כיצד תצליחו בתביעות ליקויי בנייה כנגד הקבלן

מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון, בורר ומגשר*

למען הבהרת הענין, אני משתמש לשם הנוחות במונח הכללי "ליקויי בנייה", אבל מונח זה כולל את כל ראשי הנזק הנלווים לתביעת ליקויי בנייה כגון, פיצוי בגין אחור במסירה, ירידת ערך, עגמת נפש, פיצוי בגין דיור חלופי והוצאות הובלה ואחסנה של התכולה, החזר הוצאות ואגרות ושכ"ט עו"ד.

שכרו שרותי עו"ד המתמחה בתחום, שייצג אתכם בהתקשרות מול החברה הקבלנית/היזם.

מי שראה פעם "סט" של מסמכים עליהם נדרשים רוכשי דירה בעיקר לחתום - הכולל חוזה שלעתים משתרע על פני 50 עמודים, אינספור נספחים לחוזה וייפויי כוח, בצירוף תכניות, מצגות, מפרט טכני, אותו "אורזים" הקבלנים בתיק "פולדר" מהודר (מי פחות ומי יותר) - נבהל רק למראה כמות הניירות והמסמכים האלה עוד בטרם החל לעיין במסמכים עצמם.

אדם מן הישוב, שאין לו הכשרה משפטית, ואינו בקיא בתחום, אינו מסוגל להתמודד עם ים הניירת הזו, ובוודאי לא יהיה מסוגל לאתר ולזהות את ה"מוקשים" הרבים הקיימים בשלל המסמכים ואת כמות ההתחייבויות, שחלקן סתומות ולא ברורות, אותן הוא נוטל על עצמו מרגע החתימה על כל המסמכים האלה.

אי לכך, עצתי הראשונה לכם, ולא בגלל שאני מחפש לעצמי פרנסה (ישנם כיום עוד כ-60,000 עורכי דין בארצנו הקטנטונת) - שכרו את שירותיו של עו"ד המתמחה בתחום.

עורך הדין המתמחה בתחום יאבק עבורכם לשינויי נוסח מכבידים של סעיפים שונים בחוזה ובנספחיו, ידאג שתקבלו בטחונות ראויים עבור כספכם (הדבר מקבל משנה תוקף במיוחד כיום, על רקע פרשיות שונות של חברות קבלניות ויזמיות שקרסו והותירו מאות משפחות עם נזקים כספיים אדירים והרחיקו אותן מרחק רב עוד יותר מהסיכוי שיוכלו לרכוש לעצמם אי פעם דירה בעתיד).

עורך הדין המתמחה בתחום ידאג לבטל סעיפים מכבידים ודרקוניים, "לעדן" אותם, להוסיף סעיפים לחוזה שמטרתם להגן עליכם, להגדיר תשלומים, אגרות והוצאות  למיניהם ולהגבילם בסכומים מוגדרים (על מנת שלא תופתעו מהחשבון שתקבלו מהקבלן במעמד "סגירת החשבון") ודברים רבים נוספים.

עורך הדין המתמחה בתחום ידאג להכניס סעיפים בחוזה לפיהם כל התשלומים, ללא יוצא מן הכלל, ישולמו על ידיכם ישירות לתוך חשבון הליווי הבנקאי של הפרוייקט, על פי שוברים שיונפקו על ידי הבנק, ותקבלו ערבויות בנקאיות בגין כל סכום כסף שתשלמו.

לעולם!!! אל תשלמו סכום כלשהו ישירות לידיו של הקבלן ו/או לחשבון העסקי/הפרטי שלו אלא לחשבון הליווי הבנקאי בלבד. רצוי כי תבדקו בעצמכם בבנק עצמו האם אכן מדובר בחשבון הליווי הבנקאי של הפרויקט ולא חשבונו העסקי הפרטי של היזם ותשלמו באמצעות השוברים שינפיק לכם הבנק המלווה.

