היזם של תמ"א 38 הוא בעצם הקבלן המבצע אשר אחראי בסופו של דבר על תוצאות הפרויקט. לפני שניגשים לשאלה מהי הדרך הנכונה לבחור יזם עבור פרויקט מן הסוג הזה יש להבין את המאפיינים הייחודיים של תמ"א 38: הכנה וחיזוק של מבנים למקרה של רעידת אדמה. האינטרס בביצוע תמ"א 38 הוא לא רק של היזם, הקבלן והדיירים אלא גם של המדינה. על פי התמ"א, כל מבנה אשר הוקם לפני שנת 1980 זכאי לביצוע תמ"א 38. במסגרת התכנית הקבלן מתחייב לחזק את יסודות המבנה, להוסיף ממ"ד, מקלט ואמצעי הגנה נוספים ובתמורה הוא מקבל זכויות בנייה. בעבר היו זכויות הבנייה של הקבלן או היזם מוגבלות לעד 2.5 חדרים בפריפריה ועד חדר וחצי בלבד בערי הרשויות המקומיות החזקות, אך בזכות תיקון 3 לתמ"א 38 יכולים הקבלנים ליהנות מזכויות בנייה של עד 2.5 חדרים גם בערים המבוקשות. ההחלטה האם להצטרף אל פרויקט תמ"א 38 נמצאת בידי כל הדיירים בבניין לכן יש צורך בהסכמה של לפחות 66% מביניהם.

נושאים שחשוב לבדוק לפני בחירת יזם

לאחר שהבנו מה המשמעות של תמ"א 38 קל יותר להתייחס אל נושא היזם. מספר נושאים יכולים לעזור לכם לבחור יזם או קבלן אשר יבצעו את הפרויקט בצורה מהירה, יעילה ונוחה עבור כל הצדדים:

א. ניסיון – כמו בכל דבר הקשור אל תחום המקרקעין, הניסיון הוא חלק בלתי נפרד מהיכולת של הקבלנים והיזמים לייצר סביבת עבודה נכונה. אך בנוסף אל שיקולי הניסיון הרגילים, במידה ומדובר על תמ"א 38 יש לבחון באופן ספציפי את הניסיון של הזם בניהול פרויקטים מן הסוג הזה. ניתן לבקש לראות פרוספקטים או קטלוגים, ואפילו להגיע באופן עצמאי אל אתרי בנייה אחרים המנוהלים על ידי היזם הספציפי.

ב. מסגרת הזמן לעבודות – ברוב הפרויקטים של תמ"א 38, או לפחות בחלק הראשון שלהם, הדיירים ממשיכים לגור בבניין. המשמעות היא אי נוחות, לכלוך ורעש ולכן כולם מעדיפים לסיים את הפרויקט כמה שיותר מהר. היות וזה המצב, על היזם להתחייב למסגרת זמן הגיונית. בררו מראש מהי מסגרת הזמן שהוא מציע, בקשו ערבויות לכך וערבו במידת הצורך עו"ד המתמחה במקרקעין. בעזרת עו"ד המתמחה במקרקעין תוכלו להבטיח את הזכויות שלכם ואף להגן על עצמכם מפני התנהלות לא הוגנת של היזם.

ג. גב כלכלי – היזם האחראי על פרויקטים של תמ"א 38 הוא זה הקובע את מסגרת התקציב. היות והיזם משלם מכיסו על השיפוץ וחיזוק המבנה, יש לבחון את האיתנות הפיננסית שלו ולבדוק האם הוא אכן יכול לעמוד בדרישות. גם בסעיף הזה מומלץ לערב עו"ד המתמחה במקרקעין ולבקש ממנו לבדוק את המסמכים ואת הנתונים של היזם.

ד. קבלני משנה – לא כל היזמים מבצעים בעצמם פרויקטים של תמ"א 38. לעומת קבלנים אשר לוקחים על עצמם את הבנייה, ישנם יזמים המעדיפים להעסיק קבלני משנה. אין דרך אחת לדעת איזו מהאפשרויות עדיפה, אך כדאי להיות מודעים מראש להתנהלות של הקבלן ולאופן העבודה שלו.

לא לשכוח לבקש המלצות קודמות

לסיכום, בחירת יזם חייבת להיות מלווה בביצוע סקר שוק. בדקו בעזרת אתרי אינטרנט ייעודיים האם קיימות על היזם המלצות קודמות, הגיעו לפגישה אישית איתו ועם אנשי המקצוע ונסו להתרשם מהרצינות ומהיחס האישי שהוא מספק. זכרו כי את הבדיקה של מצב המבנה מבצע מהנדס מוסמך, אשר בסופו של דבר מגיש חוות דעת. נסו לברר גם איתו את מצבו האמיתי של הבניין ואל תתפתו להבטחות שווא.