ליקויי בניה ברכוש המשותף-מהם, וכיצד מתמודדים איתם?

מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון בורר ומגשר*

מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושא ליקויי בניה ברכוש המשותף-מהם, וכיצד מתמודדים איתם. במאמרי זה אסביר את ההבדל בין ליקויי בניה בדירות הפרטיות לעומת ליקויי בניה ברכוש המשותף, מהם סוגי ליקויי הבניה ברכוש המשותף בדגש על מערכות הבניין וסוגיהן, נסביר כיצד יש לנהוג כאשר מתגלים לכם ליקויי בניה ברכוש המשותף ומתי לשלוח דיווחים על הליקויים ליזם/לקבלן. נבהיר את נושא בחירת עו"ד שמתמחה בתביעות ליקויי בניה, ובחירת מהנדס/ים מנוסים להכנת חוות דעת ומתי רצוי לשכור את שירותם, נסביר את סדר בחירתם של אלה, את החשיבות של שיתוף הפעולה בין עורך הדין ובין המהנדס/ים, נדון בעריכת שינויים ותיקונים לחוות הדעת, נסקור את נושא קבלת חוות דעת לגבי ליקויי הרכוש המשותף ומערכות הבניין, המועד הרצוי לקבלתן. נסקור ונסביר מתי כדאי ולהצטייד בחוות דעת, מתי חייבים לשלוח את חוות הדעת לגבי ליקויי הרכוש המשותף ומערכות הבניין, ליזם/לקבלן. נבהיר את הסיכונים והנזק הכספי הגדול שייגרם לבעלי הדירות עקב אי מיצוי הזכויות נגד היזם/הקבלן ואי ביצוע התיקונים שיידרשו עקב הקושי באיסוף הכספים מבעלי הדירות לצורך ביצוע התיקונים שיידרשו. בנוסף, נבחן את השלב והמועד הנכון להגשת התביעה, וכן את סיכויי הצלחתה.

א. ליקויי בניה בדירות הפרטיות

1. ליקויי הבניה בתוך הדירות עצמן, אלו הם המקרים הברורים והיותר גלויים לעיני רוכשי דירות חדשות, בהם מבחינים תוך תקופה קצרה יחסיתשכן, כאשר קונה דירה חדשה נכנס לגור בדירתו החדשה, הוא מבחין במהירות יחסית בליקויים שנגלים לעיניו בתוך הדירה תוך כדי מגורים ושימוש בדירה ובאביזריה, כמו שברים, סדקים, רטיבות, שיפועים, תקינות ברזים, חדירת רטיבות, שקיעות בריצוף, לחץ מים חלש בעיות חשמל ועוד.

2. קונה הדירה "נפגש" עם הליקויים האלה בתוך הדירה, קרוב אליו, בין בעצמו ובין שהם מתגלים על ידי בני משפחתו הגרים עמו בדירה, או בני משפחה או חברים שבאים לבקר ומבחינים בליקוי כזה או אחר ומפנים את תשומת ליבם לליקוי.

3. ליקויים אלה הינם בעיה אישית ופרטית של קונה הדירה משום שהם מתגלים בדירה הפרטית שלו ומפריעים לו ולמשפחתו בחיי היום יום, ולכן, בד"כ הוא מטפל בהם במהירות גדולה יחסית אך במקרים רבים נתקלתי בהזנחה בטיפול מצד רוכשי דירות, תוך שהם אפשרו לקבל ו"למשוך" את ביצוע התיקונים במשך שנים, לקבל תיקונים חלקיים וקוסמטיים במקום טיפול יסודי בשורש ובגורם לליקוי ולא רק בתוצאה.

