ליקויי בניה – המדריך השלם לנושאים וראשי הנזק הנדונים בתביעות ליקויי בניה

מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר*

מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושאים ובפלוגתאות הנדונים בתביעות ליקויי בניה. במאמר זה נביא מעין מדריך הכולל בחובו סקירה מפורטת של מרבית הנושאים, הפלוגתאות וראשי הנזק למיניהם, הנדונים בתביעות ליקוי בניה נגד קבלנים.

2.         כאשר קיים ליקוי ו/או אי התאמה מסוימים, אשר לא ניתנים לתיקון, או שלא מעשי לתקנם, היות שלא ניתן להעריכם על בסיס עלות תיקון, שמים אותם כראש נזק של ירידת ערך, ואת ירידת הערך שנגרמת לנכס כתוצאה מהנ"ל, מוסמך לקבוע, על פי חוק, שמאי מקרקעין מוסמך.

3.         כפי שנראה בהמשך המאמר, בנוסף לנ"ל קיימים פלוגתאות, מחלוקות ונושאים רבים נוספים, שמרביתם הינם ייחודיים לתביעות ליקוי בניה, הנדונים כדבר שבשגרה בתביעות ליקויי בניה

4.         להלן נביא מעין מדריך בו נסקור את מרבית ועיקר הפלוגתאות המחלוקות והנושאים המשפטיים שנדונים בתביעות ליקויי בניה

ב.    פלוגתאות ונושאים משפטיים הנדונים בתביעות ליקויי בניה, הן בפני ביהמ"ש והן בפני בורר (רשימה חלקית בלבד)

1.      כפי שנראה להלן, ליקויי הבניה עצמם, הנם רק חלק מהנושאים המשפטיים הנדונים בתביעות ליקויי בניה. בתביעות מסוג זה עולים ונדונים נושאים וראשי נזק רבים ואחרים, משפטיים בעיקרם, בקשת רחבה , כפי שיפורט  להלן:

2.      מעמדו וחשיבותו של המפרט הטכני בתביעות ליקויי בניה

א.   מה כולל המפרט הטכני? קורה לעיתים שקבלנים מצרפים, אם בכלל, מפרט טכני  "מקוצר" לעומת המפרט הטכני ה"רשמי".מה קורה לגבי נושא שלא פורט במפרט הטכני, ועל פי החוק המוכר חייב היה להתייחס אליו במפרט הטכני? מה קורה כאשר ישנה סתירה בין המפרט ובין התכניות.

ב.   אילו מסמכים נוספים על הקבלן למסור לרוכש הדירה ביחד עם המפרט הטכני? מה קורה אם הוא לא מסר אותם.  המפרט הטכני כולל נושאים רבים והוראות רבות שיש למלא אותן ולעתים קרובות מתעוררות מחלוקות בקשר לאי הקפדה על מילוי המפרט הטכני כהלכה.

3.      פיצוי רק למי שתבע ? מה קורה כאשר רק חלק מדיירי הבית המשותף מגישים תביעה כנגד הקבלן לתיקון הליקויים או לפיצוי כספי. באילו מקרים, אם בכלל, יוכל רק חלק מהדיירים להגיש תביעות כאלה ואיזה סוג של תביעה? האם הם זכאים לפיצוי מלא/חלקי/יחסי ?

4.      פיצוי בגין רכיב המע"מ בתביעות ליקויי בניה ובירידת ערך -

א.   האם לסכומים הנפסקים בגין ליקויי בניה יש לצרף מס ערך מוסף?.

ב.    האם יש להתנות את תשלום המע"מ רק כנגד הצגת חשבונית מס על ידי התובע המוכיחה כי בוצעו התיקונים בפועל?

ג.    האם ניתן לקבוע כי בשל המצב הנוהג בענף בניה, קיים סיכוי רב כי התובע לא ישלם מע"מ ועל כן אין מקום  לזכותו בסכום זה?

ד.    האם ניתן לשלול את תשלום המע"מ במקרה והתובע יבצע את התיקונים בעצמו, במו ידיו?

ה.   האם יש להתחשב בעובדה כי בבעלות התובע עסק של חומרי בנין ולכן להקטין את סכום הפיצוי שייפסק לו בשל העובדה כי העלויות שלו יהיו קטנות יותר?

ו.     האם ניתן שלא לפסוק לתובע את סכום המע"מ כאשר קיים סיכוי סביר שהוא כלל לא יבצע את התיקונים?

ז.    האם יש להוסיף מע"מ על סכומי נזק הנפסקים בגין ירידת ערך?

5.            אחריות אישית של הקבלן/המוכר -

א.      לא אחת אנו נתקלים במקרים בהם קבלן קטן בונה בנין אחד בלבד, ולצורך כך הוא מקים חברה בע"מ המהווה את הגוף  המשפטי שבאמצעותו הוא מקים את הפרויקט. במהלך הבניה כספי הרוכשים משמשים למימון הקמת הפרויקט. בתום הבניה, מרוקן חשבון הבנק של חברה זו ויתרת הכסף מועברת על ידי הקבלן למקום אחר לפי ראות עיניו, כך שהחברה שהוקמה, אד הוק, לצורך בנית הפרויקט נותרת מרוקנת מכל נכסים וכספים ובנוסף, מפסיקה כל פעילות. אדם שרכש  דירה מקבלן זה, כאשר יתבע את החברה, ואף יקבל פסק דין לטובתו בסיומו של ההליך, ימצא את עצמו בפני שוקת שבורה כאשר ינסה לגבות את חיובי פסק הדין. בשלב זה יתברר לו כי החברה רוקנה מנכסיה, "התאדתה" באוויר, כלא הייתה ואין לו ממי להיפרע ולקבל את חיובי פסק הדין וכל הליך הבוררות היה בזבוז כספים חסר תכלית ותועלת.

