ליקויי בניה- אחריות אדריכל בתביעות בגין ליקויי בניה.

מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר*

1.      באופן כללי ניתן לומר, כי אחריות האדריכל תיתכן בשני מישורים: האחד- מישור התכנון והשני מישור הפיקוח.

2.      במישור התכנון- ניתן יהיה לתבוע אדריכל בנזיקין בגין תכנון של מבנה העומד בניגוד לדרישות תקנות התכנון והבנייה ו/או בניגוד לתקנים השונים. לדוגמא: סטייה ממידות מינימום, אורך, רוחב וגובה של אלמנטים שונים של התכנון, שטחי חלונות ביחס לשטח החדר וכו'.

3.      במישור הפיקוח- הדבר תלוי באופי ובהיקף ההתקשרות בין האדריכל ובין המזמין. היקף הפיקוח הנפוץ יותר הנו ה"פיקוח העליון", אשר לגביו נקבעו כללים בתקנות. לעיתים, מסכימים האדריכל ומזמין העבודה כי האדריכל יבצע "פיקוח צמוד", אשר כשמו כן הוא, פיקוח צמוד על בסיס יום-יומי, רחב הרבה יותר מ"פיקוח עליון" וכמובן, שעלות שכרו של האדריכל במקרה זה תהיה גבוהה הרבה יותר מאשר בהתקשרות על בסיס פיקוח עליון.

4.      על כך אמרה כב' השופטת דנון בפרשת עוזר ששון ואח' נגד א. עבאדה ואח': "לסיכום: בדרך כלל, אין אדריכל אחראי ללקויים הנובעים מביצוע לקוי, בהבדל מתכנון לקוי, אלא אם כן חלה עליו חובת פקוח".

5.      על "רף הציפיות" מאדריכל אמר כבוד השופט סלוצקי בפרשת ארז איתן נגד דניה סיבוס: "אוסיף רק כי מצפים מאדריכל שיהא לו הידע המקצועי בכל הוראות החוק, חוקי העזר, התקנים והתקנות הנוגעים לתחום עיסוקו, ועליו להקפיד ביישומם".

1.      במצב הרגיל, כאשר אדם רוכש דירה מיזם או מחברה קבלנית, יש לו מערכת התקשרות חוזית ישירה בינו ובין המוכר, ואין לו, בדרך כלל, כל קשר משפטי עם אותם נותני השירותים של המוכר כמו מהנדס הפרוייקט, אדריכל הפרוייקט, קבלן הביצוע או קבלני המשנה ולעתים, הוא אינו מכיר אותם כלל וכלל.

2.      על פני הדברים, ניתן לסבור, כי בהיעדר קשר חוזי מחייב בין האדריכל ובין רוכשי הדירה, פטור האדריכל מכל אחריות כלפיהם. להלן נבדוק את עמדת הפסיקה ונראה כי הדברים אינם פשוטים כלל וכלל.

3.      מקרה בו ייחס ביהמ"ש אחריות ישירה לאדריכל נדון בפרשת  ד"ר מנור אלי נגד אנגל חברה לקבלנות כללית בה נפסק ע"י כבוד השופט חאלד כאבוב: "טענה נוספת הועלתה ע"י התובע באשר לתיקונים הבלתי ניתנים לתיקון, בגין חצי חדר בסך 12,000 ש"ח. ב"כ הנתבעת הפנה לאחריות הישירה והבלעדית של האדריכל בענין המידות של חדר השינה. לטענתם, האדריכל, צד ג' התרשל בביצוע עבודתו ועל כן עתרה לחייבו בפיצוי או שיפוי הנתבעת בעלויות ונזקים. האדריכל מצידו טען הנתבעת אכן הייתה מודעת שקיימים שני טיפוסי דירות ועל אף זאת בחרה להציג דירות בנות 4.5 חדרים כדירות 5 חדרים. לטענתו לא היה לו אינטרס בהצגת מספר חדרים שונה מזה שתוכנן והרי הוא מתוגמל עפ"י מס' יחידות הדיור ולא לפי גודלן

