בית המשפט פסק: הריסת תקרת רביץ וביצוע תקרה יצוקה בגין אי התאמה למפרט/ ד"ר א' בן עזרא

דיירים רבים שואלים את עצמם, מהי כוונת הקבלן, כאשר במפרט כתוב כי התקרות הן מביטון מזויין, והגג הוא קונסטרוקציית עץ עם כיסוי ברעפים? האם גג מסוג זה, משמעותו שמתחתיו תותקן רשת-רביץ או שיורכבו מתחתיו לוחות גבס, כחלק מהגג הקל, או שמא העובדה שהובטחו תקרות מביטון מזויין – פירושה התחייבות לתקרת ביטון מזויין גם מתחת לגג הרעפים, ולא רביץ או גבס?

שכיחותה של סוגיה זו נובעת מהעובדה שבאלפי מפרטים הערוכים על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, יש תיאור כנ"ל לגבי הגגות והתקרות, ובפועל נבנים תקרות מבטון מזויין למעט התקרה העליונה, זו אשר מתחת לגג הרעפים, הנבנית מרביץ (טיח + רשת) או לוחות גבס.

מהותה של הסוגייה נובעת מזכויות הדיירים לקבל בדיוק את מה שכתוב במפרט, ובמקרה הנדון, כאשר ישנה אי התאמה, מדובר בעלות גבוהה ביותר מהבחינה הכספית, עלות המצדיקה תביעות משפטיות לשם מיצוי זכויות אלו, אם לא מגיעים לפשרה נאותה.

בית המשפט העליון נתן דעתו בנושא האמור, בערעור אזרחי 5323/99 סלמן ואחרים נגד בן-אבו בע"מ ואחרים, פסק דינו של כב' השופט א' מצא מיום 24 אוקטובר 2001.

במפרטים של הדירות נכתב כדלקמן:

             "תקרות: חומר בטון מזוין".

             "גג הבניין: חומר – קונסטרוקציית עץ ורעפי בטון".

בפועל, ביצע הקבלן את הבניינים, כך שבכל התקרות נוצק בטון מזויין, אך התקרה שמתחת לגג הרעפים – לא בטון מזויין הייתה, אלא רביץ, מתוך פרשנות והבנה כי היא חלק מגג הבניין. לאמור, בשני מפלסים ראשונים נוצקו תקרות בטון מזויין, ובמפלס השלישי, זה שמתחת לגג הרעפים, הותקנה תקרת רביץ.

בית המשפט לא קיבל פרשנות זו ופסק:

             "הלוא במפרט נאמר במפורש כי התקרות (לשון רבים בצירוף ה' הידיעה) תיבננה

             מבטון מזויין, ולא נתחוור לנו על יסוד מה מבקשת המשיבה (החברה הקבלנית –

             אב"ע) כי נקרא הוראה זו כמטילה עליה חובה רק ביחס לתקרות שני המפלסים

             הראשונים. כן לא מצאנו יסוד לטענתה, כי במפלס עליון לא התחייבה לבנות

             תקרה כלשהי, ומכל מקום לא התחייבה לבנות תקרה מבטון יצוק. טענת

             המשיבה, כי בחלל המצוי מתחת לגג אין הצדקה מעשית לבנות תקרת בטון,

             אינה יכולה להתקבל כמענה מניח את הדעת לטענת המערערים כי החוזה לא פטר

             את המשיבה מבניית תקרה גם במפלס העליון וכי הוראת המפרט, שהתקרות

             תיבנינה מבטון מזוין, לא הבחינה בן תקרותיהם של שני המפלסים הראשונים

             לבין תקרתו של המפלס השלישי".

לפיכך, המחלוקת הוכרעה, ואי הבהירות שאפפה נושא זה באה על תיקונה בפסקו זה של בית המשפט העליון. ברור כי לפסק דין זה חשבות רבה, וצפוי כי יגרום לגל של תביעות בהקשר האמור.