ב.    האם ניתן לתבוע את הקבלן, גם באופן אישי בנוסף לתביעה כנגד החברה? אילו דברים יש להוכיח על מנת שתביעה כזו תצלח?

6.      פרוטוקול המסירה, מעמדו וחשיבותו - בד"כ, כאשר קבלן מוסר את הדירה לרוכש הדירה, מגיעים שני הצדדים לדירה ועורכים פרוטוקול לגבי הליקויים שמתגלים לרוכש במעמד זה, ושני הצדדים חותמים על הפרוטוקול, ובמצב הטוב, גם הרוכש מקבל העתק ממסמך זה. מה לגבי ליקויים שהקונה הצביע עליהם בפני הקבלן או נציגו וזה לא רשם אותם או לא הסכים לרושמם בפרוטוקול? מה לגבי ליקויים שהרוכש לא גילה אותם בעת הביקור? מה לגבי ליקויים שהרוכש לא גילה אותם בעת הביקור, אולם הוא יכול היה לגלותם בשקידה סבירה? האם רוכש הדירה רשאי להביא עמו למעמד המסירה מהנדס מטעמו?

7.      האם חוק המכר (דירות) חל על בעל הקרקע בעסקת קומבינציה. עסקאות רבות במדינת ישראל לבניית בתים מתבצעות בדרך של עסקת קומבינציה, לפיה, בעל הקרקע מתקשר עם יזם/קבלן ומסכימים ביניהם כי היזם/הקבלן יבנה על המגרש בנין, הקבלן לא ישלם לבעל הקרקע עבור המגרש עצמו, ובמקום זאת, הוא יקבל בעלות בחלק מהדירות שיבנה בבנין. במהלך הבניה. במהלך הבניה גם הקבלן מוכר את הדירות שיועדו לו בהסכם וגם בעל הקרקע מוכר את הדירות שיועדו לו בהסכם. האם חוק המכר (דירות) חל על מכירת הדירות של בעל הקרקע, הגם שהוא לא בנה כלל את הבניין?

8.      הודעה על הליקויים - חוק המכר (דירות) מחייב את רוכש הדירה להודיע לקבלן על הליקויים שהתגלו לו בתוך תקופת הזמן הקבועה בחוק. הוראה דומה קיימת גם בחוק חוזה קבלנות. מה קורה כאשר רוכש הדירה לא מודיע במועד על הליקויים לקבלן? האם הוא יהיה זכאי לדרוש מהקבלן לתקן את הליקויים? האם הוא יהיה זכאי להגיש תביעה כספית נגד הקבלן? באיזו צורה עליו  להודיע על הליקויים - בע"פ בפגישה באתר? בפנייה טלפונית? בפקס? בדוא"ל? בדואר רשום? במסירה ביד? האם ישנם מצבים בהם פטור רוכש הדירה להודיע לקבלן על הליקויים ומהם? באיזה מצב תישלל זכות התיקון מהקבלן? מה נחשב מתן זכות לתקן? האם רוכש הדירה יכול להתנות לקבלן התניות לגבי היקף התיקון ואם כן - אילו? האם קבלן המקבל דרישה מרוכש דירה לתקן את כל הליקויים המפורטים בחוות הדעת של המהנדס מטעם הקבלן, והוא סבור כי חלקן לא מהווים כלל ליקויים - יכול להימנע מלתקן את הליקויים ואילו? האם רוכש דירה רשאי להתנות לקבלן את צורת ודרך התיקון? את זהות הפועלים? וכו'

9.      בדק בית - מה משמעות מונח זה? האם הוא מעוגן בחקיקה כלשהי?

10. אבדן זכות התיקון של הקבלן-

א.      נושא זה מהווה את סלע המחלוקת העיקרי בתביעות ליקויי בניה. נראה, כי נושא זה, זכה לפסיקה הרבה ביותר בתחום ליקויי הבניה. הפסיקה דנה באינספור מקרים בשאלה אם הקבלן איבד את זכות התיקון, או שמא זכות זו עדיין עומדת לו.

     ב.    האם העובדה כי הקבלן ביצע מספר תיקונים בדירה פועלת לטובתו או לחובתו?

     ג.     האם להיקף וסוג  הליקויים ישנה השפעה על ההחלטה באם להיעתר לדרישת הקבלן לבצע את התיקונים, אם לאו?

ד.    האם לאור הפסיקה הנוהגת כיום, ניתן כלל לחייב את הדייר להסכים לביצוע התיקונים ע"י הקבלן ?

ה.    מהם כל המצבעים והשיקולים הנלקחים בחשבון ע"י בית המשפט בתביעות ליקוי בניה בקביעה הסופית של זכות התיקון של הקבלן או אבדן זכות התיקון?

11. מעמדה של נציגות הבית המשותף לתבוע פיצוי בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף

א.    האם נציגות הבית המשותף לבדה רשאית לתבוע פיצוי כספי בגין הליקויים ברכוש המשותף?

ב.    האם נציגות הבית המשותף לבדה רשאית לתבוע ביצוע בעין של תיקון הליקויים ברכוש המשותף?

ג.    האם כדי לתבוע פיצויים בגין ליקויי בניה חייבים להצטרף לתביעה כל הדיירים?

ד.    מה ההשפעה, אם בכלל, במידה ודייר אחד או יותר לא מצטרפים לתביעת פיצויים בגין הליקויים רכוש המשותף?

ה.   מה ההשפעה, אם בכלל, במידה ודייר אחד או יותר לא מצטרפים לתביעת של ביצוע בעין לתיקון הליקויים ברכוש המשותף?

12. סכסוכים עם חברת ניהול - האם ישנה אפשרות להתנתק מחברת ניהול? באילו תנאים? אחרי כמה שנים? האם נדרש רב מסוים של הדיירים, ואם כן-איזה? מהן העילות להתנתקות, אם בכלל?

