ליקויי בנייה- אחריות יועץ קרקע בתביעות בגין ליקויי בנייה.

מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר*

1. כאשר אדם מחליט לבנות את ביתו החדש, או להרחיב את ביתו הקיים, או כאשר יזם עומד לבנות בית חדש, אחד הגורמים הראשונים, ואולי הראשון בו עליו להיוועץ, הוא יועץ הקרקע.

2. יועץ הקרקע, בד"כ מהנדס בהכשרתו, הבקיא בסוגי הקרקע השונים, מכיר את אופי ה"התנהגות" של סוגי הקרקע השונים, ובהתבסס על ידיעותיו בתחום. הוא אמור לייעץ למהנדס הקונסטרוקטור של הפרוייקט כיצד לתכנן את יסודות המבנה.

3. לצורך עריכת חוות דעתו, נוהג יועץ הקרקע, בדר"כ, לבצע מספר קידוחי ניסיון בשטח על מנת לתהות על קנקנה של הקרקע במיקום הספציפי בו מתכוננים להקים את המבנה, ולהכיר את התכונות של הקרקע.

4. לעתים, כאשר מדובר בתנאי קרקע קשים במיוחד, ייעזר מהנדס הביסוס בגיאולוג, במידת הצורך.

1. לעתים קרובות, בשל הבעיתיות של הקרקע עליה נבנה הבית ותכונותיה, ישנה חשיבות רבה לתכנון ההנדסי של המבנה ולהמלצות יועץ הקרקע, שמטרתן להתגבר על הקשיים שיוצרת נטיית הקרקע לזוז ו/או לתפוח במידה העלולה להשפיע על יסודות המבנה ולגרום לתזוזה ולסדקים.

2. לחוות דעתו של יועץ הקרקע ישנה השלכה ראשונה במעלה על יציבותו וחוזקו של הבית שיקום, ועל מניעת הופעתם של סדקים במבנה ו/או תופעת שקיעה של המבנה, או חלקו.

3. בז'רגון המקצועי של יועצי הקרקע קיימים מושגים של "אדמה עובדת", "תפיחת קרקע", "קרקע חרסיתית" וכו'. יש להתאים היטב את תכנון הקונסטרוקציה של המבנה לסוג הקרקע הספציפית, ולשם כך יש צורך להצטייד בחוות דעת של יועץ קרקע בטרם ניגשים לתכנון הבית עצמו.

4. דו"ח הביסוס (כפי שנדרש ממהנדס יועץ לביסוס) נועד לזהות את שכבות הקרקע העיקריות, לקבוע ערכי תסבולת בשכבות הביסוס ולהנחות את מתכנני ומבצעי היסודות באשר לאופן ביצוע היסודות.

5. ההחלטה הסופית נתונה בידי המהנדס המתכנן את הקונסטרוקציה, אשר רשאי לסטות מן ההמלצות של יועץ הקרקע, אולם הוא נוטל על עצמו סיכון גדול במידה ויתברר בעתיד כי נגרם נזק לחוזקו של המבנה, סדיקה, שקיעה שלו וכו' עקב אי מילוי אחר כל המלצותיו של יועץ הקרקע.

1. באופן כללי ניתן לומר, כי אחריות יועץ הקרקע תיתכן בשני מישורים: האחד- מישור הייעוץ והתכנון והשני מישור הפיקוח.

2. במישור הייעוץ והתכנון- ניתן יהיה לתבוע יועץ קרקע בנזיקין בגין ייעוץ לתכנון של ביסוס מבנה העומד בניגוד לדרישות תקנות התכנון והבנייה ו/או בניגוד לתקנים השונים ו/או בניגוד לסוג הקרקע. לדוגמא: מספר הכלונסאות, עובי ועומק הקידוחים לצורך החדרת הכלונסאות, סוג הביסוס של המבנה ועוד.