בית המשפט העליון הורה להחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי כדי להכריע בסוגיות הבאות:

·        מהם הפיצויים להם זכאים התובעים בגין ביצוע התקרות מרביץ (רשת מטוייחת מתחת

   לחלל גג הרעפים) במקום מביטון מזויין;

·        האם זכאות זו חלה גם לגבי התובעים אשר רכשו את דירותיהם לאחר גמר הבנייה בפועל;

·        האם זכאית החברה הקבלנית שמכרה את הדירות לשיפוי מצדדים שלישיים [קרי: האדריכלים] בגין פריט זה.

בית המשפט המחוזי דן והחליט בפסק דינו מיום 14/11/2002 (ת"א 80/92 סלמן נ' בן אבו, מחוזי ירושלים, שופט: ס"נ יעקב צמח, לא פורסם).

בית המשפט המחוזי פסק כדלקמן:

·        הדיירים יפוצו לפי עלות ביצוע התיקון, ולא לפי שיעור ירידת הערך בגין התקנת תקרת רביץ

      במקום תקרת בטון. להחלטה זו חשיבות רבה ביחסים שבין דיירים לבין קבלנים; בפני בית

      המשפט ניצבה הסוגייה הבאה:

      האם לזכות את התובעים בפיצוי לפי עלות פירוק הרשת האקספנדית המטוייחת וגג הרעפים,

      ביצוע יציקת תקרה מבטון מזויין ויתר העבודות הנילוות, או להסתפק בפיצוי בשיעור נמוך

      יותר בהפרש ניכר, לפי דו"ח שמאי מקרקעין אשר העריך מהי ירידת הערך בגין אי התאמה זו.

      כאמור, בית המשפט העדיף לפצות את התובעים בעלות התיקון, אף על פי שמדובר בהריסות

      מסיביות ובעבודה הנדסית מורכבת ורחבת היקף, שספק רב האם הדיירים יבצעוה ביום מן

      הימים. פסק דין זה עשוי להשפיע על החלטות דומות של בתי המשפט בנושאי ליקויי בנייה

      שונים, כגון: פרוזדור צר בדירה, מדרגות פנימיות הבנויות שלא על פי התקנות, צפיפות בחדרי

      שירות תוך אי התאמה לתקנים, ועוד.

·           גם במישור העקרוני העדיף בית המשפט את תוצאות חוות דעת המהנדס על פני תוצאות חוות

       דעת השמאי, ולהלן ציטוט:

                   "רביעית, אין לקבל את טענת הנתבעת כי התובעים זכאים אך להפרש בין עלות

                   תקרת "רביץ", כפי חוות דעת השמאי פטל. כאמור, חוות דעת השמאי פטל זו,

                   ענייניה ירידת ערך, ואין ללמוד ממנה ראיה כלשהי לענין זה. אך בענין התקרה

                   קובעת חוות דעת המהנדס ורשבסקי, שקבע שניתנת היא להחלפה ושיש

                   להחליפה. זכות תשעת בעלי הדירות לקבל תקרה העשויה מחומר בטון מזויין

                   כפי שנקבע בחוזה, ומשלא קיבלו – זכותם לקבל פיצוי שקבע המהנדס המוסכם".

·           בנסיבות העניין, זכאים לפיצוי כל התובעים, לרבות אלה אשר בעת רכישת דירתם השלד היה

       כבר גמור.

·           החברה הקבלנית (הנתבעת) לא תקבל שיפוי מהאדריכלים (נתבעים צד ג') בגין אי התאמה זו,

       וזאת לאור העובדה שהמפרט שונה על ידי החברה הקבלנית. במפרט המקורי אותו ערכו

       האדריכלים – נאמר כי התקרה שבין קומת קרקע וקומה א' היא תקרת ביטון מזויין, ואילו

       במפרט שלאחר השינוי – הנוסח היה אחר, כאמור לעיל, ואין תפקידו של האדריכל לפקח על

       סתירה בין המפרט לתוכניות כאשר אחד מהם (המפרט או התוכנית) עבר שינוי שלא הובא

       לידיעתו.

לסיכום: ייאמר כי המסר העיקרי של פסק הדין המחוזי הוא גישת בית המשפט לחייב את הקבלן לפצות את הדיירים בגין אי התאמה זו – שאינה בטיחותית – לפי עלות הביצוע של הריסת התקרה וביצועה מחדש כנדרש במפרט, ולא לפי שיעור ירידת ערך על פי דו"ח שומת מקרקעין.