13. אחריות יזם מול אחריות קבלן - לא אחת קורה כי יזם רוכש את הקרקע, או מבצע עסקת קומבינציה עם בעלי הקרקע ומתקשר עם קבלן על מנת לבנות את הבניין. היזם מוכר את הדירות (אשר בבעלותו, שכן בעסקת קומבינציה חלק מהדירות שייכות לבעלי הקרקע) לרוכשים. האם היזם יכול להשתחרר מאחריות ולגלגל אותה לפתחו של הקבלן המבצע בשל העובדה כי הוא זה אשר ביצע את הבנייה בפועל? מה המצב המשפטי כאשר היזם החתים את רוכש הדירה על הסכם, לפיו הוא עצמו יהיה פטור מאחריות וכל פנייה בעניין ליקויי בניה, על הרוכש להפנותה לקבלן בלבד והוא יהיה האחראי הבלעדי לליקויים ?

14. פיצוי בגין איחור במסירה-

א.      אמנם נושא זה קיבל לאחרונה הסדר מוגדר בתיקון לחוק, אולם מרבית התיקים המתנהלים כיום, וגם אלה שידונו בשנים הקרובות, יידונו לפי המצב המשפטי הקודם, לפני כניסתו לתוקף של התיקון לחוק, לרבות כל הפסיקה הענפה שניתנה במהלך השנים, הניואנסים והאבחנות שנקבעו בפסיקה.

     ב.    מה הדין כאשר נקבע בהסכם המכר פיצוי מוסכם בגין איחור במסירה, אך בפועל דמי השכירות שרוכש הדירה שילם עבור הדירה ששכר עד לקבלת המפתח לדירתו החדשה, היו גבוהים בהרבה מהפיצוי שהוסכם עליו. האם רוכש  הדירה זכאי לתבוע מן הקבלן פיצוי העולה על הסכום המוסכם ?

ג.    בכל חוזי הרכישה של דירות מקבלנים, כלולים סעיפים לפיהם נאמר כי רוכש הדירה לא יהיה זכאי לקבל פיצוי בגין איחור במסירה של מספר קבוע של ימים ("גרייס") בין  60-120 ימים מכל סיבה שהיא. האם רוכש הדירה אכן מנוע מלתבוע פיצוי בגין תקופה זו?

     ד.    בכל חוזי הרכישה של דירות מקבלנים כלולים סעיפים לפיהם רוכש הדירה לא יהיה זכאי לקבל פיצוי כלשהו בגין איחור במסירה שנובע מרשימה אינסופית של סיבות, החל בשינויים בבניה, עבור דרך מחסור בחומרי בניה וכלה בסגר בשטחים, במחסור בפועלים וכו'. האם אלה נסיבות מוצדקות לאיחור במסירה ללא מתן פיצוי כספי כלשהו בגין האיחור במסירה ?

 ה.  מהי הדרך הנכונה להוכיח את הנזק בגין האיחור במסירה? אילו נזקים נוספים ניתן לתבוע כתוצאה מהאחור במסירה, אם בכלל ?

15. אחריות מוכר דירה יד שנייה - מעשה של יום ביומו הוא, שאנשים רוכשים דירות יד שנייה שמוצגות בפניהם ע"י המוכרים כדירות תקינות ללא פגמים ו/או מומים נסתרים. לאחר תקופת מגורים קצרה בדירה מגלים הרוכשים ליקויי בניה רבים, נזילות וכו'. מה היקף האחריות של המוכר כלפי רוכשים אלה, אם בכלל? עד היכן מגעת חובת הגילוי שלו וכו' ? האם קיים הבדל בין מוכר דירה יד שנייה שהיא חדשה יחסית לבין דירה שאיננה חדשה ואיננה באחריות הקבלן?.

16. האם שוכר דירה או בר רשות רשאי וזכאי לתבוע בגין ליקוי בניה אין חולק כי בעל הדירה רשאי לתבוע. מה קורה כאשר בדירה מתגורר מישהו בשכירות, או שהוא בר רשות בנכס. האם גם הוא זכאי לפנות לקבלן/למוכר בדרישה לביצוע תיקונים?

17. זכותו של דייר בודד לתבוע פיצוי בגין נזקים ברכוש המשותף או בחלק של הרכוש המשותף-

א.    האם דייר אחד או דיירים אחדים בלבד מתוך כלל הדיירים בבנין זכאים לתבוע את מלוא הנזק שנגרם לרכוש המשותף?

ב.    האם דייר אחד, או דיירים אחדים בלבד מתוך כלל הדיירים רשאים לתבוע ביצוע בעין של התיקונים על ידי הקבלן?

ג.    האם דייר אחד זכאי לתבוע פיצוי בגין ליקוי בניה ברכוש המשותף אשר גורם לנזק לאותו דייר בלבד?

18. מהי זכות רוכש דירה לבטל חוזה המכר בשל ליקויים. מה הדין כאשר רוכש דירה מגלה ליקוים ופגמים קשים בדירתו. הוא מזעיק את הקבלן לתקנם, הקבלן מבצע תיקונים מסוימים שאינם פותרים את הבעיה והרטיבות ממשיכה בעינה ו/או הקבלן לא הצליח לתקן את הליקויים. האם לרוכש דירה זה עומדת הזכות לבטל את חוזה המכר ולהחזיר את הגלגל אחורנית, ואם כן - באילו  תנאים ומצבים?

19. רווח קבלני באילו נסיבות ישולם פיצוי ע"פ העלות לדייר ובאיזה עפ"י העלות לקבלן

א.   מהו אחוז הרווח הקבלני המקובל בתביעות ליקויי בניה?

