מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר*

1.  מהו דיור  חלופי

א. דיור חלופי הנו אחד מסוגי הפיצוי להם זכאים רוכשי דירות בעיקר, אך הנושא רלוונטי גם  לגבי רכישת נכס עסקי, משרד, חנות וכו'.

ב. הכוונה בדיור חלופי הנה לאפשר לרוכש הנכס להמשיך ולקיים את שגרת חייו או עסקו במקום אחר, כאשר הדבר נבצר ממנו לעשות בנכס הקיים.

2.באילו מקרים נדרש דיור חלופי

א. ייתכנו מצבים בהם, בגלל ליקוי ו/או פגם בבניה, או בחלק כלשהו הימנה, נשללת מרוכש הנכס, האפשרות, היכולת והתנאים האלמנטריים להמשיך ולנהל את שגרת חייו הרגילה בדירה שרכש, או בחנות בה הוא מנהל את עסקו ו/או במשרד, או בחלק כלשהו מאלה.

ב.המקרים הנפוצים ביותר בהם נדרש לפנות את הנכס, או חלקו, או שלא ניתן לעשות  שימוש באלה , הם קיומה של רטיבות קשה בנכס, הגורמת לצורך בקילופי טיח, צבע, טחב ועובש מקירות הדירה, הכל בהתאם לחומרת המצב, וצביעתה מחדש.

ג. מקרים נוספים בהם יידרש פינוי הנכס הנם כאשר קיימת רטיבות כלואה קשה מתחת לריצוף הנכס ובמיוחד כאשר רואים את תוצאותיה בעליה קפילרית של רטיבות זו לעבר קירות הדירה דבר המחייב את פירוק כל הריצוף הקיים, סילוק מצע החול הרטוב, הנחת תשתית חול יבש וריצוף מחדש של כל הריצוף בנכס או את חלקו העיקרי.

ד.למצבים הקשים של רטיבות קשה של מצע החול מתחת לריצוף, נלווים, בהרבה מקרים, נזקים נוספים כגון פגיעה קשה בארונות מטבח המצריכה את החלפתם, פגיעה קשה במשקופי הדלתות שנרקבו והתנפחו דבר המצריך את החלפתם, פגיעה בכיסויי פרקט מעל הריצוף הקיים ועוד.

ה. נזק נלווה נוסף לצורך בהחלפת ריצוף הנו פירוק של ארונות ודברים המחוברים דרך קבע לרצפה, פינוי והובלה של המיטלטלין או חלקם מהדירה ואכסונם במקום חליפי ועוד.

ו.ייתכנו מקרים נוספים בהם נדרש להחליף את הריצוף בדירה, כאשר מתגלים פגמים בריצוף עצמו ו/או הבדלי גוונים בולטים בריצוף והן בשל כשל בהנחת הריצוף, ו/או במרווחים לא אחידים בין המרצפות ו/או בהפרשי גבהים משמעותיים בחלקי הריצוף בדירה, ללא קשר לבעיית הרטיבות.

3.עמדת הפסיקה בהקשר לפסיקת פיצוי בגין דיור חלופי

א.בפסק הדין בעניין בושלין נגד חדד את דויטש פסק כבוד השופט גנון לתובעים פיצוי בגין דיור חלופי  בקובעו: "סבורני שהתובעים זכאים לפיצוי של דיור סביר תחליפי. בהתחשב בכך שמדובר בתקופה קצרה- יקשה על התובעים למצוא מושכר בתנאים רגילים לחלוטין ומותר להניח שיאלצו לשלם מחיר גבוה משהוא. אני קובע פיצוי בסעיף זה לסכום של 800 דולר שהם 2,800 ₪".

ב.בפרשת מלכה יוסף ו- 22 אח' נ' שיכון עובדים בע"מ ביקשו התובעים לפסוק להם פיצוי בראש נזק של דיור חלופי לפי עלות שהייה בבית מלון בסכום  של 800 ₪ ליום. במקרה זה קבע המומחה הן את משך הזמן בו יאלצו התובעים לשהות מחוץ לדירותיהם והן את דמי השכירות הראויים לכל אחת מהדירות, ועל כן, ביהמ"ש פסק לתובעים סכומים מופחתים בהתאם לקביעות המומחה.