3. במישור הפיקוח- הדבר תלוי באופי ובהיקף ההתקשרות בין יועץ הקרקע ובין המזמין. היקף הפיקוח הנפוץ יותר הנו ה"פיקוח העליון", אשר לגביו נקבעו כללים בתקנות. לעיתים נדירות יותר, מסכמים יועץ הקרקע ומזמין העבודה כי יועץ הקרקע יבצע "פיקוח צמוד" על כל עבודות ביסוס המבנה ובדיקת התכניות שייערכו על ידי הקונסטרוקטור והתאמתן לדו"ח הקרקע שנערך על ידו.

4. בל נשכח, כי בנוסף ליועץ הקרקע, קיימת פונקציה נוספת בדמות מהנדס הקונסטרוקציה, אשר אמור לתכנן את ביסוס המבנה ושלד המבנה בהתאם להמלצות יועץ הקרקע, לערוך את החישובים הסטטיים ולבצע פיקוח על ביצוע עבודות השלד.

1. במצב הרגיל, כאשר אדם רוכש דירה מיזם או מחברה קבלנית, יש לו מערכת התקשרות חוזית ישירה בינו ובין המוכר, ואין לו, בדרך כלל, כל קשר משפטי עם אותם נותני השירותים של המוכר כמו מהנדס הפרוייקט, יועץ הקרקע של הפרוייקט, קבלן הביצוע או קבלני המשנה ולעתים, הוא אינו מכיר אותם כלל וכלל.

2. על פני הדברים, ניתן לסבור, כי בהיעדר קשר חוזי מחייב בין יועץ הקרקע ובין רוכשי הדירה, פטור יועץ הקרקע מכל אחריות כלפיהם. להלן נבדוק את עמדת הפסיקה ונראה כי הדברים אינם פשוטים כלל וכלל.

3. בפרשת טרויהפט נגד עטיה נפסק: "אין חולק, כי אינג' שני, כמו גם אינג' לוי, שימש כמפקח עליון, בתפקידו כיועץ הביסוס של הבנין. בתפקידו זה, הוא חב חובת זהירות קונקרטית, כלפי מי שעלולים להיפגע, אם לא ימלא כראוי את חובת הפיקוח".

4. נראה לי, כי גם צד שלישי נכנס להגדרה של "כלפי מי שעלולים להיפגע".

5. כאשר מוגשת תביעת ליקויי בנייה, ע"י רוכש דירה, כנגד יזם או חברה קבלנית, ונטען בה כי חלק מהנזקים נובעים מכשלים תכנוניים, או מחוות דעת שגויה בקשר לקרקע, במקרה זה רשאי היזם ו/או החברה הקבלנית לצרף את יועץ הקרקע כצד לתביעה בהליך של הודעה לצד שלישי.

1. במקרה בו שוכר אדם, באופן ישיר, את שירותיו של יועץ הקרקע, אזי, ברמה העקרונית, אחריותו של יועץ הקרקע כלפיו הנה מוחלטת ולא יכולה להיות מחלוקת לגביה. המחלוקת היחידה שתיתכן הנה לגבי היקף האחריות של יועץ קרקע ובהיקף המטלות שנטל על עצמו במסגרת ההסכם בינו ובין מזמין העבודה, בהתחשב בקיומם של גורמים נוספים שנטלו חלק בבניה: הקונסטקטור, הקבלן המבצע, המפקח ולעתים גם אשם תורם המיוחס למזמין העבודה.

2. חובה עלינו לערוך אבחנה באשר להיקף האחריות של יועץ הקרקע במערכת היחסים של מזמין-יועץ קרקע. לגבי ליקויים תכנוניים- לא יכול להיות ספק לגבי אחריותו של יועץ הקרקע לגבי כשלים תכנוניים שהוא עצמו ביצע.

3. באשר לכשלים בביצוע- כאן תיתכן מחלוקת לגבי היקף האחריות של יועץ הקרקע, וזו תוכרע בהתאם לסוג ההתקשרות והיקף הפיקוח שיועץ הקרקע נטל על עצמו כלפי מזמין העבודה, היקף תפקידו של הקונסטרוקטור, האם הקונסטרוקטור חרג מהמלצות יועץ הקרקע ועוד.

4. דו"ח יועץ הקרקע נמסר למתכנן השלד, אשר רשאי, במקרה של אי התאמה בין ההנחיות בדו"ח והמצב בשטח, לפנות אל מהנדס הקרקע, בדרישה לעריכת התאמות ושינויים. למותר לציין כי אם הוא אינו פועל כך הוא מתרשל בתפקידו.

