דף הבית חוק ומשפט בנקאות הסכנות הקיימות לרוכש נחלה בבואו לקבל משכנתא מהבנק
הסכנות הקיימות לרוכש נחלה בבואו לקבל משכנתא מהבנק
גלעד שרגא, עו"ד ונוטריון 23/09/09 |  צפיות: 12033

בבואם של רוכשי נחלה לממן את רכישתה, נעזרים הם לא אחת בגופים מוסדיים דוגמת בנקים למשכנתאות בלקיחת הלוואת מימון - המוכרת בשמה כהלוואת משכנתא.

העדפה בלקיחת הלוואת משכנתא, על פני בחירת מקורות מימון אחרים, נעוצה בתנאים המיטיבים ובריביות הנוחות אשר מעניקים הבנקים לרוכשים לשם רכישת הנכס, תנאים עדיפים על פני הלוואות רגילות הניתנים בשוק ההלוואות.

למעשה, הנכס עצמו מהווה את הבטוחה של הבנק להחזר ההלוואה, בעת רכישת דירה רגילה. בד בבד עם מתן ההלוואה, רושם הבנק משכון לטובתו ברשם המשכונות ומשכנתא בלשכת רישום המקרקעין, כאשר רישום המשכנתא קודמת לכל עסקה שתערך לאחר רישום המשכנתא בפנקס המקרקעין, והיא לא מאפשרת למכור את הדירה ללא פרעון חוב המשכנתא.

ברכישת נחלה, נעשית מלאכת לקיחת המשכנתא, להליך מורכב וסבוך מבחינה פרוצדורלית, עד כדי התשת הרוכשים בדרישה להמצאתם של מסמכים מאת גורמים ומוסדות רבים: המוכרים, האגודה השיתופית, שמאי מקרקעין, רשם האגודות, רשם המשכונות, מינהל מקרקעי ישראל, הסוכנות היהודית ואח'

בחלק מהבנקים, כלל לא ששים ליתן הלוואות משכנתא לרכישת משק חקלאי, וזאת נוכח הרתיעה והחשש מהתעסקות בחובות הכבדים שרבצו על מושבים רבים עד לתחילת שנות ה- 2000, וכן לאור העדר יכולת לרישום משכנתא בפנקס המקרקעין המתנהל בספרי מינהל מקרקעי ישראל. ומשכך, הדרישות והתנאים אותם מציב הבנק בפני הלווים כה נוקשים, עד כי אינם מאפשרים לקיחת ההלוואה.

רוכשים תמימים אשר אינם מודעים לסבך הפרוצדורלי בלקיחת הלוואת משכנתא לרכישתו של משק חקלאי, מסתפקים בבדיקה פשוטה בסניף הבנק, בה נאמר להם ברוב המקרים, כי נתוניהם הפיננסיים מאפשרים להם קבלת הלוואת משכנתא, אולם בפועל, בבואם לפתוח תיק משכנתא בסניף הבנק ולאחר העברת הבקשה לאישור הנהלת הבנק, מוערמים על הרוכשים קשיים רבים, אשר אינם מאפשרים להם לעמוד בלוח הזמנים שנקבע בהסכם, ולא אחת כלל לא מאושרת להם הלוואת המשכנתא, והרוכשים נאלצים להתחיל את התהליך מראשיתו בבנק אחר.

רוכשי המשק נקלעים לתוך "מעגל שוטה" אשר אינו מאפשר להם לרשום לטובת הבנק משכנתא:

נקודת המוצא להבנת העניין היא הנחת היסוד, כי משכנתא יכול לרשום רק מי שהוא בעליו של הנכס.

רוכש המשק לא ירשם כבעל הזכויות במשק, עד לתשלום מלוא כספי התמורה והמצאת מלוא אישורי תשלום המיסים החלים על העסקה. מאידך, הרוכש זקוק לכספי המשכנתא על מנת לשלם למוכר את מלוא התמורה, כאשר הבנק מצידו לא יעביר את כספי המשכנתא עד לקבלת בטוחה לטובתו, וחוזר חלילה.