4. פעמים רבות, לצערנו, אנו נתקלים בקבלנים, אשר בכוונה תחילה, נמנעים מלטפל בגורם של הליקוי. מקרים אלה נפוצים במיוחד בנושאי הרטיבות בדירה. במקום לאתר את מקור הרטיבות ואת הגורם לה, הקבלן מטפל בתוצאה, משפשף את המקום שנרטב, צובע אותו מחדש, גורם לרוכש הדירה אשליה כי הבעיה טופלה, אבל כל עוד הגורם לרטיבות לא טופל, התוצאה תחזור על עצמה כל פעם. לאחר מכן הם מספרים לדייר כי כעת חורף וצריך להמתין לקיץ כדי שהמקום יתייבש וכו' וכו', גם כאשר הגורם לרטיבות אינו מושפע מעונות השנה. אם בעיית הרטיבות בדירה נובעת מדליפה מצנרת, מדוע לא לטפל בבעיה מידית ולהמתין לקיץ? וכך חולפות להן השנים וכעבור כמה שנים הקבלן מודיע לרוכש הדירה כי תקופת האחריות הסתיימה והוא לא אחראי יותר לביצוע התיקונים.

ב. ליקוי בניה ברכוש המשותף

1. בגדול, הרכוש המשותף בבית המשותף כולל את כל רכיבי הבניה וחלקי הבית שאינם מוצמדים לדירה עצמה כגון מחסנים, חניות וכו'.

2. לעומת ליקויי הבניה בדירותיהם הפרטיות של קוני הדירות, קיימים ליקויי בניה ברכוש המשותף עצמו כגון, קילופים של החיפוי החיצוני של הבניין, פיתוח שטח לקוי או שטרם הושלם, חדירת רטיבות לחניון המשותף, בעיות במערכות השונות של הבניין, השטחים המשותפים לדיירי הבית כגון חדר דיירים, חדר עגלות, מועדון דיירים, גישה לחניה, מחסום חשמלי בכניסה לחניון המשותף, מעליות הבניין וחדרי המדרגות, הלובי של הבניין, הכניסה, האינטרקום, גגות הבניין, המערכות הסולריות, הצפות בחניון, צנרת משותפת לא תקינה מרעישה או דולפת.

3. הליקויים ברכוש המשותף מתגלים, בדרך כלל, בשלב מאוחר יותר. אם מתמזל מזלם של בעלי הדירות בבית המשותף שביניהם יש בעל דירה מסוים שהוא "משוגע לדבר", ואכפת לו במיוחד ממה שקורה בבניין, שבדרך כלל הוא גם זה שמתנדב להיות חבר בוועד הבית, אזי אותו אדם מסתובב בבניין לעתים קרובות מתוך אכפתיות, אחריות וסקרנות, בודק עד כמה שהבנתו מגעת את כל חלקי הבניין לרבות המערכות, יכול לראות אם יש דליפה, נזילה, חלודה, שקיעות, וכו' והוא זה שיזום את הטיפול בעניין מול היזם.

4. ניסיון החיים לימד אותנו, שמרבית בעלי הדירות בבניין, לא מתעניינים במיוחד ברכוש המשותף, אלא אם קיימת בעיה קריטית שגורמת להם להפרעה ממשית בחיי היום יום. הם לא מתעניינים, לא מסתכלים, לא בודקים וגם אם הם מבחינים בבעיה מסוימת, הם מתעלמים ממנה ומקווים שמישהו אחר יטפל בה ויפתור אותה במקומו, במקום שהוא יבזבז את זמנו הפרטי.

5. בבתים גדולים יותר בהם יש חברת אחזקה, הרי זה תפקידה לבדוק ולאתר את הכשלים והליקויים ברכוש המשותף ולטפל בתיקונם, ובמקרה זה אותם בתים תלויים באיכות השירות וברמת המקצועיות של אותה חברת ניהול.

ג. סוגי המערכות ברכוש המשותף

1. עם השנים, הבתים המשותפים נהיו יותר מורכבים ומתוחכמים ונוספו להם מערכות שונות כסטנדרט בניה מקובל, שהן יקרות מאד, הן בתחזוקה ובמיוחד אם יש צורך בתיקון או בהחלפה של מערכת כזו.

2. בין המערכות האלו ניתן למנות, בין היתר, את המערכות הבאות:

3. מערכות פינוי ודחיסת אשפה, "שוט" אשפה לרבות אוורור מיוחד של חדר האשפה, בנית דלתות אקוסטיות לבידוד רעשים חזקים הנגרמים מדחסני האשפה הנמצאים בחדר האשפה.