5. יועץ קרקע אינו יכול להתחמק מאחריות בטענה כי ערך את חוות דעתו והמלצותיו בהתאם להנחיות שקיבל ממזמין העבודה או משיקולי חיסכון בעלויות עבור המזמין. חוות דעת מקצועית אינה יכולה להיות "תכנית כבקשתך" שבאה אך ורק כדי לרצות את מזמין העבודה ו/או להיות מושפעת מתכתיבים של חיסכון בעלויות כספיות בביסוס המבנה המוכתבות לו על ידי מזמין העבודה.

6. אל לו, ליועץ הקרקע, להסכים לתכנן דבר מה המנוגד לחוק ו/או לתקנות ו/או לתקנים השונים. האחריות היא שלו כבעל המקצוע. עליו להזהיר את הלקוח, להתנגד לביצוע כל תכנון שהוא מנוגד לחוק או לתקנות ו/או להמלצותיו ולא להיגרר אחר דרישות או לחצים מצד המזמין.

7. על יועץ הקרקע לפעול במקצועיות תוך התאמת המלצות התכנון המתאימות לסוג הקרקע הספציפי ולדרישות החוק והתקנות. במידה והוא יפר את חובתו זו הוא עלול להידרש לפצות את המזמין בגין כל הנזקים שייגרמו לו.

8. לאחרונה, נדון עניין אחריותו של יועץ הקרקע בפרשת ריבקין נגד כהן. במקרה זה רכשו התובעים בית מהנתבעים וכעבור תקופה מסוימת, החלו להתגלות בבית סדקים רבים. התובעים הגישו תביעת נזיקין כנגד הנתבעים מוכרי הבית, ואלה הגישו הודעות לצד שלישי כנגד יועץ הקרקע, מהנדס הקונסטרוקציה שתכנן את יסודות הבניין, ונגד החברה שביצעה את עבודות הפיתוח במגרש.

9. לאחר שיועץ הקרקע העביר המלצותיו, ולאחר שבביקור אקראי באתר, נוכח היועץ לראות שהמלצותיו לא בוצעו, הוא שלח לנתבע מכתב בו הסיר את אחריותו בשל העובדה שלא ביצעו את המלצותיו. הנתבע טען כי מעולם לא קיבל את המכתב והוא פוברק לצורך הדיון המשפטי.

10. ביהמ"ש הנכבד האמין ליועץ הקרקע כי שלח את המכתב בקובעו: "תוכן המכתב מעיד על עצמו שנכתב מתוך הילך רוח של כעס ודאגה על כך שהמלצותיו של היועץ לא יושמו".

11. למרות זאת, חייב ביהמ"ש הנכבד את יועץ הקרקע באחריות בשיעור של 10% לנזק בפוסקו: "ובכל זאת, נראה לי, שאין די במכתבו הזועם של יועץ הקרקע כדי להסיר מעליו אחריות.

מי שכך מנתק "מגע", מתוך כעס, צריך לוודא שהנמענים קיבלו (כעניין פיזי) את דבריו, והפנימו אותם (כעניין של תודעה). העברת מסר בטלפון ובדואר רגיל, אינה יכולה להיחשב בנסיבות העניין, כסטנדרט ראוי של וידוא הדברים. גם אם התקיימה שיחת טלפון בין יועץ הקרקע לבין הנתבע, שבה היועץ אמר מה שאמר, כנראה בטונים כועסים, שומה היה עליו לוודא שהנתבע הבין והפנים במה מדובר.

פטור מאחריות אינו מושג מתוך גישה של "ידי לא הייתה במעל הזה", כלומר בדרך של גישה פסיבית וניתוק מגע. על פי הבנתי, מי שיודע שאחרים טועים, ושהטעות עלולה להביא אותם אל עברי פי פחת, חייב לגלות גישה אקטיבית יותר, ולוודא שעשה כל שהיה לעיל ידו לעשות, כדי למנוע את התוצאה הפתולוגית. האינטרס המוגן הוא קודם כל הסרת הסכנה. האינטרס הזה קודם להשגת פטור מאחריות אישית.