אל תקלו ראש בענין. הכנסת תיקונים בהסכם יכולה לשפרבאופן משמעותי את מצבכם, ולהעמידכם עם בטחונות חזקים יותר, הגבלה של תשלומים וחיובים שונים המוטלים עליכם, סנקציות משמעויות כנגד הפרות על ידי הקבלן המוכר, ובנוסף, עם חיסכון כספי שיכול להגיע בקלות לעשרות רבות של אלפי שקלים.

שכרו את שירותיו של אדריכל/מהנדס בשלב הטרום חוזי.

מומלץ מאד, כבר בשלב קבלת המסמכים מהקבלן, ולפני החתימה עליהם, לשכור את שירותיו של אדריכל/מהנדס שיבדוק עבורכם את זכויות הקבלן בקרקע, תכניות הבנייה שקיבלתם מהיזם, יבדוק בתיק מחלקת ההנדסה ברשות המקומית, את היתר הבנייה ואת תכנית ההיתר, ותאימותה לתכניות שקיבלתם מהיזם.

בכוונה תחילה, אני ממליץ על אדריכל מורשה ולא על מעצב/ת פנים. ספק בעיני אם למעצב/ת הפנים יש את ההכשרה המקצועית, הכישורים והידע, לבדוק את כל נושא תכניות הרישוי/היתר הבניה וכו', שכן, בדרך כלל, תפקידם הוא להציע תכנון ו/או שינויים בתוך הדירה.

בנוסף, האדריכל יבדוק באם ישנה בתיק בקשה נוספת של היזם לתיקון ההיתר על דרך של בקשה להוספת קומות מגורים נוספות לבנין, דבר שיגרום בהכרח לאיחור משמעותי בסיום הבנייה ואיחור במסירת הדירות לרוכשים ו/או הפיכת הבנין לאתר בניה תוך כדי המגורים, ככל שאלה יאושרו.

איחור בקבלת הדירה, ובמיוחד לתקופת זמן לא מוגדרת, ישנה את כל ההתנהלות של משפחתכם, רישום ילדיכם לגני הילדים ולבתי הספר, עיכוב מכירת דירתכם, צורך בשכירת דירה חלופית למקרה שתאלצו לפנות את דירתכם הישנה בהתאם לחוזה המכר שלה, ועוד.

אותו אדריכל ייעץ לכם ויציע לכם שינויים לבצע בדירה, בין אם מיוזמתו, ובין מתוך בקשותיכם להתאים את הדירה הנרכשת לצרכים שלכם. הוא יכין עבורכם תכנית שינויים ויוכל גם לומר לכם מהם המחירים הסבירים לביצוע אותן שינויים על מנת שהיזם לא ינצל הזדמנות חגיגית זו על מנת לגבות מכם סכומים מופרזים.

אותו אדריכל יבדוק עבורכם את כל המפרט הטכני וייעץ לכם בבחירת כל אביזרי הדירה ו/או שדרוגים למיניהם שכדאי לכם לעשות ויבדוק האם הבנייה עצמה, וכל רכיבי ואביזרי הבנייה, תואמים את דרישות תקני הבנייה השונים ותקנות התכנון והבנייה..

החשיבות בשכירת שרותי האדריכל, כבר בשלב שלפני החתימה על החוזה, היא גדולה, שכן עריכת כל השינויים והשדרוגים במהלך הבנייה, תהיה הרבה יותר זולה מהירה ונקיה מאשר ביצועם לאחר תום הבנייה. בנוסף לכך, מגורים בדירה בה מתבצעות עבודות שיפוץ ובנייה שונות, עם כל האבק, הלכלוך וחוסר הנוחות, ובמיוחד כאשר בנוסף יש גם ילדים קטנים וכל הרהיטים והתכולה כבר נמצאים בדירה, אינה חוויה נעימה, בלשון המעטה.