4. מערכות החשמל וגנרטור החירום שיתמוך במערכות החשמליות במקרה של הפסקת חשמל, ולוחות חשמל תקניים שימנעו התחשמלות, הגנות בפני התחשמלות והארקה תקינה של הבניין.

5. מערכות כיבוי אש- ספרינקלרים =מתזים אוטומטיות שיופעלו באופן אוטומטי במקרה של שריפה, מערכות גילוי עשן אוטומטיות, מערכות אוורור אוטומטיות, נגישות פתחי המילוט ועוד.

6. מערכת גז מרכזית- צובר גז, שסתומים, שעונים, ווסתים ואבטחה תקינה של המערכת.

7. מערכות מים אינסטלציה וביוב– מערכות חימום מים סולאריות, קולטים דוודים וצנרת תקנית המתוקנת והמחוברת אליהם, מערכת האינסטלציה והמים של הבניין, איכות ותקינות המשאבות ונגישות לתפעול חדר המשאבות, מערכות הביוב והניקוז של הבניין, חיבור תקני ויעיל לצנרת של העיריה, התקנה הצנרת לפי התקן להארכת חיי הצנרת ועוד.

8. מטבע הדברים, נושא המערכות דורש מומחיות ספציפית, ולכן, כיום ישנם מהנדסים ויועצים המתמחים בנושא המערכות ותחום זה כבר אינו נמצא בידיעתו והתמחותו של כל מהנדס בניין ולכן חשוב מאד לקבל חוות דעת נפרדת מטעם מומחה למערכות הבניין.

ד. הודעה מידית ליזם/לקבלן על ליקויים שהתגלו

1. המלצתי היא, שמיד עם התגלות ליקוי כלשהו ברכוש המשותף, דווחו על כך מידית ליזם/לקבלן בכתב!. שמרו את התיעוד של הפניות, ואת תשובות היזם/הקבלן. ואל תתנהלו בשיטת "שגר ושכח" או בהודעות טלפוניות שאין לגביהן כל הוכחה שהתקיימו, אלא עקבו אחר תשובת היזם/הקבלן ואם לא מתקבלת תשובה תוך זמן סביר פנו אליו פעם נוספת בדואר רשום עם אישור מסירה, או גשו פיזית למשרדו ומסרו לו את המכתב ביד ודרשו לקבל אישור נתקבל על עותק המכתב.

2. אם מדובר בליקוי שמחייב תיקון מידי, עליכם להודיע ליזם/לקבלן על הצורך הדחוף בביצוע התיקון, קצבו לו זמן סביר לביצועו בצרוף התראה שאם התיקון לא יבוצע על ידו תוך הזמן שנקצב לכך, אתם תתקנו את הליקוי על חשבונכם ותתבעו אותו בהמשך. לא לשכוח לשמור את הקבלה על התיקון בה יירשם בדיוק מה מהות התיקון שבוצע.

ה. שכירת שירותי עו"ד ומהנדסים

1. הצעתי היא שלפני שאתם מזמינים מהנדס לעריכת חוות הדעת, תתקשרו תחילה עם עו"ד שמתמחה בטיפול בתביעות ליקויי הבניה. עורך הדין יפנה אתכם למהנדס מוכר ומנוסה בתחום מניסיונו האישי, שהוא סומך עליו ושהוא עובד אתו בשיתוף פעולה ומוכן גם לקבל דרישות תיקון ושיפור של חוות הדעת לפי דרישות עורך הדין. בכך תבטיחו לעצמכם מקסום של איכות חוות הדעת, ובהמשך, שיפור הסיכוי להצליח בתביעה העתידית, ככל שתוגש.

2. קיימת חשיבות רבה קיימת ל"כימיה" ולשיתוף הפעולה בין המהנדס ובין עורך הדין. מניסיוני האישי, מעולם לא קרה מקרה בו קיבלתי חוות דעת הנדסית או שמאית ולא דרשתי לשפר אותה על ידי הוספת תמונות, הפניה לתקנים ותקנות, תמחור מפורט ברור ומדויק, שינויי נוסח, תיקון שגיאות כתיב וכו'.

