לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A

  מנהל מקרקעי ישראל מנהל את הקרקעות שבבעלות המדינה, קק"ל ורשות הפיתוח. המהווים כ- 89% משטח המדינה כ- 22 מיליון דונם.

לא ניתן לרכוש את אדמות המנהל אלא רק להחכיר הבעלות על הקרקע נשארת בידי המנהל ונדרשת הסכמת המנהל לביצוע פעולות כגון: העברת זכויות, תוספת בניה, פיצול מגרש וכדומה. עבור פעולות אלו שמאי מקרקעין ממשלתי מכין שומה לתשלום לחוכר, בשלב זה חשוב כי החוכר יקבל יעוץ משמאי מקרקעין מטעמו, אשר יבחן את כל המרכיבים המשפיעים על שווי הנכס.
במידה ואותו שמאי מקרקעין מטעם החוכר ימצא  כי נקבע לו תשלום גבוה הוא ימליץ לחוכר להגיש "שומה נגדית" מנומקת המפרטת את ההפחתה הנדרשת על פי כל הפרמטרים והעקרונות השמאיים. על מנת לקבוע את גובה התשלום יש הליך מעוגן בחוק לקבלת ערערים על שומת שמאי מקרקעין ממשלתי מטעם המנהל. עבודת המנהל נקבעת על ידי מועצת מקרקעי ישראל ופועלת על פי חוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך 1960.
 
זכות החכירה נרשמת בלשכת רישום מקרקעין דהיינו טאבו. במידה ולא ניתן לרשום בטאבו את זכות החכירה למשל העדר פרצלציה אזי זכות החוכר תעוגן בהסכם עם המנהל והחברה המשכנת.
 

חוזה פיתוח  או הסכם פיתוח:

הינו הסכם המייעד קרקע לבניה במטרה ובתנאים שהמנהל אישר בהתקיים התנאים, זכאי היזם להתקשר עם המנהל בחוזה חכירה. עד לחתימת חוזה החכירה החוכר העתידי הוא "בר רשות" ואין לו זכות קניינית. כיום המנהל מצמצם את הנוהל הדו שלבי הנ"ל המגמה היא להחכיר קרקע מהוונת ישירות בהסכם חכירה לדורות. למעשה הנוהל הדו שלבי דהיינו הסכם פיתוח ניתן לגבי קרקע שלא שווקה במכרז או ללא תכנית בנין עיר.

חוזה חכירה:

הינו הסכם שכירות לתקופה ארוכה אשר מבטיח את זכויות החכירה. מאחר ולא ניתן להעביר את הבעלות על הקרקע החכירה הנ"ל מאפשרת כי הקרקע תשאר בידי מנהל מקרקעי ישראל אשר מנהל את אדמות המדינה, קק"ל ורשות הפיתוח. שמאי מקרקעין מעריך את שווי הזכויות לתקופת החכירה ובהתאם לכך נקבע גובה התשלום שמשלם החוכר בהיוון או דח"ש – דמי חכירה שנתיים.
 

דמי חכירה שנתיים:

נקבע לפי החוזה האישי של החוכר. למעשה דמי החכירה השנתיים מהווים השלמה לדמי החכירה הראשוניים (דח"ר), ששולמו עם הזכות לשימוש בנכס. במידה והחוכר שילם דח"ר נמוך מ-40% מערך הקרקע, הוא ישלם מדי שנה בתקופת החוזה 3% מערך הקרקע כפנויה וללא פיתוח אשר תיקבע על ידי שמאי מקרקעין ממשלתי ליום תחילת תקופת החכירה החדשה. במידה ושילם דח"ר יותר מ-40% מערך הקרקע אזי ישלם בתקופת החוזה החדש מדי שנה 1% מערך הקרקע.

דמי היוון:

תשלום חד פעמי מראש בתקופה נוספת של 49 שנה או ליתרת התקופה. במידה ושילם דח"ר נמוכים ישלם 1.25% מערך הקרקע במכפלת מקדם ההיוון לכל תקופת החכירה או ליתרתה. ובמידה ושילם דח"ר גבוהים אזי ישלם 0.75% מערך הקרקע במכפלת מקדם ההיוון ליתרת תקופת החכירה הנוספת. 

דמי היתר משולמים למנהל ב- 3 מקרים:

1. שינוי יעוד וניצול : ניצול מעבר למה שמקנה חוזה החכירה המקורי ומעבר למה שמוגדר כתוספת בניה ו/או שינוי יעוד.

2. תוספת זכויות בניה: בהתאם לתכנית בנין עיר.

3. פיצול מגרש.

ב-3 המקרים התנאי הוא כי תכנית בנין עיר מאפשרת את השינויים, עבור התוספת בזכויות ישולם תשלום היטל השבחה לועדה המקומית ותשלום דמי היתר למנהל. ראה מאמר: היטל השבחה.

חישוב דמי ההיתר למקרים 1 ו-2 יתייחס למצב בקודם טרם השינוי ויחול זיכוי חלקי בהתאם לגובה הדח"ר ששולם על ידי החוכר וכן התייחס למצב החדש לאחר התוספת או השינוי. דמי ההיתר יהיו בשיעור 31% מההפרש בין המצב הקודם טרם השינוי למצב החדש לאחר השינוי.

לגבי פיצול מגרש יחושב כאשר אחד מהמגרשים שנוצרו מהפיצול מבונה וממשיך לשמש את המטרה המקורית עבורו לא משלמים דמי היתר רק עבור המגרש החדש שנוצר. חישוב דמי ההיתר למנהל הינו בגובה 31% מערך הקרקע המלא, לפי הזכויות שמקנה תכנית בנין עיר או תכנית לקבלת היתר לפי הגבוה מביניהם.

תשלום דמי ההיתר מקנה לחוכר זכויות חכירה מהוונות ל- 49 שנים.

דמי הסכמה:

הינו תשלום המשולם למנהל כתנאי להעברת הזכויות בנכס למגורים או תעסוקה. תשלום דמי ההסכמה נגבים רק עבור הזכויות שניתנו בחוזה והתשלום אינו מעניק זכויות נוספות. דמי הסכמה במגורים נקבע באופן מדורג לפי שווי הנכס והם נחשבים לדמי היוון ואילו בתעסוקה דהיינו מסחר, תעשיה, תיירות וכדומה מחשבים את ההפרש בין ערך הקרקע המקורי ממודד לבין שווי הנכס כיום הנגזר מזכויות הבניה מתחשבים בתשלום דח"ר ששולם וכן בשיעור דמי ההסכמה. במידה ורוצים להוון את הזכות יש לשלם דמי היוון בנפרד מתשלום דמי ההסכמה.

שימוש חורג:

לאחר שקיבל החוכר אישור מועדה לתכנון ובניה לשימוש חורג, ישלם החוכר למנהל דמי שימוש 5% מתוספת ערך הקרקע. על החוכר יחול תשלום היטל השבחה לועדה.

דמי שימוש:

משולמים למנהל עבור מתן הרשאה לשימוש בקרקע לתקופה קצרה עד 5 שנים. ובדרך כלל לשימושים של אחסנה, חניה וכדומה. דמי השימוש נגבים מראש לכל התקופה והם בשיעור של 5% - 6% מערך הקרקע לפי השימוש.