ג. לעומת קביעת פסק הדין הנ"ל, בפרשת אלברט אוחיון ואח' נגד חממי עזרא ואח' פסק  כבוד סגן הנשיא טלגם לתובעים פיצוי בגין דיור חלופי בעלות שהייה במלון בן 3 או 4 כוכבים ברמלה, לפי קבלות.

ד. מקרה נוסף בו פסק ביהמ"ש פיצוי בגין דיור חלופי, על בסיס שהייה במלון דירות היה בעניין יהוד יצחק ואח' נגד פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבנייה בע"מ שם נפסק ע"י כבוד השופטת מיכל נד"ב: "דיור חילופי - עפ"י חוות דעת המומחה, יחייבו התיקונים פינוי של הדירה למשך 7 ימים. לתובעים ארבעה ילדים והם טענו בתצהיר התובע כי יש לאמוד הפיצוי בגין המגורים החילופיים בסך של 10,000 ₪. הנתבעת מצידה טוענת כי התובעים לא הביאו כל ראיה לביסוס תביעתם בסכום זה. לטענתה יש להעמיד הפיצוי על סך 150 דולר החלק היחסי משכר דירה חודשי של 600 דולר.

אינני מקבלת את טענות הצדדים. אין ספק ששכירות לתקופה קצרה של כשבוע, אינה בשווי יחסי משיעור שכירות חודשית בחוזה שנעשה למשך תקופה של שנה או יותר. גם תביעת התובעים שלא נתמכת בראייה כלשהי נראית לי מוגזמת על פניה.

אני סבורה כי יש לצאת מתוך הנחה כי התובעים יאלצו להשתכן במלון דירות סביר עם ילדיהם. על כן אני פוסקת לתובעים על דרך אומדנה סך של 3,000 ₪ בגין הדיור החלופי".

ה.מקרה שונה במקצת נדון בפרשת רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ ד"ר ארי זימרן במקרה זה קבע ביהמ"ש כי בשל קיומה של רטיבות משמעותית בחדרי הבית אשר מונעים את האפשרות לשימוש סביר, חייב ביהמ"ש את הקבלן בפיצוי של 100 דולר בעבור כל חודש בו נמשכה הרטיבות באחד מחדרי הבית .

4.מקרים בהם ביהמ"ש לא פסק פיצוי בגין דיור חליפי

בפרשת פריינד ואח' נגד אליאב חברה לפיתוח ולקבלנות בע"מ, נמנעה כבוד השופטת ד"ר פלפל מלפסוק לתובעים פיצוי בגין דור חליפי בקובעה: "אינני בטוחה שיש צורך לפנות את הדירה כשמתבצעים התיקונים. והרי חלק מהליקויים תוקן, ולא שמעתי שמי מהתובעים עזב את ביתו במהלך התיקונים. אם כי מקובל עלי כמובן, שלחיות בבית בו מבוצעים תיקונים אין זה קל והדבר גורם למטרד ואי נוחות.

זאת ועוד- אפילו הייתי מקבלת שיש צורך לפנות את הדירה, לזמן לא ידוע, הרי לא הוכח לי מהו שכר הדירה שהיה מי מהתובעים אמור לשלם, וקשה לקבל את עמדת ב"כ התובעים שיש לביהמ"ש ידיעה שיפוטית מהו שכר הדירה המשולם באריאל בסביבתה ובכלל. אשר על כן אני דוחה התובענה בראש פרק זה".

5.פסיקת פיצוי גם בגין הוצאת תכולה והחזרתה

א.לעיתים קרובות, כאשר, לצורך ביצוע התיקונים, נדרש פינויים של הדיירים מהדירה, קיים גם הצורך לפנות מיטלטלין מהדירה, לאכסנם ולהחזירם חזרה לדירה בתום ביצוע התיקונים.

ב.זהו פיצוי, הבא בנוסף לפיצוי בגין דיור חלופי וכנגזרת שלו.

ג.בעניין אברמוביץ אבנר ואח' נגד סולל בונה בע"מ הכיר כבוד השופט משה רביד  בצורך לפצות את התובעים הן בגין דיור חלופי והן בשל הוצאת התכולה בפוסקו: "מדור - המומחה קבע כי יהיה על התובעים לפנות בתיהם למשך שלושה שבועות, בכדי לבצע התיקונים הנדרשים. במשך זמן זה יזדקקו התובעים למגורים בבית מלון. פרק זמן זה אינו מספיק, ועל הנתבעת לספק להם מדור למשך שלושה חודשים. כמו כן על הנתבעת לשאת בתשלומים בגין הוצאת התכולה מן הבתים והחזרתה אליהם בתום השיפוצים, ולשאת בהוצאות הביטוח של התכולה והפסד ימי עבודה".