3. קיים הבדל גדול בין המהנדס ובין עורך הדין ולא רק בגלל מקצועותיהם השונים. המומחה עורך את חוות הדעת ומכאן, הוא מתנתק ממנה, ממשיך לעריכת חוות הדעת הבאה ואולי השלב הבא בו הוא יתבקש להיכנס לתמונה יהיה בביקור המומחה מטעם ביהמ"ש. המהנדס לא נמצא בכל ההליך של השפעת איכות חוות הדעת על התוצאות ההליך וניהול המשפט. עורך דין בעל ניסיון בתחום יודע איך צריכה להיראות חוות דעת כדי שתהיה משכנעת, מבוססת מקצועית ומדויקת יותר, לדרוש הוספת תמונות להצגת הליקוי, פירוט יתר של הליקוי, פירוט התיקון הנדרש לתיקון הליקוי, פירוט הסבר כיצד חושבה עלות התיקון. בנוסף, הפניה לתקנים, לתקנות, למפרט הטכני, לתכניות ועוד ועוד. למהנדס, לעתים, או אף בדרך כלל, אין את המודעות לדברים האלה כי לו זה נראה ברור ומובן.

4. לצערי הרב, נתקלתי במקרים רבים בהם הגיעו אלי לקוחות עם חוות דעת שקיבלו ממהנדס כלשהו שאינני מכיר אותו, ראיתי צורך לעשות בה שינויים ותיקונים, ולצערי הרב, נתקלתי בסירוב מאותם מהנדסים שסירבו לערוך שינויים בחוות דעתם לבקשתי, כאילו מדובר היה בלוחות הברית שחלילה מלגעת בהם.

5. היתרון בפניה המוקדמת לעורך הדין לפני המהנדס, הוא שעורך הדין יפנה אתכם למהנדס בניין עם "קבלות" המתמחה בתחום ליקויי בניה, שיקבל הנחיות לבדוק את כל חלקי, רכיבי ומערכות הרכוש המשותף ולא רק את הליקויים שאתם גיליתם שכמובן עליכם לספר עליהם ולהראות לו, ויכין עבורכם חוות דעת הנדסית מקיפה לגבי כלל הליקויים ואי ההתאמות ברכוש המשותף, הן לגבי אלה הניתנים לתיקון ואלה שלא ניתנים לתיקון אשר לגביהם מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך (לא אלה המעריכים שווי פרטי תכולה מטעם חברות הביטוח) כדי לקבל ממנו חוות דעת לגבי ירידת ערך של הרכוש המשותף עקב אותו ליקוי שלא ניתן לתיקון.

6. מניסיוני האישי של קרוב לחמישים שנים, חברי נציגות הבית המשותף, אינם יודעים ובשבילם כולם אותו הדבר, רק המחיר הוא הדבר החשוב. הם אינם יודעים או אינם יכולים להבחין בהבדלי האיכות, הניסיון והמקצועיות בין מהנדס למהנדס, כפי שישנם הבדלים בין בעלי המקצוע בכל תחום אחר ובמיוחד עוד בטרם ראו את חוות הדעת שיקבלו ממנו. לא כולם יודעים ומסוגלים לתת את אותה רמת שרות ואיכות של טיפול. בדרך כלל חברי הנציגות יתפתו לשכור את שירותיה של חברה שלעתים מפרסמת את עצמה בתיבות הדואר של הבניין ואף מציעה מחירים זולים ואטרקטיביים יותר, ו"דילים" יחד עם חוות הדעת עבור הדירות עצמן אך בסופו של דבר איכות ורמת חוות הדעת אינה מספקת.

7. פעמים רבות נתקלתי בחוות דעת שנערכו על ידי אנשים שאינם הנדסאים, אינם מהנדסים, אינם שמאים, אינם אדריכלים כל ניסיונם מסתכם באיזה קורס שעברו שלא ידוע היכן למפקחי בניה או שעבדו כמנהלי עבודה באיזה מקום שלא פורט. מה ששכנע את הדיירים לשכור את שרותם היה שאותו אדם אמר להם שהוא ייתן להם חוות דעת שהיא "קבילה בבית משפט" מבלי שהם הבינו מה המשקל ומה המשמעות של ביטוי זה.

