות לחברות הגדולות במשק.

עקב כך נוצר מצב שהחברה היזמית מרוויחה ממכירת דירה כ-11%, חברה קבלנית גדולה כ-5% ואילו חברה קבלנית קטנה רק כ-2.5%.

גם לצורת ההתקשרות יש השפעה על מצבם של הקבלנים. חברות יזמות מעדיפות להתקשר בחוזה פאושלי. כפי שהוסבר, בחוזה פאושלי המחיר והיקף העבודה נקבעים מראש, כאשר על הקבלן לעמוד במועדים שנקבעו. כמו-כן, החוזה בדרך כלל בנוי כך שהלקוח יכול להוסיף או להפחית תוספות כספיות, וכן היקף העבודה משתנה.


דוחות כספיים של חברות קבלניות

דוגמא של דוחות כספיים של חברה לנכסים ולבנין בע"מ


תודתנו למישל דיין חברה לבניה בע"מ, רח' אסתר רבין 38, חיפה, 050-5506018, אשר הודות ליעילותו, תכליתיותו, התמדתו וחריצותו, התאפשר לנו לשוב במהירות לשגרת עבודה, יישר כוח

הערה:  המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להיפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.

הכותב: ד"ר איתמר כוכבי, הינו מרצה בפקולטה הנדסת תעשייה וניהול בטכניון בחיפה כ-25 שנה, בקורסים חשבונאות ניהולית מתקדמת ובקרת עלויות. כמו כן, מרצה באוניברסיטת חיפה, בפקולטה למשפטים של אונ' חיפה בקורס "עקרונות החשבונאות וניתוח דוחות כספיים", לתואר מוסמך במשפטיםLL.M עם התמחות במשפט עסקי מסחרי וכן בפקולטה לניהול – מנהל עסקים, לתואר MBA, בקורסים "חשבונאות פיננסית" ו"עקרונות החשבונאות".

ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה. Dr. Faculty of  Law, University of Haifa, ISRAEL.

במקצועו רואה חשבון וכלכלן (כ-23 שנה), וכן עורך דין ונוטריון. בעל משרד עריכת דין (רואה חשבון), בקריית הממשלה בחיפה. תחום התמחותו דיני מיסים, משפט מסחרי ודיני עבודה.

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.

מיקום המשרד: קריית הממשלה פל ים  7, חיפה,

פל': 5443671- 050 טל: 8621350- 04, פקס: 8621349- 04

e-mail:[email protected]


דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:
 איתמר כוכבי

הכותב: ד"ר איתמר כוכבי, הינו מרצה בפקולטה הנדסת תעשייה וניהול בטכניון בחיפה כ-16 שנה, בקורסים חשבונאות ניהולית מתקדמת ובקרת עלויות. ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה.

 במקצועו רואה חשבון וכלכלן (כ-21 שנה) , וכן עורך דין. בעל משרד עריכת דין (רואה חשבון), בקריית הממשלה בחיפה. תחום התמחותו דיני מיסים, משפט מסחרי ודיני עבודה.

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.

 

מיקום המשרד: קריית הממשלה פל ים  7, חיפה, טל: 8621350- 04, פקס: 8621349- 04, פל': 5443671- 050

 e-mail: [email protected]


 


מאמרים נוספים מאת איתמר כוכבי
 
אחריות הדירקטוריון (תקציר לקראת השיעור)
פרופ' גרוס, מאיר את תשומת ליבם של כל המבקשים לכהן בתפקיד הדירקטור כי המגמה היא לראות בכך מקצוע הדורש סטנדרט מסוים – יותר לא מדובר בסטנדרט התנהגות של "אדם סביר", אלא בסטנדרט התנהגות של "מקצוען סביר".

הצהרת תושבות מס ליחיד, בעל אזרחות נוספת
12/12/17 | מיסים
אזרחי ישראל בעלי אזרחות נוספת מכל מדינה אחרת, צפויים להידרש למלא תצהיר ודוחות מס לפי בקשת הבנקים בישראל. בעקבות יישום הסכם ה-CRS בישראל, אשר תוקפו אמור להיכנס באמצע שנת 2018, ייאלצו תושבי ישראל שהינם בעלי אזרחות נוספת זרה, לדווח על חשבונם בעקבות פניית הבנקים בישראל. בעלי האזרחות הנוספת הזרה, ידרשו לדווח כי הכספים בחשבונם מוצהרים ושולם עליהם מס כנדרש בחוק בישראל ובעולם.