 6.השפעת קביעת המומחה מטעם ביהמ"ש על פסיקת הפיצוי ע"י ביהמ"ש

א.לקביעתו של המומחה מטעם ביהמ"ש, בדרך כלל, ישנה השפעה מכרעת על קביעתו של ביהמ"ש באם לפסוק פיצוי בגין דיור חלופי, אם לאו.

ב.המומחה מטעם ביהמ"ש, הנו "זרועו הארוכה" של ביהמ"ש בפן המקצועי של התיק. כשם, שבהיעדר נסיבות מיוחדות, יאמץ, ביהמ"ש, בדרך כלל, את קביעותיו של המומחה מטעמו בכל הקשור לקביעת עצם קיומם של ליקויים ותמחור עלות תיקונם, כך ניזון ביהמ"ש, בדרך כלל גם מקביעותיו של המומחה מטעמו בדבר הצורך בפינוי הדירה לצורך ביצוע התיקונים, משך הפינוי ופסיקת הפיצוי של כך.

ג.בפרשת דוד גרונשטיין נגד אורי והדסה אהרונסון אימץ כבוד השופט שמעון פיינברג את חוות דעת המומחה מטעמו וונמנע מלפסוק לתובעים פיצוי בגין דיור חלופי בקובעו: "בכתב תביעה שכנגד תבעו הנתבעים סך של 7,350 ₪ בראש נזק זה. המומחה קבע בחוות דעתו כי במשך שבועיים שבהם אמורים להתבצע עבודות תיקון הליקויים ניתן להתגורר בדירה מגורים סבירים ואין צורך לפנות את הדירה. לא מצאתי לסטות מחוות הדעת של המומחה בעניין זה. לפיכך, אני דוחה את התביעה בראש נזק זה".

ד.מקרה נוסף בו אימץ ביהמ"ש את קביעתו של המומחה מטעמו בפסיקת פיצוי בגין דיור חלופי נדון בפרשת חנוכה ומרגריטה מונובחוב נגד אפקים השקעות בע"מ ואח' בה פסק  כבוד השופט אהרן ד. גולדס: "מר וימר המנוח קבע בחקירתו כי במשך 7 ימים מתוך 21 הימים הנדרשים לתיקון הליקויים יאלצו התובעים לפנות את הדירה. בעדותו העריך המומחה את עלות הדיור החלופי בסכום של 300 ₪ ליום וכדבריו: אי אפשר לשכור דירה לשבוע ימים. אני חושב כי מדובר בעלות של דיור במלון..ההערכה שלי בסביבות 300 ₪ ליום.." (עמ' 13 לפרוטוקול הדיון). בחקירתו הנגדית הוסיף וימר וציין כי הסיבה לכך שהתובעים יאלצו לפנות את הדירה למשך שבוע נובעת מהצורך להחליף את הריצוף בדירה (ראה עמ' 17 לפרוטוקול). לפיכך, בגין רכיב זה יפוצו התובעים בסך של 2,100 ₪".

7.פסיקת פיצוי בגין דיור חלופי גם כשהדבר לא נקבע על ידי המומחה

א.ראינו, כי לקביעתו של המומחה מטעם ביהמ"ש בדבר הצורך בפיצוי בגין דיור חלופי קיימת, במרבית המקרים השפעה חזקה  על קביעתו של בית המשפט בדבר הפיצוי.

ב."השפעה חזקה" אמרנו, אולם לא השפעה מוחלטת. בית המשפט הוא המחליט והקובע בסופו של דבר, והוא מוסמך לפסוק פיצוי בגין דיור חלופי, גם אם המומחה מטעמו לא קבע זאת, והוא יפסוק פיצוי זה כל אימת שיסבור כי נסיבות המקרה מצדיקות פסיקת פיצוי שכזה.

ג.אחד המקרים בהם פסק בית המשפט פיצוי בגין דיור חלופי, למרות שהמומחה מטעמו ביהמ"ש לא קבע זאת נדון בפרשת רחל אייזנברג ואח' נגד זברקו חברה לבנין והשקעות בע"מ שם נפסק ע"י כבוד השופט י. רטנר: "דיור חלופי, פינוי ואחסנת תכולת הדירה.   המומחה לא קבע אם נדרש דיור חילופי לצורך תיקון הליקויים בשתי הדירות.

