מאת: דגנית חן
מבוא
בעת האחרונה פצחו ממשלת ישראל וקברניטיה, בשורה של רפורמות מיסוי בכל הקשור למכירה ורכישה של דירות. זאת עשו, מתוך רצון להגדיל את היצע הדירות בשוק הנדל"ן. להליך זה של ממשלת ישראל שתי פנים: מחד גיסא שינוי מהותי בשיעור מס הרכישה על דירה שנייה ומעלה, ומאידך גיסא הטבות מפליגות במס שבח למי שימכור את דירתו הנוספת.
פטור ממס שבח, למי ובאילו תנאים?
1) הדירה הנמכרת הינה דירת מגורים מזכה.
2) המוכר מבקש למכור את כל זכויותיו בדירה -[סעיף 49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)].
3) המוכר הגיש בקשה לרשויות מיסוי מקרקעין לפטור.
4) המוכר עומד בתנאי עקרון התא המשפחתי.
5) מתקיימת אחת מעילות הפטור שבפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה).
דירת מגורים מזכה, מהי?
דירת מגורים מזכה" – הינה דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח.
(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה.
פטור ממס שבח לרוכשי דירה שנייה
במסגרת רפורמת המיסים המוזכרת לעיל, הודע זה מכבר על מתן פטור ממס שבח למי שימכור את דירתו שנתיים לאחר שקנה אותה. מדובר במכירת דירת שנייה ואילך, שכן, כידוע, כיום התקופה לקבלת הפטור ה"רגיל" על מכירת דירה שנייה ואילך הינה אחת לארבע שנים. כמובן שפטור זה, אם יינתן, יסייע למשקיעים ואנשים בעלי אמצעים, אשר בבעלותם יותר מדירה אחת, אשר עד כה נאלצו להמתין עם מימוש דירותיהם לתקופת הצינון של אחת ל- 4 שנים.
ברם, יש לשים לב, למועד הרלוונטי לרכישת "דירה אחרת" לשם קבלת פטור ממיסים, עניין אשר נדון באחרונה ביתר שאת בו"ע (חיפה) 5138/05 אתי זאבי נ' מנהל מס שבח / 8.6.06.
שם, ביהמ"ש המחוזי בחיפה בשבתו כועדת ערר לענייני מס שבח דחה ערעור שהגישה בעלת דירה על מנת לבטל את החלטת מנהל מס שבח, שדחה את בקשתה לפטור ממיסים במכירת דירה מזכה בהתאם לסעיף 49ה(א)(3) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה). המחלוקת שעמדה בפני הוועדה היא מהו המועד הרלוונטי לרכישת "הדירה האחרת" של העוררת, לעניין הזיכוי בפטור ממיסים.
ועדת הערר גופא קבעה כי, בהתאם לניתוח תכליתו של סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין, המועד הקובע לרכישת הדירה האחרת לבנייה עצמית, הוא מועד התחלת הבנייה העצמית ולא מועד סיומה, ולפיכך לא זכאית העוררת לפטור ממס מאחר משום שהתנאי האמור בסעיף 49ה(א)(3) לחוק לא התמלא.
מתנה לקרוב משפחה
הנוהג הקיים בחוק הוא שכל אחד יכול למכור דירה אחת לארבע שנים מבלי לשלם מס שבח וזאת על-פי סעיף 49(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין. כלומר, על פי פטור זה, לאחר שהמוכר ביצע מכירה של דירה אחת, על המוכר להמתין תקופת צינון של ארבע שנים כדי לזכות בפטור נוסף ממיסים.
במקרה המיוחד של העברת דירה לקרוב במתנה, לפעמים תקופת הצינון מתקצרת, הן עבור נותן המתנה, והן עבור מקבל המתנה המבקש למכור את הדירה שקיבל במתנה בפטור ממס שבח.
ברם, לא תמיד הענקת דירה במתנה לקרוב משפחה או הענקת חלק מאותה דירה במתנה, יהוו תנאי הכרחי לקבלת הפטור ויש פעמים שהפטור לא יינתן לנישום כמו למשל בו"ע (ת"א) 1248/04 לאזארו בעקער נ' מנהל מס שבח ת"א / 7.6.06, שם דן ביהמ"ש במהותה ובתוקפה של אותה תקופת צינון למכירת חלק מדירה, שהתקבלה במתנה.
בפס"ד זה נשאלה השאלה האם ניתן לזכות אדם בפטור מלא ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים, בהתאם לסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, למרות שתוך שלוש שנים לפני מועד המכירה קיבל במתנה מאחיו שליש מזכויות הדירה?... ביהמ"ש המחוזי בת"א, בשבתו כועדת ערר לענייני מס שבח, דחה ערעור שהוגש כנגד מנהל מס שבח בת"א שדחה בקשה לפטור ממס חלק ממכירת דירה, שהתקבלה במתנה. לעניין זה, וועדת הערר קבעה כי במקרה שחלק מהדירה בעין ניתן במתנה, חל סעיף 49ו(א) על אותו החלק מהדירה וכי אין כל רלוונטיות לגודל חלק הדירה שניתנה במתנה.
קבל המתנה יאלץ להמתין את "תקופת הצינון" הקבועה בסעיף 49 ו' לחוק מיסוי מקרקעין, לפני שיוכל למכור את כל הדירה ולקבל פטור מלא ממס. כלומר, גם במקרים בהם חלק הדירה שהתקבל במתנה קטן מ-50% מהדירה, כמו מקרה זה, יאלץ המוכר, מקבל המתנה, להמתין את "תקופת הצינון" הקבועה בחוק על מנת לקבל פטור ממיסים.
סיכום
תכנון מס יכול לחסוך מאות אלפי שקלים מוטב להתייעץ עם עו"ד מומחה למיסים, כך תנהגו בתבונה ונתבו את כספכם למקום הנכון. עורכי דין עומדים לשירות הקהילה בפורומים שונים, נסו בפורום מיסים וכן במענה של עורכי הדין מטעם פורום נדלן.