מעיון בחומר שהוגש לביהמ"ש עולה שאכן הנתבעת וגם האדריכל היו מודעים לעובדה שקיימים שני טיפוסי דירות, האחד דירות בנות 4.5 חדרים והשני דירות בנות 5 חדרים. על אף ידיעתם זו לא יידעו את התובע. לאור כך אני רואה בהם כשותפים בצוותא לרשלנות בהצגת מצג מוטעה שלפיו קיבל דירת 5 חדרים כאשר בפועל הוא קיבל דירת 4.5 חדרים.

4.      מקרה נוסף בו ייחס ביהמ"ש אחריות ישירה לאדריכל, נדון בפרשת סימון חן ואח' נגד נכסי דוידוב ובנימין בע"מ ואח' בה נפסק: "מאחר והאחריות על פי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הינה חוזית במהותה, לא יכולים התובעים לחסות בצילן של הוראות החוק בתביעתם כנגד הנתבעים מס' 4 ו-5 אשר ביניהם לא נקשר הסכם כלשהו. יחד עם זאת, אין מניעה כי רוכש הדירה יוכל להרחיב את קשת האנשים שעליהם הנטל והאחריות מכוח דינים אחרים, לרבות אדריכלים ומהנדסים. זו היתה גם עמדתו של כב' השופט ד. ביין בת.א. (מחוזי, חי) 782/93 פרץ נ' יפתח בניין ופיתוח, יפרח אברהם (לא פורסם) אשר צוטט בספרו של פרופ' אייל זמיר, חוק המכר דירות, תשל"ג-1973, עמ' 756:

"נראה לי כי עקרונית קיימת חובת זהירות מושגית של אדריכל כלפי רוכשי הדירות. אמנם במישור החוזי נשכר האדריכל על-ידי הקבלן, אך אין ספק שהאדריכל המתכנן לא רק יכול וחייב לצפות, אלא גם צופה בפועל שמי שישא בתוצאות תכנון לקוי יהיה לא רק הקבלן, אלא גם רוכשי הדירות הבודדות".

            וכן ראה א.נ. ורדי, דיני מכר דירות, ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (מהדורה שניה) עמ' 68-61.

            לנוכח האמור, סבורה אני כי הנתבעים מס' 4 ו-5 חבים כלפי התובעים בחבות ביחס לליקויים ואי ההתאמות הנובעות מתכנון הבניין והפיקוח העליון עליו.

5.      דעה דומה, הובעה על ידי כבוד השופט אלטוביה בפרשת אלברט אוחיון ועוד 124 אחרים ועוד 6 נציגויות נגד חממי עזרא ושלמה בה נפסק: "מבדיקת הסכם בסט-חממי (נ/ח/7; נספח א' לכרך מוצגים מטעם חממי) עולה כי המתכנן, קרי בסט, מתחייב לבצע את עבודתו האדריכלית בנאמנות וברמה מקצועית נאותה, ואף אחראי הוא לטיב העבודות שהוכנו או בוצעו על ידו (סעיף 11 (א)). סעיף 12 קובע את אחריותו של בסט לכל נזק או הפסד שיגרם עקב ביצוע העבודה האדריכלית תוך רשלנות והוא מתחייב לפצות את המזמין, קרי חממי, בגין כל הפסד או נזק שייגרם בהתאם לפסק דין סופי כנגד חממי. סעיף 13 דן באחריותו של בסט כלפי צדדים שלישיים, לנזקים שיגרמו בקשר עם העבודה האדריכלית. כמו כן מתחייב בסט לשפות את חממי, באם זה ימצא חייב על ידי בית משפט, בגין סכום כלשהו בגינו המתכנן אחראי.