התרשמתי כי סוג התיקונים בדירת אייזנברג (החלפת צנרת) מצריך מהדיירים להיות מחוץ לדירה במשך תקופה מסוימת, לפיכך יש לפסוק להם פיצוי בשל כך".

ד. במקרה אחר קבע המומחה מטעם ביהמ"ש את משך הזמן בו יש צורך בפינויה של הדירה לצורך ביצוע התיקונים, אולם וסכום הפיצוי נקבע בהתאם לשיקול הדעת של בית המשפט נדון בענין ססי ואביבה פרטוך נגד נוה שוסטר בע"מ שם נפסק ע"י כבוד השופטת אחימן: "אשר לדיור החלוף, קבע המומחה בחוות דעתו, כי לצורך ביצוע התיקונים הנדרשים, יש צורך בפינויה של הדירה למשך תקופה של כ- 14 ימים.

הצורך בדיור חלוף הינו חלק אינטגראלי משיקול הדעת המקצועי של המומחה ולאחר שזה לא הופרך הנני לדחות את הסתייגותה של שוסטר מקביעתו בעניין זה. עם זאת קביעת סכום הפיצוי הינו בשיקול דעתו של בית המשפט ואותו הנני להעמיד על הסך של 5,500 ₪".

8.פסיקת פיצוי בגין דיור חלופי גם כשהדבר לא נטען בכתב התביעה

א.בדרך כלל, קובעת ההלכה הפסוקה, כי תובע לא יזכה בפיצוי הגבוה מזה שנתבע על ידו בכתב התביעה שהגיש לבית המשפט.

ב.מקרה בו אימץ ביהמ"ש את ההלכה הפסוקה הנ"ל נדון בפני כבוד השופט מרדכי בן חיים בפרשת שטרן רונן ורונית נגד קרסו יזום והשקעות בע"מ  שם נפסק: "בכתב תביעתם העריכו התובעים את הפיצוי בראש נזק זה בסך של 8,000 ₪ בגין דיור חלופי למשך 3 שבועות (שם, סע' 5). אטעים כי המומחה מטעם התובעים אמנם המליץ על דיור חלופי אך לא נתן הערכה בדבר משך עבודה משוער ואף לא העריך את עלויות הדיור.

המומחה מטעם בית המשפט קבע אף הוא כי במהלך ביצוע העבודות בדירה לא ניתן יהיה להתגורר בה, והעריך כי אלו ימשכו כ- 20 ימים (שם, עמ' 14). דומה כי הערכת המומחה (20 יום) זהה להערכת התובעים (3 שבועות). עם זאת, בסיכומיהם מעריכים התובעים את עלות הפיצוי בגין דיור חלופי בסך 11,200 ₪, חלף הסכום לו עתרו במסגרת כתב התביעה.

כלל הוא כי בית המשפט לא יפסוק לתובע יותר משדרש בתביעתו, ובענייננו דומה כי אין כל הצדקה להתיר לתובעים פיצוי גבוה מזה שדרשו מלכתחילה, ולפיכך הנני מעמיד את הפיצוי בראש נזק זה על סך 8,000 ₪ בלבד".

ג.מקרה בו סטה בית המשפט מהלכה זו היה נדון בפרשת בנימין יפה נגד אנגל חברה לקבלנות כללית בע"מ בו פסקה כבוד השופטת ר. למלשטריך-לטר: "בעבור דיור חלופי של 10 ימים, לפי 100$ ללילה, על הנתבעת לשאת בפיצוי של 1000$ דהינו סכום של 4150 ₪. הנתבעת טוענת כי ראש נזק זה לא נכלל בכתב התביעה, אלא שחוות דעת המומחה שצורפה לכתב התביעה מתייחסת לעובדה כי במהלך התיקונים לא ניתן יהיה לשהות בדירה. לכן יש לראות טענה זו ככלולה בכתב התביעה, אף שלא נדרש סכום ספציפי  בגינה".

9.פסיקת פיצוי בגין דיור חלופי על דרך אומדנא של בית המשפט

א.קיימים מקרים בהם משתכנע ביהמ"ש כי יש מקום לפסוק לתובע פיצוי בגין דיור חלופי, אולם אין בידיו נתונים כספיים לעלות הדיור החלופי.