גלו התעניינות ובקרו בדירה במהלך הבנייה

בשעה טובה ומוצלחת, עורך הדין שלכם סיים את כל הבדיקות והמו"מ מול נציגי היזם/הקבלן והגיע עמם לנוסח סופי ומוסכם של החוזה על כל נספחיו, האדריכל סיים את כל בדיקותיו במחלקת ההנדסה, בדק את המפרט הטכני, הציע לכם את כל השינויים והשדרוגים ולבסוף חתמתם על ההסכם ונספחיו.

הבנייה מתקדמת, והגיעה לשלב בו דירתכם מתחילה להיבנות. עצתי לכם, בקרו בדירה ככל שאתם יכולים (אבל לא בצורה מעיקה ומרגיזה). ראשית, כאשר מנהל העבודה, המפקח או הפועלים שיראו את נוכחותכם בדירה, כדרך הטבע ינהגו משנה זהירות ומקצועיות באופן בניית הדירה.

שנית - גם אם אינכם מבינים גדולים בבנייה, ייתכן מאד שתוך כדי ביקורכם בדירה, תגלו דברים שייראו לכם מוזרים, לא סבירים, לא אסתטיים וכו', לגביהם תוכלו להתייעץ מיידית עם האדריכל שלכם, להזמין אותו לסור לדירה כדי לראותם וגם לשאול את מנהל העבודה ו/או את המפקח בשטח וגם את הקבלן/היזם, שגם הוא נמצא בדרך כלל באתר מעת לעת האם כל זה נבנה בצורה תקינה תקנית.

רצוי מאז שתתעדו את הבניה, עד כמה שאפשר, עם צילומים.

למי אין היום סמארטפון עם מצלמה? לתיעוד הצילומי ישנה חשיבות גדולה מאד, שכן הוא יכול לשמש הוכחה, בעתיד, במידת הצורך, להוכחת ליקוי זה או אחר בדירתכם.

לאחר ש"כוסו" כל הליקויים והפגמים עם טיח וצבע קשה הרבה יותר, או אולי בלתי אפשרי כלל, להבחין בליקויים בבנייה. ו/או להבין את הסיבות לאותם ליקויים. צילומים אלה יכולים לאשש ולהוכיח את  הסיבה לליקויים ולתמוך בתביעתכם העתידית נגד הקבלן/היזם.

נהלו יומן מסודר עם השתלשלות עניינים מפורטת

חשוב ביותר! לנהל רישום מסודר של כל מהלך הבנייה, הבעיות בהם הבחנתם וכו'. ככל שיש צורך, אל תחסכו, ושלחו מכתב רשום (רצוי גם עם אישור מסירה) ליזם/קבלן עם דרישה לתיקון הליקוי.

קבלת ערבות בנקאית כחוק על כל תשלום ותשלום.

חשוב ביותר להקפיד על קבלת ערבות בנקאית על כל תשלום ותשלום ששילמתם לחשבון הליויי ולא להזניח זאת. קרוב לוודאי כי בשלב זה זהו הביטחון היחיד שיש לכם לגבי כספכם, ואל תהמרו עליו.

התנהלות בשלב קבלת הדירה

היום המיוחל והשמח הגיע. והיזם/קבלן מודיע לכם כי הוא עומד למסור לכם את הדירה. רצוי להגיע לדירה על מנת לבדוק אותה, עוד בטרם מועד מסירתה בפועל. תערכו סיור בדירה, בניחותא, ללא לחץ, התבוננו היטב, בדקו איך נראה הריצוף, האם הוא מלוכלך/שבור/סדוק/טקסטורה לא אחידה, דומה או שונה למה שהזמנתם.

בנוסף, בדקו את כל הכלים הסניטריים, האם הם נראים שלמים, בצורה ובגוון שהזמנתם. מורכבים היטב ולא רופפים. בדקו את כל הזכוכיות והמעקות בדירה, האם אין שברים או סדקים בזכוכיות, נסו לנענע את המעקות כדי לבדוק את יציבותם  בדקו את הצבע, הטיח, וכל יתר רכיבי ואביזרי הדירה.