הסתמכות על רמת מיומנותם ורמתם המקצועית של בעלי מקצוע הולידה ציפייה שיפעלו כך לא רק אצל הלקוח אלא אף כלפי צד ג' העלול להיפגע (ראה: המ' 106/54 וינשטיין נ' קדימה, פ"ד ח' 1317). זאת ועוד, כיום הגישה היא כי ניתן להחיל את חובת הזהירות המושגית על אדריכל כלפי צדדים שלישיים וביניהם רוכשי דירות. כך נפסק למשל בת.א. (חיפה) 782/93 פרץ שלמה ויפה ואח' נ' יפרח בנין ופיתוח יפרח אברהם בע"מ ואח' (צורף כנספח 1 לסיכומי חממי):

"נראה לי, כי עקרונית קיימת חובת זהירות מושגית על אדריכל כלפי רוכשי דירות. אמנם במישור החוזי נשכר האדריכל ע"י הקבלן, אך אין ספק שהאדריכל המתכנן לא רק יכול וחייב לצפות, אלא גם צופה בפועל שמי שישא בתוצאות תכנון לקוי יהיה לא רק הקבלן, אלא גם רוכשי הדירות הבודדות..." (ע"מ 9 לפסק הדין). (וראה אף: א. זר, רשלנות מקצועית של עורכי דין, רופאים, מהנדסים וארכיטקטים (1993) בע"מ 580- 584; והשווה לע"א 513/88 ויג'י שאה נ' רחל שני (כרבאסי), דינים עליון, כרך מ"ד, 21). 

לאור אלו איני מוצא לקבל את טענות בסט כי אין הוא אחראי, במידה ואכן יקבע כי ליקויי הבניה נבעו מהתרשלותו, כלפי רוכשי הדירות. אף ההסכם בינו לבין חממי ואף הדין קובעים כי באם התרשל אדריכל יכול שיחוב כלפי חממי או רוכשי הדירות..."

6.      עמדה הפוכה לנ"ל, הביעה כבוד השופטת ברון צפורה בפרשת גורביץ מיכאל ואח' נגד קוט אזור יזמים בע"מ ואח' בו פסקה: "עוד בטרם אדון בליקויי הבנייה הנטענים, אתייחס למעמדו של האדריכל בתובענה זו. אין חולק כי התובעים, אשר רכשו דירות בפרויקט הבנייה, חתמו על חוזי רכישה עם הנתבעת בלבד. כך עולה בבירור מההסכמים עצמם, שצורפו כנספחים לתצהירי התובעים.

על-פי ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, הנתבעת בלבד מכרה בתים לתובעים והיא בלבד נטלה על עצמה התחייבויות כלפיהם, כפי שצוין והוצהר בהסכמים עצמם. התחייבויותיה של הנתבעת כוללות התחייבות לבנות את הבתים כאמור בהסכמים ובמפרטים הטכניים שצורפו אליהם ועל פי הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר"). ס' 4 לחוק המכר מטיל את מלוא האחריות בגין אי התאמות ו/או ליקויים על מוכר הדירה, דהיינו, במקרה שבפני, על הנתבעת ועליה בלבד.

אין שום התייחסות בהסכמי המכר לחבות או לאחריות האדריכל כלפי התובעים ואין כל תניה המטילה עליו אחריות כל שהיא כלפי רוכשי הבתים, אף לא לפגמים או לליקויים שיתגלו, אם יתגלו, בעתיד.

עולה מכל האמור לעיל, כי אף שהאדריכל נתבע באופן ישיר על ידי התובעים, לא ניתן לחייב אותו בתשלום פיצויים בגין ליקויי הבניה שהתגלו בדירות, גם אם פרויקט הבניה תוכנן ישירות על ידו.

הנתבעת לא שלחה הודעת צד ג' לאדריכל ועל כן אין בפני כל תביעה נגדו ו/או בסיס לחיובו בתשלום פיצויים מלאים או חלקיים לנתבעת.

בודאי ובודאי אין בסיס כזה לחיובו לשלם פיצויים ישירות לתובעים.