ב.   באילו מקרים, אם בכלל, יש להוסיף לסכום הפיצוי הנפסק רווח קבלני?

ג.    האם קיימת קורלציה בין היקף הנזק ובין הרווח הקבלני?

ד.   האם רווח קבלני מתוסף גם על הסכום הנפסק בירידת ערך?

20. אשם תורם של רוכש דירה/משפץ/בונה בית - אדם הרוכש דירה, או בונה בית, או מרחיב את ביתו או משפץ את דירתו, מגלה מעורבות מסוימת במהלך הבניה, המשתנה מאדם לאדם. הוא זה שמתקשר עם בעלי המקצוע השונים ובוחר אותם ובמיוחד, כאשר מעורבותו בבנייה היא  גדולה יותר ודומיננטית. לעתים, הוא מחליט אם לשכור את שרותיו של מפקח, יועץ קרקע וכו' או אם לבצע בדיקת מסוימת שהומלצה לו לבצעה. האם ניתן לייחס לו אשם תורם כאשר מתגלים כשלים ואי התאמות בבניה, באילו מקרים, באילו נסיבות  ועד כמה? באילו מקרים, אם בכלל, יפחיתו בתי המשפט את הפיצוי המגיע לתובע במקרים שכאלה?

21. סירוב רוכש דירה לקבל החזקה בדירה - באילו תנאים ובאיזה מצב פעמים רבות מודיע המוכר/הקבלן/היזם לרוכש הדירה כי דירתו מוכנה והוא מוזמן לבוא ולקבל אותה. בבואו מבחין הרוכש בכל מיני ליקוים/חוסרים/פגמים הקיימים בדירה והוא מודיע לקבלן כי עד שאלה לא יתוקנו, אין בכוונתו לקבל את הדירה. לסירוב זה, ישנה השפעה על איחור במסירה של הדירה. באילו מקרים ומצבים יצדיקו את הרוכש ובאילו לא?

22. הצמדת שעורי הפיצויים למה וממתי?

א.   למה יש להצמיד את סכום הפיצוי הנפסק לתובע, למדד המחירים לצרכן? למדד תשומות הבניה? או שמא לשערכו כאמור בחוק פסיקת ריבית והצמדה ככל חוב כספי אחר?

ב.   ממתי יש להצמיד את הסכומים הנפסקים כפיצוי בגין ליקויי בניה? מיום הגשת התביעה? מיום מתן חוות דעת המומחה מטעם ביהמ"ש ?

23. פיצוי בגין הפסד הכנסה/משכורת

א.      כמעט בכל דירה שנבנית, מתגלים ליקויי בניה. הרוכש מודיע עליהם לקבלן והקבלן שולח את עובדיו לתיקון הליקויים שלעתים נמשכים ימים וגם שבועות.

ב.      איני מכיר אדם שפוי, אשר ישאיר את מפתח דירתו בידי הפועלים של הקבלן ויאפשר להם לעבוד בדירה שלא בנוכחותו, ובמיוחד, כאשר ילדיו הקטנים חוזרים מבית הספר או מגן הילדים, מבלי שהוא, או אשתו או מישהו מבני משפחתו ישגיח על עבודת הפועלים במהלך כל ימי העבודה.

ג.       האם אותו רוכש דירה שנאלץ לקחת חופש ממקום עבודתו ומעבידו ניכה לו משכרו בגין העדרו מהעבודה או ניכו לו ימים אלה מימי החופשה שנצברו לזכותו, או שנגרם לו הפסד הכנסה מעבודתו כעצמאי, זכאי לתבוע פיצוי בגין הפסדים אלה, בנוסף לפיצוי בגין ליקויי בנייה?

ד.      האם ישנו גבול כלשהו לסכומים אלה?

ה.     באיזו צורה מוכיחים נזקים אלה?

24. פיקוח הנדסי

א.   מהו אחוז הפיקוח ההנדסי המקובל בתביעות ליקויי בניה?

ב.   באילו מקרים, אם בכלל, יש להוסיף לסכום הפיצוי הנפסק בגין ליקויי הבניה, פיצוי בגין פיקוח הנדסי בתביעות ליקויי בניה ?

ג.    האם קיימת קורלציה בין היקף ליקויי הבניה  ובין הפיקוח ההנדסי?

ד.   האם העובדה כי רוכש הדירה הנו מהנדס בניין במקצועו גורמת לכך שהוא לא יהיה זכאי לפיצוי בגין פיקוח הנדסי בתביעות ליקויי בניה ?

25. האם העדר תקן מחייב משחרר את הקבלן מאחריות בגין ליקוי בניה? קורה לא אחת, שבנייה מתבצעת, ואלמנט כלשהו של הבניה מתברר כפגום ו/או לא מאפשר את השימוש התקין ו/או הסביר. האם העדרו של תקן מחייב לגבי אותו אלמנט של הבניה משחרר את הקבלן מאחריות לגבי בנייתו של אותו אלמנט בניה?

26. אחריות קבלן כלפי רוכשי דירות יד שנייה - רבים המקרים בהם רוכשי דירות חדשות, מוכרים את דירותיהם תוך תקופה קצרה יחסית לאחר כניסתם להתגורר בדירה החדשה, ואפילו לאחר מספר שנים, כאשר אחריות הקבלן עדיין עומדת לזכותם, ומגישים תביעות בגין ליקוי בניה. האם חייב הקבלן להיעתר לדרישות התיקון שיופנו אליו על ידי מי שרכש את הדירה מהקונה הראשון?