הלוואת זכאות של משרד הבינוי והשיכון אל מול המשכנתא
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מכיר במשכנתא כאחת מבין הזכויות הקנייניות בישראל. בהתאם לסעיף 4 לחוק, משכנתא היא "מישכון של מקרקעין". הגדרת "מישכון" קבועה בסעיף 1 (א) לחוק המישכון, התשכ"ז-1967, ולפיה, מישכון הינו "שעבוד נכס כערובה לחיוב; הוא מזכה את הנושה להיפרע מהמשכון אם לא סולק החיוב".

חברה בנייה קבלנית – רקע, הסבר ודוחות כספיים
22/11/17 | כללי
סביב המושג חברת בניה קבלנית קיים ערפול מסוים, שכן אין לו הגדרה קבועה. ניתן לומר כי חברת בניה היא גוף המועסק בשלב כלשהו בחיי פרויקט הבניה. ייתכן והחברה תהיה אחראית על החלק ההנדסי – הקמה פיזית של הפרויקט ויתכן כי חברת הבנייה תהיה יזמית-שיווקית. דהיינו, כזו שתעסוק ברכישת קרקעות, השגת היתרים ואישורי בנייה ושיווק הפרויקט.

רילוקיישן חדש
16/11/17 | מיסים
לאחרונה פרסמה החטיבה המקצועית של רשות המיסים, החלטה חדשה בנושא עובדי הרילוקיישן. החלטה זו נועדה להחליף את ההחלטה הקודמת, משנת 2014. ההחלטה מחודש נובמבר 2017, קובעת תנאים לפיהם העובדים יוכלו לעבוד בחו"ל, לשלם מס בחו"ל ולא לשלמו בארץ ולא להיפגע בדרישות מס "מנופחות" במועד חזרתם ארצה.

ישראלים בעלי אזרחות נוספת, יידרשו להצהיר לבנקים כי שולמו מיסים על הכספים
15/11/17 | מיסים
אזרחי ישראל בעלי אזרחות נוספת מכל מדינה אחרת, צפויים להידרש למלא תצהיר ודוחות מס לפי בקשת הבנקים בישראל. בעקבות יישום הסכם ה-CRS בישראל, אשר תוקפו אמור להיכנס באמצע שנת 2018, ייאלצו תושבי ישראל שהינם בעלי אזרחות נוספת זרה, לדווח על חשבונם בעקבות פניית הבנקים בישראל. בעלי האזרחות הנוספת הזרה, ידרשו לדווח כי הכספים בחשבונם מוצהרים ושולם עליהם מס כנדרש בחוק בישראל ובעולם.

גילוי מרצון אמור לשוב לפעולה בשנת 2018 – חשבונות בנק בחו"ל
07/11/17 | מיסים
נוהל הגילוי מרצון אמור לשוב ולפעול ביום ה-1 בינואר 2018, ובכך להעניק הזדמנות נוספת לבעלי "ההון הבלתי מדווח" להצהיר על הונם ולהימנע מהליכים פליליים. לנוהל יש החשיבות רבה יותר לאור קבלת מידע ורשימות הישראלים מארה"ב ואירופה, להם הון בלתי מדווח בישראל ובחו"ל וטרם הגישו בקשה לגילוי מרצון.

סילבוס חשבונאות ניהולית מתקדמת תשע"ח 2018-2017
מרצה: ד"ר איתמר כוכבי, רו"ח-עו"ד טכניון – חשבונאות ניהולית מתקדמת - סילבוס חשבונאות ניהולית מתקדמת (094822) סמסטר חורף תשע"ח

סילבוס אוניברסיטת חיפה – עקרונות החשבונאות – הפקולטה לניהול – תואר MBA
התמחות בניהול אסטרטגי של משאבי אנוש שם הקורס: עקרונות החשבונאות מספר הקורס: 6204 שם המרצה: ד"ר איתמר כוכבי – רואה חשבון וכלכלן – עורך דין ונוטריון. שעות קבלה: בתיאום מראש דואר אלקטרוני: [email protected] אוניברסיטת חיפה – עקרונות החשבונאות – הפקולטה לניהול – תואר MBA

תוצאות משאל המרצה הטוב - 2016/17
תוצאות משאל המרצה הטוב - 2016/17 הפקולטה להנדסת תעשייה וניהול בטכניון שנת לימודים 2016/17
     
 
© כל הזכויות שמורות לאתר מאמרים עסקיים ומקצועיים
שיווק באינטרנט על ידי WSI