ככל שאתם מגלים ליקויים/פגמים או אי התאמה כלשהי, פנו ליזם/לקבלן, בקשו להיפגש אתו בדירה על מנת לערוך פרוטוקול מסירה ראשוני, על מנת שכל הליקוים והפגמים יתוקנו עוד בטרם תקבלו את החזקה ומפתח הדירה. כבר אמרנו כי הרבה יותר נוח ונעים שאלה מתבצעים כאשר אתם עדיין מחוץ לדירה.

לאחר ביצוע התיקונים ולאחר שהקבלן/היזם יודיע לכם שכל הליקויים תוקנו, תגיעו לדירה על מנת לבדוק אם אכן כך הם פני הדברים.

מי שאין לו בעייה כלכלית, יכול להביא עמו מהנדס בנין מומחה לענין אשר יערוך חוות דעת ראשונית, בכתב בה יפורטו כל הליקויים שהוא ימצא בדירה. אולם הדבר איננו חובה.

אם גם הפעם אתם מוצאים עדיין ליקויים בדירה, נסו לדרוש מהקבלן/היזם שישלים את תיקונם. קבלן הגון שחרד לשמו הטוב יתקן את הליקויים. יחד עם זאת, ייתכן כי הקבלן ידחה את מועד ביצוע תיקונם של ליקויים שאינם גורעים מהתאמתה של הדירה למגורים.

מכאן אנו מגיעים לשלב מסירת הדירה בפועל. בשלב זה נציג הקבלן אמור לערוך פרוטוקול מסירה עליו תחתמו אתם וגם נציג הקבלן/היזם. חשוב ביותר!! שתוודאו שכל הליקויים שגיליתם ומצאתם יירשמו בפרוטוקול המסירה.

תתעקשו על רישום כל הליקויים ללא יוצא מן הכלל. אל תתפתו להבטחות נציג הקבלן היזם כי "אל תדאגו, הכל יהיה בסדר"."לא חייבים לרשום את הכל" "אנחנו ממילא נתקן לך את כל הליקויים" ועוד הבטחות למיניהן. אם בשלב זה, יש בידיכם חוות מהנדס לגבי ליקויי הבנייה, אתם רשאים לצרפה לפרוטוקול ולרשום בפרוטוקול "כמפורט בחוות הדעת מהנדס_____הרצ"ב.

במידה ובנוסף לחוות הדעת גיליתם ליקויים נוספים, נא רשמו אותם בגוף הפרוטוקול.

לאחר שבדקתם את כל הדירה והשלמתם את הפרוטוקול, ובטרם תחתמו על הפרוטוקול, תבדקו היטב אם לנוסח הקבוע של הפרוטוקול אין כל מיני "מוקשים" בדמות "הרוכש מצהיר ומאשר כי קיבל את הדירה לשביעות רצונו המלאה ואין לו טענות כלשהן כנגד היזם/הקבלן". או "הרוכש מצהיר כי המוכר מילא אחר כל התחייבויותיו כלפי הרוכש עפ"י ההסכם והמפרט הטכני והרוכש מוותר על כל טענה כלפי היזם/הקבלן" או נוסחים דומים לאלו.

בשום פנים ואופן אל תסכימו לחתום על סעיפים כאלה ותדרשו למחוק אותם.

אם קיימים ליקויים רבים, ניתן לערוך את הפרוטוקול על פני מספר דפים. הקפידו לחתום בשולי כל עמוד ועמוד יחד עם הנציג.

על העמוד האחרון מתחת לשורת המלל האחרונה ציירו קו בצורת האות Z על מנת שלא ניתן יהיה להוסיף מלל כלשהו לאחר חתימתכם.

לאחר שחתמתם על הפרוטוקול תדרשו לקבל מיד במקום צילום של הפרוטוקול החתום. ע"י שני הצדדים.

אם אין מכונת צילום בסביבה. תדאגו לצלמו מספר פעמים בעזרת הטלפון החכם שלכם ואל תתפתו להבטחה של הנציג ש"נשלח לך בדואר".

בעת קבלת הדירה תדרשו לקבל מהקבלן טופס 4 מקורי המתייחס לדירה שלכם.