1.      במקרה בו שוכר אדם, באופן ישיר, את שירותיו של האדריכל, אזי, ברמה העקרונית, אחריותו של האדריכל הנה מוחלטת ולא יכולה להיות מחלוקת לגביה. המחלוקת היחידה שתיתכן הנה לגבי היקף האחריות של האדריכל.

2.      עלינו לעשות אבחנה באשר להיקף האחריות של האדריכל במערכת היחסים של מזמין-אדריכל. לגבי ליקויים תכנוניים- לא יכול להיות ספק לגבי אחריותו של האדריכל לגבי כשלים תכנוניים שהוא עצמו ביצע.

3.      באשר לכשלים בביצוע- כאן תיתכן מחלוקת לגבי היקף האחריות של האדריכל, וזו תוכרע בהתאם לסוג ההתקשרות והיקף הפיקוח שהאדריכל נטל על עצמו כלפי מזמין העבודה.

4.      כאשר מוגשת תביעת ליקויי בנייה, ע"י רוכש דירה, כנגד יזם או חברה קבלנית, ונטען בה כי חלק מהנזקים נובעים מכשלים תכנוניים, במקרה זה רשאי היזם ו/או החברה הקבלנית לצרף את האדריכל כצד לתביעה בהליך של הודעה לצד שלישי.

5.      בפרשת עמרני נגד קרן צור התקשרו  התובעים התקשרו עם נתבעת 1, אדריכלית, בחוזה קבלני בע'פ למתן שירותי אדריכלות והנדסה לבניית בית (להלן: החוזה). לצורך מילוי התחייבויותיה לפי החוזה, שכרה נתבעת 1 את שירותיה של נתבעת 2, כקבלן-משנה. עבודות הבניה בוצעו ע'י קבלן ששכרו התובעים.

בית משפט השלום קיבל את התביעה ופסק: "בין מהנדס/אדריכל ובין לקוחו קיים חוזה. תנאי מכללא בחוזה קובע כי למהנדס/אדריכל שקיבל על עצמו לשרת את הלקוח, יש המידה הנדרשת של ידע מקצועי, מאומנות ומיומנות הנדרשים במקצוע וכי במילוי תפקידו יפעל הוא לטובת הלקוח, בנאמנות, במסירות וללא מורא, תוך שמירה על הגינות וכבוד המקצוע ועל בריאות הציבור ובטיחותו. בענייננו נתבעת 1 הפרה את חובותיה לפי החוזה בכל הנוגע למתן השירותים המקצועיים בהם יש לראות כהפרת תנאי יסודי.

העסקת נתבעת 2 אינה משחררת את נתבעת 1 מאחריותה בנזיקין. והיא גם אחראית בנזיקין כלפי התובעים, הן אישית והן שילוחית, למעשיה הרשלניים של נתבעת 2. אכן, אין מהנדס/אדריכל אחראי לליקויים הנובעים מביצוע לקוי, בהבדל מכשלים בתכנון, אלא שנתבעת 1 היתה אחראית על פיקוח על ביצוע המבנה, וככזו, נושאת היא גם באחריות כלפי התובעים לליקויי הבניה".

6.      בפנים שונות של מסגרת אחריות האדריכל דן ביהמ"ש בפרשת פרטוק ואח' נגד אינג' עיני ליאור ואח' בו קבע: האדריכל אינו אחראי לחלל הטכני. תכנון הקונסטרוקציה אינו בתחום אחריותו, אלא בתחום אחריות הקונסטרוקטור.

נושא תכנון השלד איננו נמצא באחריותו של האדריכל ואין לראות אותו כאחראי רק בשל כך, שהוא תכנן את הצינורות בהתאם למצב הקיים, על פי התכנון ההנדסי.