ו. משלוח חוות הדעת ליזם/לקבלן

1. עם התגלות מספר ליקויים שהצטברו ברכוש המשותף, או בחלוף מספר חודשים ולפני חלוף שנה מרגע אכלוס הבניין, זה הזמן להזמין מהנדסים מומחים להכנת חוות דעת, הן לליקויים ברכוש המשותף והן לליקויים במערכות הבניין ולשלוח אותן ליזם/לקבלן לפני תום שנה מהאכלוס.

2. חשיבות מועד המשלוח נעוצה בהוראת סעיף לחוק המכר 4 אלחוק המכר (דירות) הקובע: "הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה –שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה". דין דומה חל על הרכוש המשותף הצמוד לדירה.

3. נתקלתי בגישות של עורכי דין אחרים שממליצים להזמין מהנדס לערוך חוות דעת הנדסית (בדק בית), מיד עם קבלת הרכוש המשותף, או אפילו באותו יום. בעקרון זה ענין של עלויות כספיות זה אפשרי אך לא מומלץ לדעתי. הצעתי לעיל באה לחסוך לכם כספים. אם תזמינו את המומחה מיד בסמוך לקבלת הדירות הוא יערוך חוות דעת שתשלמו בגינה את שכרו המלא. קרוב לוודאי שביום זה עדיין לא יתגלו לכם ליקויים רבים שיצוצו ויתגלו לכם בהמשך בחודשים הבאים. ומה יהיה אז? כל אימת שיתגלה לכם ליקוי נוסף בהמשך, תזמינו את המומחה לערוך חוות דעת נוספת עם עלויות כספיות נוספות וחוזר חלילה ותאספו לכם "חבילה" של חוות דעת שיעלו לכם ביוקר.

4. זו דעתי, אבל אתם כמובן חופשיים להתנהל לפי הבנתכם ולפי כמות הכסף העומדת לרשותכם בקופת וועד הבית.

ז. מועד הגשת התביעה לבית המשפט ודעה אישית של כותב המאמר

1. לדעתי, המועד הנכון והראוי להגשת התביעה לבית המשפט לאחר תום "שנת הבדק" לאחר שהתלוננתם בכתב בפני היזם/הקבלן על כל הליקויים שגיליתם בטרם הצטיידתם בחוות דעת הנדסיות, לאחר ששלחתם את חוות הדעת ליזם/לקבלן ואפשרתם להם לתקן את הליקויים והם לא עמדו במשימה ולא תיקנו את הליקויים כלל, או רק בחלקם או בצורה רשלנית.

2. הפסיקה מראה, כי בתי המשפט לא מקבלים, באהדה, בלשון המעטה, דיירים או עורכי דין שממהרים להגיש את התביעות לבית המשפט לפני שחלפה שנת הבדק, וכבר ראיתי פסקי דין בהם הפחיתו בתי המשפטי את הפיצוי שהגיע לדיירים מסיבה זו בלבד.

3. בשלב זה, לפני הגשת התביעה, מומלץ להזמין את המומחים שלכם פעם נוספת על מנת שיכינו נספח עדכני לחוות הדעת בו יפרטו מהם הליקויים שנותרו לתיקון לאחר התיקונים שביצע היזם/הקבלן ו/או יוסיפו ליקויים חדשים שהתגלו לאחר עריכת חוות הדעת הקודמת.

4. מניסיוני העשיר, נתקלתי פעמים רבות בפחד משתק מצד קוני הדירות מפני חוזקו ועוצמתו של היזם/הקבלן והחשש מפני עימות משפטי מולם. אין כל סיבה והצדקה לחשוש מפני עימות משפטי עם הקבלן, אשר יהיה גדול ככל שיהיה. "חוזקו" של הקבלן לא מקנה לו פריבילגיות או יחס מיוחד בבית המשפט ואתם והקבלן תקבלו בדיוק את אותו יחס ומי שיתברר כצודק - הוא יזכה בתביעה.