כמו כן, דרשו לקבל את הדירה נקייה ושטופה.

בנוסף, דרשו לקבל אריחי ריצוף וחיפוי רזרביים לכל הסוגים שהותקנו בדירתכם, למקרה שתאלצו לבצע תיקונים בעתיד ולעקור אריחי ריצוף או חיפוי. זו חובתו של הקבלן והיא אינה תלויה בטוב ליבו והוא לא עושה לכם "טובות".

בנוסף, בעת מסירת הדירה דרשו לקבל מהנציג הוראות תחזוקה לכל המערכות ולחומרי הגימור, שיש למסור בהתאם לכל דין לרבות על פי חוק המכר דירות בענין:

(א) פעולות שוטפות לתחזוקת כל רכיבי הדירה על גימורם.

(ב) תחזוקה כוללת ותחזוקה מונעת של מערכות השירות המותקנות בדירה לרבות מערכות בטיחות, מערכות מיזוג אויר, מערכות אלקטרומכניות וכיוצא באלה.

(ג) תדירות ואפיון ביקורות שוטפות ותקופתיות, אם נדרשות.

(ד) מפרט טכני ותעודות אחריות של ציוד ומערכות המותקנים בדירה, לרבות שמות יצרן / ספק ומספר טלפון ליצירת קשר.

ההתנהלות לאחר קבלת הדירה

עם קבלת מפתחות הדירה, סורו לעיריה ולחברת החשמל והגז על מנת לחבר את דירתכם לכל אלה.

בשעה טובה ומוצלחת, המובילים הביאו את כל מטלטליכם לדירה, כל הריהוט והאביזרים שהזמנתם הובאו והותקנו בדירה, ואתם מוכנים להתחיל את חייכים בדירתכם החדשה. מזל טוב ובשעה טובה.

סביר להניח, כי תוך כדי מגורים בדירה, תגלו ליקויים שלא ניתן היה לגלותם בבדיקות שערכתם טרם הכניסה לדירה כמו נזילות, רטיבות, מרצפות שוקעות או מתנדנדות, שיפועים לא תקינים של הריצוף במיוחד באזורים הרטובים ובמרפסות, מים "עומדים" בכל מיני מקומות בדירה, ריצוף נסדק/מתפורר וכו', דלתות חורקות ומשפשפות, תריס חשמלי ש"נתקע", חלונות שלא נסגרים היטב וחודרות רוחות או גשם במיוחד בחורף.

מצד אחד החוק היבש מחייב אתכם להודיע על הליקויים בתוך שנה מיום הכניסה. אל תמתינו לתום השנה.

המלצתי היא שתנהלו רישום מפורט של כל הליקויים שגיליתם, המועדים בהם גיליתם אותם, שמרו את כל התכתובות שלכם עם הקבלן, ורצוי לעשות זאת בדואר רשום ולא בפקסים או במיילים. נהלו יומן ארועים מפורט של כל השלבים. רשמו למי פניתם, האם קיבלתם תגובה, מה הייתה התגובה ההבטחה, האם ביצעו תיקונים, מתי ובמשך כמה ימים, מה תיקנו, האם התיקון צלח או הבעייה חזרה על עצמה.

ככל שמתגלים לכם ליקויים במהלך המגורים, שלחו מיד מכתב דרישה ליזם/לקבלן בדואר רשום (לא בפקס ולא בדוא"ל) ודרשו מהם שיתקנו אותם. ככל שמדובר בפגם או בליקוי חמור, המפריע לכם בצורה משמעותית לנהל את חייכם בצורה סבירה בדירה, דרשו מהקבלן שיתקן את הפגם בדחיפות. ליקויים לא מכבידים ולא חמורים ניתנים לביצוע גם מספר חודשים לאחר מכן .