על פי הבנתי, יועץ הקרקע טעה בכך, שמיקד את פעולותיו, וכיוון אותן רק לעבר הסרה של אחריות אישית, ולא פעל באופן מלא כדי למנוע את התוצאה הרעה. על פי הניתוח הזה ראיתי לנכון לייחס ליועץ אחריות בשיעור של 10% מהנזק."

1. יועץ קרקע, אשר מפר את חובותיו המקצועיות כלפי הלקוח, בנוסף לסיכון שהוא ייתבע לפצות את הלקוח בגין נזקיו, הוא נחשף לדין משמעתי בהתאם לחוק המהנדסים והיועץ קרקעים.

2. מהנדס/יועץ קרקע המפר את חובותיו המקצועיות כלפי הלקוח, עובר עבירה משמעתית (סעיפים 15 ו-16 לחוק המהנדסים והיועץ קרקעים, תשי"ח–1958).

1. באשר לאחריות יועץ הקרקע כלפי רוכש דירה שהנו צד ג' ואין לו הסכם ישיר עם יועץ הקרקע, דעתי היא כי יש לחייב את יועץ הקרקע באחריות ישירה כלפי רוכש הדירה, גם במקרה שבו אין התקשרות חוזית ישירה בינן היועץ קרקע לבין רוכש הדירה בדומה לאחריותם של בעלי המקצוע האחרים כמו מהנדסים ואדריכלים.

2. אני דוגל בגישה הגורסת כי יועץ הקרקע, לא רק יכול וחייב לצפות, אלא גם צופה בפועל כי מי שישא בתוצאות התרשלותו יהיה לא רק הקבלן, אלא גם אלו שירכשו ממנו את הדירות ויתגוררו בהן, שכן הם אלה אשר יצטרכו לחיות עם דירה סדוקה ולעתים גם שוקעת.

3. יועץ הקרקע אינו פועל בחלל ריק. הוא מוביל את תהליך ביסוסו, חוזקו ועמידותו של המבנה העומד להיות מוקם, אשר יכלול מן הסתם, את דירותיהם ובתיהם של אנשים שיחיו ויבלו את מרבית חייהם במבנים אלה, ועליו לנקוט משנה זהירות עקב כך, והוא אינו יכול לצאת, פטור בלא כלום, למקרה שהוא התרשל בעבודתו וכשל בייעוץ לתכנון יציבותם של מבנים אלה.

4. לא נראה לי הגיוני, כי אדם, ברשלנותו, יגרום נזק לאחר, ואותו אחר שנפגע באופן ישיר, עקב כך, יהיה מנוע מלתבוע את גורם הנזק.

5. יועץ קרקע, אשר כתוצאה מייעוץ ו/או תכנון רשלני, גרם לכך שמבנה, או חלק ממנו, התמוטט ופגע בעובר אורח או במבקר במבנה. האם אותו אדם שנפגע עקב כך יהיה מנוע ומושתק מלתבוע את יועץ הקרקע שכשל?

ז. הדגשנו, כי יועץ קרקע המפר את חובותיו המקצועיות כלפי הלקוח, עובר במעשהו/מחדלו זה, עבירה משמעתית בהתאם לסעיפים 15 ו-16 ל"חוק המהנדסים והיועץ קרקעים, תשי"ח – 1958".

ח. בסוף המאמר הבאתי את עמדתי האישית בסוגיה.

*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך  למעלה מ-30 שנים.

רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465

טלפונים: 6728559-03, 6720503-03

פקס' 6739193-03

טל' נייד:  5781323-050

דוא"ל [email protected]

אתר: WWW.ZVISTEIN-LAWOFFICE.CO.IL

כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.

אין לשכפל, להעתיק, לצלם, להקליט, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או בכל אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר – כל חלק שהוא מתוך מאמר זה, השימוש במאמר זה מותר אך ורק לצורך ציטוט והפנייה למאמר העברתו או חלק ממנו לגורם אחר מהווה הפרה של זכויות היוצרים.