5. ככל שיש לכם תביעה צודקת ומבוססת, וחשוב מאד, לא מנופחת סתם, כנגד הקבלן אינני רואה כל סיבה והצדקה לחשש מצדכם מפני הגשת התביעה לבית המשפט.

6. ניהול נכון ומקצועי של התביעה ושיתוף פעולה בין מהנדס ועו"ד מקצועיים ומנוסים יביא לכם את התוצאות החיוביות, וכמובן, גם אתם חייבים לשתף פעולה ולעזור בעניין.

7. עליכם לזכור ולהיזהר!, לעולם אל תלחצו על עורך הדין לנפח את התביעה ללא בסיס מתוך חשיבה מוטעית כי זה יגדיל את הסיכויים שלכם לזכות בסכום כסף גדול יותר. ההיפך הוא הנכון. ככל שיתברר כי הגשתם תביעה אמיתית ולא מופרזת, יגדלו סיכוייכם כי ביהמ"ש יפסוק לכם בנוסף, פיצויים בגין ראשי נזק הנוספים כגון: עגמת נפש, החזר אגרות ששילמתם, החזר הוצאות ששילמתם בגין מומחים וכן שכ"ט עו"ד, הכול בהתאם לשיקול דעתו של ביהמ"ש ובהתאם למידת ההצלחה בתביעה. פער גדול בין סכום התביעה שתבעתם לעומת תוצאת פסק הדין יגרום למצב הפוך בפסיקת בתי המשפט.

8. אני, בניגוד לרבים אחרים, סבור, שאין לאחד את תביעת הרכוש המשותף עם התביעות הפרטיות של בעלי הדירות לגבי הליקויים בדירותיהם. מדובר בשני סוגי תביעות. הדבר יגרום לעומס לא רצוי על התביעה ובמיוחד שעל פי התקנות כיום ישנה מגבלה על מספר העמודים של התביעה. בנוסף, עיכוב של דייר אחד כלשהו, שלא ישלם את חלקו באגרה של תביעתו הפרטית ושל הרכוש המשותף בזמן, לא ישלם את חלקו בשכ"ט המומחים, לא ימציא את המסמכים הדרושים, לא יחתום על המסמכים ו/או התצהירים הדרושים, כל הימנעות כזו תפגע בכל יתר התובעים ובתביעות יגרום לעיכובים מיותרים וברור שזה מאד מסוכן ולא רצוי.

9. אין גם כל חיסכון כספי באיחוד התביעות שכן, ממילא כל דייר ישלם מחד את חלקו היחסי בתביעת הרכוש המשותף, ואת חלקו הספציפי, לפי גובה תביעתו הפרטית. גם המומחה שימונה על ידי ביהמ"ש יגבה את שכרו לגבי כל דירה שיבדוקבנפרד ולא יעשה "הנחת כמות".

10. אין גם כל בסיס לאגדה האורבנית שאני שומע מפעם לפעם שעורכי דין אומרים ללקוחות כי כדאי לאחד את התביעות כי זה יגביר את הרושם השלילי של השופט על הקבלן. מניסיוני הרב, כל תביעה נבדקת ונדונה לגופה ואף שופט לא עושה "העתק הדבק" של ליקויים ופיצויים מדירה לדירה באותו בניין, אלא דן בכל תביעה לגופה ובנפרד.

11. כל תובע, בנפרד, לגבי דירתו הפרטית, חייב לצרף את המסמכים האישיים שלו, את חוות הדעת הספציפית לגבי הליקויים בדירתו הפרטית, התכתובת שלו עם הקבלן, את המפרט הטכני הספציפי של דירתו ו/או את השינויים והשדרוגים שהוסכם לבצע בדירתו, לחתום על תצהיר עדות ראשית מטעמו וכו'. בנוסף, היקף סוגי וחומרת הליקויים משתנה מדירה לדירה ואינו אחיד בכל הדירות.

ח. הסיכונים והנזק באי מיצוי הזכויות נגד היזם/הקבלן

1. הימנעות מטיפול בביצוע התיקונים ו/או בתביעה כנגד היזם/הקבלן תסב לכם נזקים כספיים רבים שאמנה אחדים מהם.