ההמלצה שלי הנה להתקשר עם עו"ד המתמחה בתחום ליקויי בנייה כחצי שנה לאחר הכניסה לדירה על מנת שילווה אתכם משלב זה מול הקבלן. בתקופה זו סביר להניח כי מרבית הליקויים כבר יופיעו בדירה

הטעם להתקשרות עם עו"ד כבר בשלב זה, נובעת מן הצורך למצוא את המהנדס המקצועי המתאים לביצוע המשימה ולאו דווקא "לדוג" מישהו מהאינטרנט בשל העובדה כי הוא מפרסם את עצמו ומציע "חוות דעת" במחירים מפתים. הזול יוצא בסופו של דבר ביוקר. זה לא המקום לחסוך.

על מנת שמהנדס יכין חוות דעת רצינית ומקצועית, עליו להשקיע שעות עבודה מרובות בהכנת חוות הדעת ואם הוא לא יתוגמל בהתאם לכך, הוא לא ישקיע מספיק זמן לצורך הכנת חוות הדעת וכך גם תראה חוות הדעת.

קיימת חשיבות רבה ביותר ל"כימיה" לשיתוף הפעולה ולהבנה בין המהנדס ובין עורך הדין. סביר להניח, כי  עו"ד מקצועי ומנוסה בתחום יבקש מהמהנדס לערוך שינויים, פירוט ותוספות רבות בחוות הדעת. לצערי, נתקלתי בהרבה מקרים בהם הגיעו לקוחות עם חוות דעת ממהנדסים שלא אני הפניתי אותם אליהם, ואותם מהנדסים לא היו מוכנים לשנות אות אחת בחות הדעת, כאילו היא לוחות הברית.

עורך הדין ידאג לכך, שהמהנדס יבדוק את כל הדירה ולא רק את הליקויים שאתם גיליתם שכמובן עליכם לספר עליהם ולהראות לו, ויכין עבורכם חוות דעת הנדסית לגבי מצב הדירה, הליקויים הקיימים בה, תוך עריכת הפרדה בין הליקויים הניתנים לתיקון ובין אלה שלא ניתנים לתיקון ולגבי אלה, מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך על מנת לקבל ממנו חוות חוות דעת לגבי ירידת ערך של הדירה.

חשוב ביותר, שהמהנדס יתמחר את עלות תיקון הליקויים בעלויות הכספיות כפי שיעלה לכם לתקן באמצעות קבלן פרטי מטעמכם, שיקבע את עלות הפיקוח ההנדסי ושלא ישכח את המע"מ.

בנוסף, לא לשכוח לבקש מהמומחה שלכם שייקבע את מספר ימי העבודה הדרושים לצורך תיקון כל הליקויים בדירתכם, וכן האם לצורך ביצוע התיקונים, קיימת חובה לפנות את תכולת הדירה ו/או האם משפחתכם צריכה להתפנות מהדירה לתקופה זו ולכמה זמן.

לאחר שחוות דעת המהנדס תתוקן ותושלם, עורך הדין שלכם ינסח מכתב דרישה ליזם/לקבלן בו ידרוש ממנו לבצע את תיקון הליקויים אליו תצורף חוות הדעת של המהנדס שלכם.

בהתאם לתגובת הקבלן ובהתאם למוכנותו לבצע את התיקונים, ולאחר שיסיים את ביצועם, תשקלו, יחד עם עורך הדין האם בזה להפסיק את הטיפול המשפטי, או שמא להמשיך ולהגיש תביעה לבית המשפט.

בהצלחה!

*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך  למעלה מ-38 שנים.

רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465

טלפונים: 03-6728559, 03-6720503

פקס' 03-6739193

טל' נייד:  050-5781323

דוא"ל [email protected]

אתר: WWW.ZVISTEIN-LAWOFFICE.CO.IL

כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.

אין לשכפל, להעתיק, לצלם, להקליט, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או בכל אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר – כל חלק שהוא מתוך מאמר זה, השימוש במאמר זה מותר אך ורק לצורך ציטוט והפנייה למאמר העברתו או חלק ממנו לגורם אחר מהווה הפרה של זכויות היוצרים.