מנגד - אחראי האדריכל לכך שתכנונו לא התחשב בבעיית המים, שהייתה, כאמור, ידועה ושמצאה ביטוי ברור בדו"ח הביסוס. נושא הניקוז והרחקת מי גשם ומי ברזים מקרבת המבנה נמצא בתחום אחריותו של האדריכל, אשר תכנן גם את הפיתוח הסביבתי. לפיכך, חייב היה בלנדר לתכנן את המשך צינורות מי הגשם  למרחק של לפחות 5 מ' ומחדלו לעשות כן גרם למי הגשמים להגיע ישירות ליסודות.

אמנם, ייתכן שהפתרון שמצא האדריכל – ניקוז מי גשמים אל רחבות מרוצפות מחוץ לבית, יכול להיות פתרון מתאים למקרים אחרים, אך אינו הפתרון הנכון, כאשר הבית בנוי בקרקע חרסיתית, בה שוררים תנאי רטיבות כה חריגים, כפי שעלה מהראיות שבפניי ומעדויות המומחים.

בעובדה שהקונסטרוקטור מצא את תכנית ניקוז מי הגשם של האדריכל מספקת (כפי שהעיד עיני בעמ' 56 לישיבת יום 12.10.08), אין כדי לפתור את האדריכל מאחריותו, כאשר נמצא כי לא כך הדבר".

7.      ביהמ"ש בפרשת כהן ואח' נ' ש.ל.י.נ בע"מ ואח' ייחס רשלנות לאדריכל בקובעו: "הוכח בפני כי האדריכל אשר ערך את תוכניות השינויים נמנע מלהביא לידיעת התובעים באופן ברור ומתועד את העובדות כי המידות שציין בתוכניות סוטות מן הדרישות הסטטוטוריות שנקבעו באשר לגובה הממ"ד וגובה חדר השירותים לאורחים ואף לא הבהיר להם כי בניית הממ"ד במיפלס המרתף תביא לידי תוצאה בלתי נמנעת של קיטון בגובהו.

אני פוסק איפוא כי האדריכל עוול ברשלנות כלפי התובעים".

8.      אדריכל אינו יכול לתלות את קולר האשמה בבקשות או בדרישות של הלקוח שהופנו כלפיו, לתכנן דבר מה הנוגד לחוק. האחריות היא שלו כבעל המקצוע. עליו להזהיר את הלקוח, להתנגד לביצוע כל תכנון שהוא מנוגד לחוק או לתקנות, ולא להיגרר אחר דרישות או לחצים מצד המזמין. מקרה בו ניסה אדריכל לגלגל את האחריות לפתחו של המזמין נדחה על ידי ביהמ"ש בפרשת אטיאס עליזה ואח' נגד אפיק בחדרה- בנין פיתוח והשקעות בע"מ: האדריכל טען כי לא היה מעורב בתהליך הבניה אלא "בהכנת שרטוטים לצורך תכנון הוילות" וביהמ"ש קבע: "האדריכל אינו יכול להתנער בטענה כי ביצע שרטוטים בלבד ואפילו קיבל הנחיות מהנתבע- היה עליו לפעול במקצועיות תוך התאמת התכניות לדרישות החוק והתקנות. בגין הפרת חובתו עליו לפצות את הנתבעת".

1.      אדריכל, אשר מפר את חובותיו המקצועיות כלפי הלקוח, בנוסף לסיכון שהוא ייתבע לפצות את הלקוח בגין נזקיו, הוא נחשף לדין משמעתי בהתאם לחוק המהנדסים והאדריכלים.

2.      בפרשת עמרני נגד קרן צור נקבע: "להשלמת התמונה נציין, כי מהנדס/אדריכל המפר את חובותיו המקצועיות כלפי הלקוח, עובר עבירה משמעתית (סעיפים 15 ו-16 לחוק המהנדסים והאדריכלים, תשי"ח–1958)".

1.      לעתים קרובות, נוטל על עצמו האדריכל את תפקיד עורך הבקשה הראשי להיתר הבנייה. תפקיד זה איננו רק בבחינת "תואר כבוד", והוא טומן בחובו ומטיל על האדריכל חיובים רבים נוספים מכוח החוק.