2. אם לא תדרשו תיקון הליקויים, לא תתבעו את היזם לפצות אתכם, בעלי הדירות יצטרכו לתקן על חשבונם הפרטי את כל הליקויים שיתגלו ברכוש המשותף, הן את אלה שיתגלו במהלך שנות הבדק והאחריות.

3. אי תיקון הליקויים ו/או אי קבלת פיצוי כספי לצורך תיקונם, יחמיר את מצב הבניין, הרכוש המשותף ומערכותיו ויגדיל את הנזקים שייגרמו לרכוש המשותף עם הזמן ויגרום לבלאי מואץ של הבניין בכללותו.

4. לעתים ישנם ליקויים ואי התאמות ברכוש המשותף שלא ניתן או לא כדאי לתקנם והפיצוי שניתן בעדם הוא בשל ירידת הערך של הרכוש המשותף והבניין בכללותו. אם לא תמצו את ההליכים המשפטיים, תישארו עם ליקויים וירידת ערך של הבניין ללא כל אפשרות פיצוי, מצב שיפחית גם את ערך דירותיכם הפרטיות בשל מצבו הירוד של הבניין והרכוש המשותף.

5. בבתים משותפים רבים, ישנה בעיה קשה של יכולת איסוף כספים מהדיירים לצורך ביצוע התיקונים הנדרשים, וככל שעלות תיקון הליקויים גבוהה יותר, הקושי באיסוף הכספים מהדיירים לצורך תיקונים יהיה גדול יותר עד בלתי אפשרי.

6. מצב זה עלול לגרום לכך שהבית והרכוש המשותף יוזנחו עקב אי ביצוע התיקונים הדרושים, דבר שיגרום לפגיעה קשה בתפעול מערכות הבית המשותף, ירידת ערך של הדירות ו"בריחה" של בעלי הדירות מהבניין תוך הפסדים כספיים ניכרים עקב כך.

7. תוצאה נוספת של הזנחת הבניין תתבטא בקושי להשכיר את הדירות למי שירצה להשכירן ואם יימצא שוכר, דמי השכירות שניתן יהיה לקבל עבור הדירה בבניין מוזנח, יהיו נמוכים משמעותית ויגרמו לבעלי הדירות הפסדים כספיים רבים.

ט. סיכום

1. בפתח המאמר הסברנו בקצרה את ההבדל בין תביעת ליקויי בניה של הדירה הפרטית ובין תביעת ליקויי בניה של הרכוש המשותף.

2. בהמשך הבהרנו את התזמון הנכון לשכירת עו"ד מומחה לליקוי בניה ומהנדסים מומחים להכנת חוות דעת.

3. בהמשך הבהרנו מהו השלב שבו כדאי להגיש תביעה נגד קבלן בגין ליקויי הבנייה.

4. לאחר מכן סקרנו את סיכויי ההצלחה של תביעה נגד קבלן בגין ליקויי בנייה.

5. בהמשך הסברתי את המועד הנכון להגשת התביעה.

6. הבהרתי את הסיכונים והנזקים הכספיים שייגרמו לבעלי הדירות עקב אי מיצוי הזכויות נגד היזם/הקבלן אי ביצוע התיקונים הנדרשים ברכוש המשותף, בין היתר עקב הקושי באיסוף כספים מבעלי הדירות לצורך ביצוע התיקונים.

7. בסוף המאמר הבאתי את עמדתי האישית בסוגיה.

*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך למעלה מ-48 שנים.

רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465

טלפונים: 03-6728559, 03-6720503

פקס' 03-6739193

טל' נייד: 050-5781323

דוא"ל [email protected]

אתר: WWW.ZVISTEIN-LAWOFFICE.CO.IL

כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.

אין לשכפל, להעתיק, לצלם, להקליט, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או בכל אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר – כל חלק שהוא מתוך מאמר זה, השימוש במאמר זה מותר אך ורק לצורך ציטוט והפנייה למאמר העברתו או חלק ממנו לגורם אחר מהווה הפרה של זכויות היוצרים