27. הוצאות ושכר טרחת עו"ד-

א.      גם ראש נזק זה, בתביעות ליקוי בניה, נשען על אדנים מוצקים של הררי פסיקה והלכות, שרק אלה מבין עורכי הדין שעוקבים אחרי הפסיקה באופן שוטף מכירים אותה. מה קורה כאשר ישנו פער גדול בין סכום התביעה ובין פסק הדין הסופי? מהן ההלכות לגבי החזר שכר טרחת המומחים מטעם התובעים? מה לגבי החזר שכ"ט ששילמו התובעים למומחה מטעם ביהמ"ש - באילו מצבים יפסקו להם פיצוי בגין ראש נזק זה ובאילו לא, אם בכלל? האם ניתן לחייב תובע בהוצאות ובאילו תנאים ומצבים? האם על ביהמ"ש להתחשב בהסכם שכר הטרחה שנחתם בין התובע לבין עורך דינו?

     ב.    ממתי יש להצמיד את הסכום הנפסק בתביעות ליקוי בניה  בגין הוצאות ושכר טרחה-מיום הגשת התביעה? מיום מתן חוות דעת המומחה? מיום ההוצאה בפועל של כל סכום וסכום? מיום מתן פסק הדין?

28. פיצוי בגין דיור חלופי בתביעות ליקויי בנייה

א.   מהו דיור חליפי ?

ב.   באילו תנאים זכאים תובעים לקבל פיצוי בגין דיור חליפי בתביעות ליקוי בניה?

ג.    מהו גובה הפיצוי להם זכאים תובעים לקבל בגין דיור חליפי?

ד.   כיצד מוכיחים את עלות הדיור החלופי?

ה.   אימתי מגיע לרוכש דירה פיצוי בגין ירידת ערך בתביעות ליקויי בניה?

29. שנת בדק - מה משמעות מונח זה? האם הוא מעוגן בחקיקה כלשהי? מה קורה כאשר רוכש דירה מתלונן בפני קבלן על ליקויים בדירתו תקופה קצרה לאחר כניסתו לדירה והקבלן משיב לו: "אני אסדר לך את הכל  בתום שנת הבדק". האם רשאי הקבלן לדחות את ביצוע התיקונים? האם הוא רשאי לדחות את ביצועו של  סוג מסוים של ליקוי? האם ניתן להגיש תביעות ליקויי בניה לפני סיום "שנת הבדק"?

30. מה פירוש המונח AS IS? מונח זה קיים בעיקר במכירת דירות יד שנייה, כאשר רוכש הדירה קונה דירה מושלמת ובנויה, אבל לא רק. לעתים קרובות, אנשים רוכשים דירות מיזם ומקבלן לאחר  הדירה בנויה ומושלמת. לאחר תקופה מסוימת, ובעיקר עם בואו של החורף הקרוב, מגלים ליקויים, שבעיקר הם נזילות ורטיבויות. או ליקויים שלא ניתן היה להבחין בהם בעת חתימת החוזה. האם, ועד כמה, תעמוד למוכר טענת הגנה זו? האם יכול המוכר לטעון כי רוכש הדירה רכש את הדירה כפי שהיא והוא יכול היה לראות את כל הליקויים ומה שהוא לא ראה הוא אינו זכאי לתבוע בגין אותו ליקוי?

31. מהו מועד תחולת התקן על הבניה שבוצעה על ידי הקבלן? תקנים, מטבעם, מתחדשים, משתנים ומוחלפים מפעם לפעם. מהו המועד הקובע לגבי תחולת התקן על הבניה שבוצעה ע"י הקבלן? האם מועד קבלת היתר הבניה? האם מועד ביצוע הבניה בפועל? האם מועד חתימת ההסכם למכירת הדירה? האם מועד האכלוס?

32. אחריות עירייה לליקוי בניה - תכניות הבניה מוגשות למחלקת ההנדסה בעירייה לשם קבלת היתר בניה. העירייה מוסרת בסופו של יום טופס 4 ותעודת גמר למבנה. עד היכן מגעת אחריות העירייה לליקויי בניה והאם, בנסיבות מסוימות, היא יכולה להיחשב כנתבעת ראויה בתביעות ליקויי בניה? האם עליה לבצע בדיקות כלשהן לפני שהיא מנפיקה טופס 4 או תעודת גמר? ומהן הבדיקות?

33. התיישנות תביעת ליקויי בניה - לא אחת, בתביעת ליקויי בניה, טוען הנתבע כי התביעה התיישנה ומן הדין לדחותה. ההתיישנות יכולה להיות עפ"י חוק ההתיישנות הרגיל, על פי חוק המכר (דירות) ועפ"י פקודת הנזיקין. ישנן אבחנות דקות בין מעגלי החקיקה הנ"ל המתייחסות לנושא ההתיישנות מזוויות ומהיבטים שונים וקיימים הררי פסיקה שקבעו הלכות בנושא, אבחנות והסתייגויות בשפע וניואנסים דקים רבים.

34. מה קורה במקרה שקונה קנה דירה גמורה ומושלמת-האם עדיין יש לו את הזכות לתבוע תיקון או פיצויים? לעתים אדם רוכש דירה חדשה מקבלן/מיזם, כאשר הדירה כבר מושלמת וראויה למגורים. הקבלן מתגונן כנגד התביעה שמוגשת נגדו בטענה כי הקונה ראה את מה שהוא קונה, לא הוסתר ממנו דבר והוא יכול היה להימנע מהעסקה, ובחותמו על החוזה הוא הסכים לרכוש את הדירה. האם יעזרו לו טענות אלו? מהן חובותיו של הקבלן המוכר במקרה כזה?

35. תביעה עפ"י פקודת הנזיקין וחוקי החוזים האם רוכש דירה רשאי לתבוע את הקבלן המוכר רק על פי חוק המכר (דירות) או שמא, הוא יכול להסתמך בתביעתו, גם על פקודת הנזיקין ודיני החוזים? ואם כן-מתי ובאילו תנאים?