בעוד שבדירת מגורים מסתפק הבנק ברישום הערת אזהרה לטובתו בטרם רישום הבעלות ע"ש הרוכש (בגין כתב התחייבות לרישום משכנתא החתום ע"י המוכר בו מתחייב המוכר לא לבצע כל עסקה בדירה עד לרישום המשכנתא לטובת הבנק), הרי ברכישת משק חקלאי, לא קיים רישום הערת אזהרה, והנכונות של הבנקים לקחת סיכון זה על עצמם היא אשר מקשה על נטילת ההלוואה.

יש לשים לב ,כי גם בעת גרירת משכנתא, הליך המאפשר מכירת הדירה הנוכחית ורכישת המשק החדש מבלי לפרוע את המשכנתא הקיימת (כאשר בסיום תהליך הגרירה, הבנק יבטל את השעבוד המוטל על הדירה הנוכחית-הנמכרת, כנגד שעבוד המשק החדש וקבלת ביטחונות מספקים לגבי המשק), מומלץ לפנות לבנק עוד לפני רכישת המשק, על מנת לברר אם הגרירה תתאפשר על ידי הבנק.

הפרקטיקה אשר מבוצעת הלכה למעשה הינה קבלת התחייבות לרישום משכנתא מאת מינהל מקרקעי ישראל, כך שבבוא העת לאחר השלמת העברת הזכויות ע"ש הרוכשים, תירשם הלוואת המשכנתא לטובת הבנק ע"ש הרוכשים.

לכן, קיימת עדיפות ללקיחת הלוואת משכנתא דוקא בבנקים אשר מורגלים במהלך עסקיהם במתן הלוואות משכנתא למגזר המושבים, ובסניפים בהם פקידי הבנק מנוסים בפרוצדורה הכרוכה במתן הלוואת משכנתא לרכישת משק חקלאי. כמו כן, מומלץ לבקש מאת פקיד הבנק לקבל את רשימת כלל המסמכים הנדרשים ע"י הבנק, לצורך אישור ההלוואה, וזאת בטרם התקשרות בהסכם מחייב עם המוכר, דבר אשר יחסוך בעלויות מיותרות וימנע את החשש מהפרת ההסכם בעתיד עקב אי עמידת הרוכש בהתחייבותיו בנוגע למועד בו אמורים להיות מועברים כספי המשכנתא למוכר.

הכותב הינו עו"ד מומחה בדיני אגודות שיתופיות, מושבים, נחלות ומשקים חקלאיים.

מייל: [email protected]

אתר:  www.gilad-law.co.il


דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 גלעד שרגא, עו"ד ונוטריון

הכותב הינו עורך דין ונוטריון, מומחה בדיני אגודות שיתופיות, נחלות, מושבים ומשקים חקלאיים

מייל: [email protected]

אתר: www.gilad-law.co.il

רשימה זו הינה מידע כללי בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או להוות תחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין, העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. כמו כן אין להעתיק, לפרסם ולהפיץ מאמר זה, כולו או חלקו ללא קבלת אישור מאת עו"ד גלעד שרגא.



 


מאמרים נוספים מאת גלעד שרגא, עו"ד ונוטריון
 
ידועים בציבור וידועים גם בזכויותיהם במושב
16/07/13 | משפחה
מעמדם וזכויותיהם של הידועים בציבור בנחלה? מה הדין בנישואים שניים בשאלת ירושת הזכויות במשק החקלאי? האם בן/ת הזוג החדש יירש את כל הזכויות בנחלה? האם הילדים מהנישואים הראשוניים עשויים למצוא עצמם מנושלים מהנחלה בעקבות הצטרפותו של בן/ת הזוג החדש למשפחה?

