במאמר הקודם, בו סקרנו את הסכנות בלקיחת הלוואת משכנתא למימון רכישת הנחלה, התייחסנו ל- "מעגל השוטה", בפניו ניצב הרוכש, בבואו לקבל הלוואת משכנתא.

אותו "מעגל שוטה" עשוי להיפתר כאשר עוה"ד ב"כ הרוכש ופקיד הבנק, מעורים ומבינים את ההליכים והזכויות המשפטיות המיוחדות הקיימות בעת העברת זכויות במשק חקלאי, זכויות אשר במהותן אינן דומות לרכישת נכס נדל"ן אחר.

במאמר זה ננסה לעשות סדר בפרוצדורה הקיימת ונסקור את מקצת הכלים והפתרונות הקיימים עבור רוכשי משק חקלאי, המתעניינים בלקיחת הלוואת משכנתא, בבואם לממן את רכישת המשק.

חשוב לזכור, כי במקרים מסויימים המוכר - אשר רשום כבעל הזכויות במשק, הוא עצמו רכש את המשק באמצעות הלוואת משכנתא, אשר טרם נפרעה, ורישומה עדיין מופיע על הזכויות במשק.

במקרה כזה, הרוכש אשר יבקש לקבל הלוואת משכנתא מאת הבנק, ייתקל בסירוב הבנק וזאת עד להסרת המשכנתא הרשומה ע"ש המוכר.

הפתרון המצוי - קיומו של "מכתב כוונות" אשר מוציא הבנק שהעניק  את הלוואת המשכנתא למוכר בעבר, ובו מודיע הבנק מה היא יתרת המשכנתא לסילוק, וכי עם פרעון היתרה יתן הבנק את הסכמתו למחיקת רישום המשכנתא מספרי רישום המקרקעין. מכתב כוונות זה משמש לרוכש סוג של התחייבות מצד הבנק שכאשר ישלם את הסכום המפורט במכתב, ישוחרר המשק מהמשכנתא הרובצת עליו.

יש לשים לב ולהעדיף לבצע את העברת הכספים ישירות לבנק ולא למוכר שכן העברת הכספים ישירות למוכר, טומנת בחובה את הסיכון שהכספים לא יעברו בסופו של יום לבנק ואז המשכנתא לא תוסר.

בטרם ניגש לקבל את הלוואת המשכנתא רצוי, כי יהיו בידנו המסמכים הבאים:

חוות דעת שמאי - בדרך כלל מבקש הבנק לשלוח שמאי למשק על מנת שישום את המשק ויערוך חוות דעת שמאית אודות זכויות הנחלה, אשר בהתאם לה ייקבע שיעור אחוז המימון שיינתן ע"י הבנק לקונה.

המצאתו של פסק משקם -  במידה  ולמשק היו או ישנם חובות לאגודה ולנושים אחרים במסגרת חוק גל, חובות שבעטים הוטלו צווי מניעה ועיקול ע"י המשקם במסגרת המנהלה להסדרים, הבנק לא יסכים למתן ההלוואה עד להסרת השיעבודים העיקולים וצווי המניעה, ובודאי הסדרת החובות הרובצים עדיין על המשק.

אישור זכויות מאת הסוכנות היהודית - במושבים בהם קיים הסכם משולש, ידרוש הבנק את הבטחת רישום המשכנתא לטובתו גם מאת הסוכנות היהודית.

קיומן של הלוואות ארוכות טווח אשר ניתנו לבעלי הזכויות במשק לפני שנים רבות, הלוואות אשר אינן עומדות לפרעון ואשר יחייבו רק בעת מכירת המשק, עשויות להרתיע את הבנק ממתן ההלוואה, עד לקבלת ערבויות ובטחונות מתאימים.

רשם האגודות השיתופיות - בעבר, בשל חובות האגודה נרשמו עיקולים על זכויותיה של האגודה לטובת הנושים גם אצל רשם האגודות,  יש לוודא, כי אין מניעה מקבלת אישור על הסרת רישום המשכון.

לאחר המצאת המסמכים השונים וקבלת אישור הזכאות לקבלת ההלוואה, הפרקטיקה אשר מבוצעת הינה קבלת התחייבות לרישום משכנתא מאת מינהל מקרקעי ישראל, כך שבבוא העת לאחר השלמת העברת הזכויות ע"ש הרוכשים, תירשם הלוואת המשכנתא לטובת הבנק ע"ש הרוכשים.

אישורה של הלוואת המשכנתא, עדיין אינה סוף התהליך שכן הצדדים מתחייבים להביא לרישום ההתחייבות בסופו של יום בספרי מינהל מקרקעי ישראל, חשוב לדעת, כי קיומו של שימוש חורג בשטח המשק, לא יאפשר רישום המשכנתא לטובת הבנק, דבר שעשוי להביא להפרת התחייבויות הצדדים כלפי הבנק ואף לביטול העסקה.

רוכשים רבים אינם מודעים לכך, כי קיומו של שימוש חורג בשטח המשק עשוי למנוע מהם מלקבל את הלוואת המשכנתא, ומלרשום את המשכנתא בספרי ממ"י. לאחרונה, קבע בית המשפט המחוזי בתל-אביב (ה.פ 903/07), כי מינהל מקרקעי ישראל אינו חייב להסכים לרישום משכנתא על קרקע שנחכרה ממנו, אם נעשה בה שימוש חורג. זאת, משום שהשימוש החורג מהווה הפרה של תנאי ההתקשרות עם המינהל.

העדר רישום המשכנתא על הזכויות במשק לטובת הבנק, בד בבד עם השלמת העברת הזכויות ע"ש הרוכש, עלולה לחשוף את הרוכש  בפני תביעה להשבת הכספים, דבר שיכול להביא בסופו של יום לביטול העסקה.

לפיכך, מוטב להיות ערוכים מבעוד מועד ולדאוג לקיומם של כלל המסמכים הנדרשים אשר צפוי, כי יתבקשו ע"י הבנק לצורך אישור ההלוואה, ובכך לחסוך זמן ומשאבים יקרים, ולהימנע מהחשש באיחור במועד קבלת ההלוואה או קבלת תשובה שלילית באשר לאישור ההלוואה.

הכותב הינו עו"ד מומחה בדיני אגודות שיתופיות, מושבים, נחלות ומשקים חקלאיים.

מייל: [email protected]

אתר:  www.gilad-law.co.il