2.      עורך הבקשה הנו תפקיד בעל משמעות סטטוטורית, שמחייב פיקוח עליון לפי תקנות התכנון והבנייה הדנות בפיקוח עליון על הבניה,

3.      תקנות אלה מגדירות את תפקידיו של מי שאמור לבצע "פיקוח עליון" והן מטילות על בעל תפקיד זה מטלות רבות ואחריות כבדה כמפורט בתקנות.

1.      במחלוקת הפוסקים באשר לאחריות האדריכל כלפי רוכש דירה שהנו צד ג' ואין לו הסכם ישיר עם האדריכל, דעתי היא כי יש לחייב את האדריכל באחריות ישירה כלפי רוכש הדירה, גם במקרה שבו אין התקשרות חוזית ישירה בינן האדריכל לבין רוכש הדירה.

2.      נראה לי הגיוני וצודק יותר לאמץ את הגישה הגורסת כי האדריכל המתכנן, לא רק יכול וחייב לצפות, אלא גם צופה בפועל כי מי שישא בתוצאות תכנון לקוי יהיה לא רק הקבלן, אלא גם אלו שירכשו ממנו את הדירות ויתגוררו בהן.

3.      האדריכל אינו פועל בוואקום. הוא מתכנן את דירותיהם ובתיהם של אנשים שיחיו ויבלו את מרבית חייהם במבנים אלה, ועליו לנקוט משנה זהירות עקב כך, והוא אינו יכול לצאת, פטור בלא כלום, למקרה שהוא התרשל בעבודתו וכשל בתכנון מבנים אלה.

4.      לא נראה לי הגיוני, כי אדם, ברשלנותו, יגרום נזק לאחר, ואותו אחר שנפגע באופן ישיר, עקב כך, יהיה מנוע מלתבוע את גורם הנזק.

5.      ניקח את הדברים צעד נוסף קדימה. אדריכל, אשר כתוצאה מתכנון גרוע, גרם לכך שמבנה, או חלק ממנו, התמוטט ופגע בעובר אורח או במבקר במבנה. האם אותו אדם שנפגע עקב כך יהיה מנוע ומושתק מלתבוע את האדריכל שכשל?

6.      רובנו זוכרים בוודאי, את הארוע המכונה "אסון וורסאי", שארע, לפני שנים אחדות, באולם האירועים "וורסאי" בו, במהלך חתונה, התמוטטה התקרה שנבנתה בשיטת ה"פל קל" ובארוע זה קיפחו את חייהם אנשים רבים ורבים אחרים נפצעו. המהנדס, מתכנן התקרה הועמד לדין פלילי והורשע בדין.

ד.      הדגשנו, כי אדריכל המפר את חובותיו המקצועיות כלפי הלקוח, עובר במעשהו/מחדלו זה, עבירה משמעתית בהתאם לסעיפים 15 ו-16 ל"חוק המהנדסים והאדריכלים, תשי"ח – 1958".

ה.     בהמשך, סקרנו את  אחריות האדריכל מכוח היותו עורך הבקשה להיתר הבניה.

ו.        בסוף המאמר הבאתי את עמדתי האישית בסוגיה.

*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך  למעלה מ-30 שנים.

רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465

טלפונים: 6728559-03, 6720503-03

פקס' 6739193-03

טל' נייד:  5781323-050

דוא"ל  [email protected]

אתר:  WWW.ZVISTEIN-LAWOFFICE.CO.IL

כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.

אין לשכפל, להעתיק, לצלם, להקליט, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או בכל אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר – כל חלק שהוא מתוך מאמר זה, השימוש במאמר זה מותר אך ורק לצורך ציטוט והפנייה למאמר העברתו או חלק ממנו לגורם אחר מהווה הפרה של זכויות היוצרים.