ב.במקרים שכאלה, מפעיל ביהמ"ש את שיקול דעתו על דרך "אומדנא דדיינא", לפי ניסיונו של ביהמ"ש וקובע את סכום הפיצוי גם בהיעדר נתונים כספיים.

ג. מקרה כזה הובא בפניו של כבוד השופט חגי ברנר בפרשת ביטמן נילי ו- 43 אח' נ' ליגד השקעות ובנין בע"מ, ובמקרה זה פסק כבוד השופט ברנר: "ביטמן יידרשו לפנות את דירתם למשך עשרה ימים בעת ביצוע התיקונים. הם מבקשים פיצוי בסך 25,000 ₪ בגין כך. מדובר בסכום מוגזם בעליל. בהעדר ראיה של ממש בענין זה, יש להעמיד את הפיצוי בגין דיור חלופי, מכח אומדנא דדיינא, על סכום של 600 ₪ ללילה, ובסך הכל, על סך של 6,000 ₪".

ד. מקרה נוסף בו קבע ביהמ"ש את הפיצוי על פי הערכתו האישית היה בפרשת   ישראל ואורה ירמיהו נגד אלרום שרגא בו פסקה כבוד השופטת ת. נאות-פרי ביום 13.4.08: "בחינת מהות התיקונים מחייבת את המסקנה שיהיה צורך לפנות את הדירה במהלך ביצוע חלקם, אם כי לא כולם ואני מעריכה כי יהיה צורך לפנות את הדירה למשך כ- 10 ימים לצורך כך וזאת בעלות של 8,000 ₪".

10.סיכום

א.בפתח המאמר הסברנו את משמעותו של המונח "דיור חלופי", והבהרנו, באילו מקרים נדרש דיור חלופי.

ב.הבאנו את עמדת הפסיקה בהקשר לפסיקת פיצוי בגין דיור חלופי ופרטנו את המקרים בהם ביהמ"ש לא פוסק פיצוי בגין דיור חלופי.

ג. בהמשך המאמר דנו  בפיצוי  שנפסק בגין הוצאת תכולת הדירה והחזרתה למקומה.

ד.הדגשנו את השפעת קביעת המומחה מטעם ביהמ"ש על פסיקת הפיצוי ע"י ביהמ"ש,

תוך הבהרה כי ביהמ"ש יכול לפסוק פיצוי בגין דיור חלופי גם במקרה שבו הדבר לא נקבע על ידי המומחה מטעם בית המשפט.

ה.הבהרנו, כי ייתכנו מקרים בהם ייפסק פיצוי בדין דיור חלופי גם כשהדבר לא נטען בכתב התביעה.

ו.לסיום הסברנו כי תיתכן פסיקת פיצוי בגין דיור חלופי גם על דרך אומדנא של בית המשפט.

הותר לפרסום ביום 24.11.2009

*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך  למעלה מ-30 שנים.

רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465

טלפונים: 6728559-03, 6720503-03

פקס' 6739193-03

טל' נייד:  5781323-050

דוא"ל  [email protected]

אתר:  WWW.ZVISTEIN-LAWOFFICE.CO.IL

כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.

מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בפיצוי בגין דיור חלופי בתביעות ליקויי בניה. המאמר מסביר את משמעותו של המונח "דיור חלופי", ומבהיר באילו מקרים נדרש דיור חלופי. המאמר מביא את עמדת הפסיקה בהקשר לפסיקת פיצוי בגין דיור חלופי ומפרט את המקרים בהם ביהמ"ש לא פוסק פיצוי בגין דיור חלופי. המאמר דן  בפיצוי  שנפסק בגין הוצאת תכולת הדירה והחזרתה למקומה.המאמר מדגיש את השפעת קביעת המומחה מטעם ביהמ"ש על פסיקת הפיצוי ע"י ביהמ"ש, תוך הבהרה כי ביהמ"ש יכול לפסוק פיצוי בגין דיור חלופי גם במקרה שבו הדבר לא נקבע על ידי המומחה מטעם בית המשפט.המאמר מבהיר כי ייתכנו מקרים בהם ייפסק פיצוי בדין דיור חלופי גם כשהדבר לא נטען בכתב התביעה ולסיום, מביא המאמר הסבר כי תיתכן פסיקת פיצוי בגין דיור חלופי גם על דרך אומדנא של בית המשפט.