למה לערוך הסכם יחסי ממון במושבים?
24/06/13 | משפחה
מנסיונינו בתחום המושבים, והורשת משקים ונחלות, אנו מודעים לחשיבות העצומה הקיימת לעריכת הסכם ממון קודם נישואין, על מנת להבטיח, כי אכן בעתיד יועברו הזכויות למי שאכן הכוונה היתה להעבירן אליו ומבלי שהזכויות בנחלה ימצאו דרכן אל מחוץ למשפחה.

אין יותר פטור ממס שבח במכירת 2 דירות בנחלה
20/05/13 | מיסים
עסקאות שיערכו לאחר סיומה של הוראת השעה, לא יהנו מהפטור שאיפשר מכירת מס' יחידות מגורים וקבלת הפטור מתשלום מס שבח על כל יחידות המגורים הקיימות במשק, דבר שישפיע על שיעור תשלום המיסוי הצפוי למוכר המשק החקלאי.

הסכנה במכירת נחלה אחת בשני הסכמים שונים
05/02/13 | מיסים
מכירת משק חקלאי בשני הסכמים נפרדים, כיצד יתייחס בית המשפט כאשר מובאת בפניו מחלוקת בין 2 צדדים לעסקת מכירת משק חקלאי, המבקשים לקבל סעד ועזרה בעסקה הבלתי חוקית שנערכה בינהם?

זהירות מהענקת מתנה של משק חקלאי ללא כל הזכויות!
במידה ותתעורר בעתיד מחלוקת בין היורשים, באשר לתוקפה של העברת הזכויות במשק החקלאי ללא תמורה שנתנה לאחד האחים, עשוי מקבל המתנה לגלות, כי בית המשפט יבטל את הסכם העברת הזכויות בנחלה, ולא יכיר בו כהסכם מחייב שנערך בין הצדדים.

ממתי רוכש משק חקלאי במושב נחשב חבר אגודה?
ועד ההנהלה נעדר סמכות לדון ולהחליט באשר לחברות באגודה, תפקידו מסתכם בהמלצה בפני האסיפה הכללית בלבד - "אין בסמכות ועד ההנהלה לקבל החלטה בדבר חברותו באגודה, וכל שביכולתו זה רק להמליץ בפני האסיפה הכללית".

פינוי ילדים מבית המגורים שבמשק החקלאי
מתן היתר לילדים להתגורר בבתי המגורים בנחלה במהלך חייהם של ההורים בעלי הזכויות בנחלה, ללא עריכת הסכם עשויה לתת לילדים מעמד וזכויות שימוש בנחלה כנגד רצונם של ההורים.

המינהל מסיר כפפות - אוכף הוראות הסכם פיתוח במושבים
06/05/12 | תאגידים
מינהל מקרקעי ישראל אוכף את הוראות הסכם הפיתוח במושבים, אי עמידת היזם בתנאי הסכם הפיתוח, מצדיקה את ביטול הסכם הפיתוח ע"י מינהל מקרקעי ישראל, ולכן התניית מתן ארכה נוספת להשלמת הבניה בתשלום 31% מערך הקרקע הינה החלטה סבירה.

סכנת הוצאה מחברות באגודה למי שהפסיק להתגורר במושב
מגורים מחוץ למושב עשויים להביא להוצאה מחברות באגודה. בית המשפט קובע, כי די בהחלטת ועד האגודה, כדי להפקיע את חברותם של מי שאינם מתגוררים בתחום המושב, ואין צורך בהתניית כינוסה של האסיפה הכללית, על מנת לתת תוקף להחלטת ועד האגודה להוצאתם מחברות באגודה.

הסדר הטיעון על בניה בלתי חוקית במשק החקלאי לא אושר!
בית המשפט מחליט בצעד חריג ויוצא דופן שלא לקבל הסדר טיעון ביחס לעבירות של שימוש חורג בשטח הנחלה והוא קובע, כי הוא אינו מחויב לקבל הסדר טיעון שנכרת בין בעלי הזכויות בנחלה לפרקליטות באשר לעונש המוסכם, בהיותו סוטה באופן קיצוני לקולא מן העונש אותו ראוי היה להשית על הנאשמים.
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI