מאת: כרמית טיטו

הקדמה: תכנית תמה 38 נועדה לחיזוק מבנים ברחבי ישראל מפני רעידות אדמה. לצד היתרונות הברורים שבתכנית זאת, ניטשת גם ביקורת שלילית על תמה 38, כפי שיובא להלן.

קשיים ביישום תכנית תמ"א 38

רבות דובר על יתרונותיה של תכנית תמה 38. תמה 38 היא לכאורה תכנית המשרתת את כל הצדדים לה- דיירים במבנים טעונים חיזוק מפני רעידות אדמה נהנים מחיזוק בתיהם ולרוב גם משיפוצם והרחבתם, ולפיכך העלאת ערך ביתם, בעוד הקבלן המבצע נהנה מזכויות בניה על גג המבנה, כאשר אחוזי בניה אלה ישמשו לו לבניית קומה נוספת והאפשרות למכור את הדירות שבנה. העירייה שבתחומה מבוצעות תכניות תמה 38 נהנות מעליית ערך הבתים בתחומן, הגדלת סכום הארנונה בעקבות הגדלת דירות המגורים, ועוד.

עם זאת, על תכנית תמה 38 קיימת גם ביקורת. על פי ביקורת אחת, הבתים באזורי הפריפריה, הסובלים העיקריים מאי מוכנות מפני רעידות אדמה, אינם מהווים גורם משיכה לקבלנים. בניה בערים מרכזיות כגון תל אביב או תמ"א 38 ראשון לציון, אמנם אטרקטיבית יותר עבור הקבלנים, אך אינה נחוצה במידה זהה לנחיצותה בפריפריה. בנוסף לאי האטרקטיביות עבור קבלנים, אין באפשרותם של תושבי הפריפריה, אשר לרוב משתייכים לאוכלוסיות חלשות, לממן חיזוק מבנים.  ביחד עם ביקוש נמוך לדיור בפריפריה, ניסיון הטמעת תמה 38 לחיזוק מבנים באזורים אלו עשוי להיכשל.

בנוסף, הליך תמה 38, ההופך מבנים שלמים ברחבי הערים, כגון תל אביב או תמ"א 38 ראשון לציון, לאתרי בניה המהווים פגיעה בחזות העיר. הגדלת הדירות במסגרת תמ"א 38 מעלה את הצפיפות באזור המבנה המשופץ, דבר המביא לירידה באיכות החיים של דיירי הבית והבתים הסמוכים.

חוקי ועד בית לנוכח התחדשות על פי תמ"א 38

יש לזכור כי בבתי משותפים, פעולות הנוגעות למבנה המשותף נעשות על פי חוקי ועד בית. חוקי ועד בית קבועים בתקנון הבית המשותף, ובהיעדר כזה, חוקי ועד בית נקבעים בתקנון "ברירת מחדל" הקבוע בחוק.

על מנת ליישם את תכנית תמה 38 בבית משותף, יש לעמוד אף בתנאיו של חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) 2008, ובו מצויים ארבעה סוגי היתרים לתכנית תמה 38. על פי חוק זה, באסיפת הדיירים בבית המשותף נדרש רוב שונה עבור כל סוג היתר:

1.    תמה 38 ללא תוספת בניה- רוב בעלי הדירות צריכים להעניק את הסכמתם.

2.  הרחבת דירה, חיזוק המבנה ובניה של עד 25 מ"ר- יש לקבל הסכמת בעלי 60% מהבית המשותף. מי שדירתו ל תורחב, לא יחויב בעלויות החיזוק.

3.   בניית דירות חדשות לפי תמה 38 (כשכמותן עולה על שליש מהדירות הקיימות)- יש לקבל הסכמת כל בעלי הדירות.

4.   תמה 38 ללא דירות חדשות בכמות שווה או נמוכה משליש הדירות כיום- יש לקבל הסכמת שני שלישים מבעלי הדירות והמפקח על המקרקעין.

פרויקט תמ"א 38 ראשון לציון

בראשון לציון מופעל מזה מספר שנים פרויקט תמ"א 38 ראשון לציון. כאלף מבנים ברחבי תמ"א 38 ראשון לציון טעונים חיזוק מפני רעידות אדמה, ונכון לסוף השנה הנוכחית, כחמישים מבנים בתמ"א 38 ראשון לציון כבר הגישו בקשה לוועדה המקומית בראשון לציון לתכנון ולבניה לאשר את קיום פרויקט תמ"א 38 ראשון לציון במבניהם.

מאות בתים נוספים הגישו בקשות שונות לבדיקת אפשרויות לשיפוץ המבנים.

פרויקט תמ"א 38 ראשון לציון מונהג בראשון לציון בשיתוף בנק הפועלים לצורך מתן הלוואות לתושבי ראשון לציון המעוניינים להצטרף לפרויקט תמ"א 38 ראשון לציון.

לסיכום, לתמה 38 יתרונות וחסרונות. חסרונותיו הברורים הם חוסר האטרקטיביות של שיפוץ מבנים וחיזוקם מפני רעידות אדמה באזורים בהם חיזוק זה נדרש אף יותר מבערים- אזורי הפריפריה. בעיה נוספת שנוצרת כתוצאה מפרויקט תמה 38 היא הגדלת הצפיפות בערים ויצירת מפגעים בזמן שיפוץ המבנים. על מנת להצטרף לפרויקט תמה 38 יש לקבל את הרוב הנדרש על פי החוק מבעלי הדירות בבית המשותף. בעיריית ראשון לציון מקדמים את פרויקט תמ"א 38 ראשון לציון, והלוואות ניתנות לתושבים המעוניינים להצטרף לפרויקט.