36. הסכמה חוזית לעומת מצגים קודמים - פרוספקט לא אחת, מציגים קבלנים ויזמים את הפרויקט באמצעות תמונות/צילומים/פרוספקטים/הדמיות ומצגים מרשימים ביותר, שמפתים את הרוכשים לרכוש את הדירות בפרויקט .עם הזמן, לעתים מתברר לאותם רוכשים, כי הדמיון בין מה שהוצג והובטח לכם, לבין המציאות בשטח, מקרי בהחלט. לבנין שלהם מתווספות מספר קומות נוספות, מול המרפסת שלהם מוקם בית עלמין. בצד מזרח שממנו נשקף נוף מקסים נבנה בנין הרבה יותר גבוה מהבניין שלהם ומסתיר לחלוטין את הנוף. בצמוד אליהם, מצד צפון, מוקם מרכז מסחרי/מתנ"ס/בית ספר/גן ילדים/מעון. מצד דרום, היכן שהופיע בפרוספקט פארק מקסים ורחב ידיים עם אגם ומגרשי משחקים לילדים, ופתאום הפארק "נעלם" ובמקומו נבנים בתים גבוהים וכו'. עד כמה, מתי, ובאילו נסיבות, אם בכלל, ניתן לבסס תביעה כנגד הקבלן/היזם על סמך אותם מצגים ופרוספקטים שהוצגו לרוכשי הדירות לפני הרכישה?

37. האם הקבלן מחויב לבנות על פי תקן שאינו רשמי? קיימים תקנים רשמיים ותקנים לא רשמיים. אין ספק כי קבלן מחויב לבנות על פי תקן רשמי והשאלה היא האם הקבלן מחויב לבנות על פי תקן שאינו רשמי?

38. פיצוי בגין עגמת נפש-

א.      זהו ראש נזק משפטי במהותו, הנשען על אדני החוק ומרופד בהררי פסיקה אשר פרטה פרמטרים וגורמים שונים ומאבחנים המשמשים לקביעת גובה הפיצוי, ויצרה אבחנה בין סוגים שונים של ליקויים שחלקם מזכים בפיצוי גבוה יותר מליקויים אחרים ועוד.

ב.      מהם הפרמטרים הנשקלים בעת קביעת הפיצוי בגין עגמת הנפש?

ג.    מהו היחס בין היקף הפיצוי הנפסק ובין סכום עגמת הנפש?

ד.    האם כל סוג של ליקוי תורם באותה מידה לפסיקת הפיצוי בגין עגמת הנפש, או שמא קיימים ליקויי בניה ספציפיים המקנים לרוכש הדירה פיצוי גדול יותר לעומת ליקויי בניה אחר?

ה.   מהן הנסיבות המשפיעות על סכום הפיצוי שייפסק בגין עגמת נפש?

ו.     האם ניתן לפסוק עגמת נפש בגין ליקויים ברכוש המשותף?

ז.    האם ניתן לפסוק עגמת נפש לחברה שתובעת בגין ליקויי בניה שנגרמו לנכס שרכשה?

ח.   ממתי יש להצמיד את הסכום הנפסק בגין עגמת נפש-מיום הגשת התביעה? מיום מתן חוות דעת המומחה? מיום מתן פסק הדין?

39. אחריות בעל הקרקע - מי נכלל בהגדרת "מוכר" על פי חוק המכר (דירות) ואילו חזקות קיימות בחוק?

                     א.         בעל קרקע שקיבל דירות בעסקת קומבינציה שעשה עם קבלן, ומכר אותן. האם הוא אחראי כלפי רוכשי הדירות לתקן את הליקויים ואי התאמות שיתגלו בהן הגם שלא הוא זה אשר בנה את הבית?

                     ב.         אדם שבנה בית והתגורר בו תקופה קצרה ומכר אותו - האם הוא אחראי כלפי רוכש הבית לתקן את הליקויים ואי ההתאמות שיתגלו בו, בהתאם לחוק ? באיזו מידה אחראים אנשים אלה כלפי רוכשי הדירות? עפ"י אילו הוראות חוק?

40. פיצויים בעת מכירת הדירה קורה לעיתים, שאדם רוכש דירה, ומסיבה זו או אחרת הוא מחליט למוכרה. לעיתים זה קורה תוך כדי ניהול ההליך המשפטי בו תבע רוכש הדירה את הקבלן בגין ליקוי בניה/ אחור במסירה של הדירה/ עגמת נפש ו/או כל ראש נזק אחר או נוסף. במקרה נודע לקבלן כי התובע מכר את דירתו. מה ההשפעה של מכירת הדירה על ידי התובע? האם הוא רשאי להמשיך בתביעתו כאילו לא קרה דבר, או שמא, מכירת הדירה מביאה לקיצה את התביעה?

41. הוצאת חלקים מהרכוש המשותף-

א.   במקרים לא מעטים, בניגוד לתכניות המאושרות, מוכר הקבלן לאחד הדיירים חלק כלשהו של הבניין המהווה רכוש משותף. זה יכול להיות גג או חלק ממנו, חדר עגלות ש"יוסב" למחסן לטובת דייר מסוים, חניה משותפת שמוצמדת לפתע לדירה מסוימת ועוד.

ב.   באילו תנאים, רשאי הקבלן לבצע את הנ"ל? באילו מצבים יפסול בית המשפט "הצמדה" כזו?

42. האם בניה בהתאם לתקן משחרר את הקבלן מאחריות? קורים מקרים בהם קבלן בונה בהתאם לתקן, ובכל זאת קיימת אי התאמה בין התכניות ו/או המפרט הטכני למציאות בשטח. האם הקבלן יימצא חייב במקרה כזה? האם הבניה בהתאם לתקן יכולה לשמש לקבלן הגנה בפני תביעה של הרוכש בנסיבות כאלה?

43. הפניית שאלות הבהרה למומחה מטעם ביהמ"ש והזמנתו לחקירה- האם מותר להפנות למומחה שאלות הבהרה? באיזה שלב? מהו סוג שאלות ההבהרה שניתן להפנות למומחה? האם ניתן להזמין את המומחה לחקירה בביהמ"ש גם אם לא נשלחו לו שאלות הבהרה? כמה עולה לשאול את המומחה שאלות הבהרה?

44. מהי חובתו של הקונה לבדוק את מצב הדירה ועד היכן האחריות הזו נמשכת אדם הרוכש דירה, בודק, בד"כ, בעיניים לא מקצועיות, את הדברים שנגלים לנגד עיניו. עד כמה ואם בכלל ניתן לייחס לקונה דירה אחריות לבדיקת הדירה? האם ישנה אבחנה בין סוגי הליקויים? האם ישנה אבחנה בין ליקויים בולטים וליקויים נסתרים ועוד?

45. מהו מועד תחולת תקנות התכנון והבניה על הבניה שבוצעה על הקבלן? תקנות,  מטבען, מתחדשות, משתנות ומוחלפות מפעם לפעם. מהו המועד הקובע לגבי תחולת תקנות התכנון והבניה על הבניה שבוצעה ע"י הקבלן? האם מועד קבלת היתר הבניה? האם מועד ביצוע הבניה בפועל? ואם כן-האם מועד התחלת/אמצע/סוף הבניה? האם מועד חתימת ההסכם למכירת הדירה? האם מועד האכלוס?

46. שימוש הקבלן בחלק מהרכוש המשותף לצרכיו האישיים - לעתים, ממשיך הקבלן להשתמש בחלקים מסוימים של הרכוש המשותף לצרכיו האישיים, בין כמחסן לאכסון חומרי בניה אביזרי בניה, בין כמשרד מאולתר ובין לכל שימוש אחר. מהו הסעד אותו יכולים הדיירים כנגד הקבלן.

47. האם ניתן לקבל פיצוי מעבר למה שנתבע בתביעה כולה או בראש נזק מסוים?

         א.         קורה לעתים, אמנם נדירות, כי מומחה מטעם ביהמ"ש קובע, לגבי ליקוי מסוים, סכום פיצוי הגבוה מזה שנקבע על ידי המומחה מטעם התובעים, או מצב נדיר הרבה יותר- שהסכום המצטבר של חוות דעתו של המומחה מטעם ביהמ"ש גבוה מזה של חוות הדעת מטעם התובעים. האם זכאים התובעים לקבל את הסכום הגבוה יותר?

         ב.         האם זכאים התובעים לקבל פיצוי גם לגבי ליקויים שמצא המומחה מטעם ביהמ"ש בביקורו בנכס, אשר לא פורטו כלל בתביעתם ו/או בחוות הדעת של המומחה מטעמם?

          ג.          האם זכאים תובעים לקבל פיצוי שנכלל אמנם בתביעתם, אולם לא נכלל בחוות הדעת של המומחה מטעמם, ובמיוחד כאשר קיימת החלטה מובנית של ביהמ"ש שהמומחה יחווה את דעתו עפ"י חוות דעת הצדדים?

48. האם מגיעים פיצוים למי שמכר את דירתו לפני סיום הליך המשפטי?

א.   קורה לעיתים, שרוכש דירה פותח בהליכים משפטיים נגד קבלן בגין ליקויי בניה בדירתו, ומסיבה כלשהי, הוא מחליט למכור את דירתו.

ב.   האם יהיה זכאי אותו תובע לקבל פיצוים לאחר שבפועל הוא ימכור את דירתו עוד בטרם יינתן פסק דין בתביעה.

ג.    מי אמור להמשיך ולנהל את התביעה-הבעלים הראשון או הבעלים השני שקנה את הדירה מהקונה הראשון?

49. אחריות מהנדס הבניין  והאדריכל לליקויי בניה

א.      באיזו מידה, בעיקרון, אחראי מהנדס הבניין ו/או האדריכל לליקוי בניה ואיך מתבצעת חלוקת האחריות, בין הגורמים השונים: המהנדס, האדריכל הקבלן, המזמין, האדריכל?

ב.      האם ניתן לתבוע את המהנדס גם כאשר המזמין לא שכר את שרותיו והוא הובא ע"י הקבלן?

50. פיצוי בגין ירידת ערך-

א.   לעתים קרובות, חלק מהליקויים שמתגלים בדירה, אינם ניתנים לתיקון, במקרים כאלה יש לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך אשר יקבע אם בגלל ליקוי זה או אחר נגרמה לדירה ירידת ערך ומה שיעורה. על פי החוק רק שמאי מקרקעין מוסמך, ולא מהנדס מוסמך לקבוע  ירידת ערך שנגרמה לנכס בגין ליקויי בניה ו/או אי התאמות.

ב.   מחלוקת נוספת שמתעוררת לעתים קרובות הנה, האם למרות שיתוקנו כל ליקויי הבניה כאמור בחוות דעת המומחה תוותר עדיין ירידת ערך שיורית לדירה בשל "אות הקלון" שדבק בה?. מתי ובאילו נסיבות יאשרו זאת?

51.  האם הקבלן אחראי לאי התאמה שבוצעה על ידו לפי דרישת הדייר? קורה לא אחת, שמשפצי/ בוני/ רוכשי דירות מבקשים מהקבלן לבצע שינויים שונים ומשונים במהלך הבניה. חלק מהשינויים המבוקשים אינם עולים בקנה אחד עם דרישות התקנים והתקנות, ובמקרים רבים, עומדים בסתירה להם. לא אחת, עולה על הפרק השאלה: האם יש לקבל טענת הגנה של קבלן שיטען: "אני לא אחראי, זה הוא ביקש, אני רק מלאתי אחר בקשתו"? או שמא, יש להטיל על המזמין אחריות מוחלטת לשינוי שהוא עצמו ביקש לבצע?

52.       וויתור דייר על זכות תביעה –

א.      בד"כ, כלולים בפרוטוקול המסירה סעיפים לפיהם מצהיר רוכש הדירה כי קיבל את הדירה לשביעות רצונו כשהיא גמורה ומושלמת ובהתאמה מלאה להוראות החוזה שבין הצדדים ובהתאם לתכניות המכר ובהתאם להתחייבויות הקבלן וכהנה וכהנה "מחמאות"  לקבלן. האם דייר החותם על פרוטוקול כזה, הכולל סעיפים כאלו, מנוע מלתבוע את הקבלן בגין נזקיו, בשלב מאוחר יותר?

ב.    במקרים רבים, אנו נתקלים בחוזי רכישה של דירות מקבלנים, בסעיף האומר כי קבלת הדירה ע"י הדייר תהווה הוכחה כי הדירה נמסרה לרוכש בהתאם להסכם, לתכניות ולמפרט הטכני וכי אין ולא יהיו לרוכש הדירה טענות כלפי הקבלן. האם סעיף כזה חוסם את דרכו של הרוכש בפני הגשת תביעה עתידית כנגד הקבלן?

ג.    בחוזים רבים נכללים סעיפים הקובעים, כי רוכש הדירה יהיה זכאי לקבל תיקונים בלבד ולא פיצוי כספי. האם הוראה חוזית כזו מונעת מרוכש הדירה את האפשרות להגיש תביעה כספית נגד הקבלן? האם הוא רשאי להגיש תביעה שכזו? מתי, ובאילו נסיבות?

ד.     במקרים רבים נתקלים אנו בסעיפים בחוזה בין רוכש דירה מיזם, לפיהם, הדייר מתחייב לפנות בכל הקשור לליקויי הבניה אך ורק לקבלן המבצע וכי היזם, המוכר יהיה פטור מכל חובה לתקן את הליקויים. האם במקרה כזה נחסמת דרכו של רוכש הדירה בפני הגשת תביעה בעתיד כנגד היזם? את מי עליו לתבוע? באילו מצבים הוא יוכל לתבוע הן את היזם והן את הקבלן המבצע?.

   ה.   במקרים רבים, בסמוך למסירת הדירה, ולאחר שהדירה נמסרה באיחור לעומת המועד המובטח בחוזה, מגיעים, הקבלן ורוכש הדירה להסדר של פיצוי בגין האיחור במסירה. הקבלן מחתים את הרוכש על מסמך לפיו תמורת קבלת התשלום ו/או תמורת הפחת התשלום מיתרת התמורה  הוא מוותר על כל תביעה עתידית כנגד הקבלן. האם חתימת הרוכש על מסמך כזה מונעת ממנו את האפשרות לתבוע את הקבלן בעתיד בגין ליקויי בניה?

    ו.   במקרים רבים, בסמוך לפני המסירה, מגיעים הקבלן והדייר להסדר, לפיו תמורת סכום כסף מסוים שמשלם הקבלן לרוכש הדירה, או וויתור מצדו של הקבלן על יתרת חוב מסוימת ממחיר הדירה, או שהקבלן נותן לרוכש "מתנה" בדמות מיזוג אויר מרכזי, או פרקט בחדר/ים מתחייב רוכש הדירה שלא לתבוע את הקבלן בעתיד בגין ליקויי הבניה. האם חתימה כזו נועלת בפני רוכש הדירה את שערי ביהמ"ש בתביעה עתידית?

53. תביעה לצו עשה לביצוע התיקונים

א.   לעתים, מעדיפים הדיירים, בתביעה המוגשת על ידם, לחייב את הקבלן לבצע את התיקונים, ולא לקבל פיצוי כספי על מנת שהם ישתמשו בכסף זה לביצוע התיקונים.

ב.   באילו תנאים יהיו התובעים זכאים לדרוש מהקבלן ביצוע בעין של התיקונים? מי אמור להגיש את התביעה?

54. תנאים מקפחים בחוזי בניה חוזה אחיד - לא אחת מוצאים בחוזי מכירה אצל קבלנים סעיפים, אשר מקפחים את רוכשי הדירות. בתי המשפט דנו לא אחת בחוזים מסוג זה, והתפתחה פסיקה ענפה בתחום, שבעקבותיה, נפסלו נוסחים של סעיפים רבים בנימוק כי הם סעיפים מקפחים. לצערנו, לעתים אנו רואים את אותם מופיעים בחוזים שנחתמו גם לאחרונה.  מהם אותם סעיפים שנפסלו?

1.         בפתח המאמר הבהרנו, באופן כללי כי נושא ליקויי הבניה וירידת הערך, אינם הנושאים היחידים הנונים בתביעות ליקוי בניה.

2.         בהמשך סקרנו  את הפלוגתאות והנושאים הנדונים בתביעות ליקויי בניה.

הותר לפרסום ביום 17.2.2013

 *כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון מגשר ובורר המתמחה בטיפול בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך, על כל סוגיהן , בין כל המעורבים והשותפים להליך הבניה  למעלה מ-35  שנים.

רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465

טלפונים: 03-6728559   03-6720503

פקס' 03-6739193   

טל' נייד:  050-5781323

דוא"ל  [email protected]

אתר:  WWW.ZVISTEIN-LAWOFFICE.CO.IL

כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.

אין לשכפל, להעתיק, לצלם, להקליט, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או בכל אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר – כל חלק שהוא מתוך מאמר זה, השימוש במאמר זה מותר אך ורק לצורך ציטוט והפנייה למאמר העברתו או חלק ממנו לגורם אחר מהווה הפרה של זכויות היוצרים.